Ипотека на двоих без брака

Как оформить ипотеку парам, которые не спешат в ЗАГС?

Все чаще молодые люди задаются вопросом совместной покупки жилья вне брака. Пары, которые не желают оформлять свои отношения, но при этом хотят иметь свое жилье, сегодня могут прибегнуть к ипотечному кредитованию на отдельных условиях.

Еще совсем недавно банки категорически отказывались давать кредиты лицам в так называемом «гражданском браке». Связано это было со сложностями раздела такого имущества и долговых обязательств в случае, если пара решит расстаться. Однако сегодня финансовые организации все чаще предлагают варианты совместной ипотеки для не зарегистрированных пар, ведь их доля в стране приближается сегодня к 20%. Терять такой большой сегмент потенциальных заемщиков банки не хотят.

В чем отличия?

Главное, что нужно уяснить, собираясь взять ипотеку на двоих – будущая квартира для пары вне брака будет оформлена не в совместную, а в долевую собственность. Не являясь родственниками, они будут соинвесторами на тех условиях, которые были поставлены изначально. Чаще всего именно такую схему предлагают банки для ипотеки вне брака. В этом случае будут защищены интересы каждого из гражданских супругов.

Как оформить ипотеку правильно?

Конечно, банк не будет настаивать на том, чтобы ипотека была оформлена в долях, однако обязательно предупредит, что в противном случае, даже если второй из супругов будет внесен в договор как поручитель, квартира перейдет в собственность основному заемщику.

Лучшим вариантом будет стать соинвесторами и оформить долевое соглашение. В этом случае дополнительными документами должно быть оговорено участие каждого в приобретении недвижимости и выплатах по кредиту. Обычно доли распределяются по соглашению в процентных соотношениях. Например, если один из созаемщиков выплачивает первоначальный взнос в размере 30%, а второй будет платить оставшиеся 70% в виде ежемесячных платежей, то справедливым будет договор о долях 30 к 70. Однако это может решить сама пара. Большинство, как показывает статистика, предпочитает делить ответственность пополам независимо от вклада каждого.

При этом нужно помнить, что при невыполнении своих обязательств перед банком одним из заемщиков полная ответственность перейдет на второго. То есть если в процессе выплаты кредита пара решит расстаться и один перестанет платить свою часть платежей, банк стребует уплаты задолженности в полном объеме со второго. Это одна из причин, почему банки охотнее выдают ипотеку «на двоих», у них есть дополнительная страховка, к тому же при рассмотрении заявки считают совокупный доход, а ваша платежеспособность значительно повышается.

Недостатки и опасности.

Сам процесс получения ипотеки для созаемщиков мало отличается от стандартной процедуры для семейных пар, но имеет ряд особенностей. Например, вам придется собирать два пакета документов и оформлять две заявки. Кроме того, банк может потребовать оформить дополнительные бумаги, составить договор о распределении долей, застраховать каждого из заемщиков и даже оформить брачный договор, где будет прописана процедура разделения ответственности при расставании.

Возможность разрыва пары, не состоящей в браке – особенно опасная сторона решения о совместной ипотеке. Дело в том, что разводясь муж и жена могут сослаться на Семейный кодекс и делить имущество и долги согласно его положениям, в неофициальных отношениях это невозможно. Потому Важно определить как долю участия каждого из созаемщиков в выплате кредита, так и долю в будущей собственности. Именно исходя из этих документов и договоров, заключенных еще при подаче заявления на ипотеку, будет зависеть исход раздела долговых обязательств и самой квартиры в случае расставания. В противном случае, если пара не найдет мирного решения, последуют судебные тяжбы между собой и с банком, которые могут привести к изъятию залогового имущества.

На первый взгляд, ситуация выгодна для всех. Но особенности все-таки есть, и довольно значительные. И вот почему: зарегистрированные супруги, выплатив кредит, получат квартиру в совместную собственность, а гражданские – в долевую.

Созаемщики, не являющиеся родственниками, могут взять ипотечный кредит при условии, что они выступят соинвесторами. И доли их распределяются в зависимости от первоначальных договоренностей и финансового участия каждого. Например, если первоначальный взнос 40% представляет собой сумма, полученная от продажи комнаты гражданской жены, а 60% по ипотеке выплатил за квартиру муж, то и собственность делится в таких же пропорциях. Впрочем, доли созаемщики определяют самостоятельно.

Долевая схема защищает интересы каждого из супругов. Ведь квартира, оформленная в гражданском браке на одного из супругов, по закону не имеет отношения ко второму супругу. И хотя есть возможность доказать причастность к покупке жилья через суд, это долгий и затратный процесс. Кстати, наследовать гражданский супруг жилье тоже не может (если нет завещания).

А если квартира была взята в ипотеку в долевую собственность, раздел имущества при разводе может быть вполне цивилизованным и справедливым. Можно продать квартиру, даже находящуюся под залогом, и разделить деньги в соответствии с вложениями. Если один из супругов хочет оставить квартиру за собой, он может выплатить второму компенсацию. При этом, если кредит еще не выплачен, банк может пересмотреть график выплат для остающегося в жилье экс-супруга.

Поэтому оформлять квартиру в собственность каждого из гражданских супругов в равных долях (или в иных долях), а также выступать созаемщиками по ипотечному кредиту. Потому как один из гражданских супругов может остаться ни с чем, если кредит был оформлен непродуманно.

Об изменении в семейном положении нужно обязательно проинформировать банк. Если этого не сделать при разводе, банк имеет право требовать погашения долга (если он возникнет) от обоих созаемщиков, вернее, от любого из них. Так что отношения бывших супругов при заключении договора ипотечного кредитования перестают быть их личным делом.

Вообще же покупка квартиры по ипотеке – процесс длительный и непростой. Если человек не уверен в парнере, вряд ли стоит совершать с ним совместно столь крупные покупки. Впрочем, и зарегистрированные супруги не застрахованы от развода и раздела имущества, купленного по ипотеке. Дополнительным гарантом отсутствия финансовых проблем в обоих случаях может выступить брачный контракт, заверенный у юриста.

Подведем итог. Пара, живущая в гражданском браке, должна оформлять ипотеку только на двоих, если, конечно, никто не хочет рисковать потерей своей доли. Только надо будет продумать вместе с банком механизм, который позволит произвести «цивилизованный» развод – то есть, как будут распределены выплаты по кредиту и сама недвижимость между бывшими сожителями в случае разрыва их отношений.

Молодые люди думают, что хорошее дело браком не назовут, и не спешат скреплять печатью отношения. Но как быть, если вы не хотите расписываться, но желаете совместно решить квартирный вопрос. Можно ли взять ипотеку на двоих без брака? Каковы ее особенности?

Еще десять лет назад считалось, что кредит на совместную покупку квартиры сожителям взять нереально. Поэтому кредит оформлялся на одного из гражданских супругов, второй выступал поручителем. Но такой договор ущемлял право на собственность кого-то из пары.

Сейчас банки стали лояльнее относиться к тренду многолетних незарегистрированных отношений. Да, специальных программ нет у организаций, по которым разрешено взять ипотеку на двоих не в браке. Однако согласно отзывам, большинство крупных банков, например, Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ 24 и другие, готовы рассматривать пару в гражданском браке как семью.

Правда, у семей с зарегистрированными отношениями есть выбор, какое оформление собственности выбрать: совместное или как долевое. Люди, не состоящие в браке, могут только делить жилье на доли, и каждый владеть своей частью недвижимости.

Долевая собственность: проблема или выгода?

Особенности долевой собственности указаны на рисунке ниже. Например, при продаже в случае развода доли второй владелец части квартиры имеет право первоочередной покупки.

Банки разрешают созаемщикам, которые не состоят в браке, взять ипотеку при условии соинвестирования. Доли в недвижимости будут распределены согласно:

  • первоначальной договоренности;
  • тому, сколько каждый будет выделять средств на погашения ипотеки;
  • финансового участия в первоначальном взносе.

Так, если женщина внесла 40% в сумму первоначального взноса, а остальные деньги добавил мужчина, то доля жены, вероятно, будет 40%. Но в договоре доли определяют сами созаемщики, и если гражданский муж готов «простить» своей подруге ее неполный взнос, они могут написать в договоре доли 50/50.

У долевой собственности есть положительные стороны. Ведь по российским законам, квартира, которая куплена не в браке на мужчину, к женщине, с которой он проживает, отношения не имеет. Гражданский супруг не наделен и правом наследования. Есть случаи признания собственности через суд, но это долго и сложно. А при долевой собственности часть недвижимости можно сравнительно легко продать часть квартиры в случае расставания.

Проблема с налоговым вычетом при доле

При оформлении долевой собственности согласно внесенным средствам есть один существенный минус. Связан он с неравномерным получением налогового вычета. Напомним, что статья 220-я Налогового кодекса России определяет предельную стоимость недвижимости в 2 млн рублей, от которой можно получить имущественный вычет 13%. Кстати, вычет есть и по уплаченным процентам по ипотеке.

В долевой собственности, если доли в квартире распределены не совсем равномерно, вычет, на который каждый имеет право при первой покупке недвижимости, распределяется также неравномерно. При совместном приобретении недвижимости каждый из супругов может претендовать на полный налоговый вычет половины стоимости квартиры.

Например, если Иванов и Петрова приобрели квартиру стоимостью 4 млн рублей и распределили доли как 60 и 40 процентов соответственно, то Иванов получит максимально возможный налоговый вычет в 260 тысяч. А вот его гражданская супруга Петрова может надеяться только на 208 тысяч (13% от стоимости ее доли в 1,6 млн).

Если бы супруги купили квартиру в браке в совместную собственность, они могли бы рассчитывать на налоговый вычет в 520 тысяч (жена тоже получила бы 260 тысяч). А обезопасить себя от потери при разводе муж мог по брачному контракту, который необязательно показывать в налоговой.

В общем, мы пришли к таким выводам, отвечая на вопрос, можно ли оформить ипотеку на двоих не в браке.

Банки могут предложить взять ипотеку сожителям, если они оформят долевую собственность согласно понесенным расходам.

При неравномерном распределении долей можно потерять часть налогового вычета.

Фото: https://.com/photos/interior-design-modern-style-home-4467768/

Виды долевой собственности

В статье 5 ФЗ №102 «Об ипотеке» сказано, что в качестве залога при получении кредита можно использовать долю жилья, собственником которой является заёмщик.

А что такое долевая собственность? В России порядка 80% всей недвижимости находится в частной собственности, и в большинстве случаев квартира принадлежит не одному человеку, а нескольким. Это могут быть супруги, дети, престарелые родители и иные родственники, равно как и третьи лица.

Долевая собственность является следствием приватизации, когда жильё делилось в равных долях на каждого зарегистрированного члена семьи. С тех пор прошло много лет, и многие совладельцы квартиры стали заложниками ситуации – вместе не уживаются, а размен или продажа квартиры сопряжена со множеством сложностей.

Право долевой собственности возникает в следующих ситуациях:

  • приватизация квартиры, в которой зарегистрировано несколько человек;
  • приватизация комнаты в коммунальной квартире;
  • получение доли в наследство;
  • выдел из совместной собственности, например, при рождении детей;
  • вследствие раздела квартиры при разводе.

Согласно законодательству, существует две разновидности долевой собственности.

  1. Жильё принадлежит нескольким лицам. В данном случае квартира или дом принадлежит сразу нескольким владельцам, например, супругам и их детям. Доля каждого собственника выражается в процентном соотношении. Под общей собственностью понимают жильё, нажитое супругами в браке, исключением может быть случай, когда один из супругов получил долю в наследство или дар. Продать или разменять долю в такой квартире порой бывает невозможно.
  2. Каждая доля является частной собственностью. Яркий пример – коммунальная квартира, в которой каждый совладелец имеет собственную жилплощадь и может распоряжаться ею по своему усмотрению, не спрашивая об этом остальных жильцом. В этом случае доля каждого собственника выражается в квадратных метрах и может быть как равнозначной по отношению к другим владельцам, так и различаться по площади.

Каждый владелец доли имеет соответствующие документы на свою часть жилья, выданные Росреестром.

Сложности при получении долевой ипотеки

Ипотека на долю в квартире зачастую оформляется с большими сложностями. Это представляет проблему как для финансовой организации, так и для самого покупателя из-за наличия нескольких совладельцев, которые далеко не всегда согласны делить квартиру с посторонним человеком.

Банки также с неохотой относятся к выдаче кредита на покупку доли в недвижимости, потому что её ликвидность очень низкая. Часть квартиры значительно сложнее продать в случае экстренных ситуаций, когда заёмщик оказывается неплатёжеспособным. А если жилплощадь находится в старом доме, то соискатель и вовсе получает отказ.

Впрочем, каждый случай рассматривается индивидуально. Ипотека на долю в доме будет одобрена, если покупателем выступает совладелец жилья, например, один из супругов при разводе согласен выкупить долю второго супруга. В этом случае у квартиры появляется один собственник, что и является основанием для выдачи ипотеки.

Специфика приобретения части жилья

Рассмотрим четыре варианта, встречающиеся наиболее часто, когда человек планирует получить ипотечный кредит на долю.

Последняя доля

Самым предпочтительным вариантом для банка является ситуация, когда выкупается последняя доля в ипотеку. Выше мы уже приводили пример, когда один из супругов выкупает долю другого.

Фото: https://.com/photos/agent-building-business-buy-car-1238811/

Поскольку на заёмщика будет оформлена вся недвижимость, то её намного легче будет продать в случае форс-мажорных обстоятельств и потери заёмщиком платёжеспособности. Финансовая организация при таком раскладе абсолютно ничем не рискует, если заёмщик удовлетворяет всем остальным требованиям, то может быть уверен, что в ипотеке ему не откажут.

Выкуп ещё одной доли

Допустим человек уже владеет одной или несколькими долями в квартире, но с целью расширения жилплощади желает выкупить долю у родственника или третьего лица.

В этом случае банк будет рассматривать множество нюансов. Если заёмщик желает выкупить долю в коммунальной квартире, то получить кредит вполне реально. Правда, процентные ставки будут выше, чем для обычной недвижимости – мало сейчас желающих жить в коммуналке, поэтому продать такое жильё будет сложно.

Иной вариант, когда заёмщик выкупает долю у родственника, поскольку здесь нередко процветают мошеннические схемы, связанные с решением семейных материальных проблем. Полученные за продажу доли деньги используются для погашения других кредитов, просрочек по выплатам, частичного или досрочного погашения ипотеки.

Казалось бы, ничего страшного не происходит – долг банку выплачивается, но проблемы могут возникнуть, если между родственниками произойдёт ссора или споры о том, кто должен платить за кредит.

Подобный вид кредитования относится к группе риска, и банк принимает решение по каждому случаю индивидуально.

Приобретение комнаты в коммунальной квартире

Такая жилплощадь является частной собственностью, обособленным объектом, но кредитные организации с осторожностью одобряют на неё ипотеку. Дело в том что коммунальные квартиры, как правило, расположены в старых, а порой даже и в аварийных домах. Они неликвидны и редко представляют ценность в качестве залога.

Ипотека с долевым участием в коммунальной квартире также относится к рискованному кредитованию. Финансовые организации предъявляют к такому жилью следующие требования.

  • Площадь комнаты не должна быть меньше 12 м². Согласно Жилищного кодекса эта площадь является минимальной для проживания одного человека.
  • В квартире должны быть все необходимые удобства – вода, свет, отопление, а также исправные коммуникации.
  • Дом, в котором находится коммунальная квартира, должен быть построен не ранее 1970 года и не иметь деревянных перекрытий.
  • Квартира должна соответствовать жилищно-санитарным нормам.

Квартира на двоих

Наиболее часто встречающийся вариант – молодая семья решила приобрести квартиру в ипотеку. Поскольку они состоят в официальном браке, то один из супругов является основным заёмщиком, а второй – созаёмщиком.

Финансовые обязательства они делят между собой пополам. То есть банк подходит ко второму супругу с теми же требованиями, как и к первому.

Соответственно, квартира принадлежит супругам в равных долях, и они являются совладельцами. Сложности могут возникнуть при делении жилплощади в случае расторжения брака. Квартиру придётся либо продать, а деньги поделить поровну, либо один из супругов выкупает долю второго.

Фото: https://.com/photos/home-couple-mortgage-real-estate-3370178/

Банки допускают наличие трёх и даже четырёх созаёмщиков из числа близких родственников. Как впоследствии каждый из них распорядится своей долей, кредитную организацию уже не интересует. Главное, чтобы ипотека была погашена в срок.

Причины отказа

Ипотека на долю дома или квартиры не получит одобрения, если существует определённая проблема.

  • У заёмщика плохая кредитная история или он уже выплачивает другой кредит. Поскольку долевая ипотека относится к рисковому предприятию, банк должен быть уверен, что заёмщик платёжеспособен и у него хорошая репутация, то есть все взятые им ранее кредиты были погашены в срок и без нарушений. В случае если заёмщик платит ещё один кредит, то банк предпочитает не рисковать, как говорится, за двумя зайцами погонишься – ни одного не поймаешь.
  • Есть вопросы к официальным доходам заёмщика. Например, он получает серую зарплату. Или предприятие, в котором трудоустроен заёмщик, попало под подозрение налоговых или иных фискальных органов, и по его финансовой деятельности ведутся следственные мероприятия.
  • У заёмщика опасная профессия, которая может быть причиной потери жизни и здоровья.
  • Заёмщик не удовлетворяет стандартным требованиям банка, например, не достиг необходимого возраста или наоборот превысил возрастной барьер.

Все эти причины относятся непосредственно к личности заёмщика, но существуют ещё и проблемы, связанные с приобретаемой долей.

  • Приобретаемое помещение не соответствует санитарно-жилищным нормам, находится в ветхом или аварийном доме, является неликвидным.
  • Доля является спорной и фигурирует в неоконченном судебном разбирательстве.
  • Заёмщик не становится полноправным владельцем недвижимости.
  • Подозрения на мошеннические схемы при приобретении доли у родственников.

Если в квартире есть несколько совладельцев, то банку значительно проще отказать в кредите, чем в случае неплатёжеспособности клиента обременять себя бюрократическими проволочками и неспособностью продать долю. Ведь в залоге будет находиться только часть жилья, которую будет сложно реализовать без согласия на то остальных совладельцев, особенно если они сами откажутся от права преимущественной покупки.

Если заёмщик вообще не имеет доли в квартире, а самой недвижимостью владеет несколько человек, то шансы получить ипотеку на такое жильё равны нулю.

Очень часто кредитные организации отказывают в ипотеке, если долю выкупают у бывших родственников, поскольку считают подобную сделку подозрительной.

Требования к заемщику и необходимый пакет документации

Заёмщик должен отвечать следующим требованиям.

  • Возрастные ограничения. Минимальный возраст от 21 года и до 65 лет, главное, чтобы заёмщик погасил ипотеку ранее, чем достигнет верхней возрастной планки. Некоторые кредитные организации продлевают допустимый возраст до 75 лет.
  • Стабильный заработок. Платёжеспособность клиента – вот главный критерий, который интересует банк. Заёмщик должен быть официально трудоустроен и иметь хороший доход.
  • Чистота кредитной истории. Если вы успели «проштрафиться», когда брали прошлые кредиты, то шансы на получение ипотеки у вас невелики. Банк отдаёт предпочтение ответственным людям, которые вовремя оплачивают ежемесячные взносы и не нарушают финансовую дисциплину.
  • Гражданство России. Заёмщик должен иметь российское гражданство и регистрацию на территории РФ. В некоторых случаях ипотеку выдают и иностранцам, но постоянная регистрация для них обязательна.

Фото: https://.com/illustrations/syndicate-sign-off-diamonds-control-1207270/

Эти требования к заёмщикам одинаковы во всех кредитных организациях, но банк оставляет за собой право к этим условиям добавить ещё и собственные.

Базовый пакет документов заёмщика:

  • паспорт гражданина РФ;
  • если заёмщик состоит в браке, то свидетельство о браке, паспорт второго супруга и его нотариальное согласие на покупку доли;
  • свидетельства о рождении детей (при наличии);
  • справка о доходах (2-НДФЛ);
  • ксерокопия трудовой книжки, заверенная работодателем;
  • СНИЛС.

Продавец доли должен предоставить:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • выписку из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • экспликацию;
  • сведения о зарегистрированных в квартире;
  • согласие остальные совладельцев на продажу доли;
  • нотариально заверенное согласие супруга;
  • акт оценочной стоимости.

Пошаговая процедура оформления долевой ипотеки

  • Выбор банка. Далеко не все кредитные организации согласны выдавать долгосрочные кредиты под залог доли. Поэтому вам придётся хорошенько постараться, чтобы найти подходящий банк с оптимальными условиями. Рекомендуется выбрать несколько вариантов – если в одном банке откажут, то во втором, возможно, и одобрят ипотеку.
  • Подать заявку. Напишите заявление и заполните анкету по специальной форме банка.
  • Получить письменный отказ от совладельцев на покупку. При продаже доли преимуществом пользуются остальные собственники жилья. Если они не могут или не хотят выкупать продаваемую долю, то должны написать письменный отказ, что не претендуют на первоочередное право. В случае если выкупаемая доля последняя, то такой документ не требуется.
  • Доказать, что продавец и заёмщик не состоят в родственных отношениях. Во избежание мошеннических схем банки отказываются оформлять ипотеку, если доля покупается у близкого родственника.
  • Предоставить необходимый пакет документов. Стандартный список одинаков для всех кредитных организаций, но некоторые банки требуют дополнительные бумаги.
  • Дождаться вердикта. Ваша заявка будет рассмотрена в течение пяти дней, после чего вы получите либо отказ, либо одобрение.
  • Заключить договор. При положительном решении останется только оформить необходимые бумаги для получения ипотеки и закладную, а с продавцом доли – договор купли-продажи.
  • Регистрация в Росреестре. После того, как с продавцом будет заключён договор купли-продажи, необходимо будет зарегистрировать его в соответствующих органах и получить правоустанавливающие документы.
  • Обязательное страхование. Не забудьте посетить страховую компанию, чтобы оформить обязательное страхование недвижимости.

На что необходимо обратить внимание при покупке доли в квартире?

  • Юридическая чистота объекта, то есть в помещении не должны быть зарегистрированы посторонние, особенно из числа безвестно пропавших, находящихся в исправительных учреждениях, давно умерших, но не выписанных.
  • Квартира не должна находиться в ветхом или аварийном здании.
  • Если остальные совладельцы категорически против, чтобы доля была выкуплена третьим лицом и не дают при этом добровольного согласия.
  • Жилплощадь не находится в обременении (под арестом, в залоге).

Обзор банковских предложений

Ипотеку на долю выдают следующие кредитные организации.

Наименование банка Название программы Процентная ставка Первоначальный взнос Срок ипотеки
Росбанк Дом Кредит на квартиру или долю от 6,99% от 15% до 25 лет
Ипотека на комнату от 7,49% от 25% до 25 лет
Левобережный Акция «10х10х10» 10% от 10% до 15 лет
Азиатско-Тихоокеанский Банк Доля в квартире или комната в коммуналке от 11% от 25% до 25 лет
Газпромбанк Квартира на вторичном рынке от 8,1% от 10% до 30 лет
Банк Зенит Доля в квартире на вторичном рынке от 9,5% от 15% до 25 лет
Открытие Вторичное жильё 8,25% от 20% до 30 лет

Подведём итоги

  • В настоящее время банки, которые выдают ипотеки на долю в квартире или для приобретения комнаты, можно сосчитать по пальцам. Вызвано это огромными рисками, неликвидностью жилья и сложностью с продажей доли в случае, если заёмщик окажется неплатёжеспособным.
  • Высокие шансы на одобрение долевой ипотеки будут только в случае, если заёмщик выкупает последнюю долю, после чего станет единственным владельцем недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *