Бесхозяйное имущество

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 333-ФЗ в пункт 4 статьи 225 настоящего Кодекса внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

4. В городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе бесхозяйные недвижимые вещи, находящиеся на территориях этих городов, принимаются на учет органами, осуществляющими государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет уполномоченный государственный орган города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя может обратиться в суд с требованием о признании права собственности города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя на данную вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в собственность города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, может быть вновь принята во владение, в пользование и в распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Кабмин подготовил поправки в ряд нормативных актов (прежде всего, в Гражданский и Земельный кодексы), которые легализуют прежде «холостые» нормы о применении приобретательной давности для оформления права собственности на недвижимое имущество. В частности, предполагается установить, что право собственности по этому основанию возникает вне зависимости от предварительного признания недвижимого имущества бесхозным. Что течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи и земельные участки, права на которые ни на кого не зарегистрированы, начинается со дня начала владения ими. А для приобретения права собственности на линейные сооружения, являющиеся опасными производственными объектами и (или) необходимыми для оказания услуг населению, правительство хочет установить «льготный» срок приобретательной давности — семь лет.

Норма о приобретательной давности, по сути, появилась в Гражданском кодексе РФ мертворожденной. Для того чтобы актуализировать ее, изменить запретительную по факту судебную практику по применению приобретательной давности, Минэкономразвития России подготовило проекты изменений1 в ГК РФ, в Земельный кодекс РФ, в Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон о кадастре). Скорректировав законодательство, правительство надеется вовлечь в официальный оборот земли и объекты недвижимости, которые по факту являются бесхозными, но при этом используются в хозяйственной деятельности теми или иными лицами. И такое использование длится долгие годы.

Невозможная добросовестность делает невозможным применение нормы

Причин тому, что, в частности, земельные участки не имеют своих официальных хозяев (то есть права на них не закреплены документально), учитывая бурную историю нашей страны, множество. Так, во время Великой Отечественной войны были уничтожены документы, касающиеся ранее предоставленных в установленном порядке земельных участков. В разное время по различным поводам объекты капитального строительства строились в сжатые сроки без соблюдения правил отвода земельных участков. В 50—80-х гг. колхозы и предприятия на условиях вторичного землепользования «одаривали» своих работников наделами с нарушениями порядка их предоставления.

Помочь легализовать подобные объекты недвижимого имущества могла бы приобретательная давность, прописанная в ст. 234 ГК РФ. Согласно п. 1 этой статьи, лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Беда в том, что данная статья плохо соотносится с п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК РФ, в которых определено, что все права на недвижимость должны быть зарегистрированы и возникают со дня государственной регистрации. Следовательно, добросовестное владение чужой недвижимостью без регистрации прав на нее невозможно. А без добросовестного владения невозможно и возникновение прав в порядке приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Круг замкнулся.

Как отмечают авторы инициативы по изменению порядка применения приобретательной давности, ГК РФ не дает однозначного ответа на вопрос, с какого момента она возникает. Срок начала приобретательной давности зависит от истечения срока исковой давности. Последняя же не является константой и, в свою очередь, зависит от многих, порой субъективных, обстоятельств. Также из норм ГК РФ непонятно, каким документом должно быть подтверждено наступление срока исковой давности. А без такого документа затруднительно завершить срок приобретательной давности (кстати, и это действие тоже нужно закрепить, а каким документом?).

Что касается приобретения прав на земельные участки в порядке приобретательной давности, то данная возможность существенно ограничивается положениями ст. 214 ГК РФ. Она предусматривает, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью. Таким образом, любое фактическое владение земельным участком признается недобросовестным и не влечет возникновения прав в силу давностного владения. Такая позиция получила закрепление в разъяснениях высших судебных инстанций.

Цитируем документ

По смыслу ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

…При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Пункт 16 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

Сложившаяся судебная практика предусматривает необходимость постановки недвижимой вещи на учет в качестве бесхозяйной как условие для дальнейшего признания права частной собственности на нее, поскольку именно в этом случае возможно добросовестное владение такой вещью. Очевидно, что это ставит фактического владельца в зависимость от действий органов местного самоуправления. А муниципалитеты, как правило, совершенно не заинтересованы тратить средства своих скудных бюджетов на описание и постановку на учет имущества, в котором нет необходимости для решения вопросов местного значения. Опять замкнутый круг.

В отношении сооружений норма тоже не действует

Проблема применения приобретательной давности в отношении сооружений гораздо более серьезна, чем в земельном вопросе. Так, по данным Минэкономразвития, права примерно на 720 000 км линейных объектов не могут быть оформлены из-за отсутствия на них правоустанавливающих документов. И этому найдены объяснения. Во-первых, вследствие ускоренной приватизации имущества, включаемого в уставный капитал, оно не было описано надлежащим образом, что привело к невозможности подтверждения прав на большое количество зданий и сооружений. Во-вторых, значительная часть сооружений была построена в 70—90-х гг. прошлого века так называемым хозяйственным способом, то есть без получения разрешений и оформления постройки. И, наконец, в-третьих, в отсутствие правил технического подключения многие линейные объекты были построены застройщиками и переданы на обслуживание соответствующим компаниям без надлежащего оформления возникновения и перехода прав собственности.

Мировой опыт свидетельствует: добросовестность не нужна

Цепь из замкнутых противоречивостью нормативного регулирования кругов давно следовало разорвать. Но разработчики не торопились, готовились к переменам основательно. Готовя поправки в действующее законодательство, они внимательно изучили зарубежный опыт. Вот что говорит Минэкономразвития о зарубежном опыте.

Безусловно, в каждой из стран существуют свои условия для применения приобретательной давности и они зависят не столько от правовой семьи, сколько от наличия развитой системы регистрации прав. Так, в Англии и США, несмотря на принадлежность стран к системе общего права, приобретательная давность по-разному определяет ключевое условие ее возникновения.

Законодательство США определяет следующие условия приобретения прав на недвижимость в силу давности: открытость, беспрерывность, существенность (то есть значительное число действий, придающих владению насыщенное содержание) владения на протяжении длительного срока (от 7 до 20 лет). Границы земельных участков не имеют официального подтверждения в отрытом для общества кадастре, именно поэтому фактическое давностное владение является важным показателем действительной границы земельного участка и права на недвижимость.

В Англии, где система регистрации прав имеется, никакое право не может возникнуть, не будучи зарегистрированным. Таким образом, и право, основанное на приобретательной давности, также подлежит регистрации. Особенностью английской системы регистрации прав является то, что она предполагает несколько степеней защиты зарегистрированного права. Выделяются полноценные права, обеспеченные полной защитой и признанием государства, относительные, признаваемые на основании документов, хотя и имеющих определенные недостатки, но все-таки свидетельствующих о наличии прав, а также если история указанных прав указывает на владение недвижимостью сроком меньше приобретательной давности. Владельцы данных прав защищены против владельцев меньших прав. Но есть также возможность регистрации заявленных прав, которые могут быть исключены из реестра прав по требованиям владельцев полноценных и относительных прав, но имеют некоторую защиту против фактических притязаний иных лиц. Относительные и заявленные права в случае, если они находятся в реестре прав без оспаривания в течение 12 полных лет или 40 лет для заповедников (срок приобретательной давности в Англии), в силу закона превращаются в полноценные права.

В Швеции и Финляндии действуют законы об административном признании незарегистрированных прав, если фактическое открытое и непрерывное владение недвижимостью составляет более 15 лет. В этом случае государственный землеустроитель решает как вопросы установления границы соответствующего земельного участка, так и установления правового основания для регистрации прав. Им является решение указанного служащего.

Очень востребованы положения о приобретательной давности в развивающихся странах. В Кении, Бангладеше, Нигерии закрепление участков в частную собственность происходило в пользу членов местных общин, продолжительно пользовавшихся землей. В этом случае вопрос образования или уточнения границ земельных участков, приобретаемых по праву давности, решался одновременно с закреплением прав на земельные участки в собственность отдельных лиц. При этом решения о закреплении земельных участков принимаются комиссиями, имеющими в качестве присяжных поверенных выборных представителей местной общины. Таким образом, общими чертами иностранного законодательства, регулирующего вопрос о приобретательной давности, являются требования: открытость владения (правопритязания), продолжительное и непрерывное владение, к которому может добавляться срок признания владения предшественником фактического владельца.

Другие же условия — добросовестность владения, судебное признание права собственности в силу давности владения — не являются обязательными этого правового института.

Отталкиваясь от мирового опыта, разработчики пришли к необходимости отказаться от такого условия для применения приобретательной давности, как добросовестность владения, избежав, таким образом, противоречий в законодательстве и создав условия для преодоления негативной судебной практики.

Приобретательная давность в новом прочтении

Итак, одним из комментируемых законопроектов (ID проекта на портале regulation.gov.ru 02/04/04-19/00090986) предлагается в ст. 234 ГК РФ исключить упоминание о добросовестности владения, а также распространить возможность применения нормы о приобретательной давности для регистрации прав на недвижимость на все, а не только на бесхозяйные вещи. Таким образом, абз. 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ в предлагаемой редакции обретет следующий вид:

Цитируем проект

Лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным («фактическое владение») недвижимым имуществом, вне зависимости от того, признана ли соответствующая вещь бесхозяйной, в течение пятнадцати лет (если иной срок не установлен настоящим пунктом) либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Абзац 1 п. 1 ст. 234 ГК РФ (проект)

Законопроект содержит положение, согласно которому, если фактическое владение осуществлялось несколькими лицами, то в силу приобретательной давности у них может возникать общая долевая собственность на земельный участок или иную недвижимость. Течение срока приобретательной давности на недвижимые вещи, права на которые не зарегистрированы за гражданами или юридическими лицами, предлагается считать начавшимся со дня начала владения ими.

Также законопроектом для приобретения права собственности на линейные сооружения, являющиеся опасными производственными объектами и (или) необходимыми для оказания услуг населению, срок приобретательной давности предлагается установить в семь лет. А собственникам или иным законным владельцам земельных участков предлагается запретить возражать против установления сервитута в пользу лица, фактически владеющим размещенным на земельных участках линейным объектом, на протяжении семи и более лет.

Особенности приобретения в порядке приобретательной давности права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Минэкономразвития предложило устанавливать в земельном законодательстве. И «установило» вторым проектом федерального закона (ID 02/04/04-19/00090989), разработав дополнительную ст. 25.1 в ЗК РФ.

В ней устанавливается перечень обстоятельств, при наличии одного из которых заинтересованными лицами не может быть приобретено право собственности на земельный участок в порядке приобретательной давности (например, если земельный участок является изъятым либо ограниченным в обороте или территорией общего пользования). Также в законопроекте прописано, что до момента вступления в законную силу решения суда не считаются самовольно занятыми земельные участки, в отношении которых их фактическими владельцами заявлены в суд требования о признании права собственности на данные земельные участки в порядке приобретательной давности.

Поправками в Закон о кадастре предусматривается обязательность включения исполнителем комплексных кадастровых работ в карту-план территории сведений о земельных участках, сведения о фактическом владении которыми отсутствуют в ЕГРН, на основании заявлений лиц, осуществляющих фактическое владение такими земельными участками.

Органами государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими полномочиями по предоставлению земельных участков, могут быть представлены возражения относительно обстоятельств, указывающих на фактическое владение такими земельными участками гражданами или юридическими лицами.

1 Проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации в части совершенствования порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимые вещи»; проект федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования порядка применения приобретательной давности в качестве основания для возникновения права собственности на недвижимое имущество».

Можно ли оформить в собственность бесхозное здание?

А в действительности так ли легко приобрести в собственность здание, которое никому не принадлежит?
В современных условиях детальной законодательной регламентации и ведения Единого реестра прав на недвижимое имущество было бы странно обнаружить здание, которое никому не принадлежит. Однако такое случается.
Для начала определимся с понятием бесхозной вещи. Не каждая вещь может быть признана таковой – для отнесения вещи к бесхозяйной имеются три основания (ст.225 ГК РФ): вещь не имеет собственника; собственник вещи не известен или собственник вещи отказался от права собственности.
Последние вполне вероятно, поскольку ГК РФ позволяет гражданину или юрлицу отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество (ст.236 ГК РФ). Но для этого конкретному лицу необходимо объявить об этом или совершить другие действия, которые будут определенно свидетельствовать об его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить права на него. При этом надо понимать, что такой отказ не повлечет за собой прекращения прав и обязанностей собственника, пока право собственности на эту вещь не приобретет другое лицо.
Бесхозяйное недвижимое имущество принимается на учет Федеральной регистрационной службой по заявлению органа местного самоуправления (уполномоченного органа города федерального значения), на территории которого оно находится (п.3 ст.225 ГК РФ). По истечении года со дня постановки на учет соответствующий орган может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на это здание. И если здание по решению суда не будет признано поступившим в собственность муниципального образования (города федерального значения), оно может быть снова принято во владение, в пользование и распоряжение собственником, который его оставил, либо приобретено в собственность в силу приобретательной давности (ст.234 ГК РФ).
Приобретательная давность подразумевает под собой добросовестное , открытое и непрерывное владение (то есть фактическое обладание) недвижимым имуществом (зданием) как своим собственным в течение 15 лет. Но право собственности на него возникнет лишь после государственной регистрации (п.1 ст.234 ГК РФ).
Время приобретательной давности начинает отсчитываться с момента, когда истек срок исковой давности по требованиям об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ) и защиты прав владельца, не являющегося собственником (ст.305 ГК РФ). Поскольку общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст.196 ГК РФ), Вы вправе обратиться с заявлением об установлении факта добросовестного открытого и непрерывного владения фактически не ранее 18-летнего срока с момента начала пользования зданием (три года исковой давности плюс пятнадцать лет приобретательной давности).
Вы также можете присоединить ко времени своего владения зданием все время, в течение которого им владел тот, чьим преемником Вы являетесь (п.3 ст.234 ГК РФ), например, наследодателя.
Учтите, что давностное владение будет являться добросовестным, если Вы, получая владение, не знали и не должны были знать об том, что оснований для возникновения у Вас права собственности на здание нет.
Открытость владения означает, что Вы не скрываете факта обладания зданием. То есть, если объявиться собственник, он должен знать, что здание находится в Вашем владении, и может у Вас его истребовать. Если при этом Вы принимаете обычные меры по сохранению имущества, то это не будет свидетельствовать о сокрытии имущества (п.15 Постановления).
Непрерывность владения подразумевает под собой владение, которое не прекращается в течении всего срока приобретательной давности. Если же Вы передаете здание во временное владение другим лицам или временно утратили владение зданием, то давность владения такие случаи не прерывают.
Владение же зданием как своим собственным означает, что Вы владеете им не по договору. У Вас не заключен договор аренды этого здания, безвозмездного пользования или другой договор.
Как видим, законом предусмотрена довольно непростая процедура приобретения в собственность недвижимого имущества в силу приобретательной давности. При этом, однако, следует отметить, что для того, чтобы приобрести на такой объект право собственности, не следует ждать, когда оно будет поставлено на учет как бесхозяйное и суд откажет в признании на него права муниципальной собственности. В данном случае необходимо обратиться в суд с иском к прежнему собственнику здания о признании за собою права собственности. В случае же, если прежний собственник неизвестен, Вы вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения зданием как своим собственным в течение срока приобретательной давности. Тогда Вам необходимо будет доказать факт давностного владения вещью и наличие оснований для отнесения здания к бесхозяйному (п.19 Постановления). И в том случае, если суд удовлетворит Ваше заявление, решение суда будет являться основанием для регистрации права собственности на здание (ст.268 ГПК РФ, п.3 ст.222 АПК РФ).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *