Как продать дом по ипотеке

Содержание

Выплаты по ипотечному кредиту растягиваются на годы, а порой даже на десятилетия. В течение этого времени обстоятельства заемщиков могут существенно измениться: кто-то потеряет работу и не сможет выплачивать кредит, кто-то, наоборот, получит возможность поменять купленную по ипотеке недвижимость на жилье большей площади, кто-то захочет разменять квартиру, а кто-то примет решение перебраться в другой регион или даже за границу.

Национальные особенности экономического развития нашей страны привносят свои риски: например, из-за курсовой разницы для заемщиков, взявших кредит в валюте, выплаты могут оказаться непосильными. А в кризис 2008 года случались прецеденты, когда банк в одностороннем порядке требовал у клиента досрочного погашения ипотечного кредита. Во всех этих случаях единственным выбором для собственника является продажа залоговой недвижимости. Итак, можно ли продать квартиру, обремененную ипотекой, и как это сделать правильно?

После девальвации рубля, выплата валютного ипотечного кредита многим россиянам может оказаться не по карману

Юридический статус

С законодательной точки зрения, ипотека – это кредит под залог недвижимости. Таким образом, квартира, купленная в ипотеку, с одной стороны – находится в собственности получателя кредита, а с другой – является залоговым имуществом, то есть служит гарантом возврата денег кредитору. До полной выплаты кредита квартира считается обремененной, то есть такие операции, как сдача недвижимости в долгосрочную аренду или ее продажа могут осуществляться только с согласия банка.

Все условия продажи залоговой недвижимости должны быть прописаны в договоре ипотечного кредитования, поэтому если вы решили продать купленную по ипотеке квартиру, первым делом нужно обратиться именно к этому документу. Условия от банка к банку могут различаться достаточно сильно: некоторые заимодавцы позволяют продать обремененную квартиру только через несколько лет после заключения кредитного соглашения, другие облагают сделку «драконовскими» штрафными санкциями, третьи требуют 1 % от суммы кредита только за согласие на проведение продажи. Непременным условием согласия банка на сделку всегда является отсутствие задолженностей и просрочек по текущим платежам.

За редким исключением (например, продажа «первичной» квартиры, которая существенно подорожала в процессе строительства дома) реализация ипотечной недвижимости не приносит продавцу большой выгоды.

Непростые условия сделки и сложности с поиском покупателей обычно приводят к тому, что ипотечную квартиру приходится продавать на 10-15% дешевле среднерыночной цены

Продать ипотечную квартиру можно одним из трех способов: закрыть кредит, сменить заемщика, заменить залог.

Закрытие кредита

Эта схема позволяет снять с квартиры обременение, после чего собственник может распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Последовательность действий в теории выглядит так: заемщик находит покупателя и заключает предварительное соглашение; банк дает разрешение на досрочную выплату кредита; покупатель вносит предоплату в размере невыплаченной доли кредита; банк закрывает кредит и снимает с квартиры обременение; покупатель и продавец заключают сделку купли-продажи; продавец получает оставшуюся часть суммы, а квартира переходит к покупателю.

Купили квартиру в ипотеку? Готовьтесь, что продать ее будет непросто

Разумеется, в реальной жизни все еще сложнее. Потенциальные покупатели, располагающие нужной суммой в наличке, обычно не горят желанием рисковать деньгами, выплачивая задаток «под расписку» для закрытия чужого ипотечного кредита. Ведь оформление документов на снятие обременения может занимать до трех месяцев, и все это время покупатель, по сути, находится в подвешенном состоянии. Чтобы уменьшить риски, обычно используются банковские ячейки: в один сейф помещается сумма, необходимая для снятия залогового бремени, а во второй – сумма, причитающаяся продавцу. После завершения сделки доступ к первому сейфу получает банк, а ко второму – бывший заемщик. Также может использоваться безотзывный аккредитив – в этом случае перемещение средств происходит через специальный счет.

Однако нередко покупатель и сам не имеет достаточных наличных средств для покупки недвижимости, поэтому вынужден прибегнуть к ипотеке в другом банке. В этой ситуации согласие на операцию приходится получать уже в двух банках. Если сделка будет одобрена, банки произведут взаиморасчет – кредитор покупателя переводит остаток суммы по кредиту продавца в его банк в счет погашения долга.

Если найти покупателя самостоятельно не удается, можно обратиться в риэлтерское агентство, предлагающее услугу «снятие обременения». В этом случае риэлторы из собственных средств «гасят» в банке остаток ипотечного кредита, после чего продают ее на общих основаниях. Однако такая сделка достаточно невыгодна и подходит лишь покупателям, которым срочно нужны деньги.

Смена заемщика

Эта схема несколько проще. Она используется в том случае если покупатель квартиры готов принять на себя обязательства по выплате остатка кредита продавца. Смена заемщика выгодна и для банка, поскольку, в отличие от варианта с досрочной выплатой, он не теряет проценты. Впрочем, большинство банков неохотно одобряют подобные сделки. Ведь новый кредитополучатель может оказаться не таким надежным, как старый. К тому же, замена заемщика ухудшает качество ссуды с точки зрения ЦБ.

Смена заемщика может быть выгодна всем сторонам, но банки идут на такую сделку неохотно

Замена залога или перекредитовка

Данная схема будет оптимальна, если вы собираетесь поменять ипотечную квартиру на жилье большей площади или, также по ипотеке, приобрести недвижимость в другом регионе России. Обычно банк соглашается на перекредитовку, если сумма нового займа на 20-30 % перекрывает остаток по старому. Сделка осуществляется на основании договора обмена квартир и передачи в залог банка нового жилья, при этом со старой квартиры обременение снимается и налагается на новую недвижимость.

Для улучшения жилищных условий можно использовать схему замены залога

Словом, какой бы вариант продажи ипотечной квартиры вы ни выбрали, процедура будет весьма непроста – и это если даже не говорить о действительно сложных случаях, таких, как необходимость продать квартиру, купленную по военной ипотеке, или оформление договора переуступки прав требования (ДДУ). Поэтому, если вы собираетесь приобрести квартиру в инвестиционных целях, гораздо выгоднее будет рассрочка от застройщика.

«В мае 2018 года я взял ипотеку и купил квартиру в Туле. Хотел жить отдельно от родственников, иметь свой дом. Но возникла тяжелая жизненная ситуация. Выбора нет: придется продать квартиру.

Проблема в том, что ипотеку я еще не выплатил, а деньги на первый взнос собирали всем миром, можно сказать. Помогали и друзья, и родственники. В общем, влез в долги. Можно ли продать квартиру, если ипотека еще не закрыта, и законно ли это?”, — обратился в нашу редакцию читатель.

Скажем сразу: Да, возможно. И хотя на вторичном рынке недвижимости продажа квартиры с обременением считается обычной сделкой, просто с небольшими дополнениями, продать залоговую недвижимость самому практически невозможно.

Решившись на продажу, можно столкнуться с некоторыми сложностями:

  • банк, в котором находится закладная, не одобряет сделку,
  • покупатель, узнав об обременении, отказался от покупки из-за рисков,
  • сторонам просто не хватает времени и необходимых знаний.

Поэтому в сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или специалистам по недвижимости, чтобы правильно все оформить.

Специалисты центра недвижимости и ипотеки «ЭТАЖИ”, зарекомендовавшие себя как профессионалы, не только расскажут, что нужно знать, если вы решили продать такую квартиру, но и помогут это сделать быстро и грамотно.

Виктория, ведущий специалист

«Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано.

Центр недвижимости и ипотеки «Этажи” поможет решить все вопросы, связанные с продажей квартиры в обременении. В нашей компании есть юристы и ипотечные специалисты, которые помогут в оформлении сделки, а специалисты по недвижимости найдут покупателя, который согласится приобрести квартиру”.

Для начала разберемся, что значит «квартира в обременении банка”

Если недвижимость куплена в ипотеку и кредит еще не погашен, то она находится в залоге у банка, то есть в обременении.

Такую недвижимость продать не так просто. Для начала продавцу придется погасить задолженность по кредиту, и только потом обременение будет снято.

После этого недвижимость можно продавать.

Существуют несколько способов продать жилье, находящееся в залоге у банка.

Первый и самый простой — наличный расчет.

Специалисты центра недвижимости и ипотеки «ЭТАЖИ» находят покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по стандартному договору купли-продажи.

Однако, далеко не всех покупателей устраивает такой вариант, ведь им придется отдать деньги под расписку и положиться на честность продавца.

«В этом случае лучше всего воспользоваться услугами банка и заключить «безопасную сделку”. Что это значит: покупатель вносит необходимую сумму на блокированный счет — аккредитив. Продавец сможет забрать деньги, только предоставив зарегистрированный договор купли-продажи”, — рассказывает Виктория.

Второй вариант — продать квартиру с участием банка-кредитора.

Этот вариант подходит, если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, что и продавец. Проще говоря, кредит переоформляется на покупателя вместе с квартирой, а с оформлением всех документов помогут юристы компании «Этажи».

Правда, здесь тоже можно столкнуться с некоторыми сложностями. Покупатель должен подойти банку в качестве заемщика.

Если же покупатель согласен на условия и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

«В отличие от первого варианта, деньги «остаются” в банке, а значит риски для покупателя меньше. Люди соглашаются на такой вариант охотнее”, — отмечает Виктория.

Третий вариант — выкуп квартиры из-под залога другим банком.

Существуют банки, готовые выкупить квартиру из-под залога. Схема проста: покупатель оформляет в этом банке ипотеку, получает одобрение объекта банком — впрочем, всё, как обычно.

После регистрации сделки покупатель получает документы, подтверждающие право собственности, а закладная переходит в банк, где оформлена ипотека.

«Единственное, нужно учитывать, что на период перехода закладной процентная ставка по ипотечному кредиту увеличится на 2%. Как только она переходит, ставка снизится”, — рассказывает Виктория.

В любом случае необходимо получить принципиальное согласие банка на продажу квартиры с обременением. Если же он против, останется только один вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

«Центр недвижимости и ипотеки «Этажи” может помочь и в этом случае. Если у продавца нет необходимый суммы для погашения кредита, то мы можем предоставить ему займ.

Такое предложение — уникальное для Тулы. «Этажи” не только помогают продать квартиру и снять с нее обременение, но и выступают гарантом. И покупатель, и продавец могут быть уверены в том, что сделка будет заключена быстро и грамотно с точки зрения закона”, — отмечает Виктория.

Игорь Бармотин, недавно приобрел квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка.

«У меня в семье родился ребёнок и было принято решение расширить жилплощадь. Мы с женой обратились за помощью в «Этажи». Выбрали двухкомнатную квартиру, она нам очень понравилась, но оказалось, что прежний владелец не погасил до конца ипотеку. Сначала этот факт нас сильно смутил, но специалист по недвижимости Лаура Николова нас успокоила, и команда «Этажей» помогла нам купить понравившуюся квартиру. Великолепное отношение, на всех этапах сделки все объясняли, везде сопровождали. Ни оставляли ни продавцов, ни нас ни на минуту, вплоть до получения мною документов на право собственности. Сто процентное чувство уверенности и безопасности. Мы остались очень довольны. Если соберемся еще покупать недвижимость, то однозначно с «Этажами».

Немного статистики.

За 2019 год центр недвижимости и ипотеки «Этажи» провел 1330 успешных сделок с недвижимостью. Только с начала 2020 года «Этажи» помогли тулякам заключить 32 сделки с недвижимостью, находящейся в залоге у банков, из них в четырех «Этажи» предоставили продавцам займ.

– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об ипотеке.

В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества. Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.

После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.

Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает. Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.

Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.

У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к. ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%. К примеру, на сайте ЦИАН выставлена двухкомнатная квартира у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб. за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб., а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.

Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита. Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта. Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.

– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая. – Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.

Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи

Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки. При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке. Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.

После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд. Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период. Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Покупка квартиры через смену залогодателя

Эта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек. В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.

– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит. Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег. Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.

Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч. Чтобы стать владельцем квартиры своей мечты по выгодной цене, стоит пойти на усложнение операции по ее покупке.

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых .

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами.

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

  • Банк проверит покупателя;
  • Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
  • Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

  • Перепланировки не узаконены;
  • Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
  • Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
  • Значительный износ жилья;
  • Квартира находится в деревянном доме;
  • Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

  • Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
  • Цену объекта;
  • Порядок расчетов;
  • Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
  • Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

  • выписка из ЕГРН;
  • копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
  • если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
  • если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • кадастровый и/или технический паспорт помещения;
  • справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит.

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты.

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

  • покупателе и продавце;
  • квартире;
  • цене договора;
  • порядке расчета между покупателем и продавцом.

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

  • На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
  • До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

По общему правилу продавец должен заплатить подоходный налог с продажи квартиры в ипотеку в размере 13%. Но если проданная квартира была приобретена вами до 01.01.2016 и находилась в собственности более трех лет, то вы освобождаетесь от налога. Если квартира была приобретена после 01.01.16, то освобождение от налога произойдет только после 5 лет владения ею. Срок существования права собственности можно подсчитать на основании данных из выписки ЕРГН.

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово.

Согласно статьям №29 и №33 ФЗ, собственник может продать ипотечную квартиру, соблюдая ряд правил. Владельцы недвижимости приходят к такому решению в случае развода, невозможности ежемесячно выплачивать взносы банку или желания приобрести квартиру попросторнее. Специфика данной сделки состоит в том, что в ней участвуют три стороны – собственник заложенной квартиры, покупатель и залогодержатель, то есть банк, который выдал продавцу кредит под залог недвижимости (Сбербанк и др.). Покупатель не имеет права совершать сделки с квартирой (продажа, обмен и др.) без согласия кредитной организации. В противном случае права на его жилье передаются банку, согласно статье №301 ГК РФ. Продажа ипотечной квартиры может осуществляться тремя способами:

  1. За наличный расчет
  2. В случае, если покупатель является «ипотечником»
  3. С помощью банка

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ ЗА НАЛИЧНЫЙ РАСЧЕТ?

Суть способа проста: покупатель передает продавцу задаток, равный задолженности последнего по ипотеке, продавец гасит долг, а затем вместе с представителем банка снимает обременение с квартиры в МФЦ или Регистрационной палате, далее оформляется договор купли-продажи (он также регистрируется в Регистрационной палате), а покупатель передает продавцу остаток суммы. Более подробно процесс выглядит так:
1. Продавец извещает банк о намерении продать квартиру в ипотеке. В каждом договоре прописано, что собственник не может реализовать недвижимость, приобретенную в долг, третьему лицу без согласия кредитной организации до полного погашения долга. Если жилье продается без ведома банка, последний имеет право запретить сделку. Вам придется подробно рассказать о причинах досрочного погашения кредита – переезд в другой город, болезнь, развод, изменение финансовых условий и, как следствие, невозможность обслуживать кредит и др.
2. Продавец ищет покупателя, который бы согласился внести часть средств до заключения сделки в качестве задатка.
3. Покупатель передает продавцу средства для погашения долга. Оформляется договор задатка, а продавец составляет (от руки) расписку о том, что он получил денежные средства. В договоре задатка обязательно указывается, что продавец обязан продать недвижимость покупателю после того, как с квартиры будет снят долг. Кроме того, документ должен включать следующую информацию:

  • Сумму сделки и порядок расчетов. Цена квартиры делится на две части (долг продавца перед банком + оставшаяся часть). Эти средства кладутся на две депозитные ячейки. До заключения сделки доступ к ним имеет только покупатель, по завершении следки доступ к одной из ячеек получает банк, а к другой – продавец.
  • Срок, в который продавец должен продать недвижимость.
  • Срок, в который банк должен снять с квартиры долг. Данный документ лучше оформлять у нотариуса, чтобы обезопасить обе стороны сделки.

4. Продавец и покупатель обращаются в банк. Кредитная организация предоставляет справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
5. Продавец снимает залог с квартиры. Для этого представитель банка вместе с продавцом посещает МФЦ или Регистрационную палату и подают заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке. Для снятия обременения понадобится:

  • паспорт собственника;
  • справка о погашении задолженности;
  • договор купли-продажи;
  • закладная на квартиру с отметкой о выплате ипотеки.

6. В течение 3-х рабочих дней после регистрации погашения записи об ипотеке продавец должен получить выписку из ЕГРН (в ней подтверждено снятие с квартиры обременения) и копии документов.
7. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и регистрируют сделку в УФРС.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ ПРИ УСЛОВИИ, ЧТО У ПОКУПАТЕЛЯ ТАКЖЕ ЕСТЬ ИПОТЕКА?

В качестве покупателя в данной ситуации можно рассматривать человека, который имеет хорошую кредитную историю и располагает:

  • собственными средствами в размере, равном долгу продавца перед банком;
  • кредитной суммой (то есть одобренной банком), которой бы хватило на оплату оставшейся части.

В этом случае продавцу и покупателю придется пройти следующие этапы:
1. Продавец сообщает банку о намерении досрочно погасить остаток долга.
2. Покупатель передает продавцу задаток, который равен сумме задолженности по ипотеке. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи (этот документ понадобится банку покупателя в качестве гарантии).
3. Продавец пишет расписку о получении денежных средств (расписка также передается в банк покупателя).
4. Продавец погашает долг, а кредитная организация выдает ему справку о снятии задолженности и закладную на квартиру с пометкой о полной выплате ипотеки. Продавец и представитель банка обращаются в Регистрационную палату или МФЦ с целью снятия обременения с ипотечной квартиры. Продавец подписывает соответствующее заявление, а в течение 3-х рабочих дней с момента снятия обременения получает копии документов и выписку из ЕГРН.
5. Чтобы банк покупателя смог оформить закладную, продавец должен предоставить следующие документы (это основной список, но он может отличаться в зависимости от конкретной кредитной организации):

  • Выписка из ЕГРН. Этот документ подтвердит, что обременение на квартиру отсутствует.
  • Справка об отсутствии задолженностей к коммунальным платежам (документ можно получить в ТСЖ или домоуправлении).
  • Выписка из домовой книги (справка о прописанных в квартире лицах). При продаже недвижимости нужно обязательно посетить Паспортный стол и выписаться из квартиры, а затем получить выписку из домовой книги.
  • Оценка недвижимость. Данную услугу предлагают лицензированные агентства, а заказывает и оплачивает – покупатель. Как правило, оценка готовится в течение 3-х дней.

6. Продавец предоставляет банку покупателя нужные документы с целью оформления закладной и договора ипотеки.
7. В случае положительного ответа банка стороны оформляют договор купли-продажи. Сделку нужно зарегистрировать в МФЦ или Регистрационной палате.
8. Продавец получает оставшуюся сумму.

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ В ИПОТЕКЕ ПРИ ПОМОЩИ БАНКА?

Специфика данного способа состоит в том, что обязанности по поиску покупателя возлагаются на банк, а не на продавца. Данный вариант не подходит тем собственникам, которые думают о том, как продать квартиру в ипотеке выгодно. Это объясняется тем, что цель кредитной организации – возвращение собственных денежных средств, а не поиск оптимальных для продавца предложений. Последовательность действий при таком способе продажи следующий:
1. Продавец обращается в банк с просьбой продать недвижимость и погасить задолженность по ипотеке.
2. Банк ищет покупателя.
3. Банк готовит предварительное соглашение, которое подписывается продавцом и покупателем и заверяется у нотариуса.
4. Для расчета по сделке кредитная организация предоставляет собственные депозитные ячейки. Покупатель перечисляет на данные ячейки средства (сумма для погашения задолженности + оставшаяся часть).
5. Продавец заключает с покупателем договор купли-продажи в МФЦ или Регистрационной палате и получает доступ к предназначенным для него денежным средствам.
Перечисленные способы актуальны и в случае продажи земельного участка. Продавцу стоит помнить, что для уточнения границ территории нужно провести межевание, а неоформленный земельный участок считается собственностью государства.

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ В МФЦ ИЛИ РЕГИСТРАЦИОННОЙ ПАЛАТЕ

  • Паспорта всех собственников (продавцов) недвижимости. Если один из продавцов – малолетний (возраст до 14 лет), то понадобится его свидетельство о рождении и паспорт опекуна (одного из родителей). Если один из продавцов несовершеннолетний (возраст от 14 до 18 лет), то нужен паспорт данного лица и паспорт опекуна (одного из родителей)
  • Договор купли-продажи квартиры (1 экземпляр регистратору и по 1 экземпляру каждой стороне сделки). Документ подписывается в присутствии регистратора
  • Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия). Этот документ нужен в том случае, если ребенок является владельцем квартиры или доли в ней. Для получения разрешения оба родителя (опекуны или усыновители) должны предоставить свидетельство о рождении ребенка или его паспорт, свои паспорта, выписку из домовой книги по месту жительства ребенка (справку о составе семьи), выписку из ЕГРН, технические паспорта недвижимости, которая продается и покупается. Родители (и ребенок от 14 лет) пишут заявление о продаже одной квартиры и покупке другой, а органы опеки в течение 14 дней рассматривают заявление и выдают разрешение
  • Заверенное нотариально разрешение супруга, если квартира была приобретена в браке и оформлена на одного из супругов. Документ (вместе с паспортом мужа/жены и свидетельством о расторжении брака) понадобится даже в случае, если в данный момент супруги разведены. Согласие супруга не нужно, если недвижимость получена по наследству или в результате дарения или имеется брачный договор. В случае, если супруг умер, необходимо предоставить свидетельство о смерти.

Также покупатель с целью проверки юридической чистоты недвижимости может попросить предоставить следующие документы:

  • Выписку из ЕГРН (подтвердит, что продавец является собственником недвижимости и квартира не имеет обременений);
  • Технический паспорт жилья (доказывает, что в квартире не проводилась неузаконенная перепланировка);
  • Выписку из лицевого счета квартиры (подтверждает, что нет задолженности по коммунальным платежам);
  • Справку об отсутствии задолженности по платежам за интернет, телефон, домофон.
  • Справку из психоневрологического и наркологического диспансера (доказывает адекватность продавца – этот документ покупатели требуют редко).

ЧЕМ РИСКУЕТ ПОКУПАТЕЛЬ?

Согласие передать продавцу деньги, необходимые для снятия обременения, может угрожать потерей средств в случае, если продавец по каким-либо причинам откажется реализовать квартиру. При покупке ипотечной квартиры покупатель вынужден расходовать дополнительные средства – например, на регистрацию выданного банком снятия обременения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *