Дома для сдачи в аренду проекты

В этой статье рассмотрим строительство двух загородных домов, для сдачи их в аренду, с целью получения дохода. Мы просто на цифрах, представленных строительными компаниями Екатеринбурга, смоделируем финансовую бизнес модель. Допустим, у вас и ваших друзей есть некоторая сумма денег и свободное время, которое вы сможете потратить на эту затею. Сразу делаем пометку, что все расчеты составлены на декабрь 2016 года.

Шаг первый – организация предприятия

Собственно, в этом случае никакого предприятия изначально регистрировать не потребуется. Так как в данном случае физическое лицо самостоятельно покупает землю, строит дом и вот когда он решит сдать его в аренду, то тогда и следует приобрести патент. Стоимость патента на один объект составляет 15 000 рублей в год. Земельный налог составляет 500 рублей в год.

Шаг второй – подбор земельного участка

Кто-то скажет, что это самое простое. Это только на первый взгляд. При покупке участка в каком-то коттеджном (дачном) поселке посмотрите правоустанавливающие документы на землю и какое разрешенное использование земельного участка, посмотрите кадастровый паспорт на предмет ограничений по застройке, попросите технические условия на газ. Если покупаете земельный участок в деревне, то стоит надеяться только на свои силы, так как стоимость подведения газа может быть дороже стоимости самого участка.

Для своих расчетов принимаем, что у нас два физических лица покупают на себя земельные участки, площадью по шесть соток в новом коттеджном поселке Шато 2. Стоимость земельного участка составляет – 65 тысяч рублей за сотку, с учетом подведения газа, электричества и строительства дорог. Отдельно стоит отметить, что электрификация проводится по специальной программе за счет МРСК, и стоит для физического лица за 15 кВт – 550 рублей. Почитать про Шато-2 отзывы можно на городском портале Е1.

Таким образом, за два участка планируется отдать 780 000 рублей. Для минимизации берем у продавца рассрочку на шесть месяцев, что составит в месяц 130 000 рублей.

Шаг третий – выбор проекта для строительства домов

Вот здесь можно развернуться на славу. Можно построить дом различной этажности (до 3-х этажей), из различных материалов. Пятно застройки земельного участка, как правило, ограничено красными линиями в проекте планировки. А проще – нельзя застраивать земельный участок капитальными строениями со стороны соседей ближе 3-х метров, и от проезжей части не ближе 5-ти метров, а также площадь застройки должна быть не более 30% от площади участка.

Если посчитаем площадь застройки нашего участка, то получится, что на одном участке мы сможем застроить не более 180 квадратных метров. Таким образом, получается, что построив дом 160 квадратных метров, на предполагаемом участке остается 20 квадратных метров для строительства бани или гаража. Поэтому, если берете участок для жизни, для строительства собственного дома, то стоит брать не 6 соток, а больше, либо рассмотреть сдвоенный участок.

Проект каркасного дома – 160 м2. Полная стоимость дома составляет 2 242 тыс. рублей, из них материалы составляют 1 377 тыс. рублей, работа 856 тыс. рублей. В стоимость входит сам каркас, фундамент, окна и двери, наружная и внутренняя отделка, а также утепление. Сделав несложные арифметические действия, получаем, что стоимость квадратного метра коробки дома составляет 14 000 рублей. Надо заметить, что сейчас строительство коробки дома из пенно или газобетонного блока за квадратный метр, стоит примерно столько же.

Если вы заказываете строительство дома в надежной строительной компании или покупаете готовый домокомплект, то, как правило, проект дома вы получаете в подарок. При выборе проекта закажите подробную смету, так вам станет понятно, сколько будет стоить строительство дома под ключ.

Следует отметить, что при строительстве каркасных домов, можно сэкономить на стоимости работ или услуг. К каждому каркасному дому прикладывается подробная инструкция по сборке (у надежного производителя каркасных домов). Какие-то работы можно сделать самостоятельно, конечно пригласив в помощь друзей. Мы в своих расчетах будем учитывать полную стоимость коробки дома, с материалами и работой.

Шаг четвертый – оформляем документы для разрешения строительства дома

Этот пункт для торопыжек. Если у вас разрешенное использование земельного участка – индивидуальное жилищное строительство, то перед началом строительства дома следует получить разрешение на строительство. Оформление через местные муниципальные конторы будет стоить от 10 000 до 20 000 рублей. Занимает это до двух месяцев. Если же у вас разрешенное использование – дачное хозяйство, то разрешение на строительство оформлять не требуется. Также, если на вашем участке расположены лесные насаждения, то перед началом строительства необходимо получить разрешение на снос/вырубку деревьев и зеленых насаждений.

В нашем случае участок с разрешенным использованием под дачное строительство, разрешение на строительство оформлять не требуется.

Шаг пятый – строительство дома, внутренняя отделка и подключение коммуникаций

Стоимость коробки нашего каркасного одноэтажного дома площадью 160 квадратных метров составляет 2 242 000 рублей. Условно считаем, что внутренняя отделка, с учетом разводки коммуникаций стоит 800 000 рублей.

Стоимость подведения электричества. Подводит нам электричество МРСК до границы участка, за подключение плата составит 550 рублей. Стоимость подведения электричества в дом, с учетом покупки счетчика стоит около 25 000 рублей. Итого – 25 550 рублей.

Стоимость подведения газа. Чтобы подключить газ, потребуется поставить дом на учет. Стоимость (гос. пошлина на регистрацию права собственности и стоимость технического плана с выездом кадастрового инженера) составит около 15 350 рублей. Стоимость проведения газовых труб в дом, стоимость котла, технадзор, исполнительная съемка, пуск и врезка – около 100 000 рублей. Итого – 115 350 рублей.

Стоимость строительства скважины. Оптимально по финансам делать скважину одну на два участка. Мы рассматриваем как раз вариант из покупки двух участков. Стоимость скважины (средняя глубина 50 метров) – 70 000 рублей, насос и автоматика 50 000 рублей. Итого – 60 000 рублей на каждый дом.

Стоимость установки септика. Стоимость септика на 4 человека – 100 000 рублей, установка – 10 000 рублей. Итог – 110 000 рублей.

Благоустройство территории и непредвиденные расходы – 100 000 рублей.

Всего потрачено на строительство, отделку и подключение коммуникаций – 3 452 900 рублей.

Шаг шестой – закупка мебели

Обустройство дома мебелью и бытовыми приборами, полностью подходящими для проживания семьи из четырех человек, обойдется в среднем 700 000 рублей.

Дом готов к сдаче и обойдется нам 4 152 900 рублей. Кстати, не забудьте застраховать дом.

Шаг седьмой – считаем доходы от сдачи недвижимости в аренду

Цена аренды подобного дома примем 50 000 рублей в месяц. Стоимость коммунальных расходов (газ и электричество), в среднем по году, составит 1 500 рублей. Сборы ТСН составляют 1 000 рублей в месяц.

Доходы за год – 60 000*12=720 000 рублей. С учетом того, что дом может простаивать какое-то время, примем поправочный коэффициент и получим ежегодный доход 576 000 рублей.

Расходы за год – 1 500*12 + 1 000*12 + 500 (налог) +15 000 (патент) +3 000 (моющие средства) =48 500 рублей.

Ежегодная прибыль составит 527 500 рублей или в месяц 44 000 рублей. Окупаемость нашего проекта около 7,5 лет.

Вывод. Если сравнивать с получением арендной платы от квартиры в городе, то это явно выгоднее. Причем, из-за грязи и шума в городе, из-за того, что все больше народа работает за компьютером, то это вложение средств будет весьма прибыльным. Тут самое главное – занять лучшие участки с экологической точки зрения, с точки зрения близости к городу, подведения коммуникаций и наличие инфраструктуры, а также адекватная цена за землю.

Купить участок и построить дом, потом свое дело можно передать детям, будьте здоровы и счастливы!

В Украине набирает популярность давно забытый вид недвижимости — доходные дома (многоквартирные здания, квартиры в которых предназначены исключительно для долгосрочной аренды). В конце 19 — начале 20 века доходные дома были очень популярны как в Европе, так и в Украине, а одним из самых известных киевских доходных домов был знаменитый Дом с химерами.

В настоящее время строительство и содержание таких домов весьма распространенный и успешный бизнес во многих странах мира. Например, в Западной Европе в доходных домах живет более 70% всего городского населения. Почему же подобная недвижимость не популярна в Украине?

Подпишитесь на канал DELO.UA

Почему доходный дом

Если стоимость проживания в доходных домах не существенно отличается от цены аренды обычных квартир, в чем их привлекательность для арендаторов? Первый плюс — однородность жильцов, ведь если все квартиры в доме сдаются примерно по одной цене, то позволить аренду себе смогут, скорее всего, люди одной категории, например, экспаты.

Второе преимущество — в доходных домах вы официально заключаете договор аренды, а не на словах договариваетесь с владельцем квартиры. Это значит, что права и обязанности арендаторов будут закреплены, а разорвать договор без веских причин будет невозможно.

Но основным преимуществом данного класса недвижимости является то, что арендаторы апартаментов в доходных домах имеют возможность, при желании, получать дополнительно круглосуточный сервис. «В доходных домах приветствуется наличие спортивного центра, места общественного питания, где можно быстро перекусить утром по дороге на работу, или поужинать вечером, встретиться с друзьями. Набор дополнительных сервисов зависит от формата и класса доходного дома, т.е. потребностей целевой аудитории — прачечная, химчистка, служба доставки т.д.», — поясняет директор City Development Solutions Ярослава Чапко. И это помимо того, что владельцы апартаментов в рамках арендной платы получают стандартный пакет обслуживания — оплата коммунальных платежей, круглосуточная охрана, услуги прачечной и спортзал. Во всех апартаментах доходных домов есть мебель (включая полностью оборудованную бытовой техникой и посудой кухню), телефон, доступ в Интернет, кабельное телевидение, кондиционер.

Как правило, в доходных домах не приветствуется посуточная аренда

Где жить

В настоящее время в Украине существует два действующих доходных дома (по своей сути они являются переходной стадией от апартаментов к доходным домам) — Sherborne Guest House и Senator Apartments, а два строящихся полноценных доходных дома — Elysеum и Petra.

Апартаменты Sherborne располагаются в основном здании на Печерске и в нескольких отдельно стоящих зданиях в других районах центральной части города. Стоимость проживания в Sherborne составляет от $78 (однокомнатный номер) до $210 (трехкомнатный номер) в сутки или $2340-6300 в месяц. При проживании более месяца предоставляется скидка на проживание в размере 15%.

Арендные ставки в Senator Apartments (ул. Дмитриевская) рассчитываются исходя из стоимости аренды квартиры-студио площадью 45 кв. м в размере 3600 евро в месяц. В эту стоимость входит ежедневная уборка номера, охрана, парковка. При сроке проживания один месяц — это от $100 до $460 в сутки, при краткосрочной аренде — от 165 евро до 215 евро.

Строительство доходного дома Elysеum (Шевченковский район столицы) было начато в 2014 году и будет завершено во II квартале 2016 года (застройщик компания «Риэл»). 300 квартир для сдачи в аренду под управлением управляющей компании и 100 обычных квартир на продажу для постоянного проживания. Предположительно, аренда однокомнатной квартиры (35 кв. м) будет стартовать от 6,5 тыс. грн. За эти деньги клиент получит в свое распоряжение квартиру со всеми удобствами, бытовой техникой и мебелью, но за дополнительные услуги придется доплатить. «Уборка квартиры будет стоить от 50 грн.», — говорит директор Elysеum Олег Перегинец.

Помимо стандартного для доходных домов спортзала, в Elysеum будет co-working помещение. Единственное, что пока не могут решить застройщики проекта, как быть с постояльцами, у которых есть животные. «Скорее всего, будем брать депозит или доплату, ведь животные могут испортить мебель», — говорит Перегинец. К слову, ремонт в квартирах доходного дома планируется делать каждые 7 лет.

Еще один доходный дом, строящийся в Киеве — многофункциональный дом Рetra, который в декабре 2014 начала возводить компания «Ленд Плюс» в Вишневом (Киевская область). Строительство планируют завершить во II квартале 2016 года.

Особенностью этого доходного дома является то, что квартиру в нем (площадью от 22 до 60 кв. м) можно как арендовать, так и купить и жить в ней самостоятельно, а также сдавать купленную квартиру в аренду. К услугам жильцов в комплексе круглосуточная охрана, услуги консьержа, уборка, доставка продуктов питания и room service.

Стоимость однокомнатной квартиры в нем стартует от 13 тыс. грн., аренда — от 4 тыс. грн. (но в этом случае за дополнительные услуги придется доплатить).

Что ждет доходные дома

Но есть ли спрос среди украинцев на квартиры в доходных домах? «У нас уже много заявок на аренду наших апартаментов. Уверен, что на момент сдачи объекта в эксплуатацию все квартиры уже будут арендованы», — говорит Перегинец. Более того, на рынке существует дефицит качественного арендного жилья. Но популяризации доходных домов в Украине мешают две банальные вещи — отсутствие подходящих для организации такого бизнеса объектов — доходные дома нужно строить с нуля, что увеличивает стоимость арендной платы. Вторая причина — долгий срок окупаемости: от 10 до 12 лет. «До девальвации гривни мы делали прогноз окупаемости нашего объекта через 8 лет. Сейчас — не менее 10-12», — говорит Перегинец.

«На сегодняшний день строительство доходных домов в Украине просто нерентабельно. Ведь после ввода дома в эксплуатацию, застройщику придется «бороться» за клиентов с частными арендодателями, на которых в столице приходится львиная доля сдаваемых в наем квартир. Ведь для того, чтобы окупить проект в приемлемые сроки, нужно ставить цену на 20-30% выше, чем у частных арендодателей», — уверена Анна Искиэрдо, директор проектной компании «АИММ-ГРУПП».

По оценкам специалистов, бума доходных домов в Украине стоит ждать через 5-10 лет, когда девелоперы, для которых сегодня приоритетом является быстрый заработок, станут задумываться о долгосрочных инвестициях. «Интерес к доходным домам появится тогда, когда компании начнут думать о том, кто будет управлять активом, который они создали. За исключением жилья, все остальные виды недвижимости остаются в портфеле компании, поэтому компании захотят сохранить свои связи с построенным жильем. Первым шагом такого сохранения становится создание эксплуатирующих компаний, посредством которых можно определенным образом управлять активом и получать за это какие-то деньги. Следующим шагом станет строительство дома, который можно сдавать в аренду. Так компания создает какой-то актив, который постоянно дает ей финансовые поступления. Я надеюсь, что лет через десять 20% новостроек Украины будут доходными домами», — резюмирует Перегинец.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *