Алгоритм продажи квартиры

Содержание

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д.

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

40, стр. 1) (далее — Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее — Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Вы в настоящий момент являетесь Продавцом квартиры, тогда Вам будет интересно узнать на какие моменты стоит обратить внимание при прохождении этапов проведения сделки купли-продажи квартиры.  

1 этап:

   Внесение начальной денежной суммы («Оформление      предварительных договоренностей»).

        Вы продаете «свободную» квартиру. Вы нашли покупателя, договорились с ним о цене, по которой Вы согласны продать квартиру. Теперь Вам понадобиться зафиксировать Ваши устные договоренности с Покупателем на бумаге. Это может быть договор аванса, задатка, расписка, предварительный договор купли-продажи. В зависимости от Вашей конкретной ситуации, я подскажу, что именно выбрать и помогу правильно оформить документ. Ведь помимо цены квартиры существует много других условий, которые стороны нередко  забывают проговорить и зафиксировать в самом   начале, а они могут влиять в том числе и на цену квартиры.  Это вопросы и стоимости имущества, переходящего или непереходящего вместе с квартирой, и сроки освобождения квартиры, и передача ключей от банковской ячейки, и оформление расписок за проданную квартиру, и валюта взаиморасчетов и многое другое.

           Вы можете подписать договор задатка, по которому, может оказаться, что к тому сроку, который Вы прописали в договоре не собраны необходимые документы и формально Вы виноваты в том, что не готовы к сделке. Это может привести к тому, что Вы будете вынуждены вернуть Покупателю полученную сумму задатка в двойном размере.

           Также может получиться, что на Вас лягут некие дополнительные расходы, которые были вписаны в договор, а Вы этого не заметили или не придали должного значения. На практике, нередко, Покупатели требуют дополнительные документы по квартире или по собственникам (которые не нужны для проведения сделки купли-продажи , а нужны, скорее, для проверки квартиры и детальной идентификации Вас самих)- и здесь, главное, договориться за чей счет и каким образом будут собраны эти документы. 

Основная причина проблем при совершении сделки купли-продажи квартиры заключается в том, что в начале не были оговорены детали, которые и стали причиной несостоявшейся сделки или существенного снижения продажной цены объекта.

Так вот, для того чтобы сделка прошла необходимо продумать и оговорить основной круг вопросов: сумма начального платежа, сроки сбора документов, обязанности сторон по подготовке к сделки и  условия ее проведения, условия взаиморасчетов, сроки освобождения квартиры, сроки подписания акта передачи и четко зафиксировать это на бумаге.

2 этап:

Подготовка документов, необходимых для проведения сделки купли-продажи квартиры.

В данный этап входит: сбор Продавцом необходимых документов для подписания договора купли-продажи квартиры. Комплект необходимых бумаг может различаться в зависимости от правоустанавливающих документов и предварительных договоренностей с Покупателем. (Более подробно см. Документы, необходимые для сделки купли-продажи квартиры).

При подготовке к сделке составляется также Договор купли-продажи квартиры, с которым стороны могут ознакомиться заранее, внести в него свои коррективы. Нередко стороны только в день проведения сделки впервые видят проект Договора купли-продажи и, естественно, возникает масса вопросов, которые приходится решать прямо на месте. К сожалению, не всегда это приводит к консенсусу.

На этом этапе стороны также оговаривают между собой конкретные условия доступа к ячейке банка, который они определили для своих взаиморасчетов. Подают эти условия в Банк или готовят их заранее, чтобы не тратить на это время непосредственно в день сделки.

3 этап: 

         Взаиморасчеты.

          В 95% случаях взаиморасчеты проводятся через банковскую ячейку Банка. Это должен быть достаточно известный банк. Условия Банка должны полностью устраивать Продавца.

          Для этого надо предварительно ознакомиться с условиями Договора аренды ячейки.

          Обычно ячейка арендуется сроком на один месяц, при этом у Продавца после закладки необходимой денежной суммы Покупателем, доступ к ячейке осуществляется на особых условиях, а именно — Продавец имеет право подойти к ней в течение определенного срока при предъявлении договора купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации перехода права собственности, сделанной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. (Управление Росреестра по Москве) на имя Покупателя.                  В условия доступа по соглашению сторон могут быть внесены и другие документы. Это зависит от предварительных договоренностей с Покупателем. На практике срок доступа Продавца прописывают от 20 дней и дольше, на это нужно обратить особое внимание, чтобы не оказалось так, что Вы не успеете забрать свои деньги за проданную квартиру в отведенные сроки,если возникнет задержка с получением необходимых документов для предъявления их в банк.

            Обратите внимание, что в некоторых банках условием допуска Продавца к ячейке после регистрации перехода прав собственности на квартиру на имя Покупателя является ключ от банковской ячейки, а в случае его утери банк разрешает допуск к ячейке только одновременно и Продавцу, и Покупателю.

             Что это означает на практике расскажем подробней: нередко стороны договариваются, что ключи от банковской ячейки на время регистрации перехода прав собственности на квартиру будут  находится у Покупателя. Таким образом, после регистрации перехода прав на квартиру в Управлении Росреестра по Москве Продавец должен получить ключи от Покупателя. Нередко ситуация выглядит следующим образом: Переход прав собственности зарегистрирован, Вы, как Продавец, перестали быть собственником своей квартиры, а ключи по каким- то причинам Вам не передают (заболел Покупатель, уехал в командировку, не говорим про злой умысел и т.п.) и Вы не можете подойти к ячейке, в которой лежат уже Ваши деньги… Представитель Банка говорит, что без ключа не может допустить к ячейке (формально он прав), что Вы должны  подойти вместе с Покупателем -таковы условия Договора,-ключ является условием доступа Продавца к ячейке. Чтобы такого не произошло нужно внимательно читать условия Договора аренды банковской ячейки, в случае необходимости настоять на проведении сделки в другом банке или иметь дополнительные договоренности на счет ключа.

              Ключ от ячейки после закладки денежной суммы Банк всегда выдает сторонам(за редким исключением, когда ключ остаётся на хранении в Банке), но не всегда он является условием доступа при выполнении сторонами условий Договора. Если он не является условием доступа, то при потере ключа  Вы пишите соответствующее  заявление в Банк, платите штраф (в среднем — от 3000 до 10 000 рублей) и через некоторое время Вас допускают к ячейке без Покупателя (срок может различаться от нескольких часов до нескольких дней).

             Это всего лишь один из множества нюансов практики; при взаиморасчетах часто возникают также вопросы о расписках, гарантийных письмах и т.п. Все они требуют определенных знаний и опыта,неподготовленному человеку лучше не пытаться самостоятельно решить их.

 4 этап:

              Подписание договора купли-продажи квартиры.

             Не забывайте, что в связи с изменениями в Гражданский Кодекс 1 марта 2013года договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента подписания такого договора. Регистрация такого договора отменена. При этом подлежит регистрации переход права собственности на нового собственника. Таким образом этап подписания договора купли-продажи квартир требует тщательной подготовки и внимания.

  Этот этап обычно проходит в один день с предыдущим. Нередко стороны подписывают договор купли-продажи прямо в Банке, в котором проводится сделка. Как мы уже говорили выше, проект Договора должен быть уже у Вас на руках.

Купля-продажа квартиры: этапы сделки

Он должен быть вычитан и одобрен. Никаких добавлений по сравнению с тем Договором, который был согласован ранее, не должно быть. Если все-таки изменения необходимы, лучше обратиться к профессионалу. Количество экземпляров Договора подписывается обычно на один больше, чем участников Договора. Один экземпляр остается в регистрирующем органе, остальные возвращаются участникам сделки купли-продажи квартиры после регистрации перехода прав.

5 этап:

     Регистрация перехода прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. (Управление Росреестра по Москве).

                 После того как Вы подписали Договор купли-продажи, необходимое число его экземпляров надо отдать на регистрацию перхода прав собственности  в Управление Росреестра по Москве. Не обязательно ехать и сдавать документы самостоятельно, можно поручить это своему представителю. Тогда Вам понадобиться  выдать целевую Доверенность на выполнение данных действий. После того как Вы или Ваш представитель сдали  необходимые документы в Управление Ростреестра по Москве необходимо получить Расписку о принятии документов. В случае необходимости по ее номеру можно отследить готовность документа.

6 этап:

      Получение сторонами документов после регистрации перехода прав собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

            В среднем через 10 рабочих дней переход права собственности на квартиру будет зарегистрирован.  Ваш представитель известит Вас об этом.  Вы, как Продавец, получаете на руки Договор купли-продажи квартиры, с отметкой Управления Росреестра по Москве о переходе права собственности на имя Покупателя. Этот договор с данной отметкой Управления Россреестра по сути и является допуском к Вашим деньгам, находящимся в ячейке Банка. На этом этапе, как мы говорили выше, нередко происходит передача Продавцу ключа от ячейки.

 7 этап:

    Получение денежной суммы продавцом. (Передача расписки).

                После того как Вы получили в Управлении Росреестра по Москве Договор купли-продажи квартиры с отметкой о переходе права собственности на имя Покупателя на руки, вы должны осуществить доступ к ячейке в те сроки, которые оговорены в Договоре аренды ячейки с Банком. Даже, если Вы не собираетесь в ближайшее время потратить эти деньги, лучше всего осуществить доступ к ячейке в ближайший день-два. Может оказаться, что при составлении банковского Договора была допущена ошибка и для того, чтобы подойти к банковской ячейке, где хранятся Ваши деньги, Вам понадобится присутствие Покупателя. (Этого не происходит, если банковский Договор аренды ячейки и Договор купли-продажи квартиры были выверены заранее, в том числе и на соответствие друг другу).

   Это важно сделать еще по той причине, что после регистрации перехода прав на квартиру в Управлении Росреестра, как правило происходит передача расписки Продавца о том, что он получил всю денежную сумму полностью, Покупателю. 

   Идеальный вариант для Вас, как Продавца,-передача расписки о получении денежной суммы за проданную квартиру после того, как Вы осуществили доступ к собственной ячейке.

  Вы осуществили доступ к банковской ячейке. Не торопитесь забирать деньги из Банка. Слишком много участников сделки, многие знают о том, что сделка купли-продажи прошла с Вашим участием в конкретные сроки.  Рекомендую арендовать ячейку в этом же Банке на свое имя сроком на месяц и в дальнейшем осуществлять доступ к ней по собственному графику или открыть счет в этом же банке, а затем перевести с него необходимую денежную сумму на Ваш счет в «вашем» банке. 

 8 этап:

                         Подписание акта передачи квартиры.

                  Как мы говорили выше, мы рассматриваем вариант, когда Вы продаете свободную квартиру, ничего не покупая взамен. Как правило, в течение 1-2 дней с момента получения Вами денежной суммы стороны подписывают Акт передачи, в котором указывается, что Договор купли-продажи исполнен полностью, взаиморасчеты произведены, подтверждается, что Покупатель принял квартиру и претензий к Вам не имеет. Нередко продавцы, не придают должного внимания такому документу, как Акт передачи. Считается, что он больше нужен Покупателю.        И в этом кроется большое заблуждение. В соответствие со ст.556 ГК РФ «обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.»   Именно Акт передачи подтверждает состоявшееся вручение Покупателю квартиры.  Например, передача ключей от квартиры не может расцениваться как выполнение Продавцом обязательств по передаче квартиры. 

   Неподписание Акта передачи Продавцом может расцениваться как неисполнение своих обязательств по Договору, что может повлечь за собой определенные санкции. Покупатель в данном случае может потребовать возмещения причиненных убытков, также может потребовать взыскать неустойку, если это прописано в Договоре. (Например, за каждый день просрочки обязательства по передаче квартиры Покупателю,  Продавец обязан выплатить 0,1 % от стоимости квартиры за каждый день просрочки.)

   Еще одно «за» подписание Акта передачи Продавцом. Пока Продавец не подписал Акт передачи и не передал квартиру Покупателю, на нем лежит обязанность по оплате коммунальных платежей за квартиру.

   После подписания Акта передачи и вручения ключей Покупателю, Вас можно поздравить с успешной продажей квартиры. Не забудьте только оставить свой экземпляр Акта передачи проданной квартиры у себя в архиве.

 

Образец Акта передачи можно найти вразделе — «Шаблоны документов».

Каждый год многие люди составляют себе планы на год. Такая задача, как приобретение квартиры, требует правильного и детального пошагового плана, который станет надежным помощником при решении квартирного вопроса.

Хорошая штука – компьютеры! Они не только дали нам новые возможности (один Интернет чего стоит!), но и научили людей мыслить по-иному. Такое понятие как алгоритм, т. е. последовательность действий, направленных на решение поставленной задачи, – тоже из мира компьютеров. А такая задача, как приобретение квартиры, идеально подходит для того, чтобы создать для нее алгоритм.

Шаг первый – деньги. Перво-наперво необходимо понять, какими средствами для покупки вы располагаете и каким способом будете оплачивать квартиру: наличными деньгами (стопроцентная оплата), в рассчроку или по ипотеке.

Шаг второй – осознание потребностей. Здесь, к сожалению, нет иного пути, кроме как все изучить самостоятельно: сначала прочитать газеты объявлений и тематические сайты, а потом отправляться на просмотры. «Мы рекомендуем посмотреть как можно больше квартир, – говорит Елена Голубева, руководитель учебного центра компании «ХИРШ». – Чем больше покупатель посмотрел, тем лучше он будет представлять себе, что вообще бывает на рынке, что ему нужно».Смотреть нужно не только то, что «по деньгам». Бывает, что человек сначала жестко ограничит себя определенной суммой, а потом понимает, что хочется ему другую квартиру, более дорогую. В таких случаях многие находят деньги: берут в долг, получают кредит, откладывают какие-то другие траты.

Шаг третий (в принципе, он идет одновременно со вторым) – выбор риелтора. С риелторами бывают два диаметральных заблуждения: или считается, что риелтор не нужен вовсе, «потому что получает свою комиссию не за что», или что риелтор все за вас сделает. На самом деле это, конечно, не так.

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

Помощь профессионала, долгое время работающего на рынке, необходима.

Вырвать зуб тоже можно самостоятельно при помощи плоскогубцев, однако большинство людей все же предпочитают врача-стоматолога. Но и верить во «всемогущество» риелтора тоже не стоит: в конце концов, итоговое решение (например, какую из нескольких предлагаемых квартир предпочесть) за покупателя не примет никто.

Выбирая риелтора, целесообразно ориентироваться на опыт своих друзей и знакомых. Полезно также заглянуть в Интернет: там можно найти отзывы о работе агентств недвижимости, а также списки тех, от кого стоит держаться подальше… Найдя риелтора, надо все же доверять ему. «Люди часто не понимают, зачем мы задаем столько вопросов о работе, знакомых, привычках, – говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании «Новый город». – Некоторые клиенты даже относятся к такому «любопытству» настороженно. На самом деле у нас очень большой опыт решения жилищных вопросов, и мы стараемся понять, что же человеку нужно. Говорят, что от врачей и адвокатов не должно быть тайн. С риелтором – коль скоро ты этого специалиста выбрал и поручил ему решение своих проблем – должно быть так же».

Шаг четвертый – выбор варианта. Какая квартира нужна (в смысле, сколько комнат, в каком районе и т. п.) – каждый решает для себя сам. Так что обратим внимание только на два специфических момента. Во-первых, низкая цена привлекает, однако всегда стоит задать себе вопрос: а с чего это продавец так дешевит?

Он по жизни дурак или добрый самаритянин, желающий осчастливить человечество? В принципе, такие варианты не исключены, но гораздо чаще объяснение иное: у квартиры есть некие дефекты, и в итоге предложение оказывается вовсе не таким привлекательным… А во-вторых, все продаваемые квартиры делятся на две большие группы – свободные и «с альтернативой». Последнее означает, что продавец вовсе не хочет получить деньги – он желает сразу купить другую недвижимость. «Альтернативных» квартир на рынке больше, и стоят они дешевле свободных – процентов на 15. Но стоит понимать, что продавец может взять аванс, протянуть месяц-другой, а потом либо откажется продавать (не нашел себе альтернативу), либо потребует поднять цену. Так что некоторые риелторы вообще рекомендуют с альтернативами не связываться. Но это, к сожалению, делает покупку дороже и сильно сужает поле для поиска. В общем, иметь ли дело с «альтернативщиками» – это вопрос, на который каждый отвечает сам…

Шаг пятый – передача аванса. Этот шаг означает, что вы подтверждаете свое намерение купить квартиру не просто словами (им в нашем циничном мире мало кто верит), а деньгами. Ведь в случае вашего отказа купить аванс остается у продавца.

Одновременно и продавец, беря аванс, подтверждает свое намерение продать именно вам и именно по той цене, что указана в авансовом соглашении.

К сожалению, при состоянии рынка, когда цены растут, а продавцов меньше, чем покупателей, авансовое соглашение продавца мало к чему обязывает. Случаи, когда авансы берутся у десяти покупателей, потом от всех требуют поднять цену и продают квартиру самому щедрому, происходят постоянно. Меры защиты вроде бы есть: например, потребовать, чтобы передаваемые деньги назывались не авансом, а задатком – его, согласно Гражданскому кодексу, продавец обязан вернуть в двойном размере. Беда в том, что все эти тонкости прекрасно известны и противоположной стороне, и брать задатки продавцы категорически отказываются. По крайней мере в Москве.

Шаг шестой – проверка юридической чистоты. В переводе с профессионального на общепонятный это означает, что нужно выяснить, нет ли в истории квартиры каких-то темных пятен. Вариантов может быть масса, среди самых распространенных – ущемление прав несовершеннолетних при приватизации, продажа квартиры без нотариально заверенного согласия супруги, не совсем прозрачные переходы по наследству и, как говорится, «мн. др.». Обычно проверкой юридической чистоты занимаются юристы риелторской компании.

Параллельно с этим процессом рекомендуется продолжать просмотры. Да, это тяжело, но позволяет «держать руку на пульсе». И если продавец вдруг откажется от сделки, вы по крайней мере быстрее подберете новый вариант.

Шаг седьмой – собственно сделка. «Подавляющее большинство (до 99%) сделок идет по такой схеме, – говорит Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002». – Стороны выбирают банк и арендуют в нем депозитную ячейку. Составляется специальное соглашение, которое предусматривает, что продавец квартиры может открыть ячейку только в том случае, если предъявит договор о продаже своей квартиры. В ячейку закладываются деньги».

Затем составляется сам договор купли-продажи – его можно заключить у нотариуса либо составить в простой письменной форме (ППФ). Название это не должно обманывать: ППФ – достаточно сложный документ, написать его «на коленке» невозможно, составляют такие договоры юристы риелторских компаний. Но берут за это меньше денег, чем нотариусы.

Затем договор отдается на регистрацию в Управление по Москве Федеральной регистрационной службы (в просторечии – «Регистрационная палата»). Это самый главный орган в сделке: только после того как документы будут заверены ФРС, сделка считается совершенной. Получив свой экземпляр договора, продавец может отправляться в банк за деньгами.

Шаг восьмой и последний – физическая передача квартиры. Это происходит, как правило, в самом конце, когда все документы заверены. Стороны подписывают передаточный акт: в этом документе говорится, что продавец отдал ключи, а покупатель получил квартиру в надлежащем техническом состоянии. После этого недвижимое имущество считается окончательно переданным новому владельцу. Если в квартире произойдет, например, пожар или залив, это будут уже проблемы нового собственника.

Чтобы у продавца был стимул не затягивать с передачей имущества (свои деньги он из банка уже получил, может и пропасть куда-то), риелторы практикуют нехитрый, но эффективный прием. Небольшую часть денег ($5–10 тыс.) они удерживают и отдают их продавцу только в момент подписания передаточного акта.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *