Договор залога по ипотеке

Договор залога – это документ гражданско-правового характера, в соответствии с которым кредитор имеет право возврата предоставленных им кредитных средств путем продажи имущества, выступающего в качестве залога, в случае если заемщик не исполняет условия взятого на себя обязательства. Сторонами по договору залога являются залогодержатель (кредитор) и залогодатель (заемщик). Залогодержатель имеет преимущественное право на возвращение предоставленных заемщику средств перед другими кредиторами. Если залоговое имущество застраховано, то кредитор также имеет преимущественное право возмещения убытков за счет страховой суммы в независимости от того, на кого был оформлен страховой полис.

Залог, как таковой, возникает либо в силу закона, либо на основании договора залога, который составляется в качестве дополнения к основному договору (например, к договору купли-продажи недвижимого имущества (ипотека)). Залогодателем может выступать лицо, обладающее правом собственности на залоговое имущество. Им может быть как непосредственно заемщик, так и третье лицо. Залоговый договор может быть составлен с условием передачи залогового имущества кредитору, а также без него. Если в качестве залога выступает имущество по договору ипотеки или товары, находящиеся в обороте, то их передача договором не предусматривается и не осуществляется.

Бланк залогового договора должен содержат следующие данные:

  • предмет залога;
  • обязательства по условиям договора, а также срок их исполнения;
  • оценка заложенного имущества;
  • залогодержатель.

Если в качестве залога выступает недвижимое имущество, то договор подлежит обязательной государственной регистрации. При этом должно быть соблюдено условие, что земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество, передается в залог вместе с ним. Согласно действующему законодательству РФ, предмет залога может быть перезаложен. При этом права требования нового залогодержателя удовлетворяются во вторую очередь.

Залог является одним из основных способов обеспечения исполнения обязательств. По типовому договору залога в случае невыполнения должником условий основного обязательства, в обеспечение которого был заключен договор, кредитор имеет право предъявить требование о взыскании суммы долга за счет заложенного имущества (ст. 334 ГК РФ).

Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности, обязательства могут вытекать из договора займа, в том числе банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров (п. 1 ст. 4 закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I «О залоге»). Залог является зависимым от основного обязательства, при недействительности или прекращении основного обязательства считается недействительным или прекращается договор.

Сторонами в залоговых отношениях выступают залогодатель и залогодержатель.

Залогодержателем выступает кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству, то есть лицо (например: юридическое, физическое), которому в залог передается имущество.

В качестве залогодателя может выступать как сам должник, так и третье лицо, которое для обеспечения основного обязательства передает имущество. Имущество должно принадлежать на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (ч. 2 ст. 335 ГК РФ). Единственным исключением является приобретение предмета залога в будущем. Таким образом, если залогодателем выступает лицо, не обладающее правом собственности (правом хозяйственного ведения) на вещь, то договор залога является недействительной сделкой — за некоторыми изъятиями, установленными законом.

Договор залога может заключатся между физическими, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями (ИП).

Договор залога всегда должен заключаться в письменной форме (п. 2 ст. 339 ГК РФ). В большинстве случаев договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Однако письменная форма также считается соблюденной, если содержание заключаемой сделки было выражено в нескольких взаимосвязанных документах, каждый из которых подписывается ее сторонами. В связи с этим отсутствуют основания для признания договора незаключенным только на том основании, что его условия определены в двух документах — в тексте самого договора залога и, тексте договора по основному обязательству, обеспеченного залогом при наличии взаимных отсылок в этих документах.

Бланк договора залога движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 339 ГК РФ).

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Необходим учет и регистрация договоров о залоге и залогов в силу закона отдельных объектов движимого имущества (п. 5 ст. 339 ГК РФ):

  • залог транспортных средств подлежит регистрации в реестрах, которые ведутся государственными организациями, осуществляющими регистрацию гражданских воздушных, морских, речных судов и других транспортных средств;
  • залог объекта, предназначенного для исследования или использования в гражданских целях космического пространства, Луны и других небесных тел, подлежит регистрации в специальном государственном реестре;
  • залог объекта, находящегося в космическом пространстве, на Луне или других небесных телах, подлежит регистрации в реестре, ведение которого осуществляется в соответствии с нормами международного космического права.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора залога, влечет его недействительность (п. 4 ст. 339 ГК РФ).

Существенными условиями образца договора залога являются:

  • Предметом может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), принадлежащие залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335 ГК РФ), за исключением имущества изъятого из оборота, а также требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иные права, уступка которых другому лицу, запрещена законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ)).
  • Оценка предмета залога. Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении (п. 3 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости»). Неправильное определение величины оценки, указанной в договоре, может являться основанием для ее оспаривания, но не для оспаривания самого договора ипотеки. Оценка предмета залога не является рыночной ценой предмета залога, поэтому она может ей вообще не соответствовать, так как она осуществляется по соглашению сторон и для ее определения участие оценщика не является обязательным, кроме случаев, определенных законом.
  • Указание в проекте договора залога содержания, объема и сроков исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать основному договору. Условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
  • Условие о том, у кого должно находиться заложенное имущество. По общему правилу, предмет залога остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором залога (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Возможны примеры, когда залогодержатель оставляет предмет залога у залогодателя под своей печатью либо под замком или налагает знаки залогодержателя, свидетельствующие о том, что имущество находится под залогом.
  • Другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Дополнительными условиями договора залога являются:

  • последующий залог;
  • право залогодателя на замену, восстановление предмета залога при его утрате;
  • условие о принадлежностях, плодах предмета залога;
  • обеспечиваемое залогом требование;
  • возникновение права залога;
  • риск случайной гибели или случайного повреждения предмета;
  • обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке и реализация заложенного имущества;
  • предмет залога при частичном исполнении обязательства;
  • ответственность сторон;
  • расторжение договора.

Включение в договор залога вышеуказанных существенных условий является обязательным для его действительности. Включение дополнительных условий позволяет избегать лишних недоразумений и споров, что выгодно для обеих сторон.

Остальные документы из группы Договоры обеспечения исполнения обязательств смотрите .

Популярные документы и процедуры:

  • Договор аренды нежилого помещения
  • Договор найма
  • Образец договора подряда
  • Ежегодный отпуск
  • Как заполнить 3 НДФЛ

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
(постатейный)
(Алексеева Е.В., Комиссарова Е.Г., Микшис Д.В., Торкин Д.А., Труба А.Н.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2016)Например, в одном из дел суд установил, что 9 октября 2008 г. государственным регистратором в ЕГРП был зарегистрирован договор залога от 17 сентября 2008 г., заключенный в обеспечение договора предоставления займа между кооперативом и гражданином Ш. Предметом данного договора залога являлось имущество, принадлежащее на праве собственности гражданину Ш. Поскольку Ш. надлежащим образом свои обязательства по договору займа не исполнил, кооператив обратился в суд. Решением районного суда взыскана задолженность в пользу кооператива, определением указанного суда было разъяснено решение и указано, что взыскание долга следует производить путем обращения взыскания на имущество Ш., переданное в залог. На основании исполнительных листов, выданных по делу, судебным приставом-исполнителем было возбуждено исполнительное производство, в рамках которого заложенное имущество не было реализовано и предложено взыскателю. Кооператив согласился принять заложенное имущество в счет погашения долга. 21 декабря 2012 г. заявителем были поданы документы на государственную регистрацию права собственности. Регистрирующий орган уведомил кредитный кооператив о приостановлении государственной регистрации спорных объектов, поскольку ранее (21 марта 2008 г.) в ЕГРП была внесена запись об ипотеке на основании договора, заключенного между банком и Ш. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанции пришли к выводу о том, что действия (бездействие) Управления Росреестра являются незаконными, нарушающими комментируемую статью, и указанными действиями (бездействием) нарушены права кооператива: регистрирующий орган при регистрации договора залога от 17 сентября 2008 г. между кооперативом и гражданином не сделал отметки о предшествующем договоре залога того же имущества, не отказал в регистрации данного договора. Это повлекло невозможность приобретения имущества в собственность кооперативом в счет погашения долга по договору займа, поскольку для отчуждения имущества требовалось согласие банка (предшествующего залогодержателя), которое не было получено (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 ноября 2013 г. N Ф10-3254/13 по делу N А09-9142/2012).

Как получить кредит под залог земельного участка?

Доход среднестатистического российского заемщика не всегда позволяет одолжить необходимую суму в банке. Залог недвижимости – потребительский заем с обеспечением. Земля считается надежным обеспечением, потому существенно повышает шанс получения кредита.

Статья 5 ФЗ-102 «Об ипотеке» и статья 130 ГК РФ определяют, что земельные участки могут передаваться в залог в качестве обеспечения договорных обязательств. Однако в 2012-2016 годах банки неохотно принимали их в качестве залога. В 2017 в ответ на высокий спрос этот рынок оживился, а цены на нем выросли примерно на 30%. Сегодня, помимо банков, такие ссуды выдают ломбарды и микрофинансовые организации.

Кредиты под залог земельных участков бывают целевыми, например на строительство дома (выдаются наиболее охотно), и нецелевыми, или потребительскими, – на любые нужды заемщика. Пользоваться участком по своему усмотрению заемщик может в течение всего срока кредитования. Единственное, чего он не сможет сделать, – продать землю без согласия банка.

Плюсы и минусы займа

Преимущества кредита под залог земельного участка:

  • Возможность получить крупную ссуду – от 500 000 рублей – на длительный срок, до 15-20 лет.
  • Кредитная ставка по программам ниже, чем по беззалоговым потребительским займам.
  • Нецелевой заем может быть потрачен на любые нужды заемщика, кроме предпринимательской деятельности.

Недостатки займов этого типа

  • Высокие требования к залогу – локации и размеру земельного участка.
  • Необходимость обязательной экспертной оценки земли и расширенный пакет документов.
  • Отсутствие государственных программ поддержки заемщиков.
  • Сравнительно долгий срок оформления кредита.

Требования к земельному участку

Ссуды под залог земельных участков отличаются от аналогичных банковских продуктов требованиями к залоговому имуществу. Самое первое из них – индивидуализация: наличие установленных границ и кадастрового номера позволяют идентифицировать объект, его местоположение и размеры.

Второе важнейшее требование – ликвидность, ценность залога. Для ее определения представители кредитора оценивают:

  • Местонахождение объекта. Предпочтение отдают землям, приближенным к населенным пунктам с развитой внешней инфраструктурой, расположенным в престижных коттеджных поселках, поблизости от федеральных трасс, курортных зон и популярных туристических маршрутов, удаленным от промышленных объектов. Неоднозначное отношение и потребность дополнительного анализа вызывают земельные участки на береговой линии, в лесополосе, распложенные поблизости от гидротехнических сооружений.
  • Рельеф местности и наличие подъездных путей. Минусы объекта: затрудненный подъезд в межсезонье и зимой, овраги, скалы, отсутствие перспектив развития территории.
  • Для земель сельскохозяйственного назначения – состав и плодородность почвы.
  • Отсутствие ограничений в обороте, согласно пунктам 4-5 статьи 27 Земельного кодекса РФ. Они накладываются на заповедники, национальные парки, закрытые территории и ряд других земельных объектов.
  • Отсутствие запретов на отчуждение, наложенных судом.
  • Отсутствие территориальных претензий со стороны соседей – они снижают маржинальную привлекательность объекта.
  • Размеры земельного пая.

Если земля находится в совместной собственности, потребуется согласие всех собственников. Если залогом выступает долевая собственность, потребуются документы о выделении доли в натуре. Если земля принадлежит члену семьи заемщика, тот должен документально выступить в роли имущественного поручителя. На участке не должно быть незаконных построек.

Если вы хотите взять кредит под залог земельного участка и построенного на нем дома, то вся недвижимость должна находиться в вашей законной собственности. Сооружения, возведенные после передачи под залог, автоматически становятся залогом.

Классические «6 соток» практически не рассматриваются в качестве обеспечения, потому как страховка, комиссии и другие сопутствующие платежи в сумме будут практически равны стоимости объекта (в данном случае выгоднее брать стандартный потребительский кредит).

Процесс получения кредита под залог земельного участка

Выберите банк

Изучите соответствующие банковские предложения – кредитование с имущественным обеспечением. Основные параметры для анализа и сравнения: процентная ставка, период кредитования, возможность досрочного погашения, размер комиссий и сопутствующих платежей.

Подготовка пакета документов и подача заявки

К обязательному перечню документов относятся:

  • паспорт заемщика;
  • справка 2-НДФЛ (опционально);
  • выписка из ЕГРН с указанием собственника объекта, основания возникновения прав, данные кадастра, наличие обременений, ограничений и судебных требований;
  • документ о праве собственности – договор купли-продажи, дарения, обмена, свидетельство о приватизации;
  • кадастровый паспорт, выданный БТИ;
  • план землепользования;
  • нотариально оформленное согласие супруга на кредит и залог – для состоящих в законном браке;
  • разрешающая документация на строительство – в случае целевого кредитования «на коттедж».

Большинство банков принимает заявки со скан-копиями документов через интернет.

Оформление кредитного договора

При получении одобрения заявки необходимо явиться в банк с оригиналами перечисленных документов. Чтобы определить рыночную стоимость залога, его потребуется оценить в независимой либо партнерской оценочной компании кредитора. На основании суммы, указанной в отчете об оценке, определяют сумму и условия кредита, они могут меняться, в зависимости от статуса заемщика.

Если получатель ссуды не может подтвердить свой высокий доход, размер кредита не превысит ~55% от оценочной стоимости недвижимого имущества. При наличии высоких доходов эта сумма может доходить до 75% даже в случае, если официальный собственник земли – не сам заемщик, а член его семьи (жена, тесть и другие).

Порядок погашения кредита фиксируют в графике платежей. В соответствии с ФЗ-218, залоговый объект страхуют, как правило, в партнерской СК банка, а данные о нем вносят в Госреестр. Размер дополнительных расходов – оценка, страхование и т. п. – составляют ~3-5% от суммы сделки.

Получение ссуды

Кредиты под залог земельного участка могут выдаваться на руки наличными либо перечисляться на банковскую карту (при этом взимается плата за обслуживание). Механизм выдачи денег зависит от размера и вида кредита.

Где взять кредит под залог земельного участка: предложения ведущих банков

Банк Процентная ставка Сумма займа Срок кредитования Требования к клиенту
Банк
«Восточный»
от 9,9% 300000-30000 000 до 20 лет Стаж – от 3 месяцев
Возраст – от 26 лет
СНГБ 10,75% от 300000 до 15 лет Стаж – от 6 месяцев
Возраст – от 21 года
Банк жилищного
финансирования
от 11% 450000-20000 000 до 20 лет Стаж – от 3 месяцев
Возраст – от 21 года
АК Барс Банк 11,5% 300000-15000 000 до 20 лет Стаж – от 6 месяцев
Возраст – от 21 года
Ипотека 24 от 11,99% 450000-10000 000 до 20 лет Возраст – от 21 года

Кроме перечисленных банков, аналогичные продукты предлагают «Запсибкомбанк», «Московский индустриальный банк», «Абсолют Банк», «СКБ-Банк» и многие другие. Если заемщик – не физическое, а юридическое лицо, например фермерское хозяйство, берущее кредит на развитие бизнеса, процентная ставка может быть ниже, срок кредитования – дольше, размер ссуды – больше, а условия – более лояльными.

Причины отказа

Банк не оформит кредит под залог земельного участка, если в результате проверки выяснится, что:

  • участок находится под арестом;
  • у заемщика есть просроченная задолженность по другим кредитам;
  • были предоставлены недостоверные сведения;
  • у заемщика нет прописки по месту жительства в том регионе, где находится финансовое учреждение.

Кредитные организации не считают земельные участки высоколиквидными активами, а операции с ними относят к рискованным. В случае невыполнения заемщиком своих долговых обязательств банку придется продавать участок-залог, а сделать это быстро и выгодно не всегда удается.

Оценка земельных участков затруднена из-за нетипичности каждого конкретного объекта, а соответствующая аналитическая база отсутствует. Кроме этого, стоимость паев зависит от экономики региона, а она и связанные с ней рыночные тенденции весьма нестабильны. Таким образом, спрогнозировать, сколько будет стоить залоговое имущество через n-ное количество лет, крайне сложно.

Законодательство о земельном залоге также несовершенно и требует доработки. В то же время в Санкт-Петербурге и Ленинградской области стоимость земли стабильно растет, поэтому под залог участка можно получить довольно приличную сумму.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *