ГПЗУ на земельный

Зачем нужен градостроительный план земельного участка?

В соответствии с действующим градостроительным законодательством собственники или арендаторы земельных участков, имеющие намерение осуществить строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, до начала проектирования обязаны получить градостроительный план земельного участка.

Подготовку градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) осуществляется КГА (Комитет по Градостроительству и Архитектуре) или иным органом управления, на основании заявлений заинтересованных лиц.

Что такое градостроительный план земельного участка?

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это градостроительная документация по планировке территории применительно к застроенной или предназначенный для строительства, реконструкции объектов капитального строительства территории;

Градостроительный план разрабатывается на отдельный земельный участок, в отношении которого проведен кадастровый учет, установлены градостроительные регламенты в составе Правил землепользования и застройки, а также при наличии утвержденного в установленном порядке проекта планировки и проекта межевания.

ГПЗУ содержит важные сведения о границах земельного участка, границах зон действия публичных сервитутов, информацию об отступах от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, требования к назначению и параметрам объекта, который можно разместить на данном участке, данные о технических условиях подключения объекта к инженерным сетям.

Что нужно для получения градостроительного плана?

Согласно действующим требованиям в КГА передается следующий пакет документов:

  1. письмо, на имя пердседателя КГА с просьбой выдать градостроительный план;
  2. правоустанавливающие документы на земельный участок и расположенные на нем капитальные сооружения;
  3. копия кадастрового плана участка и кадастровых паспортов зданий, расположенных на земельном участке;
  4. актуализированная топографическая съемка участка;
  5. технические условия присоединения к инженерным сетям;
  6. объемно-пространственные решения объекта (описание);
  7. копии имеющихся разрешительных писем КГА;
  8. доверенность на представителя организации, подающего заявление в КГА на выдачу градостроительного плана.

Документы могут быть заверены нотариально, органом, выдавшим соответствующий документ. Также документы могут быть заверены при сдаче, при условии предъявления заявителем оригиналов соответствующих документов и представлении копий этих документов.

Форма градостроительного плана земельного участка утверждена Постановлением Правительства РФ №840 от 29.12.2005. Инструкция о порядке заполнения формы ГПЗУ опубликована Министерством регионального развития № 93 от 11.08.2006.

Состав градостроительного плана земельного участка:
  1. номер плана, кадастровый номер и наименование заявителя (преамбула);
  2. чертёж градостроительного плана земельного участка, включающий:
    • границы земельного участка;
    • границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд;
    • границы зоны планируемого размещения инженерных объектов для государственных или муниципальных нужд;
    • границы других публичных сервитутов;
    • отступы от границ земельного участка (красные линии) в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
  3. информация о градостроительном регламенте земельного участка;
  4. информация о разрешённом использовании земельного участка (согласно действующему регламенту ПЗЗ и т.п.);
  5. информация об объектах капитального строительства и культурного наследия;
  6. информация о технических условиях подключения к сетям инженерно-технического обеспечения;
  7. информация о возможности разделения участка.

Утверждённый ГПЗУ является основанием для дальнейшего проектирования и согласования.

Почему нельзя начать строительство, получив градостроительный план земельного участка?

Сообщаю Вам следующее:

Для начала осуществления строительства необходимо наличие разрешения на строительство, за исключением случаев, указанных ч. 17 ст. 51 ГрК РФ (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ), поскольку разрешение на строительство является документом, позволяющим законно осуществлять строительство и подтверждает соответствие проектной документации установленным требованиям, а также возможность размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

Градостроительный план земельного участка является информационным документом, на основе которого осуществляется подготовка проектной документации, также он необходим для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 11 ст. 48 ГрК РФ).

За строительство или реконструкцию объекта капитального строительства, осуществляемые без полученного в обязательном порядке разрешения, ст. 9.5 КоАП РФ предусматривает ответственность

Помимо этого, здание, сооружение или иное другое строение, возведенное или созданное без получения на это необходимого разрешения, признается в соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой и подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Обоснование:

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, указанных ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Порядок получения разрешения на строительство установлен в ст. 51 ГрК РФ.

В силу ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее — требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Градостроительный план земельного участка является информационным документом, который выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка (ч. 1 ст. 57.3 ГрК РФ). На основе градостроительного плана земельного участка осуществляется подготовка проектной документации, также он необходим для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 11 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). ГПЗУ

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

В соответствии с абз. 4 п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Услуга оказывается в соответствии с регламентом услуги ЛИНИЯ КОНСУЛЬТАЦИЙ. Рекомендуем заранее с ним ознакомиться.

Услуга «Линия Консультаций» включает в себя подбор, анализ и предоставление информации, а также нормативных и консультационных материалов, подготовленных с использованием СПС КонсультантПлюс, по вопросу

Ответ подготовил эксперт Линии консультаций

Кожина Снежана Римовна

Ответ актуален на 17.09.2018.

Вопрос недели: Почему нельзя начать строительство, получив градостроительный план земельного участка?

Цена: 4,6 млн. долларов США

Место расположения: Москва, Мерзляковский переулок, вл.14.

Объект представляет собой земельный участок 768 кв.м., на ЗУ находиться 7-ми квартирный жилой дом площадью 421 кв.м. Собственность.

ГПЗУ получено в 2017 году.

Кратко об инвестиционном проекте

Земельный участок

Площадь: 768 м2 (0,0768 Га)

Вид разрешенного использования: среднеэтажная жилая застройка (2.5) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (1.2.1))

Состоит на кадастровом учете и имеет статус: «актуальные»

Собственность регламентируется информационным письмом из ДГИ (С момента формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме)

Обременений не имеет.

Права

Собственность на все жилые помещения оформлена на физические лица, общие помещения переданы Распоряжением Префекта ЦАО от 13 сентября 2007 года в управление товариществу собственников жилья «Мерзляковский, 14».

Собственность на земельный участок регламентируется информационным письмом из Департамента Городского Имущества (С момента формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме)

Многоквартирный жилой дом

г. Москва, ЦАО, Пресненский район, Мерзляковский переулок д. 14

  • Общей площадью: 421,4 м2
  • Количество этажей: 2
  • Год постройки: 1924

Состоит на кадастровом учете и имеет статус: «актуальные, ранее учтенные»

Собственность оформлена на физические лица и ТСЖ «Мерзляковский, 14»

Памятником архитектуры не является.

Обременений не имеет.

Коммуникации действующие (Газ, Водоснабжение, Канализация, Электричество)

Пакет документов

  • ГПЗУ
  • Полный пакет свидетельств о собственности на все жилые помещения
  • Распоряжение Префекта ЦАО от 13 сентября 2007 года, «О передаче в управление товариществу собственников жилья «Мерзляковский, 14″ многоквартирного дома»
  • Информационное письмо из Департамента Городского Имущества, «О оформлении земли под многоквартирным домом»
  • Полный пакет регистрационных документов необходимых для функционирования ТСЖ «Мерзляковский, 14»
  • Полный комплект документов БТИ от 11 января 2017 года.
  • Кадастровая выписка на земельный участок от 13.06.2017 с подтверждением всего выше изложенного (а также кадастровый паспорт земельного участка (более не выдается) от 17 августа 2016 года)
  • Кадастровая выписка на здание от 13.06.2017 с подтверждение всего выше изложенного (а также кадастровый паспорт на здание (более не выдается) от 18 августа 2016 года и кадастровая выписка старого образца с планами и описанием всех помещений (более не выдается) от 18 августа 2016 года)
  • Предпроектная проработка по реконструкции жилого дома с подземным гаражом на 12 автомашин, общей площадью 2257,4 м2 (надземная 1596,4 м2, подземная 661,0 м2)
  • Официальная переписка с Государственными органами необходимая для реализации проекта.

Варианты концепции инвестиционного проекта

В данный момент проект находится в стадии, когда можно изменить практически любые ТЭПы проекта, так как разработанное ГПЗУ, получено с формулировкой: «по существующему положению». Ввиду чего возможно изменить как предпроектное предложение (буклет описывающий и показывающий архитектурную концепцию, который прикладывался в МКА для получения ГПЗУ), так и выход на полное изменение концепции предполагаемого строения (увеличение этажности, фасадов, назначения части помещений).

Вариант 1

  • Изменение Предпроектного буклета
  • Внесение изменений в существующее ГПЗУ с полным описанием необходимых ТЭПов (в пределах того что разрешено нынешним ГПЗУ) заказчику
  • Выпуск ПЗЗ
  • Разработка проектной документации
  • Получение согласований и экспертизы проекта
  • Выход на разрешение на строительство

Вариант 2

  • Решение вопроса с согласованными окнами на брандмауерной стене прилегающего соседнего дома
  • Выпуск Предпроектного буклета с увелечением существующих ТЭПов до необходимых
  • Решение МКА о внесении изменений в ГПЗУ
  • Выпуск ПЗЗ
  • Разработка проектной документации
  • Получение согласований и экспертизы проекта
  • Выход на разрешение на строительство

Запрос по лоту

Запрос по лоту

Обратная связь

Спасибо за проявленный интерес к нашим предложениям. В ближайшее время мы постараемся связаться с Вами

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ в ГрадК РФ (а также в иные правовые акты) внесены изменения. Указанные изменения затрагивают в том числе и регулирование процедур, связанных с градостроительным планом земельного участка (далее – ГПЗУ). Применительно к ГПЗУ изменения вступают в силу с 1 июля 2017 г. (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ).

Я думаю, что вполне уместен анализ соответствующих изменений, как и взгляд на вопросы, связанные с действующим регулированием, практикой.

Отмечу, конечно, что де-факто в нашей стране многие объекты капитального строительства (далее – ОКС) возводятся и в отсутствие разрешения на строительство, и без привлечения лиц, действительно компетентных в вопросах строительства. Чего уж говорить о пренебрежении к «какому-то» ГПЗУ.

Но де-юре ГПЗУ является весьма важным документом в сфере строительства: ГПЗУ необходим не только для получения разрешения на строительство (п. 2 ч. 7 и п. 2 ч. 9 ст. 51 ГрадК РФ), но и для подготовки проектной документации (п. 1 ч. 6 ст. 48 ГрадК РФ, пп. «б» и пп. «т» п. 10 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87). А на месте рядового гражданина, желающего приобрести земельный участок для целей строительства, я бы предпочел сначала взглянуть в том числе и на ГПЗУ, и только потом уже ставил бы подпись в договоре купли-продажи земельного участка.

1. ГПЗУ и его назначение

Еще в 2013 г. Президиум ВАС РФ весьма корректно и лаконично раскрыл понятие «градостроительный план земельного участка»:

«градостроительный план земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом градостроительный план не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок» (постановление Президиума ВАС РФ от 2 июля 2013 г. N 1633/13).

Данная позиция ретранслируется судами по сей день: к примеру, постановление АС МО от 28 октября 2016 г. по делу N А41-7712/16, постановление АС УО от 14 ноября 2016 г. по делу N А60-58443/2015.

Кроме того, указанная позиция, как я понимаю, повлияла и на изменение ГрадК РФ. Так, уже в действующей редакции ч. 1 ст. 51 ГрадК РФ лишена сомнительного «подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка» (требованиям выписки?). Ст. 41 ГрадК РФ в будущей редакции исключает ГПЗУ из числа документации по планировке территории, разумно оставляя там лишь ППТ и ПМТ. Да и статья ГрадК РФ в гл. 5, посвященная ГПЗУ (ст. 44), утрачивает силу – ГПЗУ появляется в «информационной» гл. 7, ст. 57.3.

Ст. 57.3 ГрадК РФ предусмотрены уже более близкие к реалиям положения:

– ГПЗУ выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции ОКС в границах земельного участка (ч. 1);

– источниками информации для подготовки ГПЗУ являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в ГКН, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (ч. 2).

На сегодняшний же день, если строго следовать букве закона, подготовка ГПЗУ «осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры» и в прочих целях, указанных в ч. 1 ст. 41 ГрадК РФ, что, мягко говоря, не соответствует действительности.

2. Информация, содержащаяся в ГПЗУ

Действующая редакция ГрадК РФ раскрывает конкретное содержание ГПЗУ в восьми пунктах ч. 3 ст. 44. Будущая редакция ГрадК РФ (ч. 3 ст. 57.3) предусматривает уже 17 пунктов, которые должны содержаться в ГПЗУ. Но существенная разница, на мой взгляд, отсутствует (кстати, сети ИТО и красные линии, например, я встречал в чертежах ГПЗУ задолго до появления Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ), да и форма ГПЗУ после 1 июля 2017 г. не изменится.

Отмечу лишь то, что, судя по изменениям (особенно, если взглянуть на ч. 7 и ч. 8 ст. 57.3 ГрадК РФ), органы местного самоуправления начнут более серьезно подходить к обязанности указывать в ГПЗУ информацию о технических условиях подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям ИТО.

Новая форма ГПЗУ была утверждена еще в 2016 г. – Приказ Минстроя России от 6 июня 2016 г. N 400/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка». Главным ее элементом (как и применительно к старой форме) для большинства субъектов градостроительной деятельности является чертеж ГПЗУ (п. 1 формы), который выглядит примерно так. Особое внимание уделяется месту допустимого размещения ОКС, т.н. «пятну застройки».

Зачастую ограничения, связанные с конкретным земельным участком, влекут выполнение чертежа ГПЗУ с таким «пятном застройки», который весьма неприятно удивляет правообладателя земельного участка (если, конечно, о соответствующих ограничениях он не знал ранее). А не знать о каком-либо ограничении (коих тьма) или иметь о каком-либо ограничении не вполне корректное представление – далеко не редкость в наших реалиях. Однако это уже другой вопрос (немного о нем ).

3. Получение ГПЗУ

Ч. 17 ст. 46 ГрадК РФ в действующей редакции, регулирующая процедуру выдачи ГПЗУ, отличается своей лаконичностью: «Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы».

Это влекло (и влечет до сих пор) огромное количество споров, в том числе и не доходящих до судов, относительно перечня документов, которые необходимо представить для подготовки и утверждения ГПЗУ, и перечня лиц, которые вправе обратиться с соответствующим заявлением.

С одной стороны, ВС РФ прямо указал, что: «подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является обязанностью уполномоченного органа. Названные нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения, возникшие между заявителем и органом местного самоуправления, не предусматривают обязанность гражданина обосновать цель истребования градостроительного плана, предоставить иные документы, кроме тех, которые связаны с возможностью идентификации обратившегося лица» (определение ВС РФ от 27 марта 2013 г. N 6-КГ12-11).

Да и многие административные регламенты такой позиции не противоречат. Примером может служить п. 14 раздела II административного регламента предоставления администрацией МО г. Краснодар муниципальной услуги «Выдача ГПЗУ», утв. постановлением администрации МО г. Краснодар от 6 июля 2012 г. N 5635: «Исчерпывающий перечень документов, необходимых в соответствии с нормативными правовыми актами для предоставления муниципальной услуги:

1) заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка, которое оформляется по форме согласно приложению N 1 к настоящему Административному регламенту (далее — заявление);

2) документ, удостоверяющий личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя юридического лица (паспорт), в случае обращения доверенного лица — доверенность и документ, удостоверяющий его личность (копия 1 экземпляр, подлинники для ознакомления);

3) выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей); выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (для юридических лиц)».

С другой стороны, как показывает практика, чем дальше населенный пункт находится от административного центра субъекта РФ, тем всё более странными тонкостями обрастает получение ГПЗУ – заявителю могут сообщить о необходимости представить топографическую съемку территории земельного участка, об иных сомнительных необходимостях. В некоторых субъектах РФ разъяснят, что существует плата за выдачу ГПЗУ.

ГрадК РФ в будущей редакции относительно вопроса получения ГПЗУ всё так же лаконичен. Следует лишь отметить, что в редакции, которая вступит в силу с 1 июля 2017 г., срок выдачи ГПЗУ составляет 20 рабочих дней (ч. 6 ст. 57.3 ГрадК РФ), в действующей редакции – 30 дней (ч. 17 ст. 46 ГрадК РФ).

Новая редакция ГрадК РФ предусматривает также положение о том, что если в соответствии с ГрадК РФ размещение ОКС не допускается при отсутствии документации по планировке территории, выдача ГПЗУ для архитектурно-строительного проектирования, получения разрешения на строительство такого ОКС допускается только после утверждения такой документации по планировке территории (ч. 4 ст. 57.3 ГрадК РФ). Примером этому, полагаю, может служить комплексное освоение территорий – ч. 1 ст. 46.4 ГрадК РФ. По существу, речь идет о масштабных строительных проектах.

Смутило указание в ч. 5 ст. 57.3 ГрадК РФ именно на правообладателя земельного участка. Почему законодатель решил прямо исключить из перечня заявителей иных заинтересованных лиц – вопрос. Особенно, если рассматривать интересы потенциальных приобретателей земельных участков. Таким лицам, на мой взгляд, больше нужны превенции (механизмы ex ante), а не право бегать ex post по нашим судам с разнообразными исками, узнав только впоследствии, что на земельном участке даже хозблок метр на метр нельзя возвести. Да и такие «забеги с исками» будут иметь смысл, по сути, только при наличии соответствующих заверений, условий об ответственности в договоре об отчуждении земельного участка.

4. Срок действия ГПЗУ

Ранее в судебной практике можно было встретить нечто подобное: «представленный обществом градостроительный план земельного участка соответствует требованиям, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2005 N 840 «О форме градостроительного плана земельного участка». Ссылка заинтересованного лица на истечение срока действия данного документа неправомерна» (постановление ФАС СКО от 30 ноября 2011 г. по делу N А32-8038/2011).

Однако с 1 июля 2017 г. применительно ко всем выдаваемым ГПЗУ устанавливается срок действия такого документа – 3 года со дня выдачи, ч. 10 ст. 57.3 ГрадК РФ: «информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается».

При этом прямо в законе не указано как быть в ситуации, если после выдачи ГПЗУ произойдут релевантные изменения. К примеру, изменятся правила землепользования и застройки (ПЗЗ на территории МО г. Краснодар так-то четыре раза изменялись за 2016 г.), и действующее регулирование станет в корне отличаться от информации, содержащейся в ГПЗУ. Будет ли возможность получить разрешение на строительство, представив ГПЗУ, выданный до изменений?

В судебной практике существуют примеры, которые свидетельствуют о положительном ответе на данный вопрос: «Судом апелляционной инстанции правомерно отмечено, что представленный предпринимателем в администрацию градостроительный план от 20.02.2007, соответствующий положениям постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2005 N 840 и Инструкции о порядке заполнения формы градостроительного плана, утвержденной приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 11.08.2006 N 93, недействительным не является. Из решения Волгодонской городской Думы от 19.12.2008, утвердившего Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Волгодонск», не следует, что составленные до принятии указанного решения градостроительные планы являются недействительными. Довод подателя кассационной жалобы о том, что предприниматель виновен в неосвоении земельного участка, при отсутствии не выданного администрацией надлежащего разрешения на строительство, подлежит отклонению. Доказательства изъятия земельного участка у предпринимателя, основания лишения застройщика права пользования земельным участком в дело не предоставлены» (постановление ФАС СКО от 5 марта 2012 г. по делу N А53-23840/2010).

5. Если в ГПЗУ что-то забыли указать

Иногда специально, а иногда случайно, иногда это потом обнаруживается, а иногда нет – речь идет о забывчивости должностных лиц органов местного самоуправления при выдаче ГПЗУ, которые могут что-либо не указать в данном документе. Например, забудут про обязательный минимальный отступ от границ земельного участка, который составляет 5 метров (абстрактный пример), выдадут ГПЗУ с чертежом, который такие ограничения не содержит. А застройщик с учетом информации, содержащейся в ГПЗУ, ОКС и возведет, нарушив фактически правило о соответствующем отступе.

Как быть?

Главный нюанс заключается в том, что 1 сентября 2015 г. «с существенным нарушением» в п. 1 ст. 222 ГК РФ лишилось слова «существенным», а это, простите за тавтологию, весьма существенно. То есть строго по закону спорный ОКС будет являться самовольной постройкой даже в том случае, если при допустимом отступе в 5 метров это правило будет нарушено всего лишь на 1 метр (фактический отступ составит 4 метра). Не говоря уже о более серьезных нарушениях.

Далее, исходя из сегодняшних реалий, выделю следующие нюансы:

– запись о праве в ЕГРН о легитимности ОКС не свидетельствует;

– дело «Митино спорт сити» (определение ВС РФ от 10 февраля 2015 г. N 305-КГ14-2820) иллюстрирует, что отмена ранее выданного ГПЗУ – «это норма» по мнению высшей судебной инстанции;

– разрешение на строительство могут признать недействительным и после окончания строительства объекта, а могут и перепроверить (sic!) разрешение на строительство в ходе строительства объекта;

– дело «Ижевское раздолье» хорошо показало, что если речь идет о безопасности, сноса постройки точно не избежать.

В общем, спорный ОКС будет являться самовольной постройкой. Ладно еще, если выдача незаконного ГПЗУ это часть некой «схемы», тогда может и нет проблемы в том, что недобросовестный застройщик пострадает.

Другой вопрос, если постройка является «несамовольно-самовольной» – должностные лица органа местного самоуправления действительно могут случайно забыть про какие-то ограничения, а лицо, которое возвело постройку, действительно может не знать о таких ограничениях. Судя по вышеуказанным нюансам, защитить себя т.н. «бумажками» (разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выпиской из ЕГРН, etc.), скорее всего, не удастся. А последствием самовольного строительства является простая и печальная обязанность – снести постройку. Потенциальный максимум возможной гибкости в этом вопросе – не снести, а привести постройку в состояние, соответствующее всем обязательным требованиям, что в большинстве случаев будет не так-то и просто сделать в отношении оконченной строительством постройки.

Это, конечно, не означает «горе, всё снесут»: у органов местного самоуправления и без того дел хватает, как им выявлять и признавать свои ошибки при выдаче ГПЗУ и обращаться потом в суд с иском о сносе. Учитывая этот факт, многие, наверное, отметят, что мой пример оторван от жизни (в плане потенциального сноса).

Частично соглашусь. Но отмечу, что всего лишь несколько лет назад «ночь длинных ковшей» тоже могла показаться фантастикой. Да и можно обидеть (даже нехотя) какого-нибудь высоко сидящего гражданина, как сразу все нарушения станут явью.

Разумеется, никто не лишит права ссылаться на принцип estoppel, заявлять об истечении сроков исковой давности, но поможет ли?

Получается, что ГПЗУ – это интересная такая выписка. Очень важна, очень нужна, но лучше ее после получения все-таки сразу перепроверить (по возможности). Так как пусть это будет и 1 случай из 500, когда что-то важное в ГПЗУ не будет отражено, но последствия для соответствующего лица могут быть весьма неприятные в дальнейшем.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *