Баланс осбб

Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) — юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их личного имущества и управления, содержания и использования общего имущества. Порядок создания, регистрации, реорганизации, деятельности и ликвидации ОСМД регулируется Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» и Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».

Согласно статье 9 закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», управления многоквартирным домом, осуществляют его совладельцы.

Форму управления выбирают сами сособственники на общем собрании. Формы могут быть такими:

— управление совладельцами (самостоятельно, непосредственно);

— управление управляющим;

— управление объединением совладельцев многоквартирного дома (ассоциацией совладельцев многоквартирным домов).

Первый вариант более приемлем для небольших домов – для решения каждого вопроса требуется согласие большинства сособственников.

В больших домах такая форма будет неудобна в принятии решений. Она не подойдет, если совладельцы захотят накапливать средства на ремонты и прочие крупные расходы. Для открытия счета и управления средствами нужно создать юридическое лицо.

Второй вариант – нанять управляющего – могут ввести как совладельцы дома, так и ОСМД.

Если совладельцы не выбрали форму управления домом, управляющую компанию назначит местная власть – на год.

За это время совладельцы смогут найти управляющего и затем изменить формат управления домом. Заключить договор они смогут после окончания действия предыдущего договора, заключенного исполнительным органом местного совета.

В многоквартирных домах, в которых не создали ОСМД и не назначили управляющего, исполнительный орган местного совета больше не может самостоятельно назначить управляющего.

Для этого совладельцы дома должны провести собрание, на котором большинством голосов утвердить просьбу совета провести соответствующий конкурс.

То есть создание ОСМД – один из вариантов решения проблемы качественных жилищно-коммунальных услуг.

ОСМД созданы уже в 16,4% многоквартирных домов. Всего в Украине уже более 28,5 тысяч таких объединений.

Преимуществом ОСМД можно считать то, что за счет предоставления в аренду фасадных частей здания под рекламу можно получить дополнительный доход, за счет которого можно улучшить благоустройство или что-то отремонтировать.

На расходы оплаты труда обслуживающего персонала не начисляют НДС, что может уменьшить тариф квартплаты (размер взносов в ОСМД).

Для ОСМД предусмотрены программы поддержки – как государственные, так и от общественных организаций, фондов и тому подобное.

Если Вы решили сформировать ОСМД, воспользуйтесь подробной пошаговой инструкцией:

1. Создание инициативной группы (не менее 3-х собственников квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме) и разработка плана действий по подготовительной работе для создания ОСМД. Правила создания ОСМД предусматривают проведение общего собрания и составление протокола, который должен быть подписан всеми собственниками квартир в доме.

2. Формирование реестра собственников квартир и получения информации о доме: данные о собственниках жилых и нежилых помещений, техпаспорт на дом, информация о придомовой территории, сумма задолженности жителей за жилищно-коммунальные услуги, составление сметы содержания дома.

3. Подготовка Устава ОСМД, который согласно нормам ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», составляется на основе типового устава, утвержденного Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. https://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/z1155-03

Однако, законодательством предусмотрена возможность включения в устав иных положений, регулирующих деятельность объединения и не нарушающих закон.

4. Оповещение о проведении учредительного собрания. Определившись с датой и временем проведения собрания, инициативная группа обязана известить об этом каждого совладельца (не менее чем за 14 дней). Приглашение должно быть оформлено в письменном виде и содержать день, время и место проведения учредительного собрания, а также повестку дня. Передача приглашения осуществляется лично в руки (под роспись) или направляется заказным письмом.

5. Проведение учредительного собрания. Основными вопросами собрания являются создание ОСМД, утверждение устава, избрание правления и председателя объединения. Все сведения о проведении учредительного собрания должны быть внесены в протокол. Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% собственников.

6. Регистрация ОСМД проводится в соответствии с ЗУ «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований». Для оформления ОСМД как юридического лица, уполномоченный учредительным собранием представитель объединения, подает государственному регистратору следующие документы: заявление о регистрации, устав, протокол учредительного собрания.

Какие права имеют члены ОСМД?

Согласно ст. 6 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», а также ст. 14 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» члены ОСМД имеют право: избирать и быть избранными в органы правления, получать данные о деятельности ОСМД (в т. ч. финансовые), участвовать в управлении ОСМД (в рамках законодательства и устава объединения), знакомиться с протоколами общих собраний, требовать от уставных органов защиты своих прав и соблюдения правил добрососедства, беспрепятственно пользоваться общим имуществом дома (с учетом законных ограничений), получать информацию о состоянии дома, условиях его содержания и эксплуатации, расходах на содержание общего имущества и поступлениях, полученных от его использования.

Порядок реализации прав совладельцев определяется законом и не должен нарушать прав других собственников. Споры между членами ОСМД решаются по согласию сторон или в суде.

Что входит в обязанности членов ОСМД?

Члены ОСМД обязаны соблюдать Устав ОСМД, выполнять решения уставных органов, своевременно оплачивать взносы и платежи по ЖКХ, возмещать убытки, причиненные другим совладельцам, придерживаться правил пожарной безопасности и санитарных норм, соблюдать чистоту в доме и на придомовой территории, использовать помещения по назначению, обеспечивать их сохранность, информировать органы правления ОСМД о повреждениях в доме, предотвращать нарушения законных прав и интересов других совладельцев.

По каким тарифам члены ОСМД оплачивают коммунальные услуги?

Члены ОСМД самостоятельно определяют порядок обслуживания дома, выбирают обслуживающую компанию и формируют тарифы (членские взносы) на содержание дома и придомовой территории.

Может ли ОСМД распоряжаться придомовой территорией?

Придомовая территория, переданная на баланс объединения, может быть благоустроена на усмотрение ОСМД в зависимости от его потребностей. При этом, значительные изменения (строительство гаражей, автостоянок, установка киосков или вспомогательных сооружений) должны быть согласованы с местными органами государственной исполнительной власти.

Требуется ли согласие ОСМД на сдачу квартиры в аренду?

Собственники квартир или нежилых помещений в доме, в котором создано ОСМД, имеют право распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению (продавать, сдавать в аренду и т. д) без согласия ОСМД. При этом на собственника возложена обязанность, проинформировать покупателя или арендатора о том, что данное помещение является составной частью дома, в котором создано ОСМД, ознакомить с уставом объединения, его правами и обязанностями.

Как используются деньги, полученные за аренду помещений ОСМД?

Финансовые поступления, полученные от сдачи в аренду объектов общей собственности, должны быть направлены на содержание и эксплуатацию дома, формирование резервного фонда на капитальный ремонт или уменьшение коммунальных платежей. Любое распределение доходов между членами ОСМД не допустимо, поскольку превращает объединение в коммерческую организацию.

Кто и каким образом руководит ОСМД?

Согласно законодательству, высшим руководящим органом объединения является общее собрание совладельцев многоквартирного дома, которое созывается и проводится не реже одного раза в год, а его решения является обязательным для всех членов ОСМД.

Какие вопросы решаются на общем собрании ОСМД?

Согласно статье 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общего собрания членов ОСМД относится следующее: избрание (переизбрание) членов правления, утверждение сметы, баланса и годового отчета, принятие решений о проведении строительных и ремонтных работ, утверждение устава объединения, а также внесение в него изменений, избрание (отзыв) руководителя, утверждение и изменение условий договора с ним, вопрос об использовании общего имущества (в том числе определение ограничений), определение поощрения председателя и членов правления (в том числе материального), установление порядка уплаты, перечня и размеров взносов и платежей совладельцев дома, предварительное согласование условий договоров, заключенных на сумму, превышающую лимит устава, договоров относительно ценных бумаг, имущественных прав.

Какие полномочия имеет правление ОСМД?

Правление объединения — исполнительный орган, который избирается общим собранием совладельцев для руководства текущей деятельностью ОСМД. Порядок избрания и отзыва членов правления, их количество и сроки избрания устанавливаются общим собранием. В компетенции правления: распоряжение средствами объединения, назначение письменного опроса совладельцев, ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности, подготовка сметы, баланса объединения и годового отчета, созыва общего собрания совладельцев, заключение договоров на выполнение работ и оказание услуг, надзор над их выполнением, осуществление контроля над своевременной уплатой взносов и платежей, взыскание долгов. Список полномочий правления ОСМД может быть расширен по решению общего собрания.

Кто может стать Председателем правления ОСМД?

В соответствии с законодательством Председателем правления ОСМД может быть только совладелец дома, который избирается из состава членов правления. Председатель правления может выполнять свои функции на платной основе, или на общественных началах (бесплатно). Размер гонорара устанавливается на общем собрании.

Кто такой управляющий ОСМД и как он избирается?

Управляющий (управляющая компания) — физическое лицо-предприниматель или частная фирма, чьей основной деятельностью является посредничество между владельцами жилья и физическими и юридическими лицами, предоставляющими коммунальные услуги. К компетенции управляющего ОСМД входит подбор поставщиков услуг и заключение с ними соответствующих договоров подряда (подача холодной и горячей воды, электроэнергии, газа и отопления, вывоз мусора, уборка придомовой территории, проведения строительных и ремонтных работ). Оплата за предоставленные услуги и работу управляющего взимается с собственников жилья в виде именных платежек.

Как расторгнуть договор с управляющим ОСМД?

Благодаря принятию закона «О внесении изменения в статью 13 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» процедура досрочного расторжения договора с управляющей компанией была изменена. Теперь совладельцы многоквартирного дома имеют право расторгнуть договор с управляющим в любое время. Напомним, что предыдущая редакция закона не предусматривала возможности расторжения контракта до истечения срока его действия.

В случае принятия решения об изменении формы управления многоквартирным домом (то есть создании ОСМД) или выборе другого управляющего, совладельцы, не позднее, чем за два месяца до дня расторжения договора, должны сообщить назначенного ими на конкурсной основе управляющего.

Можно ли застраховать общее имущество ОСМД?

Страхование общего имущества ОСМД от любых видов риска и прямых убытков осуществляется в порядке, предусмотренном уставом объединения. При возникновении страхового случая, страховая сумма выплачивается ОСМД, для дальнейшего использования в интересах совладельцев (в первую очередь — на восстановление и ремонт).

Как ликвидировать ОСМД и вернуть деньги?

Согласно нормам ст. 28 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» деятельность ОСМД прекращается со дня внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц — предпринимателей. Прекращение объединения проводится в случае:

— приобретения одним лицом всех помещений в многоквартирном доме;

— принятия судом решения об аннулировании объединения ОСМД;

— принятия сособственниками решения о ликвидации объединения.

При ликвидации объединения, средства, оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, распределяются между всеми совладельцами многоквартирного дома. При этом осуществляется зачет задолженности каждого совладельца перед ОСМД в соответствии с уставом объединения.

Источник: Юридический портал Украины

Как создать Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД)

Как создать ОСББ (ОСМД)? C чего начать создание ОСББ (ОСМД)? и Что для этого делать? — такие вопросы возникают у тех, кто решил создать ОСМД в своем доме. Что ж, попробуем дать простые и понятные ответы на эти вопросы.

В целом, создание ОСББ (ОСМД) является достаточно простым процессом, но все же некоторые сложности имеют место быть. Да, придется изучить нормативно-правовые документы, которыми регулируется создание ОСББ (ОСМД) и его функционирование, а иногда придется столкнуться с противодействием некоторых «враждебно» настроенных жителей. Поэтому, ниже рассмотрим, как со всем этим справиться и предоставим необходимые ссылки на законодательную базу.

Порядок создания ОСМД определен Законом Украины «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» от 29.11.2001 № 2866-III (далее — Закон об ОСМД).

Согласно этого Порядка, в процессе создания ОСМД можно выделить следующие этапы:

  1. создание «инициативной группы»
  2. составления перечня собственников
  3. подготовка Устава ОСМД
  4. созыв учредительного собрания
  5. проведение учредительного собрания
  6. письменный опрос (если необходимо)
  7. избрание правления ОСМД
  8. государственная регистрация ОСМД

Следует отметить, что для новостроек в ст.6 Закона об ОСМД указано следующее: «Учредительные собрания объединения в новопостроенных многоквартирных домах могут быть проведены после государственной регистрации права собственности на более половины квартир и нежилых помещений в таком доме.» То есть, регистрация ОСМД в новостройках возможна только после того, как большинство квартир (и нежилых помещений) будет продано и оформлено право собственности на них.

Рассмотрим каждый этап про то, как создать ОСББ (ОСМД), более детально.

Создание «инициативной группы»

Создание и регистрация ОСББ (ОСМД) начинается с создания так называемой «инициативной группы», которая состоит минимум из трех владельцев жилых и/или нежилых помещений дома (ст.6 Закона об ОСМД), максимальное количество членов группы не регламентируется. Под «нежилыми помещениями» подразумеваются выведенные из жилого фонда квартиры или другие нежилые помещения, которые не являются местами общего пользования.

«Инициативная группа» выполняет подготовительную работу, готовит Устав, созывает и проводит учредительное собрание. Иначе говоря, «инициативная группа» и занимается созданием ОСМД. То есть, чем эффективнее работает «группа» — тем больше шансов, что ОСМД все же будет создано, а процедурные этапы пройдут с наименьшими проблемами. А потому, в состав группы следует включить наиболее инициативных и энергичных людей из числа совладельцев дома.

В состав «инициативной группы» могут входить только сами владельцы квартир и нежилых помещений. Квартиросъемщики (арендаторы нежилых помещений) могут быть включены в состав «инициативной группы» на основании соответствующей доверенности выданной им собственником квартиры (нежилого помещения). Создание «инициативной группы» утверждается протоколом о ее образовании, он необходим для начала работы группы.

Перечень совладельцев

Инициативная группа начинает свою работу по составлению перечня владельцев всех жилых и нежилых помещений дома. Также в этом списке должна быть указана их общая площадь. Такой перечень необходим для организации и проведения учредительных собраний, так как в учредительном собрании имеют право принимать участие именно владельцы, а не просто люди, которые прописаны по данному адресу, за исключением случаев, когда владелец выдал доверенность на совершение таких действий своему представителю на учредительном собрании. Но опять же, для того чтобы владелец квартиры (нежилого помещения) направил своего представителя на учредительное собрание — его (собственника) необходимо известить о проведении такого собрания. Итак, необходимой является информация именно о владельцах квартир и нежилых помещений дома.

Такую информацию можно получить, обратившись с соответствующим запросом в Департамент жилищно-коммунального хозяйства, БТИ или в соответствующий отдел государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Запрос подается в письменной форме. Бланк заявления и требования к его оформлению выложены на сайте Министерства юстиции. Не будет лишним провести поквартирный обход для уточнения информации о совладельцах.

Подготовка Устава ОСМД

Совместно с составлением перечня совладельцев дома, инициативная группа занимается подготовкой проекта Устава ОСМД. Основные условия, которые должны быть в Уставе изложены в Типовом Уставе ОСМД. То есть, Типовой Устав можно взять за основу Устава ОСМД. Но не стоит использовать Типовой Устав в неизменном виде. Законодательством, также не запрещено создание собственного Устава, но для этого нужно привлекать специалистов в юридической сфере и учитывать особенности ситуации в каждом конкретном доме (состояние дома, придомовой территории, отношения между совладельцами). Поэтому каким путем пойти — решать Вам.

Типовой устав объединения совладельцев многоквартирного дома и Типовой договор между собственниками жилых и нежилых помещений, и управляющим утвержден приказом Госжилкоммунхоза от 27.08.2003 № 141 (текущая редакция от 06.11.2015). Скачать Типовой устав и Типовой договор можно здесь .

Созыв учредительного собрания

Далее следует созыв учредительного собрания. Созыв происходит путем направления специального уведомления о проведении учредительного собрания всем совладельцам дома согласно перечню. Извещение выполняется в письменном виде и вручается каждому совладельцу лично под расписку или направляется заказным письмом не позднее, чем за 14 дней до проведения учредительного собрания.

Законодательством не предусмотрено утвержденной формы уведомления о проведении учредительного собрания, а следовательно, оно имеет произвольную форму, но в нем должна быть указана такая обязательная информация:

  • по чьей инициативе созывается собрание;
  • место и время проведения (выбираются удобными для большинства совладельцев, как правило во дворе дома);
  • проект повестки дня;

Пример оформления извещения можно скачать здесь.

Следует отметить, что извещение необходимо направить обязательно каждому совладельцу, как того требует абзац 4 ст.6 Закона об ОСМД. Если такое извещение направлено не всем совладельцам дома, это может быть основанием для обжалования в суде результатов собрания и государственной регистрации ОСМД.

Поэтому, рекомендуем в случае отказа некоторых совладельцев от получения уведомления лично, или в случае изменения места жительства, отправлять сообщения о проведении учредительного собрания заказным письмом, почтовые чеки об отправке таких писем следует сохранить. На всякий случай, для перестраховки, можно подать объявление в местную газету и расклеить объявления на подъездах. В этом случае никто не сможет отрицать того, что созыв состоялся согласно Закона.

Изменение повестки дня учредительного собрания после того, как сообщение о проведении собрания было направлено совладельцам, также может быть основанием для обращения в суд. Поэтому, если все-таки повестка дня была изменена, следует повторно направить сообщение совладельцам (с изменениями).

Проведение учредительного собрания

Собственно, проведение учредительного собрания является наиболее значимым в процессе создания ОСМД. Именно на нем принимается решение о создании или не создании ОСМД. И если решение о создании ОСМД не будет принято, значит, все что было сделано до собрания — бесполезно. Поэтому подготовку к собранию следует проводить очень тщательно. Но кроме вышеперечисленных этапов (составления перечня совладельцев и проекта Устава), следует провести полноценную агитационную работу среди совладельцев дома, чтобы убедить в целесообразности ОСМД тех, кто еще не определилвя с собственной позицией, и, если удастся, то перетянуть на свою сторону тех, кто против создания объединения. Для этого следует провести несколько встреч с совладельцами еще до собрания.

Итак, 14 дней спустя после созыва, в указанный день проводится учредительное собрание. В начале собрания избирается председатель, который и ведет собрание. Председатель собрания избирается всеобщим голосованием из числа присутствующих совладельцев (их представителей). Из числа присутствующих, также можно выбрать секретаря собрания, который ведет протокол. Если собрание проводится без секретаря, протокол ведет председатель собрания. Форма протокола собрания совладельцев многоквартирного дома, утвержденная приказом Минрегионстроя от 25.08.2015 № 203. Скачать форму протокола собрания можно здесь .

Собрание проводится в соответствии с повесткой дня. Для подсчета голосов из числа присутствующих, может быть также выбрана счетная комиссия (обычно в количестве трех человек).

Количество голосов, которым обладает каждый из совладельцев при голосовании на собрании, определяется пропорционально доле общей площади его квартиры или нежилого помещения в общей площади всех квартир и нежилых помещений дома. Например: общая площадь дома 3040 кв. м, господину Петру принадлежит квартира, в этом доме, общей площадью 76 кв. м, следовательно доля голосов господина Петра на собрании составит: 76/3040 * 100% = 2,5%. Таким образом, господин Петр на учредительном собрании будет иметь 2,5% голосов.

Но, если одно лицо является владельцем нескольких квартир и/или нежилых помещений (или одной большой квартиры/нежилого помещения), общая площадь которых составляет более 50% общей площади всех помещений (жилых и нежилых) дома, то в таком случае, каждый совладелец на учредительном собрании имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, которыми он владеет.

Во избежание недоразумений при подсчете голосов, перед началом собрания, следует объяснить присутствующим принцип определения количества голосов каждого совладельца (его представителя) при голосовании.

Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% общего количества голосов совладельцев (подчеркиваем — именно всех голосов в доме, а не только тех совладельцев, присутствующих на собрании).

Результаты голосования заносятся в протокол собрания и утверждается подписью каждого, кто проголосовал.

Также, в случае принятия решения о создании ОСМД, на собрании следует выбрать лицо из числа присутствующих и уполномочить его проводить государственную регистрацию ОСМД. Обычно это председатель собрания или кто-то из инициативной группы.

Письменный опрос

Если в результате голосования, решение нельзя считать принятым, то есть, ни один из вариантов «за» или «против» не набрал более 50% голосов, то в таком случае, проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали.

На проведение опроса отводится 15 дней с даты проведения учредительного собрания. Голоса, которые были отданы при голосовании на собрании, также учитываются. Таким образом, нет необходимости опрашивать всех совладельцев, если их сложно найти или они не идут на контакт — достаточно лишь набрать более 50% голосов. Но если за этот 15-дневный срок, не удалось набрать необходимого количества голосов «за» (более 50%) — решение считается непринятым.

Опрос проходит в виде собственноручного заполнения опросного листа непосредственно самим владельцем квартиры (нежилого помещения) или его представителем. В опросном листе должен быть указан четко сформулированный вопрос, по которому проводится опрос, он не должен иметь никаких других толкований. Совладелец (или его представитель) вписывает в опросный лист: дату проведения опроса, Ф.И.О. совладельца, право собственности, номер квартиры или нежилого помещения, общую площадь, если опросный лист заполняет представитель — документ, подтверждающий его полномочия, ответ совладельца (представителя) — «за»/»против»/»воздержался». Опросный лист подписывает совладелец (представитель) и лицо, проводившее опрос.

Результаты опроса вносятся в протокол собрания, опросные листы нумеруются и подшиваются к протоколу, они являются неотъемлемой его частью.

Правление ОСМД

Согласно ст.10 Закона об ОСМД, правление является исполнительным органом объединения и избирается для управления текущей деятельностью ОСМД. Полномочия правления определены той же ст.10 Закона об ОСМД (более подробно о правлении ОСМД описано в этой статье «Правление ОСМД»).

Правление состоит из председателя и членов правления. Председатель правления избирается общим собранием и его избрание является обязательным. А вот количество членов правления не регламентируется и только совладельцы, на общем собрании решают сколько членов правления должно быть избрано и стоит ли их выбирать вообще.

Установление срока полномочий председателя и членов правления, их прекращения, и переизбрание осуществляется на общем собрании совладельцев.

Поэтому, на учредительном собрании следует также сразу выбрать правление (как минимум председателя), ему можно будет поручить осуществление государственной регистрации ОСМД.

Государственная регистрация ОСББ (ОСМД)

И наконец, после проведения собрания, можно переходить к финальному этапу создания ОСМД — государственной регистрации объединения совладельцев многоэтажных домов. Именно со дня государственной регистрации ОСМД считается созданным.

На сегодняшний день государственная регистрация ОСББ (ОСМД) ничем не отличается от государственной регистрации юридического лица. Для этого, уполномоченному лицу следует посетить государственного регистратора, и подать ему соответствующие документы.

Документы для регистрации ОСМД (ОСББ)

Для юридического оформления ОСМД (ОСББ) государственному регистратору необходимо подать следующие документы:

  • Устав ОСМД (2 экземпляра, прошиты, пронумерованы и опечатаны);
  • Протокол учредительного собрания (оригинал или нотариально заверенная копия в 2 экземплярах и опросные листы (при наличии), которые должны быть пронумерованы и подшиты к этому протоколу);
  • Заявление о государственной регистрации. Форма Заявления о государственной регистрации утверждена приказом Министерства юстиции Украины от 6 января 2016 № 15/5.

Все! Создание ОСМД завершено! В этой статье мы пытались, как можно лучше объяснить как создать ОСББ (ОСМД). Если остались какие-то вопросы, на которые мы не ответили в этой статье или возникли новые — пишите нам на e-mail: urist@osbb365.com или через форму обратной cвязи.

P.S. Предыдущий балансодержатель (ЖЭК либо соответствующий орган власти) или управляющий, должен передать новосозданному ОСМД всю техническую документацию дома. Это может быть технический паспорт дома, поэтажные планы и тому подобное. Если же такие документы отсутствуют — предыдущий балансодержатель обязан, за свой счет, восстановить их в течение 6 месяцев после госрегистрации ОСМД.

Объединение совладельцев многоквартирного дома — это юридическое лицо, которое создают владельцы квартир для того, чтобы улучшить условия использования собственного имущества, а также обеспечивать содержание и использование неделимого и общего имущества. В соответствии с условиями действующего законодательства ОСМД нужно зарегистрировать в соответствующих государственных органах в установленном порядке.

К членам ОСМД могут относится владельцы приватизированных квартир, собственник (балансодержатель) дома, а также владельцы нежилых помещений в доме.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Жильцы, которые живут в неприватизированных квартирах на основании выданных им ордеров на вселение, не могут участвовать в создании объединения, потому что они не являются собственниками квартир. Так же не имеют права быть членами объединения те лица, которые арендуют помещения.

Последовательность действий при создании ОСМД

Создание ОСМД имеет несколько этапов.

Сначала нужно сформировать инициативную группу, подготовить проекты устава и решений учредительного собрания, созвать и провести учредительное собрание. Обратите внимание, что учредительное собрание созывает или владелец дома, или инициативная группа. После принятия решения о создании ОСМД на учредительном собрании, нужно зарегистрировать.

Шаг первый — формирование инициативной группы

Обычно инициативную группу формируют социально активные лица, которые имеют организаторские способности и авторитет среди жителей дома. Инициативная группа должна состоять из не менее чем трех владельцев квартир или нежилых помещений.

Шаг второй — подготовка проекта Устава ОСМД

Устав объединения нужно составлять на базе Типового устава, утвержденного в приказе Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства № 141 от 27 августа 2003 г. Обратите внимание, что, готовя этот документ, нельзя отступать от содержания Типового устава, однако нужно конкретизировать некоторые его статьи и условия совместного использования имущества, осуществления хозяйственной деятельности, работы наемных работников и тому подобное.

Устав каждого объединения, обязательно должен содержать, прежде всего, такие данные:

1. Название и адрес ОСМД.
2. Цель создания, задачи и предмет деятельности ОСМД.
3. Перечень неделимого имущества, находящегося в общей совместной собственности, права и обязанности участников объединения относительно этого имущества. Неделимым имуществом считают ту часть жилого комплекса, которой нельзя выделить как отдельный элемент. Речь идет о вспомогательные помещения: лестничные клетки, вестибюли, помещения для хранения колясок, ячейки, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения, конструктивные элементы здания и техническое оборудование дома — систему канализации, электрического оснащения и тому подобное. В уставе достаточно указать названия этого имущества.
4. Перечень имущества, находящегося в общей долевой собственности, а также права и обязанности членов ОСМД относительно этого имущества. Общего имущества входит и часть вспомогательных помещений жилого комплекса, например: ячейки, гаражи, ОСМД может использовать по их назначению согласно решения Общего Собрания.
5. Необходимо определить состав, полномочия, права и обязанности и порядок формирования уставных органов ОСМД. Речь идет о общие собрания членов, правления и ревизионной комиссии объединения.
6. Порядок созыва и проведения общего собрания. Также в Уставе необходимо указать периодичность проведения Общих Собраний.
7. Нужно определить порядок голосования и принятия решений на Общем Собрании, указать перечень вопросов, для решения которых требуется простое или квалифицированное большинство голосов. Простое большинство — это не менее 50% присутствующих на собрании с правом голоса, а квалифицированное большинство может составлять 3/4 или 2/3 присутствующих. Некоторые вопросы, согласно законодательству, могут решать только общее собрание.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! К этому относится внесение изменений в устав ОСМД, избрание его правления, и ревизионной комиссии, утверждение сметы, баланса и годового отчета, определение взносов членов ОСМД и тому подобное. Все вопросы, относящиеся к исключительной компетенции Общего Собрания, обязательно нужно указать в уставе.

1. Нужно описать источники финансирования, порядок использования имущества и средств ОСМД. При подготовке данного пункта необходимо соблюдать требования налогового законодательства, которое регулирует получение и использование денежных средств неприбыльными организациями.
2. В уставе следует четко описать порядок, по которому ОСМД будет составлять и утверждать смету, создавать специальные фонды и использовать средства из этих фондов.
3. В уставе нужно четко определить права и обязанности членов ОСМД, порядок, по которым ваше объединение будет заключать договор с каждым владельцем квартиры или помещения, нужно определить порядок, по которому к ОСМД будут приниматься новые члены, определить ответственность за нарушение уставных норм и не выполнения решений руководящих органов.
4. В заключительных главах устава необходимо описать порядок внесения изменений, определить основания и порядок ликвидации, реорганизации ОСМД и решения соответствующих имущественных вопросов.

Созыв учредительного собрания

Когда все документы готовы, инициативная группа составляет текст письменного уведомления, в котором указывает, кто созывает учредительное собрание, когда и где они произойдут, какие вопросы войдут в повестку дня. Этот документ нужно вручить каждому собственнику лично под расписку или отправить по почте не позже чем за 14 дней перед датой, на которую назначено учредительное собрание. Учредительное Собрание является правомочным, если на сообщение о создании ОСМД откликнулось более 50% собственников квартир.

ВНИМАНИЕ! Если на Учредительном Собрании присутствуют менее 50% владельцев квартир, то придется еще раз определять дату, место и время и проводить новые Учредительное Собрание.

Проведение Учредительного Собрания

При проведении Учредительного Собрания нужно рассмотреть такие вопросы:

1. Избрание председателя и секретаря собрания.
2. Создание ОСМД.
3. Утверждение устава.
4. Избрание руководящих органов (правления, председателя правления, ревизионной комиссии).
5. Определение лиц, уполномоченных оформить государственную регистрацию объединения.

Обратите внимание! Каждый потенциальный член объединения имеет только один голос, независимо от площади и количества квартир или помещений, находящихся в его собственности. По каждому вопросу необходимо оформить соответствующее решение, которое собрание принимают за поименное голосование. Каждый, кто проголосовал, должен поставить в протоколе свою подпись и отметить результат голосования («за» или «против»). Решение считают принятым, если за него проголосовали не менее 2/3 присутствующих лиц, которые имеют право голоса.

Государственная регистрация ОСМД

Созданное объединение предстоит зарегистрировать. Такую регистрацию осуществляет исполнительный орган городского, районного или сельского совета или районной государственной администрации по месту положения дома. Лицо, которую учредительное собрание уполномочили осуществить государственную регистрацию, должна представить в указанный орган следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации.
2. Протокол учредительного собрания, на которых было создано ОСМД и утвержден его устав.
3. Два экземпляра оригинала и одну нотариально заверенную копию устава ОСМД.
4. Список участников объединения, составленный по установленной форме (утверждена в Постановлении Кабинета Министров Украины «О реализации Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» № 1521 от 11 октября 2002).

Перечисленные документы уполномоченный представитель ОСМД должен отнести в орган регистрации лично или отправить по почте (заказным письмом). Получив комплект документов, государственный регистратор должен зарегистрировать ОСМД. Зарегистрировав ОСМД, выдадут Выписку о государственной регистрации объединения, а также оригинал Устава с соответствующей отметкой. После государственной регистрации необходимо получить справку из государственного реестра в управлении статистики, получить справку 4-ОПП в налоговой инспекции и встать на учет в городском/районном Управлении Пенсионного Фонда Украины. После проведения государственной регистрации налоговая инспекция и Пенсионный Фонд получают сведения о созданном юридическом лице автоматически, необходимо лишь представить копии учредительных документов и получить справку о взятии на учет. После получения указанных документов и регистрации в государственных структурах, можно изготавливать печать и штамп ОСМД, открывать расчетный счет в банке и заниматься хозяйственной деятельностью.

ГФС в письме от 09.12.2016 г. № 26764/6/99-99-15-02-02-15 напомнила, что если в течение одного года со дня вступления в силу Закона № 417 -VIII совладельцы многоквартирного дома, в котором не создано объединение совладельцев, не приняли решение о форме управления многоквартирным домом управление таким домом осуществляется управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Балансодержатель дома, сооружения, жилищного комплекса или комплекса домов и сооружений (далее – балансодержатель) – владелец или юридическое лицо, которое по договору с владельцем удерживает на балансе соответствующее имущество, а также ведет бухгалтерскую, статистическую и другую предусмотренную законодательством отчетность, осуществляет расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, а также обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию согласно закону.

Управляющий – это лицо, которое по договору с владельцем или балансодержателем осуществляет управление домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений (далее – управление домом) и обеспечивает его надлежащую эксплуатацию согласно закону и условиям договора.

Управление домом – действия, направленные на обеспечение устойчивого функционирования дома и придомовой территории в соответствии с их целевого назначения и сохранение их потребительских качеств, а также на организацию обеспечения потребности жильцов дома в получении жилищно-коммунальных услуг в соответствии с требованиями нормативов, норм, стандартов, порядков и правил. Функции по управлению домом и обеспечения его надлежащей эксплуатации владельцы, совладельцы или по их поручению балансодержатель осуществляют самостоятельно или через лицо, которое по договору с владельцем или балансодержателем осуществляет управление домом (далее – управляющий).

Таким образом, при передаче объекта жилого комплекса с баланса коммунального предприятия в оперативное управление ОСМД для его содержания и эксплуатации без перехода права собственности на объект к ОСМД, разницы для корректировки финансового результата до налогообложения налогом на прибыль у коммунального предприятия не возникают.

– Дмитрий Васильевич, с 2000 года в нашем городе начали активно образовываться общества совладельцев многоквартирных домов. Расскажите подробнее об этих организациях.
– На сегодняшний день на территории города Красный Луч зарегистрировано 84 ОСМД.
Объединение совладельцев многоквартирного дома – это юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для управления, содержания и использования неделимого и общего имущества, с целью обеспечения и защиты прав его членов и соблюдения их обязанностей, надлежащего содержания и использования неделимого и общего имущества, обеспечения своевременного поступления средств для оплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами.
– Дмитрий Васильевич, как осуществляется в ОСМД реализация прав его членов?
– ОСМД является неприбыльной организацией и не имеет целью получение прибыли для ее распределения между членами объединения. Основная деятельность объединения заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам объединения в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.
– Что входит в обязанности ОСМД?
– К основным обязанностями ОСМД относятся следующие:
• использование помещения по назначению и соблюдение правил пользования;
• обеспечение сохранности общего имущества здания; участие в проведении реставрации, реконструкции, капитального и текущего ремонта, технического переоснащения многоквартирного дома;
• соблюдение требований жилищного и градо-строительного законодательства при проведении ремонта, технического
переоснащения, реконструк-ции помещений или их частей;
• соблюдение правил содержания дома и придомовой территории, пожарной безопасности и санитарных норм;
• своевременная и в полном объеме уплата взносов и платежей, установленных общим собранием совладельцев;
• возмещение убытков, причиненных имуществу других совладельцев;
• выполнение предусмотренных уставными документами обязанностей перед объединением;
• предотвращение порчи общего имущества, информирование органов управления объединения о повреждении и выходе из строя технического оборудования;
• соблюдение чистоты в местах общего пользования и тишины в соответствии с требованиями, установленными законодательством.
– А как поступать в случае ненадлежащего исполнения правлением ОСМД обязанностей, определенных уставными документами?
– Совладелец (житель многоквартирного дома) имеет полное право их обжаловать. Сделать это можно несколькими способами.
Способ первый – обращение. Вы как житель можете написать официальное заявление в правление с требованием рассмотреть жалобу и предоставить письменный ответ. Причем, по словам специалистов, будет лучше, если такое обращение подпишут несколько жильцов. Полученный от правления ответ даст основания для дальнейших действий.
Способ второй – общее собрание. Вопрос о недоверии председателю и членам правления можно поднять на общем собрании совладельцев. Чтобы созвать собрание, необходимо собрать инициативную группу в составе не менее трех членов ОСМД. Сообщение о времени и месте проведения собрания нужно вручить в письменной форме каждому совладельцу под расписку (можно отправить по почте заказным письмом), а также разместить на входе в каждый подъезд дома не позднее, чем за десять дней до дня проведения собрания. Напомню, что решение общего собрания обязательно для всех участников ОСМД.
Способ третий – письменный опрос. Если голосов на общем собрании не хватило для принятия решения, инициативная группа может провести письменный опрос совладельцев, которые не голосовали на собрании. В листке опроса должны быть указаны дата опроса, фамилия, имя, отчество совладельца, документ, подтверждающий право собственности, номер квартиры, ее общая площадь, ответ совладельца на поставленный вопрос («да», «нет» или «воздержался»), подпись совладельца и того, кто проводит опрос. Собрать необходимое количество голосов «за» нужно в течение 15 календарных дней после собрания, иначе решение будет считаться не принятым.
Способ четвертый – суд. Если же все вышеприведенные способы не дадут результата, ничего не останется, кроме как обращаться в суд.
– Кто осуществляет контроль за деятельностью ОСМД?
– Контроль за деятельностью ОСМД осуществляет управление ЖКХ городской администрации. В послед-нее время участились обращения жителей по вопросам ремонта крыш. До декабря 2018 года строительные материалы, выделяемые по линии гуманитарной помощи, согласно действующему законодательству выдавались только РЭКу. Так, коммунальными предприятиями города в 2018 году за счет материалов, полученных в рамках гуманитарной помощи от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства, отремонтированы 26 домов с мягкой кровлей и 101 дом с шиферной.
Руководством администрации города Красный Луч неоднократно поднимался вопрос о необходимости выделения строительных материалов, полученных в рамках гуманитарной помощи, для ОСМД.
В 2018 году Советом Министров Луганской Народной Республики принято распоряжение от 02.10.2018 №1264-р/18
«О вопросах распределения строительных материалов и оборудования для подготовки жилого фонда к осенне-зимнему периоду». В декабре 2018 года наши ОСМД уже смогли получить первые материалы в рамках гуманитарной помощи, в частности, получен праймер битумный. В 2019 году администрацией города направлены запросы о материалах, необходимых для подготовки жилого фонда к осенне-зимнему периоду 2019-2020 г. на все ОСМД города. Согласно этой информации общая заявка будет направлена в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. При поступлении материалов в администрацию города, они незамедлительно будут распределены между ОСМД.
– Дмитрий Васильевич, в период сильных снегопадов и ухудшения погодных условий в администрацию поступали нарекания от горожан на то, что внутридомовая и прилегающая территория не очищены от снега, не посыпаны дорожки и т. п. Что делать в таких случаях?
– Как я уже сказал – все вопросы можно и нужно решать на общем собрании ОСМД, во время которого предъявлять руководству свои претензии по поводу некачественного выполнения предоставляемых услуг, выявленных проблем и т. д. Ну и в конце концов, совладельцы многоквартирных домов имеют право переизбирать тех руководителей ОСМД, кто не выполняет свои обязанности, оговоренные в договоре.
Беседовала Марина Василенко, начальник отдела информационной и внутренней политики администрации г. Красный Луч

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *