Как построить второй дом на одном участке?

Многие владельцы собственных земельных участков часто сталкиваются с желанием расширить жилую площадь не просто с помощью пристройки к дому, а построить новый индивидуальный жилой дом на том же земельном участке и оформить на каждый дом право собственности.

Рассмотрим ситуацию, когда на одном неделимом земельном участке построены два индивидуальных жилых дома. Например, в одном доме живут родители, а в другом жилом доме – молодая пара.

Как пояснил начальник юридического отдела Сергей Кутепов, прямого запрета на возведение второго индивидуального жилого дома на одном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, действующим законодательством не предусмотрено. Если земельный участок, находится в долевой собственности нескольких лиц, и не может быть разделён в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, собственники могут заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, согласно которому стороны соглашения договариваются о возведении каждым из них своего индивидуального жилого дома на свой собственный капитал. Если собственники не могут прийти к единому согласию, то данное согласие осуществляется в судебном порядке

Но очень важно, чтобы при строительстве индивидуальных жилых домов были соблюдены все правила и требования градостроительного регламента, в том числе минимальные отступы от границ соседнего участка, максимальная высота строения и т.п.. Если будут не соблюдены все требования, то такая постройка может оказаться под категорией самовольной. Это может привести к спорам с соседями, при этом до начала строительства указанных индивидуальных жилых домов правообладателям земельного участка необходимо будет получить в уполномоченном органе, разрешение на строительство таких объектов недвижимости.

Также начальник юридического отдела напомнил, что до 1 марта 2020 года действует упрощенная система государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства.

1. До принятия Федерального закона от 02.08.2019 № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассматриваемый вопрос оставался законодательно не урегулирован, так как законных оснований, позволяющих однозначно запретить, ограничить или разрешить строительство объекта капитального строительства на двух смежных земельных участках (в том числе в случае, когда один из этих земельных участков в пользовании на праве аренды) в нормативно-правовых не имелось, поэтому имеющаяся по данному вопросу судебная практика противоречива — см. обзоры и судебные решения по адресу:

2. При этом позиция Минэкономразвития России по данному вопросу с 2011 года остаётся неизменной (см. Письмо Минэкономразвития России от 10.10.2011 № Д23-4229 «О строительстве объекта недвижимости на нескольких земельных участках» и «Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер» (размещён на сайте Минэкономразвития России 01.08.2018 г. и доступен по адресу: https://www.economy.gov.ru/material/obrashcheniya_grazhdan/obzor_obrashcheniy_grazhdan_2018.html), что создавало и создаёт реальные проблемы у застройщиков при постановке таких объектов на государственный кадастровый учёт, и заключается в следующем:

  • » — один объект капитального строительства (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил;
  • — для осуществления строительства здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на смежных земельных участках необходимо заблаговременное проведение работ по объединению таких земельных участков. Порядок образования земельных участков в том числе путем их объединения, а также требования к образуемым или измененным земельным участкам содержатся в статьях 11.2, 11.6, 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации».

3. Федеральным законом от 02.08.2019 № 283-ФЗ в статью 57.3 «Градостроительный план земельного участка» (ГПЗУ) Градостроительного кодекса Российской Федерации включена часть 1.1, в которой реализована позиция Минэкономразвития России, то есть рассматриваемый вопрос нормативно урегулирован, а именно:

«В случае, если земельный участок для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, выдача градостроительного плана земельного участка допускается до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории».

4. Таким образом, в настоящее время для строительства объекта капитального строительства должен быть образован один земельный участок, на который, в общем случае, должен быть выдан один градостроительный план земельного участка. В случае, если проектная документация на такой объект разрабатывается или уже разработана по двум ранее выданным ГПЗУ, то проблемы у застройщика могут возникнуть при прохождении экспертизы ПД, при получении разрешения на строительство, при вводе объекта в эксплуатацию, при регистрации права собственности и постановке на государственный кадастровый учёт.

Отвечают специалисты филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата
Росреестра» по Тульской области

Можно ли на земельном участке, который невозможно разделить ввиду небольшой площади, построить два дома и оформить на каждый право собственности?

Случаи, когда на одном небольшом земельном участке построены два дома, встречаются часто. Например, в одном доме живут родители, в другом — молодая семья.

Действующим законодательством не предусмотрено прямого запрета на возведение второго индивидуального жилого дома на одном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Поэтому в случае, если земельный участок, находящийся в долевой собственности двух лиц, не может быть реально разделен, правообладатели могут заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, согласно которому стороны соглашения договариваются о возведении каждым из них своего индивидуального жилого дома на свои собственные средства.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а если согласие не достигнуто, — в судебном порядке.

Кроме того, важно, чтобы при строительстве индивидуальных жилых домов были соблюдены градостроительные нормы и правила, в том числе минимальные отступы от границ соседнего участка, максимальная высота строения и т. д. В противном случае такая постройка может попасть под категорию самовольной, а также привести к спорам с соседями.

Многие земельные собственники рано или поздно сталкиваются с необходимостью расширения жилой площади на своем участке. При чем расширяться хочется, не просто соорудив летнюю веранду или кладовую, а построив новый полноценный дом. Законно ли это? Какими юридическими нюансами сопровождается такой процесс? Можно ли оформить на каждый дом право собственности?

Как пояснил начальник юридического отдела Сергей Кутепов, прямого запрета на возведение второго индивидуального жилого дома на одном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, действующим законодательством не предусмотрено. Если земельный участок, находится в долевой собственности нескольких лиц, и не может быть разделён в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, собственники могут заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, согласно которому стороны соглашения договариваются о возведении каждым из них своего индивидуального жилого дома на свой собственный капитал. Если собственники не могут прийти к единому согласию, то данное согласие осуществляется в судебном порядке.

Но очень важно, чтобы при строительстве индивидуальных жилых домов были соблюдены все правила и требования градостроительного регламента, в том числе минимальные отступы от границ соседнего участка, максимальная высота строения и т.п..

Если не будут соблюдены все требования, то такая постройка может оказаться под категорией самовольной. Это может привести к спорам с соседями, при этом до начала строительства указанных индивидуальных жилых домов правообладателям земельного участка необходимо будет получить в уполномоченном органе, разрешение на строительство таких объектов недвижимости.

Напомним, что до 1 марта 2020 года действует упрощенная система государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Зарегистрировать права собственности на участки и строения можно онлайн на портале Росреестра в разделе «Электронные услуги и сервисы».

Читайте по теме: Росреестр: Самострой в России можно легализовать

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *