Доступ к общедомовому имуществу

Судья Тюрин А.С. Дело № 33-2278

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Баландиной Г.А.

судей Афанасьевой Т.В., Кругловой С.Ю.

при секретаре Малуниной Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле

25 апреля 2011 года

гражданское дело по кассационной жалобе Зарецкой О.Ф., Зарецкого Д.А. на решение Ленинского районного суда города Ярославля от 15 марта 2011 года, которым постановлено:

«Иск ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района» удовлетворить.

Обязать Зарецкую О.Ф. и Зарецкого Д.А. за счет собственных сил и средств обеспечить доступ представителей ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района» к общедомовому имуществу (стоякам отопления), проходящему через квартиру № дома №<адрес>, в объеме, необходимом для проведения ремонтных работ по замене стояков отопления.

Взыскать с Зарецкой О.Ф. и Зарецкого Д.А. в пользу ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района» в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины по … рублей с каждого».

Заслушав доклад судьи областного суда Афанасьевой Т.В., судебная коллегия

установила:

ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района» является управляющей организацией многоквартирного жилого дома <адрес> на основании договора от <дата>

Решением общего собрания собственников помещений вышеуказанного жилого дома принято решение о проведении в период с <дата> по <дата> капитального ремонта общедомового имущества, а именно: ремонта шиферной кровли, замена стояков и лежаков ХГВС, замена стояков и лежаков отопления, замена системы электроснабжения.

ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района» обратилось с иском к Зарецкой О.Ф., Зарецкому Д.А. об обязании ответчиков за счет собственных сил и средств обеспечить доступ к общедомовому имуществу -стоякам отопления, проходящим через квартиру №, дома №, <адрес>, в объеме, необходимом для проведения ремонтных работ по замене стояков отопления, взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере … руб., по … руб. с каждого.

В обоснование требований указано, что собственники квартиры № Зарецкая О.Ф.

Недопуск в квартиру сотрудников ЖКХ

и Зарецкий Д.А. отказались предоставить доступ к стояку отопления, проходящему через их квартиру, в силу чего часть стояка отопления, проходящая через эту квартиру, а также через расположенную ниже квартиру №, осталась не замененной. В течение 2009-2011 годов в ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района» поступают жалобы от жителей квартиры № Гунченко о ненадлежащем оказании услуги по отоплению их квартиры. Истец считает, что причина некачественного отопления в том, что теплоноситель не в полном объеме доходит по стояку до квартиры №, поскольку не был полностью заменен. Истец намерен в настоящее время за счет собственных средств произвести замену стояка в части, проходящей через квартиры № и №.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения – об отказе удовлетворении требований. Доводы жалобы сводятся к недоказанности установленных судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушению норм права.

Проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав Зарецкую О.Ф. в поддержание доводов кассационной жалобы, Гунченко Р.А. и Гунченко В.П., возражавших против ее удовлетворения, судебная коллегия считает, что кассационная жалоба не содержит оснований для отмены решения суда.

При вынесении решения суд исходил из того, что стояки отопления являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, их ремонт проводился на основании решения общего собрания собственников помещений в доме; необходимость замены стояков отопления в квартире ответчиков обусловлена необходимостью восстановления надлежащего отопления в кв. №.

С выводами суда и мотивами, изложенными в решении, по которым суд удовлетворил исковые требования, судебная коллегия соглашается, считает их правильными, выводы суда подробно и убедительно приведены в решении, соответствуют имеющимся в деле доказательствам, требованиям ст.ст. 304, 305, 309, 310 ГК РФ.

В соответствии со ст. 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

По правилам п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, а если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме; собственник жилого помещения обязан поддерживать данное жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности … санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006г. N491) в состав общего имущества включаются механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

В соответствии с п. 52 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, потребитель обязан допускать в заранее согласованное с исполнителем время в занимаемое жилое помещение работников и представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для ликвидации аварий — в любое время.

Из акта от <дата> следует, что установленная перемычка на системе отопления в кв. № результата не дала; требуется замена стояков отопления в квартирах с 3 на 2 этаж, со 2 этажа на 1 этаж (кв. №, кв. №).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что требования основаны на законе, а необходимость обеспечения доступа в жилище ответчика с целью доступа к инженерным коммуникациям доказана.

В силу вышеизложенного доводы кассационной жалобы о необоснованности требований истца являются несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено. Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и правильно распределил бремя их доказывания между сторонами. Суд надлежаще исследовал и оценил в соответствии со ст. 67 ГПК РФ все представленные доказательства. Судебная коллегия находит правильной оценку доказательств районным судом, отраженную в решении. Оснований для иной оценки доказательств не имеется.

Судебная коллегия полагает, что доводы жалобы не опровергают правильность выводов районного суда, содержащихся в решении, и не содержат правовых оснований для отмены решения. Доводы жалобы сводятся по существу к изложению доводов истца в обоснование иска. Эти доводы районным судом были тщательно проверены и признаны неосновательными.

По изложенным мотивам судебная коллегия отклоняет доводы кассационной жалобы и оставляет жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Кассационную жалобу Зарецкой О.Ф., Зарецкого Д.А. на решение Ленинского районного суда города Ярославля от 15 марта 2011 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

По закону каждый собственник квартиры обязан обеспечить рабочим подрядной организации доступ к общему имуществу для проведения капитального ремонта – трубам отопления, канализации, водоснабжения – поскольку это имущество принадлежит не ему одному, а всем жителям многоквартирного дома. Если собственник отказывается это сделать, то подрядчику, в свою очередь, необходимо выстроить с ним грамотный диалог – убедить владельца квартиры в пользе проведения капитального ремонта. Очень часто такие переговоры продолжаются длительное время, что откладывает начало ремонта и смещает сроки его выполнения – подрядчик фактически тратит время не на продуктивную работу, а на попытки договориться с собственником.

Если же собственник никак не идет на контакт и не пускает рабочих в свою квартиру, то вопрос возможно решить только через суд. Суд, как правило, встает на сторону организации, управляющей данным многоквартирным домом, предоставляя подрядчику по ее требованию законное право получить доступ в помещение.

Чаще всего от капремонта отказываются по двум причинам.

Первая причина – жильцы уже самостоятельно заменили все коммуникации в своей квартире, сделав качественный дорогостоящий ремонт.

Вторая причина — владельцы квартир опасаются, что в ходе реновации внутридомовых инженерных систем рабочие оставят после себя ремонтные недочеты. Однако бояться этого не стоит:

«Технология производства работ предусматривает, что все дополнительные отверстия, которые необходимо было сделать для полноценной замены коммуникаций, подрядная организация должна закрыть и аккуратно заделать, — отмечает Александр Мокроусов, заместитель генерального директора Регионального Фонда капитального ремонта Свердловской области.

Загрузка страницы

Также подрядчик обязан согласовать с каждым владельцем квартир, расположенных по общему стояку, время начала работ и отключения электроэнергии. Если кто-то из жильцов не хочет проводить ремонт в своей квартире, подрядчику следует сообщить об этом сотрудникам фонда. Отказнику выдают документ, в котором указаны сроки предоставления доступа рабочих в квартиру. В случае повторного отказа составляется отказной лист — акт, который подписывают представители подрядчика, а также организации, осуществляющей строительный контроль, и собственники жилья. Если жильца по какой-то причине нет дома, акт могут завизировать два соседа или члены совета дома», — поясняет Александр Мокроусов.

Собственники должны понимать, что отказ от предоставления доступа чреват для них серьезными последствиями. После оформления акта вся ответственность за участок труб, проходящих в квартире отказавшихся от ремонта, лежит на них самих. Если порыв сети или какие-то другие аварии произойдут на этом участке, с большой долей вероятности суд примет решение полностью взыскать все убытки с отказника. Именно поэтому собственникам следует очень обдуманно подходить к вопросу предоставления подрядчику доступа к общему имуществу, учитывая связанные с отказом в доступе риски.

Заявление об обеспечении доступа к стояку  

Задай свой вопрос

Я владею на праве общей долевой собственности квартирой № 31, расположенной в доме по адресу г. Череповец, ул. Металлургов, д. 21А.  
Прошу рассмотреть вопрос обеспечения мне доступа в подвал к стояку, обслуживающему указанную квартиру. Согласно п. 4.1.14 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", ключи от входной двери в подвал должны храниться в объединенной диспетчерской службе &#40;ОДС&#41; или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры &#40;о чем должна быть соответствующая надпись на двери&#41;.
Свое право на доступ к стояку подтверждаю следующими законодательными нормами:
1&#41; В соответствии с п. 5 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" я как собственник помещения в многоквартирном доме обязан установить и ввести в эксплуатацию приборы учета используемой воды до 1 июля 2012 года. Для установки приборов учета воды технически необходимо временно отключить стояк.
2&#41; В соответствии с п/п 3 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса, стояк как инженерное оборудование, находящееся в доме и обслуживающее более одного помещения, относится к общему имуществу многоквартирного дома.
3&#41; В соответствии с п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
4&#41; Согласно п. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса, надлежащее содержание общего имущества должно … обеспечивать доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества.
5&#41; Ограничений по пользованию стояком действующим законодательством для собственников помещений в многоквартирном доме не предусмотрено.
Для соблюдения прав и законных интересов остальных собственников помещений в многоквартирном доме &#40;п. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса&#41; обязуюсь уведомить управляющую компанию о плановой дате и времени отключения стояка и периоде времени, на который стояк будет отключен. Указанные дата и время должны будут удовлетворять следующим условиям:
а&#41; с даты уведомления в распоряжении управляющей компании должно остаться не менее 10 рабочих дней, чтобы в соответствии с п/п "м" п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам &#40;утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307&#41; проинформировать потребителей о плановом перерыве предоставления коммунальных услуг;
б&#41; период времени, на который будет отключен стояк, не должен превышать 4 часов единовременно, — в соответствии с допустимой продолжительностью перерывов в предоставлении услуг по холодному и горячему водоснабжению &#40;Приложение № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам&#41;.
Таким образом, при соблюдении вышеуказанного порядка отключения стояка не возникнет каких-либо нарушений в содержании общего имущества и предоставлении коммунальных услуг и, соответственно, не будет оснований для предъявления к управляющей компании претензий от прочих собственников помещений в соответствии п. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса. Считаю заявления работников управляющей компании о том, что доступ к стояку имеет только управляющая компания и за отключение стояка ей нужно заплатить деньги, незаконными.
Также обращаю внимание, что в соответствии с Федеральным законом от 04.05.2011 № 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" деятельность по установке приборов учета не подлежит лицензированию. Требования к лицам, осуществляющим действия по установке приборов учета, в соответствии с п. 8 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ "Об энергосбережении…" до сих пор законодательно не утверждены. Соответственно, заявления работников управляющей компании о необходимости согласования с ней лица, которое будет устанавливать прибор учета, на предмет его профессионализма, являются незаконными, нарушающими право граждан на свободный выбор исполнителей услуг и ограничивающими конкуренцию на рынке услуг по установке приборов учета. За указанные действия Кодексом об административных правонарушениях установлена ответственность виновных лиц &#40;ст. 14.33&#41;.
В соответствии с п. 18 Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами &#40;утвержден Постановлением правительства РФ от 23.09.2010 № 731&#41;, ответ на данное заявление прошу направить по электронной почте на адрес kiy81@rambler.ru в течение 2 рабочих дней.

Уважаемый Илья Юрьевич!

    Ваше заявление от 10.04.2012 рассмотрено. Сообщаю следующее:
в соответствии с п.2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1&#41;непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2&#41; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3&#41; управление управляющей организацией.
    Способ управления многоквартирным жилым домом №21А по ул. Металлургов – управление управляющей организацией &#40;основание – Протокол общего собрания собственников в многоквартирном доме по адресу: г. Череповец, ул. Металлургов, дом 21А, проведенного в форме заочного голосования, от 17.07.2008 г.&#41;.
    В соответствии с п.3 Постановления Правительства №307 от 23.05.2006 г., управляющая организация – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом, а, гражданин, использующий коммунальные ресурсы для личных, семейных, домашних и иных нужд, является в соответствии с вышеуказанной статьей Потребителем коммунальных услуг. В соответствии с п.13 Постановления №307, обязанность обеспечить готовность к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме возлагается на исполнителей в соответствии с заключенным договором, в данном случае исполнителем является ООО «УК «Квартал». Кроме того, п.7 Правил установлено, что обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется собственниками самостоятельно, при отсутствии договора с Исполнителем коммунальных услуг, т.е. при выборе способа управления – непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.  Ответственность управляющей организации за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором закреплена п.42 Постановления Правительства №491 от 13 августа 2006 года. Стояки ГВС и ХВС  — являются общим имуществом собственников многоквартирного дома. В соответствии с п.1 ст. 162 ЖК РФ при форме управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией с собственниками помещений в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников и обязательных для всех собственников помещений в многоквартирном доме &#40;п.4 ст. 162 ЖК РФ&#41;. Согласно п.3.1.  договора управления, утвержденного собственниками многоквартирного дома №21А по ул. Металлургов, ООО «УК «Квартал» обязуется выполнять работы и оказывать услуги, связанные с надлежащим содержанием, эксплуатацией общего имущества. Кроме того, в соответствии с данным договором &#40;п.4.3.7.&#41; собственник обязуется не совершать действий, связанных с отключением многоквартирного дома от подачи электроэнергии, воды и тепла.
    На основании вышеизложенного ООО «УК «Квартал» не имеет законных оснований для выдачи Вам ключей от подвала для отключения стояков ГВС и ХВС.

Обеспечение доступа к общему имуществу – обязанность собственников

В случае принятия решения общим собранием собственников, на основании которого ответственность за содержание инженерного оборудования многоквартирного дома будет возложена на собственников, ООО «УК «Квартал» будет иметь законные основания для выдачи Вам ключей с целью отключения Вами стояков.
    Дополнительно сообщаю следующее:
Постановление Госстроя РФ №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» введено в действие 27.09.2003 года, т.е. до вступления в силу ЖК РФ, т.е. до установления законом трех способов управления многоквартирным домом. В соответствии со ст.4 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004г. законы и иные нормативно-правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ. Требования, изложенные в Вашем заявлении подлежат удовлетворению только в случае, если бы управление домом осуществляли бы непосредственно собственники помещений в данном доме.

Возврат к списку

Предписание о предоставлении доступа к общедомовому имуществу образец

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *