Черные риэлторы в Москве

Содержание

В России черные риэлторы появились в лихие 90-е, и описания их подвигов быстро превратились в сюжеты для пронзительных расследований тележурналистов и душераздирающих газетных статей.

С помощью черных риэлторов без жилья оставались неблагополучные и одинокие граждане, алкоголики, недавние воспитанники детских домов, пенсионеры и инвалиды.

Сегодня уровень жизни и юридическая грамотность населения выросли, и авантюристы рынка недвижимости подстроились под новые реалии. Чтобы не стать жертвой черного риэлтора, нужно знать врага в лицо.

Фоторобот мошенника

Специалисты по отъему денег и квадратных метров работают по одиночке и группами, по доброй воле и под угрозой. Человека, ставшего их должником, преступники могут вынудить к сообщничеству. Однажды выполнив задание, новоиспеченному черному риэлтору вряд ли удастся развязаться с криминальными кругами.

На уличных стендах и на сайтах «работодатели» завлекают любителей легких денег, обещая хороший и стабильный заработок.

Иногда черными риэлторами становятся уволенные сотрудники обычных агентств недвижимости. Такой работник может прихватить пустые бланки бывшего работодателя, чтобы открыть собственный офис и обманывать доверчивых людей.

Успешный черный риэлтор – это человек, который много говорит, настойчив, умеет давить на клиента и готов использовать любые способы для достижения своей цели. Он может утверждать, что сведущ в вопросах законодательства, продаст вашу квартиру быстро и выгодно, решит любой вопрос, только плати.

Черные риэлторы принимают разные личины, и порой распознать подвох непросто. Поэтому нужно дотошно проверять каждую мелочь, которая вызывает вопросы, и не поддаваться психологическому воздействию.

Я – жертва

Есть категории граждан, которые более подвержены этой опасности. Чаще всего жертвами мошенников становятся:

  • Алкоголики и наркозависимые
  • Психически неуравновешенные люди
  • Одинокие пенсионеры
  • Люди с долгами, в том числе по коммунальным платежам

За последние годы среди жертв черных риэлторов стало больше предпринимателей и бизнесменов. Из-за отмены обязательного лицензирования риэлторской деятельности проверить честность специалиста стало труднее.

Преступники разрабатывают новые схемы, снимают офисы в местах с хорошей проходимостью и совершают махинации. Это лишний раз доказывает, что доверять можно только проверенным агентствам и посредникам.

Как работают пираты рынка недвижимости

Человеческий фактор, лазейки в законодательстве, доверчивость и жадность людей – все это черные риэлторы используют для собственного обогащения.

Распространено мошенничество на аренде недвижимости. Если вы собираетесь снять жилье, потребуйте встречи с собственником и проверьте документы, подтверждающие его право собственности. Черные риэлторы завладевают ключами от квартир, получают деньги за месячный съем жилья, и скрываются.

при продаже новостроек посредники ухитряются несколько раз продать одну и ту же квартиру или таунхаус

Хитрость в том, что пока дом не сдан, продается не квартира, а право требовать эту квартиру у застройщика

С учетом высокой популярности новостроек и стремления людей купить недвижимость на старте продаж, этот метод дает черным риэлторам хороший заработок. Сделки на первичном рынке следует совершать по договору долевого участия, это самый безопасный способ.

Пожизненная рента для одиноких пенсионеров с выселением их в деревню, коммуналку или вообще на улицу была «популярна» в 90е, есть она и сейчас. Пожилым людям предлагают подписать договор дарения на определенных условиях. После того, как человек перестает быть собственником, его выселяют и продают захваченную недвижимость.

Черные риэлторы могут требовать в качестве аванса половину или даже всю стоимость жилья еще до того, как пройдет государственная регистрация сделки. Мотивировать это могут низкой ценой и наличием очереди из покупателей. Получив деньги, жулики исчезают.

Мошенники выслеживают одиноких алкоголиков, спаивают их и заставляют подписать генеральную доверенность. Также есть вариант с фиктивным браком, когда собутыльник ведет жертву в ЗАГС, спаивает, а после смерти собственника получает недвижимость в наследство.

Существует схема с выкупом доли в квартире и дальнейшим выселением оставшихся собственников. Черные риэлторы находят семьи, которые живут в разладе, уговаривают одного из ее членов продать свою долю. Далее в квартиру вселяется сосед, который делает жизнь собственников невыносимой, и они продают свои доли за бесценок.

Подделка документов – стандартный ход специалистов по экпроприации чужой собственности. Подделывают подписи на договорах купли-продажи.

Черные риэлторы, как правило, сидят в микрофинансовых организациях, куда обращаются в затруднительной ситуации

Получив Вашу подпись на договоре и выяснив о Вас подноготную, мошенники провернут сделку без Вашего ведома и выселят Вас через суд

Причем о вердикте вы узнаете слишком поздно, когда обжаловать его будет сложно.

Распространена продажа квартир с обременениями. Черные риэлторы путем подкупа доводят сделку до того момента, когда покупатель отдает деньги, а потом исчезают.

Например, вы купили квартиру, а из нее недавно в детский дом был выписан несовершеннолетний ребенок. Или в квартире был прописан сиделец, и после выхода из тюрьмы он по праву потребует вернуть ему жилплощадь.

Я обманщика узнаю по походке

Неважно, покупатель вы или продавец, сдаете вы или арендуете недвижимость – всегда есть риск, что вам встретиться черный риэлтор. Вот советы, которые помогут вам его вычислить:

  • К вам пришел неизвестный человек. Он утверждает, что вы обязаны освободить занимаемую жилплощадь по решению суда (из-за неуплаты коммунальных платежей, например). Даже если рядом с ним стоит человек в форме полицейского, не поддавайтесь на провокацию. Выселить вас могут только судебные приставы, которые обязаны предъявить удостоверения личности
  • При визите в агентство вам не предоставляют информацию об организации – данные об ИП или юридическом лице, в офисе нет никаких сертификатов, подтверждающих профессиональную деятельность риэлтора. Не рискуйте, лучше покиньте офис, пока не поздно
  • Договор, который не заверяется печатью фирмы или ИП, к тому же написанный от руки, подписывать нельзя. С такой бумагой в суде вы ничего не докажете. В приличном агентстве недвижимости договора подписывает и ставит на них печать директор
  • Если после посещения офиса агентства или общения с риэлтором вы подозреваете, что вас отравили, обратитесь в медучреждение и сдайте анализы. Вам могли подмешать в чай или кофе психотропные вещества с целью получить подпись на определенных документах. Найденные в крови вещества помогут выиграть суд против черного риэлтора
  • Если вам свои услуги по продаже или покупке квартиры навязывает частный маклер, которого вы (ваша сестра, тетя, соседка) не знаете лично, не поддавайтесь на уговоры. Проверить, является ли он тем, за кого себя выдает, можно. Для этого требуйте его документы, подтверждающие риэлторскую деятельность (свидетельство о регистрации ИП, бухгалтерскую отчетность). Если он начнет вас «обрабатывать» и предложи что-либо подписать, смело отправьте его куда подальше
  • Случаи с переименованием улиц и сменой номеров на домах с целью облапошить покупателей сегодня редкость. Но стоит пообщаться с соседями. Информация, которую они вам сообщат, должна совпасть со словами риэлтора. При слишком подозрительных новостях откажитесь от покупки.

Если вы столкнулись с черными риэлторами – обратитесь в СМИ и в прокуратуру. Не дайте мошенникам уйти безнаказанно.

Как не попасть на крючок черного риэлтора

Любая операция с недвижимостью – это риск. Только бдительность и полный контроль ситуации с вашей стороны помогут избежать обмана:

  • Не передавайте деньги вне офиса фирмы. Устная договоренность не имеет силы, все действия должны быть подтверждены договором с подписью и печатью
  • При авансе или окончательном расчете выбирайте расчет через банковскую ячейку или депозитный счет. Требуйте расписку в получении денег
  • Если риэлтор отговаривает от оформления договора купли-продажи у нотариуса, проверьте документы агента
  • Риэлтор, который пытается вытянуть из вас деньги на оформление документов, рекламу и другие нужды, вызывает подозрение
  • Вас пытаются заставить снизить цену на значительную сумму? Проконсультируйтесь с профессиональным оценщиком недвижимости
  • Перед покупкой затребуйте расширенную выписку из ЕГРН и из домовой книги. Так вы узнаете, кто был собственником жилья, и на каких основаниях, а также кто и когда был прописан. Выписку из домовой может взять только сам собственник, а вот документ о собственниках из ЕГРН вы можете получить и сами в любом МФЦ по адресу или кадастровому номеру объекта
  • До регистрации перехода права собственности не передавайте деньги продавцу
  • Если у вас есть одинокие или недееспособные родственники, навещайте их. Они – легкая добыча для черных риэлторов

Даже зная, как защититься от черных риэлторов, можно ошибиться. Оптимальное решение – обращаться в респектабельное агентство недвижимости, которое имеет хорошую репутацию, предоставляет услуги юриста и дорожит клиентами.

Услуги такого агентства обойдутся вам дороже, чем помощь малоизвестного маклера, зато вы будете полностью уверены в законности и безопасности сделки с недвижимостью.

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

материальная ответственность за Ваше благополучие

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

    Теги:

  • Продажа

3 ноября 2019 GetHom эксперт 8 994

В этой статье мы расскажем всё о квартирных рейдерах. Их схемы работы и как они захватывают недвижимость. Вы узнаете, почему риэлторы занимаются рейдерством и кто их сообщники. Это важная, но плохо освещенная информация о способах отъёма квартир у населения.

Лучше узнать заранее, кто интересен квартирным рейдерам и как производится захват. Потому что сюжеты об этом каждую неделю показывают по телевизору. Люди остаются без денег и без квартиры на улице. Но мало кто знает, какую опасность представляют квартирные рейдеры и как с ними бороться. Мы собрали наиболее актуальную информацию на 2019 год.

Кто такие квартирные рейдеры

Квартирные рейдеры – это риэлторы, которые мошенническим путём захватывают недвижимость. Главное в этой схеме – покупка части квартиры и последующее насилие над остальными собственниками. Их цель – через долю в квартире завладеть недвижимостью полностью и продать. Такие операции не проводятся в одиночку. Работает группа подготовленных людей. Их основной бизнес – квартирное рейдерство.

Они готовы выжить из квартиры любого и устроить невыносимую жизнь. Семьи с детьми и одинокие люди имеют риск оказаться на улице без квартиры. В ход идут любые способы насилия и шантажа. Тюремные сроки за такой вид деятельности получают редко. Если рейдеры действуют аккуратно, то сложно доказать в суде принуждение к сделке. Выхода из этой ситуации два. Либо продавать свою часть квартиры рейдерам и договариваться. Либо судиться, но суд может длиться годами.

Где рейдеры ищут жертву

Квартирные рейдеры начинают с поиска жертвы для своей операции через интернет и объявления. Подбирается дорогая квартира, в которой продаётся доля одного из собственников. Эта часть и выкупается рейдерами. Цена небольшая, потому что недвижимость проблемная и все это понимают. Обычно предлагают не больше 50% реальной стоимости.

Главные поставщики информации и заинтересованные лица в рейдерстве – это агентства недвижимости. Они постоянно просматривают предложения о продаже долей в квартирах. Звонят по телефону и предлагают свои услуги. Иногда сам человек может прийти к ним за советом или узнать, что делать в проблемной ситуации. Спросить сколько стоит его доля. И всё, он на крючке. Дальше, путём обмана, клиент и попадает в их сети.

Как обманывают риэлторы – все известные схемы мошенничества

Чёрные риэлторы очень любят помогать делить имущество, потому что это потенциально большой заработок. Все такие сделки проходят через них. Потому что обычным людям покупать часть квартиры не интересно. Они не купят проблемную квартиру, из-за того, что сами боятся стать жертвой квартирных рейдеров.

Кто занимается квартирным рейдерством

Этим бизнесом занимаются риэлторы, которым становится мало обычного вознаграждения в 5% от продажи квартиры. Они хотят значительно больше. Когда к ним приходят люди с проблемой в семье, при которой нужно разделить имущество и кто-то из собственников не согласен, то посредник всегда рад помочь. Так и появляются квартирные рейдеры.

Главное – купить долю, а потом заселить подельников. Подельниками становятся бывшие заключенные без места жительства, гастарбайтеры со строек, бомжи, кочующие цыгане и просто знакомые риэлтора криминальные личности. Им негде жить и нужен дополнительный доход. Именно благодаря жажде наживы и риэлторам процветает схема отъёма жилья рейдерами.

Кто интересен рейдерам

Им интересны люди, которые продают долю в квартире или доме. Это совместные собственники, муж с женой при разводе, наследники, родители с детьми. В зоне риска все те, кто не смог решить проблему внутри семьи и решили продать часть квартиры посторонним людям. Особенно интересны большие квартиры с одним оставшимся собственником. Выкупив часть трехкомнатной квартиры, можно захватить её полностью всего за 25% от реальной цены.

Как осуществляется захват

Квартирные рейдеры находят в продаже долю в квартире. Выкупают её за минимальную стоимость. Узнают всю историю и личность второго собственника. Создаётся психологический портрет, находятся слабые стороны. Ищут, куда можно надавить и вынудить продать вторую часть. Это могут быть дети, родственники, животные или психологические особенности человека. После этого либо просто звонят в дверь и врываются в квартиру, либо с болгаркой, участковым и инструментом вышибают дверь и заселяются жить вместе с жертвой.

Видео сюжет об известном квартирном рейдере

Фигурант громкого дела в Москве – Владимир Лундгрен. Очень известный рейдер, который безнаказанно многие годы лишает законных владельцев их жилья. Он в камуфляже взламывает двери и врывается в квартиры. Камуфляж – его визитная карточка. Дальше уже дело техники и опыта, которого у этого квартирного рейдера не занимать.

Жертвами мошенников становятся ежегодно тысячи человек. Тысячи квартир и разрушенных судеб. Все это благодаря квартирным рейдерам и чёрным риэлторам. Они действуют сообща. И не каждая жертва доживает до счастливой развязки. Это настоящая война и выживает сильнейший. Рейдеры идут на всё, чтобы отобрать квартиру.

Почему молчит полиция

Полиция не вмешивается, потому что это дела между двумя полноправными собственниками. Рейдеры же купили свою часть квартиры. Значит, имеют на неё полное право по документам, как и второй хозяин. Это может быть половина квартиры или её часть. Поэтому закон на их стороне и полицейские обычно не ввязываются. Суды переполнены такими делами. В разборки между собственниками никто не хочет лезть, пока там нет криминала.

А до криминала обычно не доводят. Знакомые риэлтору уголовники или просто крепкие ребята заселяются в квартиру. Они делают жизнь невозможной и оказывают не только психологическое, но и физическое воздействие. Травят краской, выкидывают унитаз, ванную, ломают стены, тушат бычки в чашке хозяина, угрожают. Говорят о насилии и физической расправе. Мало кто может выдержать такое.

Какая цель преследуется

Цель либо выкупить дешево вторую часть квартиры, либо заставить второго собственника купить долю рейдеров во много раз дороже. И многие соглашаются на любые условия. Лишь бы остаться в живых и как-то решить проблему. Обычно никто не выкупает долю, за неё слишком много просят. В итоге собственник остаётся без квартиры на улице. Ему дают символические деньги на первое время. А рейдеры и риэлторы вместе с подельниками продают квартиру полностью и делят наживу.

Как появились квартирные рейдеры

Квартирные рейдеры появились в 1994 году, когда было введено понятие долевой собственности. Благодаря нововведениям в Гражданский кодекс с этого момента можно было долю продать, подарить и завещать. Первыми активизировались мошенники. Они сразу поняли – на этом можно зарабатывать огромные деньги, просто захватывая недвижимость и вынуждая остальных собственников продать их часть. Так и началось квартирное рейдерство.

Что такое рейдерство

Рейдер, если перевести raider с английского языка – это налетчик. А произошло слово от raid – набег, налёт. И этим словом принято называть людей, которые против воли собственника не дружественным путём, хотят захватить объект имущества или фирму. А сам вид бизнеса и процесс рейдерства называется рейдерский захват.

В наших странах в Украине, России рейдерский захват обычно всегда связан с силовыми действиями, насилием и криминалом. Это можно назвать серое рейдерство – с нарушением правовых норм. Или чёрное – с нарушением криминального кодекса. В Америке же, откуда и пошло понятие рейдер, оно носит другой характер. Там это белое рейдерство – всё в рамках закона. Рейдерами называют просто атакующую сторону в процессах слияния и поглощения компаний. Никакого криминала нет.

А само слово рейдер пошло с морского флота, где рейдерами называли крупные военные корабли, которые в одиночку топили вражеский транспорт и торговые суда. С того времени ничего почти не изменилось, сейчас только топят жизни людей, отбирая квартиры. И хорошо, что только квартиры а не жизнь, как чёрные риэлторы. Это ещё более опасная категория посредников

Чёрные риэлторы – всё о схемах и махинациях

Продажа доли рейдерам

Это должен быть самый последний шаг в решении семейного конфликта. При продаже никто не получит достаточно денег за свою часть недвижимости, а проблем это создаст миллион. Вы потеряете больше половины реальной стоимости квартиры, а второй собственник может лишиться здоровья и бесплатно отдаст долю. Не выиграет никто, кроме рейдеров.

Решайте все внутри семьи. Лучше совместно квартиру продать и поделить деньги, чем отдать свою долю за половину цены и навлечь беду на второго собственника. Будьте умнее. Продать долю квартирным рейдерам это ошибка. Посмотрите фильм ниже и вам сразу станет всё понятно.

Фильм о квартирных рейдерах

Подробно и с примерами воздействия показаны люди, которые лишились уже своих квартир. Это фильм расследование о махинациях квартирных рейдеров. Бедные старики, доверчивые люди, распавшиеся семьи. Все они попадают под прицел. В конце фильма рассматривается, как благодаря риэлторам захватили квартиру в центре Москвы за полтора миллиона долларов.

Как бороться с квартирными рейдерами

Защищает права собственников квартиры статья 362 гражданского кодекса Украины. В России есть так же. Согласно этому закону собственник, который хочет продать долю, должен вначале предложить её другим владельцам жилья. И только после получения письменного отказа имеет право продавать её другим людям.

Но законы не совершенны и тут есть лазейки. Второй собственник может обойти право приоритетной продажи. Он берет деньги в долг у третьего лица и отдаёт долю в своей квартире как залог этих денег. По документам ничего не отдаёт и таким образом часть квартиры переходит квартирным рейдерам, которые устраивают террор жильцам.

Второй способ это подарить свою долю в квартире. В этом случае тоже можно обойти право приоритетной продажи и уведомления второго собственника. Именно этими двумя способами и пользуются рейдеры. Если продажа доли произошла и вас выселяют, то оспаривать такие действия можно в суде. Добиваться отмены права собственности и решения в вашу пользу.

Но пока идёт суд, с вами будут жить уголовники и всеми силами выживать вас из квартиры. И если вы попали на профессиональных захватчиков, то лучше выселиться из квартиры и вести борьбу дистанционно. Здоровье и нервы дороже. В квартире сразу установить скрытое видеонаблюдение и периодически навещать, чтобы квартиру в ваше отсутствие не продали, подделав документы.

Если сделка прошла на законных основаниях и от выкупа доли отказались вы сами, то борьба ещё больше усложняется. Обращение в суд в этом случае составляют иначе. Тут нужно давить на то, что вас физическим насилием, принуждают к сделке и угрожают. За это можно посадить.

В Уголовном кодексе Украины это 355 статья. По части третьей, так как они работают группой, рейдерам может светить от 4 до 8 лет лишения свободы. Собирайте доказательства для этой статьи. Видео и фото фиксацию, показания свидетелей. Но судиться можно долго. Или пытайтесь договариваться. Ситуация очень сложная. Этим и пользуются рейдеры.

Защита от квартирных рейдеров

Не продавать и не передавать свою долю в недвижимости другим людям. Решать все вопросы только внутри семьи и пытаться договориться. В таком случае вы полностью защищены от квартирных рейдеров. Остаются, конечно, риски по поддельным документам, но это уже мошенничество и защищаться от него нужно через суд и полицию. В остальном главное не продавать свою долю и не дать продать другим. Только в этом случае всё будет хорошо.

Не рассказывайте никому о проблемах в семье, о разделе имущества. Никогда не соглашайтесь на продажу своей доли посторонним людям. Риэлторы могут уговаривать вас, но знайте, что этим вы навлечете на своих родственников большую беду. Квартирные рейдеры действуют очень жестко и могут зайти слишком далеко. Бытовыми проблемами не обойдётся, часто в дело идёт откровенное насилие, шантаж и криминал.

Как может закончить жизнь рейдер

Мужчина в состоянии аффекта просто зарезал квартирного рейдера. Это произошло после того, как она 2 года терроризировала его семью и пыталась выселить их из квартиры. Мошенница пришла с судебными приставами и нервы у хозяина квартиры сдали.

Когда то этот мужчина взял деньги под залог квартиры. Но вместо кредитного договора, ему подсунули договор купли-продажи квартиры. Он не знал и не понимал, что по этому договору просто переписывает свою собственность на нового владельца. И фактически отдаёт жильё. Его ввели в заблуждение и обманули. Это произошло из-за того что он не прочитал договор и не привлёк юриста для проверки документов. Юрист бы просто не допустил такой сделки с мошенниками.

Так мужчина из-за своей юридической неграмотности лишился собственности. И когда в очередной раз пришли квартирные рейдеры выселять его из квартиры, которую они до этого обманным путём отобрали, мужчина не выдержал и зарезал обидчика. Мужчина заплатит тюремным сроком за экономию на юристе, а квартирный рейдер умер из-за своей же аферы.

Вывод

Квартирные рейдеры это очень распространённое явление в наше время. Это легкий вид заработка больших денег от продажи квартиры. Всего-то купить долю и выселить второго жильца. Поэтому многие мошенники выдумывают схемы, как делать это быстрее и продуктивнее. Наша же задача противостоять им и не дать захватить имущество.

Я надеюсь, из статьи вы поняли, что свою долю продавать никому нельзя и лучше совместно со вторым собственником продать квартиру, чем получить немного денег и встретиться с рейдерами. Это страшные люди и никому не советую с ними иметь дело. А на рейдеров попадают через риэлторов, которые рассказывают, что подберут хорошего второго собственника. Но теперь вы знаете, кого они подберут, и как будут спиливать двери в квартиру.

В случае, если продажа доли рейдерам прошла из-за обмана и введения в заблуждение, как с мужчиной в последнем видео. То тут нужно всегда нанимать юриста для сопровождения сделки. С юристом он бы не подписал тот договор, и его бы не выселяли из квартиры. Это не стоит больших денег, а предотвратит множество проблем.

Какие схемы захвата недвижимости используют рейдеры?

Схема «Профессиональные соседи»

Данный способ отъема жилья является наиболее распространенным в наши дни. Жертвами становятся граждане, владеющие недвижимостью на праве долевой собственности.

Для захвата помещения рейдеры получают право на часть жилплощади жертвы. Обычно долю в недвижимом имуществе владелец передает рейдерам без ведома совладельца квартиры. Стоит отметить, что способов такой передачи предостаточно благодаря несовершенству действующего законодательства. Это может быть дарение доли. Также может использоваться схема «дарение + продажа»: конечному покупателю сначала передается маленькая доля на основании договора дарения, а затем остальная часть доли продается по договору купли-продажи. Также доля может быть передана в качестве отступного по фиктивному договору займа, то есть как имущество, предоставляемое в целях прекращения обязательства.

После того как право на часть жилплощади получено, рейдеры вселяют в квартиру специально подготовленных людей. Таких жильцов принято называть «профессиональными соседями».

«Соседями» становятся арендаторы или покупатели доли в жилом помещении, целью которых является шантаж жителей. Использовать они могут разные способы: скандалы, смену замков, перестановку вещей, поломку мебели и т.д. Так, например, собственник может вернуться с работы и обнаружить, что его комната занята «профессиональным соседом», а на межкомнатную дверь установлен замок. Часто «соседями» становятся гости из ближнего зарубежья, в большом количестве вселяющиеся в квартиру.

Такие жильцы создают невыносимые условия для жизни остальным собственникам. Так они вынуждают последних продать свою часть жилплощади по очень низкой цене или же выкупить жилплощадь рейдера по завышенной цене.

Схема «Заем под залог недвижимости»

Этот способ обмана собственников не является рейдерством в чистом виде, поскольку они добровольно берут деньги в долг. Однако он заслуживает внимания, так как тысячи людей уже лишились жилья таким образом. В группе риска, в отличие от вышеописанного способа отъема жилья, находятся не только собственники долей, но и единоличные собственники недвижимости, пытающиеся улучшить свое финансовое положение.

Существует несколько распространенных способов обмана граждан:

1. Продажа вместо займа

Человеку, который желает взять кредит под залог жилья, вместо договора займа дают на подпись договор купли-продажи. Фактически сумма займа, которая обычно существенно ниже стоимости жилья, оказывается ценой квартиры. Такая схема основана на невнимательности и низком уровне правовой грамотности заемщика – собственника жилья. В качестве займодавца могут выступать как физические лица, так и организации.

2. Искусственное создание задолженности

При такой схеме рейдерства собственник берет заем у физического лица или организации, чей профиль деятельности не связан с выдачей займов. Затем займодавец уклоняется от получения денежных средств по заключенному договору и впоследствии обращает взыскание на предмет залога, например квартиру.

3. Кредитная пирамида

Этот способ рейдерства является более сложным видом вышеописанного. В качестве займодавца выступают микрофинансовые организации (МФО).

МФО имеют право выдавать не только микрозаймы, но и займы под залог недвижимости. Кабальные условия таких договоров изначально ориентированы не на возврат займа, а на отъем жилого помещения.

Клиента, заложившего имущество по договору займа, убеждают досрочно закрыть долг по первому договору, подписав второй договор займа, обещая более благоприятные условия. Фактически же МФО включают в сумму основного долга по второму договору проценты по первому займу, а на эту сумму, значительно увеличенную, снова начисляют проценты. Заемщик сумму займа по второму договору не получает, она так и остается на бумаге. Вместо этого он получает вдвое увеличенный долг. Цель таких манипуляций – максимально приблизить сумму долга к стоимости заложенной недвижимости. Обычно такие цепочки содержат от трех до пяти перезаключенных договоров.

Условия в каждой ситуации различны, однако общим является то, что обман клиента присутствует на каждом этапе взаимоотношений. Так, займодавец представляется кредитной организацией, а фактически является микрофинансовой организацией. И здесь стоит запомнить, что лучше не иметь дело с МФО. Часто цель их деятельности, в отличие от банков, – не добросовестное оказание финансовых услуг гражданам и организациям, а обман клиента путем заключения договора с кабальными условиями.

Рассмотрим такую ситуацию: с клиентом ведут переговоры о залоге квартиры на выгодных условиях на 10 лет. Менеджер выглядит дружелюбно, живо рассказывает об условиях кредитования, отвечает на все вопросы. Затем клиенту приносят на подпись договор, по условиям которого он закладывает квартиру на трехлетний срок с огромным платежом. Однако клиент уже «психологически обработан» и полностью доверяет менеджеру. Он не замечает подвоха и не читая подписывает договор. Стоит отметить, что кабальные условия в договоре могут быть изложены настолько завуалированно, что человек без специальных познаний в правовой сфере просто не заметит их.

В итоге, сколько бы клиент ни выплачивал заем микрофинансовой организации, он отдаст и квартиру, и деньги, поскольку с каждым платежом долг не уменьшается, а растет, а сроки возврата долга не оставят ему шансов справиться с такими обязательствами.

У многих народов черный цвет ассоциируется с темными силами, представляется цветом опасности и чего-то не совсем приятного. Выражение «черный маклер» так же не несет в себе ничего позитивного и определяется как риелтор, работающий в одиночку и не имеющий никаких соответствующих сертификатов, предлагающий обычный набор услуг по купле-продаже и найму недвижимости, но не гарантирующий выполнение своих обязательств. Цель «черного» риелтора — обмануть своего клиента.

Сразу определимся: необходимо отличать работу частного маклера от менеджера агентства недвижимости. Квалификация последнего, как правило, подтверждается полученным опытом и различного рода документами (сертификаты, грамоты, удостоверения) подтверждающими профессионализм сотрудника агентства. Качество работы риелтора зачастую не зависит от каких-либо психофизических характеристик, но при встрече необходимо обратить внимание на некоторые особенности как, например, ясность осмысления ситуации, грамотная речь, опрятный внешний вид.

Так называемые «черные риелторы» используют в своей работе откровенно криминальные схемы, связанные с незаконным выселением людей и распоряжением их имуществом. Также не стоит забывать, что особо опасные «черные риелторы» работают не только в одиночку, но и объединяются в преступные группы, в которые могут входить так же нотариусы, работники муниципальных учреждений и правоохранительных органов. В результате их деяний, граждане лишаются квартир, а в ряде случаев — и жизни. Еще с 90-х годов прошлого столетия во времена нестабильности и прочих разгулов преступности стали совершаться первые тяжкие преступления против граждан с участием так называемых «черных риелторов». Сегодня для некоторых слоев нашего населения, жилье — это единственная реальная ценность, при том, что стоят эти квадратные метры миллионы рублей. Квартиры и дома, пусть даже самые плохонькие, еще долгие годы будут притягивать алчные взгляды преступников.

Группа риска

Наиболее часто в руки «черных риелторов» попадают те, кто не могут самостоятельно защищать свои интересы. Это могут быть одинокие пенсионеры и граждане с психическими расстройствами, люди, ведущие асоциальный образ жизни, то есть нигде не работающие, злоупотребляющие спиртными напитки или наркотиками, в большинстве случаев не имеющие близких родственников, но имеющие жилплощадь.

Но необходимо помнить, что жертвой «черного риелтора» может стать почти каждый. Причиной тому может стать юридическая безграмотность, невнимательность при подписании документов, или безответственность в выборе посредника – то есть обращение к малоизвестным и не проверенным риелторам и агентствам.

Схемы в разрезе

Арсенал преступных схем и приёмов одурачивания граждан у «черных риелторов» богат и разнообразен. Тут и незаконная приватизация, и различные способы «устранения» владельца приватизированного жилья, и реализация квартиры одновременно нескольким клиентам, и фальсификация документов, и утаивание от потенциального покупателя негативной информации о квартире, и даже внезапное бегство с места совершения сделки «с чемоданом денег». Обычные расходные материалы «чёрного маклера» — поддельные паспорта и печати, просроченные доверенности и т.п. Те мошенники, что выбирают своими жертвами социально незащищенные слои общества, действуют по одним схемам, те, кто ориентируются на среднестатистических граждан, действуют по другим.

В первом случае, самая распространенная схема заключается в том, чтобы найти объект мошенничества, у которого можно без труда незаконно изъять личные документы, заставить подписать необходимые доверенности и договора. Такими объектами становятся алко- и наркозависимые, психически нездоровые, и просто престарелые люди. Подписывая документы, они лишаются своих квартир, а иногда и жизней. Также разыскиваются люди с большими задолженностями за коммунальные услуги, которым предлагается оплатить их долги и разменять проблемную жилплощадь на меньшую и подешевле, а разница в суммах должна перейти к агентству в качестве оплаты за предоставленные услуги. Но на деле рассчитывать на достойное обменное жилье обманутым гражданам не приходится. Как правило, вместо обещанного домика в деревне, люди получают полуразрушенные сараи, а мошенники их квадратные метры.

В других случаях, когда жертвами становятся среднестатистические граждане, все не так криминально, но не менее опасно. Основной целью мошенников здесь является получение быстрого дохода, легкого заработка. Разница между «черными риелторами» и добросовестными агентствами в том, что «черные риелторы» за сложные обмены, где нужно много работать, чаще всего не берутся.

Будьте внимательны, после осмотра квартиры, если покупателя все устраивает, риелтор требует задаток. Обычно это сумма в пределах 50-100 тысяч рублей, она входит в стоимость квартиры. Если с вас требуют задаток гораздо большей суммой – это повод задуматься о чистоте сделки. Обычно риелторы проводят все операции в своем офисе, когда покупатель передает задаток продавцу, заполняется соглашение о задатке, именно в агентстве проводится вся документация с подписями и печатями. «Черные риелторы» могут оформлять задаток где угодно — и в квартире, и в машине, и в третьем агентстве, работником которого они не являются. При этом никаких документов с печатями не оформляется, взамен человеку дают обычную расписку, в которой говорится, что гражданин получил задаток за квартиру, после чего мошенник может просто пропасть. Если же «черный риелтор» все-таки доведет сделку до конца, то, скорее всего у купленной вами квартиры не будет проверена юридическая чистота документов, и в дальнейшем с такой жилплощадью могут возникнуть проблемы.

Как по закону

Основные статьи Уголовного Кодекса РФ, которые нарушаются «черными риелторами»:

  • Похищение у гражданина паспорта (ч. 2 ст. 325 УК РФ).
  • Подделка официального документа (ч. 2 ст. 327 УК РФ).
  • Использование заведомо подложного документа (ч. 3 ч. 327 УК РФ).
  • Мошенничество (ст. 159 УК РФ), то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.
  • Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения (ст. 179 УК РФ) под угрозой применения насилия, уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно распространения сведений, которые могут причинить существенный вред правам и законным интересам потерпевшего или его близких.
  • Побои (ст. 116 УК РФ). Нанесение побоев или совершение иных насильственных действий, причинивших физическую боль, но не повлекших кратковременное расстройство здоровья или незначительную стойкую утрату общей трудоспособности.
  • Истязание (ст. 117 УК РФ). Причинение физических или психических страданий путем систематического нанесения побоев либо иными насильственными действиями, если это не повлекло причинение средней тяжести или тяжкого вреда здоровью.
  • Убийство (ст. 105 УК РФ), то есть умышленное причинение смерти другому человеку.
  • Кража чужого имущества (ст. 158 УК РФ).
  • Уничтожение чужого имущества (ст. 167 УК РФ).
  • Похищение человека (ст. 126 УК РФ).
  • Легализация (отмывание) денежных средств или иного имущества, приобретенных лицом в результате совершения им преступления (ст. 174.1 УК РФ). Финансовые операции и другие сделки с денежными средствами или иным имуществом, приобретенными лицом в результате совершения им преступления, в целях придания правомерного вида владению, пользованию и распоряжению указанными денежными средствами или иным имуществом, совершенные в крупном размере.
  • Присвоение или растрата (ст.160 УК РФ), то есть хищение чужого имущества, вверенного виновному.
  • Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 165 УК РФ).
  • Организация преступного сообщества (ст. 210 УК РФ) (преступной организации) в целях совместного совершения одного или нескольких тяжких или особо тяжких преступлений, либо руководство таким сообществом (организацией) или входящими в него (нее) структурными подразделениями, а также координация преступных действий, создание устойчивых связей между различными самостоятельно действующими организованными группами, разработка планов и создание условий для совершения преступлений такими группами или раздел сфер преступного влияния и преступных доходов между ними, совершенные лицом с использованием своего влияния на участников организованных групп, а равно участие в собрании организаторов, руководителей (лидеров) или иных представителей организованных групп.
  • Злоупотребление полномочиями частными нотариусами и аудиторами (ст. 202 УК РФ). Использование частным нотариусом или частным аудитором своих полномочий вопреки задачам своей деятельности и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц либо нанесения вреда другим лицам, если это деяние причинило существенный вред правам и законным интересам граждан или организаций либо охраняемым законом интересам общества или государства.

Техника безопасности

Обычно человек обращается к риелторам один-два раза в жизни, и одна из основных его задач — проявить максимум внимательности, чтобы сохранить свое благосостояние. При этом лучше хорошо заплатить за качественные услуги специалиста, чем еще больше денег оставить мошенникам.

Стоит понимать, что, обращаясь к частному маклеру, без полного документального и юридического сопровождения, клиент рискует своей недвижимостью. Процесс купли-продажи специфичен, и специалист должен понимать, что ответственность за судьбу клиента и его недвижимость на его плечах. Нельзя сказать что, обращение к частному маклеру дешевле, чем в агентство недвижимости, комиссия почти одинакова, но, обращаясь к последним, клиент тем самым ограждает себя от лишнего беспокойства за свое жилье.

Существует сложившийся рынок риелторских услуг в г. Казани, где работает достаточное количество агентств недвижимости, которым доверяют клиенты. На сайте www.reportal.ru вы можете ознакомиться с народным рейтингом агентств недвижимости г. Казани. Конечно, громкое имя не может быть полной гарантией безупречности предстоящей сделки, поэтому, даже обращаясь в серьезные агентства, не забывайте о своей бдительности.

Дотошно читайте все, что подписываете, а лучше — пригласите независимого юриста.

В договоре должно быть точно оговорено, какие услуги, в каком объеме и в какие сроки обязуется предоставить вам агентство недвижимости. Чтобы не возникало споров о том, какая часть работы выполнена, в договоре следует обязательно указать, какое действие сколько стоит — например, сбор документов для сделки, показ квартиры, ее реклама и т. д.

Продавцам квартир стоит обратить внимание на еще один важный момент: в договоре должно быть отмечено, какая стоимость объекта будет указываться в его рекламе.

На начальном этапе взаимоотношений с агентством очень важно выяснить варианты, при которых может произойти расторжение договора — как с вашей стороны, так и со стороны агентства, и что вы рискуете в этом случае потерять.

Так, при работе с покупателем риелтор зачастую берет предоплату в зависимости от стоимости квартиры. Сумма не возвращается, если работа выполнена. Аванс возвращается только в том случае, если к моменту окончания действия договора агентство не сумело найти и показать клиенту квартиры, соответствующие его требованиям. Если покупатель во время действия договора сам нашел подходящий вариант и разорвал договор с агентством, то он также теряет сумму аванса. В свою очередь, агентство может разорвать договор с клиентом, если последний по каким-либо причинам отказывается смотреть предлагаемые варианты: это рассматривается как отказ от выполнения обязательств по договору.

Когда договор заключен, вам предстоит иметь дело с конкретным человеком, от которого зависит, как быстро и удачно пройдет ваша сделка. Неопытному клиенту бывает трудно определить степень профессионализма агента, но есть некоторые первоначальные критерии, на которые стоит обратить внимание. Для этого необходимо задать вашему риелтору несколько вопросов. Например:

  • Как вы будете рекламировать мою квартиру и в каких изданиях или на каких интернет-ресурсах?
  • Были ли у вас продажи, схожие с моим вариантом?
  • Какие проблемы могут возникнуть?
  • Будет ли заключаться официальный договор о посреднических услугах между вами и риелтором?
  • Какую ответственность несет риелтор?
  • Что входит в стоимость услуг риелтора?
  • Окончательная ли это цена или потребуется оплатить какие-либо дополнительные сборы?
  • Проверяются ли правоустанавливающие документы на квартиру?
  • Какие гарантии безопасности сделки предоставляет риелтор?
  • Какие вам будут предоставлены компенсации, если сделка в суде будет признана незаконной?

Отвечая вам, риелтор не должен мямлить, уходя от ответа или, не задумываясь, радостно рапортовать о полном отсутствии каких-либо сложностей. Опытный посредник не боится разговора о возможных проблемах, он будет отвечать спокойно, приведет примеры из своей практики, расскажет, как ему удалось удачно разрешить какие-то сложные задачи. Если же риелтор не может ответить ничего внятного, а лишь обещает золотые горы, например, продажу за несколько дней, это повод усомниться в его квалификации.

Если же вы не планируете проводить какие-либо операции с недвижимостью и обращаться к услугам агентства, но у вас есть близкие и родственники, которые входят в «группу риска» и могут стать жертвами «черных риелторов», также не теряйте бдительности. Родственники потенциальной жертвы всегда должны быть начеку. Если у вас есть подозрение, что кто-то из ваших близких может стать объектом мошенничества, можно к нему прописаться, поскольку это не даст возможности осуществлять какие-либо сделки с квартирой без вашего согласия, либо заранее подготовить документы на наследство — для того, чтобы в случае каких-то обстоятельств всегда можно было любую сделку обжаловать в суде. Нельзя запускать вопрос погашения задолженности по квартплате, чтобы не стать лакомым кусочком для преступных сообществ. Если вы решили подписать договор пожизненной ренты, по которому некая организация или человек будут содержать пенсионера всю оставшуюся жизнь, а взамен после смерти клиента должны получить квартиру, не забывайте про «технику безопасности», ведь именно подписание договора пожизненной ренты с наследованием жилья может закончиться подозрительно скорой кончиной человека.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *