Формула для расчета кадастровой стоимости земельного участка

Многих собственников интересует кадастровая стоимость их земельных участков, от чего зависит ее величина и почему в некоторых случаях она так высока. Расхождение кадастровой стоимости с реальной ценой становится серьезной проблемой. Ведь, чем она выше, тем больше приходится отдавать денег государству. Как узнать кадастровую стоимость земельного участка и можно ли ее оспорить, расскажем прямо сейчас.

Кадастровая стоимость – это «ценник», который устанавливает государство на тот или иной объект недвижимости. Будь-то квартира, загородный дом, участок земли или даже комната в коммуналке.

Зачем нужно знать кадастровую стоимость земельного участка?

От величины кадастровой стоимости зависит размер налога на имущество. Чем выше кадастровая стоимость, тем больше приходится платить. Кроме того, кадастровая стоимость влияет и на другие сборы, которые нужно платить при осуществлении сделок купли-продажи недвижимости.

Данные о кадастровой стоимости точно пригодятся, если вы:

  • считаете налог на имущество;
  • собираетесь сдавать землю в аренду;
  • планируете покупать или продавать участок;
  • намерены передать землю в наследство;
  • добиваетесь права собственности в суде при разделе имущества.

Какие факторы влияют на величину кадастровой стоимости земельного участка?

Величина кадастровой стоимости устанавливается государством, исходя из следующих факторов:

  • размер участка;
  • расположение;
  • средняя рыночная стоимость за сотку;
  • престижность района;
  • качество земли;
  • сколько лет объекту.

Как часто меняется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это непостоянная величина. Она меняется каждые пять лет, когда государственные органы проводят оценочную комиссию и определяют кадастровую стоимость. Поменять раньше времени кадастровую стоимость можно только если:

  • изменились границы участка;
  • землю перевели в другую категорию;
  • произошел природный катаклизм и участок изменился;
  • нашли ошибку в документах;
  • собственника не устраивает государственный «ценник», в этом случае он может обратиться в комиссию по переоценке или идти в суд.

Очень часто собственники хотят оспорить кадастровую стоимость в суде, когда она существенно выше рыночной. Хотя на деле они должны быть примерно равны. Вместе с кадастровой стоимостью растут и поборы от государства.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Рыночная стоимость – это цена, за которую можно реально продать недвижимость. Ее устанавливает владелец или риелтор. На размер рыночной стоимости может повлиять спрос, сезон, состояние рынка. А на кадастровую стоимость, которую устанавливает государство, может повлиять экономика региона.

Эти две стоимости не связаны друг с другом. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут продаваться на рынке совсем по разным ценам.

Как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Вычислить самостоятельно кадастровую стоимость участка довольно трудно. Для ее расчета используют сложные формулы. Кадастровую стоимость можно только узнать, обратившись в специализированные органы. Каждый пять лет государственные органы проводят оценочную комиссию, учитывая все факторы и выставляют кадастровую цену.

Как узнать кадастровую стоимость?

  • Обратиться к оценщикам

Прежде всего, можно обратиться в независимую оценочную комиссию. За определенную плату профессионалы оценят вам имущество по закону и выдадут документ со стоимостью земельного участка. Кроме того, с таким же предложением можно обратиться и в кадастровую палату.

  • Получить выписку из ЕГРН в государственных органах

Информация о кадастровой стоимости находится в Едином государственном реестре недвижимости. Узнать ее можно, заказав выписку из ЕГРН. Поскольку информация о кадастровой стоимости постепенно устаревает, желательно перед сделкой обзавестись свежим документом с актуальными данными.

Получить выписку из ЕГРН можно, придя лично в отделение Росреестра или многофункциональные центры. Бумажный документ вы получите через 5-7 рабочих дней. Если закажите документ через сайты госорганов, тогда срок получения сократится до трех дней. Но можно сделать это гораздо быстрее и проще.

  • Узнать информацию о кадастровой стоимости через сервис ЕГРН.Реестр

Электронную выписку можно получить через сайт ЕГРН. Реестр. Для этого нужно знать кадастровый номер или точный адрес участка. Укажите свою электронную почту и в течение часа вы получите готовый ответ.

ЕГРН.Реестр – официальный партнером Росреестра. Мы гарантируем актуальные и достоверные данные. Выписка из ЕГРН, которую вы закажите у нас, будет иметь юридическую силу, поскольку в документе будет стоять цифровая электронная подпись Росреестра.

На сайте ЕГРН.Реестр вы сможете заказать три вида выписок:

  • О переходе прав.
  • Характеристики объекта и права на имущество.
  • Полная информация об объекте недвижимости.

Важно! В двух последних выписках будет указана кадастровая стоимость земельного участка.

Воспользуйтесь сервисом ЕГРН.Реестр и определите кадастровую стоимость земельного участка, не потратив времени и нервов.

Съёмочная группа EG.RU первой попала внутрь Главного управления Банка России по Центральному федеральному округу и прошла инструктаж по распознаванию фальшивых и настоящих «соток» образца 2018-го года

Новые 100 рублей выпустили специально к предстоящему Чемпионату мира по футболу, который в этом году пройдёт в России. Купюры выпущены ограниченным тиражом — в сумме на 20 миллионов рублей. То есть, в обороте появится только 200 тысяч таких банкнот, а значит, достанутся они далеко не всем желающим.

Как сообщается, в первую очередь новые «сотки» поступили в московское, петербургское, волгоградское, краснодарское и самарское отделения ЦБ. А оттуда — за время, прошедшее с их презентации 22 мая — памятные купюры уже могли успеть расползтись по всей стране.

Как защищена новая банкнота 100 рублей 2018 года?

Уровней защиты у новой банкноты много — как, впрочем, и предыдущих. Однако лишь несколько из них можно распознать без специального оборудования (либо невооружённым глазом, либо на ощупь). Корреспондент EG.RU прошёл инструктаж прямо в стенах Главного управления ЦБ по ЦФО и теперь расскажет вам о том, как быстро и легко проверить новые 100 рублей на подлинность.

За сколько можно купить новую пластиковую купюру?

Стоило только новой «сотне» выйти в оборот, предприимчивые граждане тут же начали торговать юбилейными купюрами через различные интернет-аукционы и сервисы объявлений. В среднем, цена новой банкноты у таких «продавцов» колеблется от 350 до 5000 рублей. Стоимость памятных сторублёвок, выпущенных несколькими годами ранее, может быть ещё выше. Например, набор из двух купюр по 100 рублей — «сочинской», выпущенной к Олимпиаде, и «крымской» — с одинаковыми «красивыми» номерами предлагают приобрести за 19 900 рублей. То есть почти в 100 раз дороже их номинальной стоимости!

#СПРАВКА_EG: В России памятные купюры считаются предметом коллекционирования, а значит их можно покупать и продавать как любой другой товар — по любой цене, вне зависимости от номинала. ЦБ такую продажу не контролирует, никаких ограничений на неё нет. Разумеется, если речь идёт только о подлинных купюрах.

Признаки подлинности новой 100-рублёвой купюры. СХЕМА

#СОВЕТ_EG: Главное, что нужно помнить — это что памятные банкноты, в отличие от, например, инвестиционных монет, официально являются платёжным средством с неизменной номинальной стоимостью. То есть если вы захотите продать инвестиционную монету спустя несколько лет после её приобретения, вы сможете пойти в банк и без препятствий продать её за большую цену. Памятную купюру в банке вы сможете разве что обменять на другую — такого же номинала. Чтобы продать её «с наваром», придётся самостоятельно искать покупателя из числа частных коллекционеров.

#FAQ: Можно ли расплачиваться памятными купюрами так же, как обычными? Запросто. Все памятные дензнаки — как банкноты, так и монеты — считаются официальным платёжным средством Банка России, а значит не принять их у вас, например, в магазине или где-либо ещё у вас не имеют права. Разумеется, в таком случае расставаться с красивыми «бумажками» вы будете чётко по обозначенному на них номиналу.

Виктория Валериевна, любых перемен в оценке своей недвижимости люди побаиваются. Опасения понятны: а не полезет ли вверх кадастровая оценка, а за ней и налоги?

Виктория Абрамченко: Как раз наоборот. Действующая практика массовой оценки показала, что ее результаты существенно отличались от рыночной стоимости. Причем не в меньшую сторону. Устранить такие перекосы и призван наш законопроект.

Когда граждане впервые столкнулись с кадастровой оценкой, многие ужаснулись. И их можно понять: участки, расположенные в одном районе, очень сильно различались по стоимости — один стоил сто тысяч в год, а другой — 20 тысяч.

Виктория Абрамченко: Вы говорите о величине налога. Эта величина в отношении недвижимости зависит от нескольких параметров. Во-первых, налоговая база — для земельных участков это кадастровая стоимость. Во-вторых, ставка земельного налога, которая зависит от фактического использования. Например, ставка налога за земли, используемые для ведения сельского хозяйства, ниже, чем для других видов использования. В‑третьих, на величину земельного налога может повлиять наличие у собственника льгот. Не всегда причиной различных по стоимости платежей в отношении соседних участков является кадастровая стоимость. Потому все-таки предлагаю разделять вопросы стоимости и платежа.

Результаты прошлых оценок недвижимости показали, что они существенно отличались от рыночной стоимости. Причем не в меньшую сторону

Что касается стоимости, то действительно ситуация, когда соседние, похожие по режиму использования участки получали сильно отличающуюся кадастровую оценку, никуда не годится.

К сожалению, отсутствие какого-либо методического единообразия до недавних пор, а также реальной ответственности за выполненную работу и приводило к результатам, о которых вы упомянули.

Чтобы исправить сложившуюся ситуацию, в 2016 году был принят новый Закон «О государственной кадастровой оценке», определены единые методические требования к кадастровой оценке. Ситуация с восприятием ее обоснованности стала выправляться с началом применения закона.

Напомню, переходный период начался с 2018 года. В каждом субъекте Российской Федерации государственным бюджетным учреждениям было передано право проводить кадастровую оценку по единой для всей страны методике.

К примеру, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, где уже проведена кадастровая оценка по новым правилам, по имеющимся у нас данным, кадастровая стоимость так называемой бытовой недвижимости, принадлежащей гражданам, приведена региональными властями к уровню, не превышающему рыночный.

Это стало возможным в том числе благодаря осуществлению этими региональными учреждениями постоянного сбора информации из всех доступных источников, в которых содержатся различные (важные для качественной оценки) сведения. Росреестр со своей стороны также стремится оказывать поддержку регионам для качественной кадастровой оценки, предоставляя различные имеющиеся у нас сведения об объектах недвижимости.

Продажная история

Для чего же тогда понадобилось вносить еще изменения, когда и так все вроде бы складывалось хорошо?

Виктория Абрамченко: Поправки направлены на урегулирование нескольких нерешенных вопросов. Первое — дать правообладателям реальную возможность повлиять на оценку до ее принятия. Второе — дать регионам инструменты по исправлению старых ошибок. Третье — повысить ответственность за результаты оценки и повысить скорость и качество исправления возможных ошибок. Четвертое — применять исправленную кадастровую стоимость взамен исправляемой согласно принципу «любая ошибка — в пользу правообладателя». Пятое — перейти к единому прогнозируемому циклу кадастровой оценки во всех регионах нашей страны. И наконец шестое — переформатировать комиссии по рассмотрению споров о кадастровой оценке таким образом, чтобы механизм внесудебного установления рыночной стоимости стал реально доступным и справедливым по отношению ко всем правообладателям.

Важно, что изменения не касаются самой процедуры оценки — внутри процесса должны работать и работают профессионалы. Наша задача — настроить процесс таким образом, чтобы эти профессионалы осознавали степень ответственности за результаты своей работы, чтобы допускать ошибки было просто невыгодно.

Цель поправок в закон — прежде всего дать правообладателям реальную возможность повлиять на оценку своих участков и домов до ее утверждения

Кроме того, учтены предложения бюджетных учреждений, проводящих кадастровую оценку. Законопроект предусматривает предоставление перечня всех объектов недвижимости на территории региона в рамках подготовки к проведению оценки, а также предоставление бюджетным учреждениям информации о ценах сделок с объектами недвижимости.

Тут же надо упомянуть и о развитии методических указаний, которому мы также стараемся уделить максимум внимания с привлечением лучших специалистов региональных учреждений, вузов, оценщиков. В итоге результаты ка­дастровой оценки должны быть справедливыми во всех случаях.

Не секрет, что граждане иногда, совершая сделку купли-продажи, не указывают истинную стоимость объекта недвижимости. Чем подобное может обернуться для рядовых граждан?

Виктория Абрамченко: В Саратовской области, когда мы решали проблему обманутых дольщиков, были обнаружены подобные спекуляции с занижением стоимости объектов недвижимости. И граждане, которых государству нужно было защитить, оказались в ловушке, поскольку сами шли на то, чтобы указать в договорах купли-продажи заниженную стоимость. Лучше все-таки быть честными, когда речь идет о недвижимости. В противном случае государство не сможет защитить права собственников, которые идут на какой-то подлог.

В цене найдут ошибку

В новом законе предусмотрено обязательное публичное обсуждение всех версий отчета об оценке недвижимости. Сказано, что исключается возможность его утверждения в версии, которую публично не обсуждали. Расшифруйте для наших читателей, чем опасны были оценки недвижимости без публичного обсуждения?

Виктория Абрамченко: Согласно действующему механизму подготовки отчетов об оценке недвижимости возможны случаи, когда собственники после публичного обсуждения проектов отчетов, рассмотрения соответствующих замечаний обнаруживали в качестве итогового отчета документ, который по своему содержанию и указанной в нем стоимости кардинально отличался от того, с чем они ознакомились.

Теперь невозможно будет утвердить версию отчета, которая не проходила публичного обсуждения.

Для удобства граждан мы предусмотрели отдельный отчет для «бытовой недвижимости». Сейчас отчет о кадастровой оценке представляет из себя один большой документ, куда включаются все возможные объекты недвижимости: торговые комплексы, офисные и промышленные объекты, «бытовая недвижимость». В итоге люди просто не могут найти свои объекты.

Сколько будет версий и как все будет работать?

Виктория Абрамченко: Каждая версия проекта отчета будет доступна на сайте бюджетного учреждения для ознакомления для всех заинтересованных лиц в течение 15 дней, а первая версия — в течение 30 дней. В течение этого срока каждый может ознакомиться с проектом и высказать свои замечания к нему.

Если вы не согласны с заявленными выводами, можете обратиться с замечанием в региональное бюджетное учреждение. Причем обратиться можно любыми доступными способами — как напрямую в учреждение, подготовившее отчет, направив свои возражения в бумажном виде либо по электронной почте, так и через МФЦ.

В действующем регулировании нужно успеть ознакомиться с очередной версией проекта отчета, успеть сформулировать к ней замечание в течение не более 5 дней. В такой ситуации сложно успеть что-то найти и заявить свое несогласие.

Предположим, что гражданин увидел оценку своей недвижимости и сказал: господа, вы неправильно оценили мой участок или мою недвижимость — вчера был парк под окнами, а сегодня магистраль, которая шумит. Я хотел бы, чтобы стоимость была уменьшена. Такую жалобу он может прислать вам?

Виктория Абрамченко: Не к нам. Такое обращение нужно направлять в региональное бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой. Также нужно понимать разницу: допустили ошибку, когда проводили оценку, или сегодня рынок другой — объект изменил свою стоимость. Для одного и другого случая законопроект предлагает свои решения.

Если допущена ошибка, то она должна быть исправлена. Для этого вы подаете заявление об исправлении ошибки в региональное бюджетное учреждение, и оно исправляет ошибку. Более того, к обязанностям учреждения относится еще и исправление ошибок по соседним объектам.

Допустим, при оценке ошиблись с учетом обеспеченности садового товарищества газом. Для исправления ошибки не придется ходить каждому собственнику по каждому участку — достаточно заявить о наличии ошибки всего один раз.

Если же с течением времени изменился рынок или что-то изменилось на территории, где расположен такой объект (как в вашем примере: на момент оценки был парк, а потом построили магистраль), то человек может обратиться к рыночному оценщику, чтобы он определил, сколько объект стоит на рынке сегодня. Такое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной также подается в региональное бюджетное учреждение.

В таком случае человек должен тратиться на исправление ошибок или все это будет за счет государства?

Виктория Абрамченко: Безусловно, правообладатели не должны нести расходы на исправление ошибок. Как говорила выше, исправление ошибок не потребует затрат со стороны правообладателей.

Если же есть желание определить кадастровую стоимость в размере альтернативной рыночной стоимости, то для этого необходимо принести отчет об оценке, который готовят рыночные оценщики (оценка «бытовой недвижимости» колеблется в диапазоне от 5 до 20 тысяч рублей за отчет).

Помимо этого, в законопроекте мы предусмотрели механизм, при котором серьезное снижение на рынке должно привести к соразмерному снижению кадастровой стоимости. Для этого мы планируем без затрат со стороны правообладателей недвижимости рассчитывать индекс рынка недвижимости, сопоставляя кадастровую и рыночную стоимости. В случае уменьшения индекса более чем на 30 процентов он будет прямо применен ко всем кадастровым стоимостям. То есть кадастровая стоимость будет уменьшена путем умножения на величину индекса. Для этого не нужно нести никаких расходов — Росреестр самостоятельно определит величину индекса и в случае существенного снижения применит его.

Экспертиза

Карты на стол

Не менее серьезное направление деятельности Росреестра — сфера геодезии и картографии для создания топографических карт.

Виктория Абрамченко: В настоящее время стремительно растет потребность общества в использовании топографических карт как в электронном виде, так и в бумажном.

Фото: Сергей Михеев

При этом важнейшим направлением деятельности Росреестра является недопущение на рынок карт, имеющих недостоверные сведения, в частности по таким направлениям, как отображение территории Российской Федерации и наименований географических объектов. В основном факты некорректного отображения российской территории и ее регионов касаются Калининграда, Курильских островов и Крыма.

Так, например, недавно из Японии завезли литературу, в которой все Курильские острова и Сахалин имели японские наименования.

Другой пример — распространение телефонов компании Apple, в мобильном приложении которых Крым относился к территории Украины, несмотря на то, что с 2014 года Севастополь и Республика Крым — территория Российской Федерации.

Мы регулярно выявляем в рамках надзора и снимаем с полок магазинов картографическую продукцию с некорректным отображением территории Российской Федерации. По результатам нашей работы данные нарушения были устранены.

В части учебных материалов ведется работа с Минпросвещения России, чтобы все учебники географии, контурные карты проходили экспертизу Росреестра, который мог бы подтвердить, что в них корректно отображены наименования и границы.

Кто готовит такие карты? Откуда они появляются?

Виктория Абрамченко: Чаще всего такие карты приходят к нам из-за рубежа, однако такие нарушения допускаются и отечественными организациями, которые были выявлены у ряда российских издательств и устранены в результате нашей работы.

Причина — некачественная работа составителей карт. Когда за работу берется недобросовестная компания, она не утруждается провести экспертизу используемых картографических материалов на корректность географических наименований и границ. Такую экспертизу успешно проводит подведомственный Росреестру «Центр геодезии, картографии и инфраструктуры пространственных данных».

Что же касается электронных карт, ситуация сложнее. Помимо отсутствия экспертизы производитель старается угодить пользователям из всех стран сразу — отобразить ту карту, которую хотят видеть граждане разных стран.

А с учетом имеющихся разногласий и территориальных споров это у них не получается — вот и допускаются нарушения российского законодательства.

У вас нет права наказывать? Можете только выявлять?

Виктория Абрамченко: Такого права нет. Никогда не была установлена даже административная ответственность за некорректное отображение государственной границы нашей страны.

Но Росреестр в таких ситуациях всегда направляет нарушителям письменные рекомендации о недопустимости нарушений и их устранению, как это и было предпринято с компанией Apple.

Как, по-вашему, нужны ли в связи с этим Росреестру надзорные полномочия?

Виктория Абрамченко: Соответствующие надзорные полномочия у Росреестра есть, однако установление ответственности за некорректное отображение государственной границы будет способствовать предупреждению указанных нарушений, а также их эффективному устранению.

Для этого нами были разработаны и внесены в правительство Российской Федерации соответствующие проекты нормативных правовых актов, в том числе поправки в КоАП, предусматривающие установление ответственности за подобные нарушения.

Так кто же ваш потребитель? Кто пользуется картами?

Виктория Абрамченко: Для точного ответа на эти вопросы по заказу Росреестра выполнена научно-исследовательская работа по исследованию и прогнозированию потребностей экономики в пространственных данных, данных дистанционного зондирования Земли и геоинформационных технологиях, а также услугах, сервисах и продуктах, созданных на их основе.

Проведенное комплексное исследование позволило сформировать актуальную картину в сфере пространственных данных и геоинформационных технологий и сформулировать стратегические задачи в этом направлении. Привлечение к работе экспертного сообщества, анализ и обобщение зарубежного опыта, исследование лучших практик регионов обеспечили формирование портрета нашего потребителя. А также высокую точность оценки необходимых экономике услуг, сервисов и продуктов на основе пространственных данных.

Исследование показало, что пространственные данные активно используются федеральными органами власти и органами власти субъектов Российской Федерации для реализации своих полномочий по многим направлениям. Это оборона и безопасность, управление и распоряжение государственным имуществом, природные ресурсы и экология, строительство и жилищно-коммунальное хозяйство, сельское хозяйство, цифровое развитие, связь и массовые коммуникации, транспорт, чрезвычайные ситуации. Более 40 процентов органов власти отмечают рост числа задач, реализуемых с использованием пространственных данных.

Среди негосударственных пользователей карт выделяются компании, осуществляющие деятельность в области архитектуры и строительства, инженерного проектирования, географической аналитики, выполняющие геодезические, картографические и геологоразведочные работы.

В Росреестре считают, что граждане не должны тратить деньги на исправление кадастровой ошибки. Фото: PhotoXPress

Когда исчезнут бумажные карты?

Виктория Абрамченко: Вы любите на отдыхе читать электронные книги? Я люблю бумажные читать. Но мы живем в стремительно меняющемся мире. И цифровые технологии проникают в нашу жизнь без нашего с вами волеизъявления. Развитие цифровых технологий не остановить. Есть ли цифровые технологии в картографии? В сфере создания, обработки и накопления пространственных данных? Безусловно. Это наукоемкая и высокотехнологичная отрасль. И геодезия, и картография сегодня встроены в цифровую экономику.

Будут ли завтра атласы и карты на бумажных носителях? До тех пор, пока человеку приятно держать в руках бумагу, они будут. И пока есть запрос.

На случай войны, когда заглушат все сигналы, как будут ориентироваться? По старым добрым картам?

Виктория Абрамченко: Надеюсь, что до этого человечество не дойдет. Но аналоговых карт в Российской Федерации достаточно. Недавно мы отметили 90 лет Центра геодезии и картографии. У него в архивах хранится 86 миллионов единиц картографической продукции. И в большинстве, конечно, это продукция аналоговая, не цифровая.

Но задача по переводу актуальных картографических бумажных материалов в цифру у нас есть. Современные карты создаются Росреестром преимущественно в цифровом виде. В аналоговом — по потребности.

Так кто применяет бумажные атласы и карты?

Виктория Абрамченко: Приведу простой пример. В нынешнем году мы отмечаем 75 лет Великой Победы. К юбилейным торжествам мы вместе с белорусскими коллегами готовим бумажный картографический Атлас «Дорогами воинской славы 1941-1945 годов».

Его презентация и тиражирование намечены на март 2020 года. Он станет первым картографическим произведением за историю Союзного государства. Атлас будет представлять собой картографическую иллюстрацию наиболее значимых военных сражений Великой Отечественной войны.

Этот атлас будет первым томом большого проекта — атласа «Путешествуем вместе: Россия — Беларусь» и будет состоять из вводного, военно-исторического разделов, разделов «По памятным местам Великой Отечественной войны 1941-1945 гг.», «Города-герои» и «Указатель военно-исторических объектов». Вторым томом будет выпущен туристический атлас-путеводитель, включающий достопримечательности по каждой стране: замки, храмы, усадьбы, парки и знаковые места.

Визитная карточка

Виктория Абрамченко — действительный государственный советник 2 класса. Выпускница Красноярского государственного аграрного университета и Российской академии госслужбы при Президенте РФ.

Работать начала в Комитете по земельным ресурсам Роскомзема, потом в ФГУ «Земельная кадастровая палата». С начала 2000-х годов трудилась в Росземкадастре и Роснедвижимости. С 2011 года — заместитель главы Росреестра, потом — директор Департамента земельной политики Минсельхоза РФ и, наконец, статс-секретарь — заместитель министра сельского хозяйства России. Осенью 2016 года назначена заместителем министра экономического развития РФ — руководителем Росреестра.

В выписке из ЕГРН, а также в иных публичных документах присутствует оценочная стоимость недвижимости, которую указывает Росреестр, согласно нормативным требованиям отечественного законодательства. Собственники имущественного права задаются вопросом, а в чем разница между рыночной и учётной ценой по недвижимости. Оказывается, существует нормативное определение каждой категории цены. Рыночную цену диктует текущая ситуация на рынке недвижимости. Государственная оценка учитывает ряд технических, организационных и общественных факторов.

Основные компоненты расчёта кадастровой оценки.

Официальная кадастровая стоимость является единой и изменяемой величиной, которую устанавливает государство на определённый период, как правило, на 5 лет. При расчёте цены недвижимости учитывают ее рыночный характер, но не всегда цена рынка является определяющей. Основные характеристики расчёта приведены в ФЗ-135. В настоящее время принято решение, при определении цены учитывать методологию, утверждённую в 2014 году. С 2017 года в РФ будет создано государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое будет осуществлять оценку недвижимости по новым правилам. Ожидается, что с 2018 по 2020 год во всех регионах РФ будут созданы структурные подразделения, которые с 2021 год возьмут на себя функции утверждения государственной оценки недвижимости. До этого времени оценка осуществляется как кадастровыми инженерами, так и организациями, имеющие полномочия от местных органов самоуправления и Росреестра. Фактически инициатором утверждения цены является Росреестр, но утверждают конечную оценку местные муниципалитеты.

Порядок утверждения кадастровой стоимости

Согласно действующему ФЗ-135, порядок утверждения конечной цены предусматривает следующие схемы:

  • Принятие соответствующего решения об инициации оценки.
  • Формирование объектов недвижимости, которые необходимо оценить.
  • Отбор исполнителя на конкурсной основе.
  • Технологические работы по оценке.
  • Составление отчётной документации.
  • Экспертная оценка утверждённой цены.
  • Утверждение цены со стороны заказчиков.
  • Внесение данные в реестр ЕГРН.

Ранее была предусмотрена схема, которая предусматривала каждые 5 лет обновление цены, но этот принцип не всегда выполнялся ответственными лицами. Как правило, по истечение 5 лет, показатели дублировались, и сейчас мы видим, что есть очень много фактов оспаривания кадастровой стоимости. По новым стандартам ГБУ будет осуществлять периодическую переоценку:

  • Каждые 5 лет для всех регионов РФ, за исключением ниже указанных.
  • Каждые 3 года для Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Севастополя, Крыма, Московской области.
  • Каждые 2 года для Москвы и отдельных районов Московской области.

Новый период пересмотра цены должен заработать с 2020 года, но закон допускает осуществление переоценки по новым правилам, если сформированы региональные ГБУ.

Насколько отличается кадастровая и рыночная стоимость

Методика расчёта довольна сложная, но существует единая методика для всех регионов РФ. Кроме этого для ряда регионов допускается применение коэффициента расчёта в большую или меньшую сторону. Согласно старым правилам, разница между рыночной и кадастровой ценой не должна превышать 30%. К сожалению, в ряде регионов чувствуется существенная разница между обоими вариантами расчёта стоимости недвижимости. ФНС и иные органы власти используют для расчёта налогов и прочих сборов фиксированную кадастровую стоимость, которая отображена в базе Росреестра.После введения ФЗ-218 госкадастр захлестнула волна обращений по пересмотру кадастровой цены. Это было связано с тем, что теперь решение о пересмотре оценки не в компетенции Арбитражного суда, а в части местных судебных инстанций, а также комиссии кадастровой палаты. Собственники могут напрямую обращаться в свой судебный участок для определения истины по кадастровой цене недвижимости. Закон рекомендует для решения споров первоначально обратиться в комиссию кадастрового органа, и если вы не решили спор — обращайтесь в судебный участок. Срок рассмотрения заявления составляет 45-60 дней, и примерно 2 месяца уходит на изменение цены в базе госреестра.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *