Договор купли продажи дома ГК РФ

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ), а переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Обязательное нотариальное удостоверение договора продажи недвижимого имущества требуется в редких случаях, прямо установленных в законе, и большинству сделок с недвижимостью стороны могут придать нотариальную форму только по своему желанию, тем самым возлагая на себя ответственность и риск, связанный с неблагоприятными правовыми последствиями.

При оформлении договора купли-продажи недвижимого имущества следует обратить внимание на его существенные условия и особенности его заключения.

Первым существенным условием договора продажи недвижимости является условие о предмете, то есть о самом недвижимом имуществе. Исходя из этого, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным (ст. 554 ГК РФ). Вторым существенным условием договора продажи недвижимого имущества выступает его цена. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости, согласованного сторонами в письменной форме, договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). При продаже жилого дома (его части) или квартиры (ее части), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, существенным условием договора также является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ). В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

По общему правилу при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 552 ГК РФ).

Приведенные правила продажи недвижимого имущества применяются также к продаже предприятий с особенностями, установленными в статьях 559-566 ГК РФ.

соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

О том, что такое ПДКП, в каких случаях он законен и когда его применять безопаснее всего, порталу Novostroy-M.ru рассказал заместитель генерального директора, руководитель юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александр Кириловичев.

Что такое ПДКП и зачем его используют

В Гражданском кодексе РФ предварительный договор определен как неимущественное обязательство, т.е. в его классическом понимании он не может предусматривать передачу товаров, результатов работ, услуг, выплату денежных средств.

Однако на практике его часто используют как средство для получения авансового платежа от покупателя (подобное финансирование, как правило, называется «обеспечительным платежом»), в том числе – в случаях, когда заключение основного договора невозможно по объективным причинам.

Например, когда новостройка введена в эксплуатацию, а свидетельства на квартиры еще не оформлены, продать недвижимость нельзя ни по ДДУ (этот инструмент применяется только для строящегося, а не для уже построенного жилья), ни по традиционному договору купли-продажи (потому что у застройщика еще нет свидетельств). В этот период ПДКП — практически единственный для застройщика вариант организации продаж квартир.

Также успешно ПДКП применяется застройщиками для привлечения финансирования строительства нежилых объектов, в том числе на ранних этапах (до начала строительно-монтажных работ).

Привлечение денежных средств посредством ПДКП возможно и для возведения жилья, но с оговоркой: право на это имеют только юридические лица и предприниматели. Привлечение средств на такое строительство от граждан, приобретающих жилье для личного потребления, прямо запрещено законом.

Можно резюмировать, что предварительный договор незаменим при продажах в период, когда дом-новостройка введен в эксплуатацию, а свидетельства на квартиры застройщиком еще не оформлены. Во всех остальных случаях для приобретателей недвижимости есть лучшие альтернативы.

Застройщикам выгодно

Использование ПДКП имеет для застройщиков важные преимущества: практическое отсутствие санкций в случае просрочки передачи квартиры покупателю; наличие возможности уклониться от заключения основного договора и вернуть деньги покупателю, если цены на жилье выросли, и застройщик утратил интерес к исполнению сделки (случаи, когда покупатели в таких ситуациях в судебном порядке понуждают застройщика к исполнению сделки или взыскивают с него убытки, довольно редки).

Таким образом, заключая предварительный договор, покупатель фактически соглашается с невозможностью применения санкций к застройщику за просрочку, а также с тем, что последний сможет уклониться от заключения основного договора, вернув деньги.

Примечательно, что ПДКП могут использовать не только застройщики, но и любые иные компании, имеющие договорные отношения с застройщиком, позволяющие этим компаниям рассчитывать на приобретение помещений в строящейся недвижимости. Зачастую такие инвесторы оказываются компаниями, близкими к застройщику. Проблемы у покупателей в этом случае могут возникнуть ровно те же, что и при заключении ПДКП непосредственно с застройщиком. Только в этой ситуации покупатель зависит от доброй воли уже не одного, а двух юридических лиц: застройщика и инвестора (посредника).

При подписании предварительного ДДУ следует учитывать, что он практически не дает покупателю никакой правовой защиты. А если этот договор подразумевает необходимость немедленных платежей — это еще и нарушение закона со стороны застройщика (если он заключается с физическим лицом в отношении строящегося жилья).

В обозримом будущем ПДКП будут использовать для фиксации намерения сторон заключить сделку через какое-то время. А также как способ привлечения авансового финансирования в случаях, когда закон этого не запрещает.

Нельзя исключить, что некоторое время ПДКП будет сохраняться как правовой инструмент для продаж строящегося жилья недобросовестными застройщиками. Пока им и близким к ним компаниям-инвесторам по-прежнему удается заключать на этапе строительства подобные договоры с доверчивыми гражданами.

При этом по окончании строительства покупатели неизбежно сталкиваются с проблемами в регистрации прав на квартиры. Они находят защиту в судебных органах, которые в подавляющем большинстве случаев удовлетворяют иски обманутых граждан и выносят решения о признании их прав собственности на оплаченные квартиры.

Дата публикации 08 августа 2014

Договор купли-продажи – что это за документ?

Это особый юридический документ, подтверждающий согласие одной стороны (осуществляющей продажу) с передачей нежилого (коммерческого) помещения другой стороне (осуществляющей покупку) на основании внесения со стороны покупателя денежной платы.

В сделках принимают участие физические и юридические лица.

Справка. Проведение всех сделок по покупке-продаже недвижимости регламентируются статьей 549 Гражданского кодекса РФ.

Регистрация договора-купли продажи нежилого помещения

При заключении сделок на базе нежилого помещения вы рискуете столкнуться с большим числом трудностей, чем при аналогичных операциях с жилым помещением.

Одно дело – совершить сделку купли-продажи нежилого помещения, но совсем другое – стать правовладельцем приобретенной площади. Следует учитывать, что сам факт заключения такого договора может не сходиться с моментом перехода нежилой площади в объект владения.

Это происходит оттого, что сам этот переход осуществим только после регистрации произведенной сделки на законодательном уровне.

В связи с этим фактом необходимо учитывать, что к экземпляру данного документа на производство сделки нужно приложить также и другую юридическую документацию, чтобы всё осуществилась благополучно:

  • документы, подтверждающие право владения помещением;
  • передаточный акт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • документы об отсутствии долгов, связанных с этим помещением.

Предварительный договор купли-продажи коммерческой недвижимости

Этот документ заполняется лишь тогда, когда граждане вдруг решаются на продажу или покупку нежилого помещения.

В предварительном договоре купли-продажи обязательно оговаривается целевое назначение помещения как нежилого (в нашем случае – как коммерческого).

Продаваемое помещение ни в коем случае не должно быть стеснено никакими санкциями или штрафами. Соответственно, продающая сторона предоставляет документ об отсутствии таковых.

Также в предварительном договоре условлено время, в течение которого должно осуществиться подписание основного документа.

Если определенная сторона процедуры сделки уклоняется от выполнения своих обязательств, то её могут принудить в судебном порядке к исполнению своих обязательств.

Существенным пунктом в заключении сделки такого характера является задаток, размер которого оговаривается сторонами и ими же фиксируется в тексте договора.

Задаток вносится покупателем в пользу продавца на основании статьи 380 ГК РФ. Он не может быть возвращён покупателю, если этот документ не оказывается подписан одной из сторон.

В случае виновности продающей стороны возвращается задаток в двойном размере плюс штраф, размер которого оговорен в договоре. Сроки возврата задатка также оговариваются в предварительном договоре.

Следует помнить, что сумма задатка входит в основную сумму продаваемой площади. Договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным после подписания его участниками правовых отношений.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи коммерческой недвижимости.

На картинке представлен документ:

Скачать образец предварительного договора купли-продажи нежилого помещения.

Пример заполненного договора на фото ниже:

Важные моменты в заполнении

Теперь поговорим о тех моментах, которые нужно помнить, приступая к самой процедуре заполнения договора о купле-продажи нежилого помещения.

О чём нужно помнить физическим лицам?

Чтобы физическое лицо могло участвовать в правовых отношениях, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости, оно должно быть обязательно дееспособно.

Если же дееспособность у него отсутствует, то немаловажно, чтобы у такого физического лица был свой законный представитель, например, опекун. Чтобы иметь право представительства недееспособного лица при совершении сделки, опекун должен получить для этого разрешение в органах опеки.

В тексте договора обязательно должны быть указаны:

  • фамилия, имя и отчество физического лица;
  • дата рождения;
  • реквизиты паспорта.

Всё, о чем писалось в предыдущих разделах касательно оформительных процедур по предмету договора, не теряет своего приложения и в данном разделе.

Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами.

Ниже представлено фото документа:

О чём нужно помнить юридическим лицам?

В первую очередь важно помнить, что в этих сделках могут участвовать только коммерческие организации или фирмы, обладающие правоспособностью.

Этим юридическим свойством они наделяются только после прохождения регистрации в особых госучреждениях в качестве юр. лица.

А муниципальные или государственные учреждения могут участвовать в совершении сделок подобного рода лишь при условии, если это право расписано в учредительных документах.

В договоре купли-продажи коммерческого помещения непременно указывается:

  • полное название организации или предприятия;
  • организационно-правовая форма;
  • адрес компании;
  • реквизиты, согласно которым можно будет узнать о регистрации фирмы.

Важно! Не следует забывать, что заключение договора купли-продажи от имени филиала или структурного подразделения компании невозможно.

Если же всё-таки появилась в этом необходимость, глава филиала или подразделения может заключить при условии наличия у него юридической доверенности от руководителя головного офиса компании. Иначе сделка будет считаться незаконной.

Сделки с коммерческой недвижимостью: сроки проведения и размеры пошлин

Предположим, сделка по купле-продаже нежилого помещения в качестве коммерческого состоялось. Отчуждение недвижимой стоимости от прежнего владельца к новому произошло.

Теперь со стороны нового владельца требуется регистрация права на объект нежилого назначения, чтобы правовладение оказалось действительным.

Средний срок осуществления регистрационной процедуры занимает до одной рабочей недели. Цена на проведение этой юридической операции для физ. лиц составляет порядка 2000 рублей, а для юр. лиц – 22000 рублей.

Особенности заключения сделки купли-продажи с рассрочкой платежа

Как быть, если у покупателя нет возможности выплатить сразу всю денежную сумму за нежилое помещение? Для таких случаев предусмотрено оформление рассрочки. Однако факт продажи помещения в рассрочку отражается в тексте договора.

Когда есть необходимость купить коммерческую недвижимость в рассрочку, в договоре обговариваются сроки и размеры платежей, а также порядок их внесения.

Делается первоначальный взнос в определенном процентном размере, который также указан в договоре. Также предусмотрены ежеквартальные выплаты в размере 10,5% годовых.

Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа.

На картинке пример документа:

Как видим, в процедуре оформление договора купли-продажи нежилого помещения есть свои нюансы и «подводные камни”, с которыми необходимо считаться, чтобы не было никаких проблем при заключении всех сделок.

Новая редакция Ст. 549 ГК РФ

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

1. Особенности договора. Квалифицирующим признаком данного вида договора купли-продажи является его предмет — недвижимое имущество, за исключением особенностей, установленных для продажи предприятия (см. § 8 настоящей главы).

2. Нормы, устанавливающие специальное регулирование для продажи земельных участков, содержатся в земельном законодательстве.

Специальный закон.

Земельный кодекс Российской Федерации (ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

— устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

— ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

— ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Другой комментарий к Ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Из определения недвижимости в ст. 130 ГК (см. комментарий к ней) следует, что речь идет о материальных, физически осязаемых, неразрывно связанных с землей объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость — особая разновидность вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку.

Купля-продажа недвижимости — наиболее распространенные сделки с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, продающие и покупающие недвижимость для офисов, предприятий и т.д.

В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости в качестве как продавца, так и покупателя могут выступать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъектами права хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения и казенные предприятия. При этом следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом ограничено. Так, государственные или муниципальные унитарные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждений, то они могут отчуждать только недвижимое имущество, приобретенное за счет доходов от разрешенной уставными документами этих учреждений деятельности и учтенное на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

В качестве продавца недвижимости может выступать представитель продавца, имеющий соответствующие полномочия на совершение сделки, а также лица, получившие такие права по договору (например, комиссионеры по договору комиссии).

2. В п. 2 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому общие положения купли-продажи недвижимости применяются к купле-продаже предприятия как особой разновидности недвижимости. Вместе с тем нормы, регулирующие куплю-продажу предприятия (см. комментарии к ст. 559 — 566), являются специальными по отношению к общим положениям о купле-продаже недвижимости, и в случае расхождения преимущество будут иметь первые.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *