ФЗ о долевом строительстве

Содержание

Долевое строительство сегодня предлагает доступные варианты приобретения совершенно новых квартир в домах, находящихся в стадии строительства.

Застройщики, работающие по 214 ФЗ, серьезно подходят к защите прав дольщиков. Это же относится к ЖК «Александровский»! Мы подготовили отличные условия для улучшения и увеличения вашей жилплощади и предлагаем купить комфортабельную квартиру в уютном и детально проработанном квартале.

214 Федеральный закон о долевом строительстве регулирует отношения, которые неизменно возникают между участниками договора, обеспечивает гарантию защиты их прав, имущества и законных интересов. При покупке квартиры по ФЗ 214 заключается договор, в котором прописываются четкие сроки сдачи объектов и многие другие важные нюансы.

Суть ФЗ 214. Что дает договор долевого участия в строительстве?

Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» начал свою работу в 2005 году.

Суть 214 Федерального закона заключается в обеспечении защиты прав дольщиков и застройщиков. Он повышает уровень ответственности строителей домов перед покупателями, не позволяя им игнорировать условия заключенного договора. После многочисленных правок появилась финальная версия закона, делающая приобретение строящегося жилья более безопасным и прозрачным процессом для всех сторон.

На что обратить внимание, при заключении договора по ФЗ 214?

При оформлении договора долевого участия необходимо указать несколько важных моментов. Если эти условия отсутствуют в договоре, то подписанный документ не сможет считаться заключенным:

  • Срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику.
  • Определение объекта строительства в соответствии с проектной документацией. Он будет передан участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию новостройки.
  • Цена договора, порядок и сроки ее уплаты дольщиком.
  • Способы для обеспечения исполнения обязательств по договору со стороны застройщика.
  • Гарантийные сроки, действующие на объект долевого строительства.

При заключении ДДУ по ФЗ 214 должен быть предусмотрен момент, связанный с риском случайной гибели или повреждения объекта строительства до его передачи участникам долевого строительства. В этом случае ответственность несет застройщик.

Страхование застройщиков в соответствии с 214 ФЗ

Страхование гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение или вовсе неисполнение им обязательств по передаче жилья дольщикам может производится двумя путями.

  • В первом случае компания может участвовать в обществе взаимного страхования, которое обладает соответствующей лицензией и было создано именно для этого вида страхования.
  • Второй вариант — это заключение договора страхования со страховой организацией, имеющей специальную лицензию на проведение добровольного имущественного страхования. Такая организация должна представить в ЦБ РФ принятые ею правила страхования и удовлетворять весьма строгим требованиям, например, осуществлять страховую деятельность сроком не меньше пяти лет.

Наличие страхования позволит застройщикам выполнить свои обязательства перед дольщиками при возникновении неожиданных затруднений.

Сроки передачи объектов долевого строительства

К важным плюсам ДДУ по ФЗ 214 относится четкая регламентация сроков передачи объекта участникам строительства. Они являются едиными для всех дольщиков. При их нарушении застройщик должен будет выплатить покупателям неустойку за каждый день просрочки. Он же должен направить покупателю предложение об изменении договора и соответствующую информацию о задержке сдачи — это делается не позднее, чем за два месяца до завершения указанного в документах срока.

Район «Александровский» — лучшие новостройки Санкт-Петербурга по ФЗ 214

Комфортабельный район оценят поклонники уютных квартир. В нем есть все, что нужно для жизни! Удобные зоны для отдыха и занятий спортом, школы и детские сады, интересные планировки квартир, обилие зелени вокруг и множество исторических памятников архитектуры в пешей доступности.

В создании жилого комплекса принимает участие надежный застройщик СПБ, работающий строго по 214 ФЗ. Это позволит участникам долевого строительства своевременно получить качественное жилье в новом благоустроенном районе, не беспокоясь о защите своих прав.

Последняя редакция 214 ФЗ. Что изменилось?

В марте 2016 года в ФЗ 214 были внесены достаточно кардинальные правки, ужесточающие деятельность застройщиков. Это позволяет минимизировать риски дольщиков, оберегая их от недобросовестных строительных компаний. Для более подробного ознакомления рекомендуем скачать ФЗ 214 со всеми последними правками.

Надежные застройщики — залог своевременной сдачи жилья

Для работы на рынке долевого строительства компании придется иметь чистые активы, рассчитываемые по специальной формуле, имеющей порог в 5%. Что это значит? Рассмотрим пример. При строительстве 10 тысяч квадратных метров жилья со средней ценой продажи метра в 60 тысяч рублей объект будет стоить 600 миллионов рублей.

О строительстве жилья по Федеральному закону №214

Исходя из этой цифры рассчитывается собственный капитал компании — 5% или 30 миллионов рублей по бухгалтерскому балансу.

Среди важных правок стоит отметить участие компании в процедурах банкротства и ее нахождение под внешнем управлении. В этом случае она просто не сможет стать участником долевого рынка и получить разрешение на строительство. Аналогичный результат грозит компаниям, чей собственник или главный бухгалтер привлекались к уголовной ответственности за экономические преступления.

Публикация информации о деятельности и контролирующие органы

Поправки к ФЗ 214 регулируют и процесс информирования дольщиков и потенциальных инвесторов о деятельности застройщика. Теперь последний обязан регулярно публиковать в Интернете актуальные данные о своей деятельности: подрядчики, выполнение графика строительства и так далее. Это позволит сделать процесс строительства более прозрачным.

Помимо этого, в поправках регламентировано создание специального контролирующего органа и реестра надежности застройщиков. Он должен осуществлять надзор за исполнением законодательных требований. При выполнении тех или иных критериев, застройщик будет получать дополнительные баллы для рейтинга, по которому инвесторы смогут оценить его благонадежность и стабильность.

ежедневно с 9.00 до 20.00 СТАТУС ДЕЛА

Долевое строительство (214-ФЗ)

В данной статье мы постараемся рассмотреть плюсы и минусы участия граждан в долевом строительстве. Привлечение застройщиком денежных средств граждан должно осуществляться в соответствии с 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ. В соответствии с данным нормативно-правовым актом застройщик имеет право привлекать денежные средства путем заключения с дольщиками Договоров долевого участия (ДДУ). Рассмотрим плюсы заключения данного договора для Дольщика.

  1. Договор подлежит регистрации в Росреестре, что исключает так называемые «двойные продажи».
  2. Перед регистрацией первого ДДУ застройщик обязан представить в регистрирующий орган пакет документов, подтверждающий законность строительства.
  3. ДДУ имеет право заключать только застройщик, инвесторы, подрядчики и субподрядчики данного права лишены.
  4. При осуществлении государственной регистрации договора Государственный регистратор проверяет на соответствие положений ДДУ положениям 214-ФЗ. Если договор не соответствует закону и ущемляет права Дольщика, то он не должен пройти государственную регистрацию.
  5. В договоре обязательно указывается срок передачи объекта дольщику. За нарушение данного срока с застройщика может быть взыскан штраф.
  6. Права на земельный участок и строящейся объект находятся в залоге у дольщиков, что затрудняет преднамеренное банкротство застройщика.
  7. Дольщики имеют особый статус при осуществлении процедуры банкротства.

На сегодняшний день инвестирование денежных средств (покупка недвижимости) путем заключения ДДУ, хоть и несет в себе определенные риски в сравнении с покупкой недвижимости на вторичном рынке, однако является самой безопасной на рынке строящегося жилья. В данной статье мы не будем рассматривать незаконные, не соответствующие 214-ФЗ схемы привлечения денежных средств граждан. Единственное что надо отметить, что за привлечение денежных средств граждан в нарушение положений 214-ФЗ предусмотрена ответственность в виде отдельного штрафа за каждый заключенный договор. Однако законодатель оставил одну «лазейку» для недобросовестных застройщиков, это создание Жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и Жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК). В 214-ФЗ законодатель дал возможность гражданам создавать ЖСК и ЖНК для осуществления действий по строительству. По задумке законодателя, создавая ЖСК и ЖНК, граждане должны были самостоятельно, через выбранные ими органы управления, осуществлять строительство, принимать решения и нести за эти решения ответственность. На практике, ЖСК и ЖНК создаются застройщиками, а гражданин, вступая в такой кооператив, лишен возможности каким либо способом влиять на принятие решений или защитить свои права. На данный момент, риски связанные с инвестированием денежных средств по данной схеме слишком высокие и не могут быть оправданы даже дисконтом на продаваемые объекты.

Юристы нашей фирмы имеют большой опыт по анализу правовых рисков связанных с инвестированием в строящееся жилье, а так же ведению судебных споров с застройщиками. Ознакомиться с судебной практикой по делам, которые мы вели можно в разделе "Споры с застройщиками".

Изменения в законе долевого строительства № 214-ФЗ, о которых важно знать

Вы можете записаться на консультацию или отправить документы на адрес нашей электронной почты. Стоимость консультации составляет 2 000 рублей. В подавляющем большинстве случаев правовой анализ договора может быть осуществлен в рамках консультации. Мы так же можем подготовить для Вас правовое заключение или протокол разногласий в письменной форме. Стоимость составления определяется юристом после ознакомления с документами и обстоятельствами конкретного дела.

Читайте также

вступайте в наши группы

Статья 9. Расторжение договора

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

КонсультантПлюс: примечание.

признана утратившей силу Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ. См. ч. 23 ст. 25 указанного Закона.

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

(часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

(часть первая.1 введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Долевое строительство с 2018 года и изменения в 214-ФЗ

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

(часть 1.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

(часть вторая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

3. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

(часть третья введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

(часть четвертая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

5. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

(часть пятая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

(часть шестая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

7. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается.

(часть седьмая введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Законопроект, направленный на совершенствование и систематизацию норм законодательства в сфере долевого строительства, принят Госдумой в третьем чтении.

В нем предоставлена возможность застройщику привлекать целевые небанковские займы от основного общества, с установлением по такому займу ограничений по размеру процентной ставки (например, ключевая ставка, увеличенная на 2%).

Уточняется принцип «один застройщик – один проект»: застройщикам дается возможность привлекать деньги для возведения многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки территории, градостроительного плана земельного участка, договора развития застроенной территории либо договора комплексного освоения территории.

Застройщикам предоставлена возможность завершить строительство по заключенным до 1 января 2018 года договорам комплексного освоения территории без учета отдельных требований, установленных законом о долевом строительстве с 1 июля 2018 года. При этом по каждому разрешению застройщик должен открыть отдельный счет.

Особое внимание при проработке законопроекта было уделено реализации механизмов банковского сопровождения при долевом строительстве.

Минстрой РФ совместно с Банком России разработал нормы, позволяющие обеспечить полноценное банковское сопровождение.

Последние записи:

Это поможет уйти от главной проблемы недостроев – «котлового» метода финансирования, когда собранные на конкретный дом средства направляются на достройку предыдущего проекта девелопера, а также от нецелевого использования средств граждан.

Порядок банковского сопровождения деятельности застройщиков будет установлен правительством РФ.

Разработаны нормы, позволяющие банкам пресекать нарушения, и при попытках нецелевого использования средств останавливать платежи застройщиков.

Предусмотрен механизм приостановки регистрации новых договоров долевого участия и проектов при нарушении застройщиком своих обязательств перед дольщиками.

«Сегодня перед нами стоит важная задача – сделать так, чтобы покупатели недвижимости не были обмануты недобросовестными застройщиками. Принятие поправок в закон о долевом строительстве сделает механизм защиты прав дольщиков надежнее», – прокомментировал глава Минстроя России Владимир Якушев. Напомним, поправки к 214-ФЗ, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года, устанавливают ряд дополнительных требований к компаниям, привлекающим средства дольщиков.

Так, теперь под каждый проект необходимо будет создавать отдельное юридическое лицо, деньги дольщиков должны идти непосредственно на стройку, а не на прочие расходы компании.

Кроме того, у застройщика должно быть собственных средств не менее чем 10% от стоимости строительства дома.

Дата публикации: 22.06.2018

Федеральный Закон 214 о долевом строительстве

У многих людей долевое строительство вызывает негативные эмоции. Многие помнят митинги обманутых дольщиков, которые проходили по всей стране. Люди оплачивали жилье, но застройщики не приступали к стройке либо бросали дома недостроенными. Нередкими были двойные продажи квартир: одно и то же помещение продавали сразу нескольким покупателям. Иногда застройщик шёл на сознательный обман (по сути, мошенничество), иногда речь шла о непрофессионализме (компании не могли правильно рассчитать свои финансовые возможности).

Изменения в законе о долевом участии 214-фз с 01.01.2017

Но итог был один — люди оставались без жилья. Многие при этом продавали свои квартиры, чтобы вложиться в долевое строительство, либо брали кредиты.
Части обманутых дольщиков все же удалось спустя годы с помощью властей и юристов получить свои квадратные метры.

Чтобы сделать долевое строительство более цивилизованным, в России был разработан Федеральный Закон о долевом строительстве. Дольщики получили гарантию того, что их квартира не будет продана кому-то еще, и чтобы дом будет достроен.

Основу отношений между строительной компанией и дольщиком составляет договор долевого участия в строительстве. Этот вид договора использует большинство застройщиков. Согласно закону о защите дольщиков, застройщик получает право на заключение такого договора после получения права аренды или собственности на землю, где будет возводиться дом. Также застройщик обязан проинформировать потенциальных дольщиков о характеристиках будущего дома. Кроме того, по федеральному закону о долевом строительстве ДДУ должен пройти регистрацию в Росреестре. При просрочке и/или неисполнении своих обязательств застройщик выплатит крупные пени и штрафы. Если сданная покупателю квартира имеет недостатки, застройщик обязан бесплатно устранить их либо уменьшить стоимость жилья. Таким образом, ФЗ 214 о долевом строительстве защищает интересы дольщиков.

Насколько прочна защита дольщиков?

Однако 100% гарантии безопасности покупателя Федеральный Закон о долевом строительстве дать все ж не может. Недобросовестные компании всегда найдут лазейки, позволяющие обойти закон. Так, некоторые строители практикуют различные «серые» схемы приобретения жилья на стадии котлована. Это предварительные договоры, вексели и т.п. Кроме того, многие компании начинают строительные работы и сбор денег с дольщиков до оформления всех необходимых документов. Покупателей это может привести к серьезным проблемам. Ещё одна лазейка связана с тем, что на регистрацию договора уходит некоторое время. Застройщик начинает требовать от покупателя деньги до того, как ДДУ будет зарегистрирован. Пока договор находится в Росреестре, застройщик может попытаться продать ту же самую квартиру другому человеку.

Другой риск связан с качеством жилья. Например, в помещении может быть некачественно выполнена отделка. Или квартира может оказаться меньшей площади, чем предусмотрено договором. И хотя у покупателя есть право требовать устранения недостатков, на практике сделать это бывает непросто. Многие дольщики не хотят затевать судебную тяжбу. Также у дольщика есть право отказаться от квартиры и потребовать назад уплаченную сумму. Но такой возможностью мало кто пользуется. Дело в том, что квартира дорожает по мере приближения стройки к окончанию. Дольщики не хотят терять ту прибавочную стоимость, которую они получили, и соглашаются на то, что предлагает им застройщик. Вместе с тем, при отказе дольщика от договора по причине нарушений со стороны застройщика, разницу между текущей рыночной ценой квартиры и первоначальной ценой по договору – также можно взыскать с застройщика в качестве возмещения убытков.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *