Изменения в земельном законодательстве

Изменения в земельном законодательстве

Сегодня в центре внимания — Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" (далее — Закон N 212-ФЗ). Что нового он внес в действующие нормативные акты? Об этом вы узнаете, прочитав данную статью.

Переоформление права бессрочного пользования

Как известно, владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования могут только государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ). Если другие организации обладали таким правом до вступления в силу Земельного кодекса, они обязаны переоформить его на право аренды или приобрести земельные участки в собственность. Такое предписание содержится в п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ <1>. Срок, отведенный для этого, неоднократно продлевался: сначала с 1 января 2004 до 1 января 2006 г., а затем до 2008 г. И вот Законом N 212-ФЗ срок перенесен, видимо, в последний раз — до 1 января 2010 г.

<1> Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Особый срок — до 1 января 2013 г. — установлен для организаций, обладающих на праве бессрочного пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы и другие линейные объекты.

Для обеспечения выполнения этой обязанности в КоАП РФ будет введена ст. 7.34. По ней будет налагаться штраф за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. Его размер варьируется от 20 000 до 100 000 руб. Причем ответственность идентична для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Пунктом 3 ст. 7 Закона N 212-ФЗ установлено, что ст. 7.34 КоАП РФ будет применяться с 1 января 2011 г. То есть в течение 2010 г. лица, не переоформившие право бессрочного пользования, не будут привлекаться к ответственности.

В п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в настоящее время содержится положение, актуальное для собственников зданий, которые расположены на земельных участках, предоставленных на праве постоянного пользования. Так, при продаже такого здания право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. Начиная с 30.10.2007 (после вступления в силу Закона N 212-ФЗ) данное положение исключено. Поскольку специальных положений для покупателей недвижимости не будет, они должны руководствоваться общими нормами ЗК РФ, а именно ст. 36 ЗК РФ.

Подробнее о статье 36 Земельного кодекса

В ней установлены основные правила приобретения прав на земельные участки лицами, которые имеют в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении и оперативном управлении здания, расположенные на этих земельных участках. Причем, согласно общему правилу, собственники зданий имеют исключительное право на приватизацию земли или приобретение права аренды. Это положение осталось неизменным. Единственное дополнение — оговорена возможность иного порядка, установленного федеральными законами.

Есть и приятная новость для организаций — начиная с 30.10.2007 те, кто реализовал свое исключительное право, заключив договор аренды муниципальной или государственной земли после вступления ЗК РФ в силу, будут вправе приватизировать ее. В частности, ст. 3 Закона N 137-ФЗ дополнена п. 2.2: собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Напомним, что до названного момента приобрести землю в собственность было невозможно, если договор аренды участка был заключен после вступления в силу ЗК РФ. На это указал, в частности, Пленум ВАС РФ в п. 7 Постановления от 24.03.2005 N 11.

Благодаря Закону N 212-ФЗ в Земельном кодексе появится порядок регулирования цены, по которой собственники зданий будут выкупать земельные участки, что, по мнению законодателей, исключит произвол на местах. В частности, цена будет ограничена максимумом в виде кадастровой стоимости земельного участка, а определять ее будут Правительство РФ, органы госвласти субъектов РФ и местного самоуправления в отношении земли, находящейся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной соответственно. Названные органы должны разработать соответствующие документы. До их издания цена земли равна кадастровой стоимости (п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ в новой редакции).

Следующее новшество, на которое хотелось бы обратить внимание читателей, касается порядка приобретения прав на землю. Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ владельцы недвижимости должны обратиться в исполнительный орган госвласти или местного самоуправления (в зависимости от того, в чьей собственности находится земля) с заявлением о приобретении прав на землю с приложением кадастровой карты (плана). С 30.10.2007 появится дополнение, в силу которого перечень документов, прилагаемых к заявлению, будет установлен Минэкономразвития России. Следовательно, органы власти на местах лишатся возможности запрашивать дополнительные документы. Судя по всему, в данном перечне учтут различные ситуации, например, когда на право собственности или аренды претендует лицо, купившее недвижимость, расположенную на земле, принадлежащей продавцу недвижимости на праве постоянного пользования.

Затем, в соответствии с п. 6 ст. 36 ЗК РФ орган государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления готовит проект договора аренды или купли-продажи. В настоящее время для этого отводится две недели (если заявителем представлен кадастровый план). Из поправок следует, что данный срок увеличен до месяца с момента представления заявления. В аналогичном порядке собственники помещений многоквартирного дома должны подавать заявление о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность <2>.

<2> Подробнее об этом читайте в статье "Земля под многоквартирным домом. Чья она?", 2007, N 7.

Цена государственной и муниципальной земли

Как уже было сказано, по общему правилу (п. п.

Земельный кодекс РФ

1.1 и 1.2 ст. 36 ЗК РФ) цена, по которой собственники зданий смогут выкупить землю, ограничена кадастровой стоимостью и определяется в порядке, установленном нормативными документами на соответствующем уровне. Но есть и специальные положения о продаже государственной и муниципальной земли, действующие до 1 января 2010 г. Они содержатся в обновленной редакции ст. 2 Закона N 137-ФЗ.

Так, цена земли будет определяться в процентах от кадастровой стоимости для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые ранее выкупили здания, строения, сооружения (в том числе реконструированные), находившиеся в государственной или муниципальной собственности. Причем неважно, сохранились ли эти здания на момент выкупа земли. Допускается также, чтобы в собственности у названных лиц были здания, возведенные на месте разрушенных или снесенных бывших государственных зданий. Итак, цена будет составлять не более 20% кадастровой собственности, если участок расположен в населенном пункте численностью свыше 3 млн чел. (Москва и Санкт-Петербург), и не более 2,5% кадастровой стоимости в остальных населенных пунктах. Конкретная цена устанавливается субъектом РФ, до этого используется максимальный размер. По такой же стоимости приватизировать землю смогут граждане и некоммерческие организации, если право собственности на здания возникло до вступления в силу ЗК РФ (30.10.2007) и если федеральными законами для таких собственников не установлен иной порядок <3>.

<3> Например, для собственников помещений в многоквартирном доме.

Заметим, из п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ (в новой редакции) неясно, кто должен был приватизировать здания и сооружения — лицо, которое претендует на право собственности на землю под ним, или другое лицо, впоследствии, например, продавшее бывшую государственную недвижимость. В Законе говорится только: если эти здания, строения и сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. Ничто не мешает истолковать это так: главное, чтобы на земельном участке когда-либо располагалось муниципальное или государственное здание, которое было кем-либо приватизировано.

Для остальных собственников зданий (которые возведены на земле, где никогда не располагались муниципальные или государственные сооружения) условия установления цены иные: в размере, кратном ставке земельного налога за единицу площади земельного участка. Например, для участка, расположенного в населенном пункте численностью от 500 000 до 3 млн чел., цена земли может варьироваться от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади. Конкретный размер устанавливает субъект РФ, а до этого момента применяется минимальный размер.

Заметим, что в настоящее время ставка земельного налога определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Ранее (в период действия Закона РСФСР от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю") ставки земельного налога были определены в рублях за квадратный метр. В связи с повсеместным введением гл. 31 "Земельный налог" НК РФ возникла коллизия между НК РФ и Законом N 137-ФЗ, что признали специалисты Минфина в Письме от 10.10.2006 N 03-06-02-02/126. Однако оснований для неприменения норм Закона N 137-ФЗ они не нашли: для установления цены земли следует применять ставки земельного налога, предусмотренные нормативными актами муниципальных образований.

Законом N 212-ФЗ установлены ограничения не только в отношении цены приватизируемой земли, но и арендной платы. Так, новой редакцией п. 2 ст. 3 Закона 137-ФЗ приняты максимальные размеры арендной платы для случая переоформления права бессрочного пользования на право аренды. Платежи определяются Правительством РФ, региональными и местными властями, но они не могут быть в год больше:

  • 0,3% кадастровой стоимости участков из земель сельскохозяйственного назначения;
  • 1,5% — если земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте;
  • 2% — в отношении всех остальных участков.

Говоря о цене земли, нельзя не упомянуть о НДС. Так, аренда государственной или муниципальной земли не облагается НДС на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ как платеж в бюджет за право пользования природными ресурсами <4>. Реализация земельных участков не признается объектом налогообложения на основании пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Поэтому организация, приобретая права на земельные участки у публично-правовых образований, не должна ставить НДС к вычету. Для нее более приоритетной будет возможность применения ст. 264.1 НК РФ <5>.

<4> Письмо Минфина России от 30.10.2006 N 03-04-15/198, направленное Письмом ФНС России от 30.11.2006 N ШТ-6-03/1157@, а также Письма УФНС по г. Москве от 27.03.2007 N 19-11/28227, от 05.10.2006 N 19-11/87962.
<5> Об этой норме читайте в статье "Расходы на землю: хотели как лучше, а получилось…", 2007, N 2.

Для государственных и муниципальных унитарных предприятий

Если государственное или муниципальное имущество приватизируется <6> путем преобразования унитарного предприятия в акционерное общество, следует учитывать особый порядок определения стоимости земельного участка, который входит в комплекс приватизируемого имущества. Он установлен п. 3 ст. 11 Закона о приватизации <7>. В настоящее время стоимость земли кратна размеру ставки земельного налога за единицу площади участка. В силу указанного выше противоречия подобного правила положениям гл. 31 НК РФ были внесены соответствующие изменения. Поэтому начиная с 30.10.2007 стоимость земельного участка будет равна его кадастровой стоимости. Повторим, что такой порядок распространяется на случаи акционирования унитарного предприятия. В свою очередь, имущественный комплекс приватизируется путем преобразования предприятия в общество, только если уставный капитал предприятия (определенный по правилам ст. 11 Закона о приватизации) превышает 100 000 руб. (минимальный размер уставного капитала открытого акционерного общества). Если имущественный комплекс предприятия стоит дешевле, реорганизация не проводится, имущество приватизируется иными способами (например, продается на аукционе). В этой ситуации за стоимость земельного участка принимается его рыночная стоимость, определенная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

<6> О правовых основах и этапах приватизации читайте в статье "Приватизация: вчера, сегодня, завтра", 2006, N 8.
<7> Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

К сведению: определять стоимость земельного участка акционированному обществу следует согласно п. 9 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" — в виде денежной оценки, согласованной учредителями (участниками) организации. На это обратил внимание Минфин в Письме от 10.08.2006 N 03-03-04/1/625. При этом в Письме Минфина России от 16.10.2006 N 07-05-10/47 указано: порядок приватизации государственного и муниципального имущества (содержание передаточного акта, формирование уставного капитала, определение стоимости государственного и муниципального имущества, вносимого в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества) не подпадает под законодательное и нормативно-правовое регулирование в области бухгалтерского учета. Фактически это означает, что порядок бухгалтерского учета земельного участка в приватизированном предприятии не зависит от правил ст. 11 Закона о приватизации.

В налоговом учете принцип тот же: в силу п. 1 ст. 277 НК РФ стоимость имущества, полученного в порядке приватизации государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал организаций, признается для целей настоящей главы по стоимости (остаточной стоимости), определяемой на дату приватизации по правилам бухгалтерского учета. Следовательно, вновь следует обратиться к п. 9 ПБУ 6/01 (см. Письма Минфина России от 17.07.2007 N 03-03-06/1/488, от 10.08.2006 N 03-03-04/1/625).

Помимо изменений, касающихся определения стоимости земельных участков при приватизации, Закон N 212-ФЗ внес дополнения в Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", которые касаются ограничения прав унитарного предприятия. Как известно, унитарное предприятие вправе совершать некоторые сделки только при условии получения согласия собственника имущества <8>. Начиная с 30.10.2007 перечень ограничений расширен — унитарное предприятие будет не вправе совершать отдельные операции с государственными и муниципальными земельными участками, если предприятие их арендует. Среди запрещенных операций:

  • сдача земли в субаренду;
  • передача прав и обязанностей по договору аренды другим лицам (перенаем);
  • передача арендных прав в залог;
  • внесение арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

<8> Об этом мы писали в статье "Пределы полномочий МУП", 2006, N 12.

С.Н.Козырева

Эксперт журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *