Капремонт платить или не платить?

Принятый в декабре 2012 года Федеральный закон № 271 первым своим пунктом обязывает граждан ежемесячно совершать отчисления в счет капитального ремонта. Если данную обязанность игнорировать более двух месяцев, то согласно жилищному кодексу, к сумме задолженности добавится еще и пеня за просрочку. А при неуплате взносов в течение полугода, собственник рискует получить повестку в суд.

Причём от этого не застрахованы ни простые граждане, ни власти. К примеру, в Ивановской области местная администрация задолжала за капремонт муниципального жилищного фонда порядка 5,35 млн рублей. Громких дел, конечно, никто заводить не стал. Но прокуратурой в адрес исполняющего обязанности главы городского округа Вичуга, где выявлена неуплата, вынесено представление об устранении нарушений.

Не платить за капремонт могут:

1. Жильцы новостроек. Но не всех, а только в тех субъектах РФ, где власти закрепили законодательно практику обеспечения гарантийного срока застройщиком. Для них сбор становится обязательным спустя 3 — 5 лет после сдачи дома.

К примеру, ни на Москву, ни на Петербург такая льгота не распространяется, а потому выплачивать взносы придется уже по истечении 8 месяцев после включения их дома в программу. Аналогичные нормы действуют и для жителей «вторички». Если же управляющая компания пытается принудительно взимать плату с жильцов раньше срока, необходимо обращаться в местную администрацию.

Упомянутые организацииКомпания Рейтинг A/10 объектовПосетитель

Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест» в Санкт-Петербурге: «Застройщик дает гарантию на конструктив здания и инженерные сети на 5 лет и 3 года соответственно, то есть, в этот период все возникшие проблемы в доме компания-застройщик обязана исправить за свой счет. При этом гарантийные обязательства строительной компании напрямую не привязаны к платам за капремонт. В Жилищном кодексе есть норма, освобождающая от капремонта новостройки сроком до 5 лет, однако, применять эту норму или нет, решают региональные власти».

При этом новосёлы могут заранее добровольно собирать средства на ремонт. Согласно жилищному кодексу, их можно хранить либо на открытом счете, созданном для этой цели, либо на расчетном счете управляющей компании.

Упомянутые организацииКомпания Рейтинг B+/30 объектовЭксперт рынка

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»: «В случае получения согласия жильцов можно хранить деньги у регионального оператора, то есть на счете города, или открыть отдельный счет на свой дом. В последнем случае будет необходимо предоставлять регулярные отчеты региональному оператору о получении средств. Минимальный размер взноса для новых домов составляет 3,06 рублей с квадратного метра. При желании жильцы на общем собрании могут принять решение об увеличении этой суммы».

2. Жильцы аварийных домов, подлежащих сносу, или расселению из зданий после изъятия земли для государственных или муниципальных нужд.

Иногда местный фонд капремонта не брезгует «стрясти» денег и с жильцов разрушающихся домов. В такой ситуации оказались жители города Назарово Красноярского края. Около года владельцам квартир в признанном аварийным доме продолжали приходить необоснованные счета за капремонт. Когда люди обратились к чиновникам, выяснилось, что те не успели вовремя предоставить в Красноярск все документы. В итоге людей заверили, что все их взносы сохранятся, а дом реконструируют за счёт бюджета.

3. Частично или полностью освобождены льготники.

Так, инвалиды 1 и 2 групп и лица, имеющие на попечении детей-инвалидов, вносят только половину суммы, оставшуюся половину компенсирует государство. Субсидии назначены также ветеранам и участникам ВОВ, ветеранам труда, реабилитированным лицам, гражданам, подвергшимся радиационному облучению и многодетным семьям. Сюда же относятся семьи пенсионеров от 70 лет, участники блокады Ленинграда, жертвы репрессий и другие категории льготников. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или отделение соцзащиты по месту жительства с первой полностью оплаченной квитанцией.

Для москвичей существуют дополнительные бонусы: от взносов освобождаются дома, где меньше трёх квартир, а также здания, вошедшие в программу реновации. В Санкт-Петербурге подобных условий не предусмотрено.

Бывает, что люди присваивают себе льготы незаконно. Так в Нижнем Новгороде и ряде других регионов (Петропавловск-Камчатский, Новосибирск, Хабаровск, Великий Устюг, Казань, Ярославль, Сочи, Томск, Липецк, Пенза и обе столицы) люди начали массово вступать в «Профсоюз ССР». Тот привлекал новые кадры под предлогом освобождения от оплаты услуг ЖКХ и взносов за капремонт. У организации даже есть некий договор с «гарантом Конституции» о том, что РФ обязуется бесплатно поставлять коммунальные и прочие услуги всем членам профсоюза.

Напоследок остался самый важный пункт, позволяющий законно отказаться от выплат за капремонт всем без исключения жильцам дома. Он касается непосредственно самого счёта. Согласно жилищному кодексу собственники многоквартирного дома могут приостановить уплату взносов при достижении минимального размера фонда. В таком случае плата продолжит взиматься только с должников. Данный параметр власти каждого региона устанавливают самостоятельно. Согласно методичке Минстроя, сумма на счёте не должна превышать 30 процентов оценочной стоимости капитального ремонта.

Опять же, ни в Москве, ни в Петербурге власти минимального размера фонда не установили. Таким образом, жителям двух столиц избавиться от этой «лишней» строчки в квитанции за коммунальные услуги будет труднее всего.

В 2014 году в Жилищном кодексе РФ появилась статья 169, посвященная взносам на капитальный ремонт многоквартирного дома. Размер этих взносов зависит от региона, но в любом случае представляет собой значительную сумму, сопоставимую с остальными коммунальными платежами. Платить их начали с 2015 г.

Куда платить за капитальный ремонт?

Как куда? В фонд капитального ремонта (ФКР) – своего рода общественную «кубышку», куда каждый вносит свой взнос, а фонд направляет их наиболее нуждающимся домам. По факту, как установил фонд борьбы с коррупцией Навального, только четверть собранных в 2016 г. средств была потрачена на сами ремонты.

Поэтому важно знать, что фонд капитального ремонта – вовсе не единственное решение.

Если жильцы на общем собрании договорятся, то можно открыть специальный счет дома и перечислять деньги на него.

Тогда и размер взноса они будут назначать сами, правда, не меньше минимума, которые есть в этой в этом регионе. Нужно только определить владельца счета (то есть создать юрлицо) и выбрать банк (либо другую кредитную организацию) для открытия счета. Конечно, лучше было бы определиться со специальным счетом в 2015 году, но можно сделать это и сейчас.

Есть только одна загвоздка: решение о формировании фонда капремонта на специальном счете вступит в силу через ДВА ГОДА после того, как общее собрание жильцов направит все необходимые документы в адрес регионального оператора.

А вот обратный процесс (если жильцы вдруг захотят отказаться от специального счета и понести денежки в общественный котел) протекает гораздо быстрее – на вступление в силу нужен всего месяц. Кстати, тем, кто все-таки решит подбить соседей на открытие специального счета, не мешает детально продумать, что делать с неплательщиками. По опыту ТСЖ, ЖСК и т.п., таковых оказывается около 25%.

Обязательно ли платить за капитальный ремонт

Многие эксперты рынка недвижимости говорят о том, что плата за капитальный ремонт – это своего рода оплата коммунальных услуг, и даже заявляют о налоге на капитальный ремонт. На самом деле, эти платежи не имеют ни первого, ни второго статуса. Очевидно, они обязательны (прописаны в Жилищном кодексе), поэтому отказ от них может быть только мотивированным.

Если вы зайдете на сайт фонда капитального ремонта, то узнаете, это – некоммерческая организация. А взносы в некоммерческую организацию осуществляются на добровольной основе (для сравнения, пенсионный фонд РФ – это не «некоммерческая организация», а система оказания государственных услуг по социальному обеспечению).

Взносы в фонд капитального ремонта предполагают будущее вознаграждение в виде комплекса выполненных работ, перечень и сроки исполнения которых никак не определены.

Именно эта юридическая коллизия подвигла довольно многочисленную группу активистов из разных городов обратиться в суд, с требованием сначала заключить договор с ФКР, а только потом начать платить взносы. Законодатели тоже подсуетились. И приняли Федерального закона N 176-ФЗ от 29.06.2015. Его первая статья отменяет необходимость заключения договора ФКР с собственниками квартир.

Но собственники упирают на необходимость конкретизировать обязательства фонда до начала платежей.

Какова судьба этого коллективного иска на сегодняшний момент – не совсем ясно. Юридическая фирма, которая представляла интересы активных граждан «Гориславцев и Ко» уверяет, что это направление они давно закрыли. Фонд капитального ремонта в суд не спешит, возможно, ждет увеличения долгов, чтобы сделать бюрократические процедуры рентабельными.

Как не платить взнос на капитальный ремонт?

Если вы уже начали платить – то никак. Первый же платеж считается согласием платить именно в ФКР.

кто не платит?

Есть группы граждан, которые имеют право на компенсацию (ст. 169 ЖК РФ):

  • старше 70 лет – 50%,
  • старше 80 лет – 100%.
  • 50% взносов платят все те, кто имеет льготы на оплату услуг ЖКХ. А именно: участники, инвалиды Великой отечественной войны, участники боевых действий, ветераны труда, ликвидаторы аварии на ЧАЭС, инвалиды 1 и 2 групп.

Кроме этого, ЖК РФ (Ст.169) говорит о том, что взносы на капитальный ремонт могут формироваться в том числе и от доходов, полученных от эксплуатации имущества многоквартирного дома. Допустим, сдается в вашем доме подвал под склад – вырученные средства можно откладывать на капремонт. Правда, это сработает только, если вы собираете деньги на специальном счету. Иначе придется все равно заплатить столько, сколько выставит региональный оператор.

Впрочем, если собственники квартир недостаточно организованы, чтобы открыть специальный счет для капитального ремонта, скорее всего и арендная плата за использование общего имущества так же проходит мимо них.

важно

Взносы на капремонт платят только собственники квартир, но не живущие по договору социального найма.

Когда надо начинать платить взносы за капремонт в новом доме?

Жилищный кодекс РФ определяет максимальную отсрочку по оплате взносов в фонд капремонта сроком до 5 лет. Однако на деле этот вопрос регулируется региональным законодательством, а сроки колеблются от нескольких месяцев до предусмотренных ЖК РФ пяти лет.

Отмечу, что отсрочка считается не сразу после ввода дома в эксплуатацию, а с момента его включения в региональную программу, при этом срок определяет комиссия при администрации. В частности, в Москве собственники новостроек начинают платить в фонд капитального ремонта через 8 месяцев после того, как их дом попадет в программу. В период отсрочки действует гарантия от застройщика. Таким образом, при необходимости ремонта, он будет осуществлен на счет средств застройщика дома.

Ксения Шанкинагенеральный директор управляющей и эксплуатирующей компании «Высота-сервис»

Жители каких домов не платят за капремонт

Здесь закон действует логично.

Если дом признан аварийным, то владельцы квартир в нем освобождены от оплаты за капремонт.

Как и жители домов, стоящих на землях, подлежащих изъятию. (Возможно таких скоро будет больше, если рассматриваемый сейчас законопроект, облегчающий изъятие земель для потребностей государства и муниципалитетов будет принят.)

Какие работы могут выполнятся в рамках капитального ремонта?

Эти формулировки особенно важны для тех, кто платит не в фонд, а аккумулирует взносы на специальных счетах. Потому, что если вы захотите эти деньги «вынуть», понадобится точно указать, на какие виды работ вы их направляете. При этом каждый вид работ в протоколе должен сопровождаться отдельным голосованием. Неправильное название вида работ повлечет отказ в предоставлении средств.

Коротко, из средств капитального ремонта можно ремонтировать все инженерные системы, крышу, фасад, фундамент, подвальные помещения, лифт и лифтовую шахту. Во многих регионах можно делать энергоэффективный капитальный ремонт. То есть утеплять фасад, делать из невентилируемой крыши вентилируемую, устанавливать общедомовые приборы учета и регулирования тепла.

Сегодня практически каждого современного человека интересует все, что связано с улучшением жилищных условий. А также затраты финансовых средств за весь процесс. Поэтому актуальность к правильно выполняемым работам по улучшению жилищных условий максимально повышена среди современного общества. В статье мы расскажем, должны ли мы платить за капитальный ремонт.

Что такое капремонт

Уже давно не секрет, что правильно выполненная реставрация многоквартирных домовладений – серьезная дорогостоящая процедура. Она включает в перечень работ исполнение всевозможных манипуляций для исключения дефектов, изношенных частей строительных конструкций общего владения обладателей многоквартирных построек. Плюс специализированное обновление и восстановление сетей коммуникационного обеспечения, электрификации либо отдельных элементов несущих структур.

В итоге капитальный ремонт обращен на эффективное улучшение эстетических и потребительских свойств, утраченных со временем в процессе использования строения, и ориентирован на предотвращение преждевременного вывода из эксплуатации здания либо его разрушения.

Оплата капремонта происходит обычно за счет накоплений существующего фонда, процесс образования и распоряжения которого предписывается Жилищным Кодексом соответственно с положениями 215-ФЗ вступившего в законную силу 24 декабря 2004 г.

Перевод платежей производится на расчетный счет специализированной управляющей фирмой – ЖК, ТСЖ, либо открывают в банке фонд на дом.

Что входит в капремонт

Ключевой перечень выполняемых действий, определяемый стартовым размером платы за капитальные восстановительные действия, включает в себя специализированную реставрацию или смену:

  • Инженерного сообщения: газификации, электроснабжения, теплосети, водопровода, канализационных отведений.
  • Лифтовых конструкций, шахт прохождения лифта.
  • Кровли, переоборудование вентиляционных отводов и выходов на кров строения.
  • Цокольного этажа, если он находится в коллективной собственности.
  • Фасадного оформления.
  • Фундамента.
  • Приборов учета общих домовых расходов всевозможных ресурсов, к ним можно отнести газ, электроэнергию, холодного, а также горячего водоснабжения.

Список выполняемых действий корректируется, но только для увеличения пропорционально первоначальному объёму на капремонт, который заблаговременно предписан действующим управлением на местах. Действующий департамент ЖК также уточняет общий перечень всевозможных действий, соответствующих категории фундаментальных работ.

При общем сборе всех представителей многоквартирного дома согласовывается намерение включить в подряд востребованные работы, при этом возникает необходимость рассчитать размер добавочного платежа для учреждения спецфонда. Чтобы соблюсти все нормы при утверждении перечня, следует непременно руководствоваться ст.166 ЖК РФ.

Гарантии проведения ремонта

Жилищный кодекс РФ предписывает, по завершении полного объема капитальных работ в МКД, выполнять гарантийные обязательства на протяжении 5 лет. Подрядная организация отвечает за надёжность проделанных действий после исполнения договорных обязательств по капремонту.

Если в обозначенный срок (пять лет) были обнаружены какие-либо дефекты, то жильцы-собственники должны изложить на бумаге или посредством фото- и видео фиксации зарегистрировать факт некачественно оказанных услуг и адресовать жалобу подрядной организации.

Все обнаруженные недостатки и неисправности бесплатно устраняются силами подрядчика в самые короткие сроки.

Размер взноса

При надобности выполнения всевозможных фундаментальных конструктивных действий у потенциальных жителей обычно появляется вопрос: «Обязаны ли мы платить за капитальный ремонт (капремонт) многоквартирных домов или нет?».

Вышеуказанное не только актуально для обычных владельцев квартир, но и всех членов семьи. Так как от этого зависит потребность затраты немалых сумм финансовых средств за весь процесс. Ответ на него очень прост. Положение No169 ЖК РФ указывает, что всем обладателям квартир многоквартирных домовладений предписано оплачивать финансовые суммы каждый месяц на взносы для качественного и полностью соответствующего нормам капремонта.

Исключением выступают только домовладения, которые можно отнести к аварийным постройкам. Или те, которые готовятся к всевозможным работам, относящимся к запланированному капитальному сносу. В случае специализированного подписания решения действующими исполнительными органами власти о передаче участка, на котором имеется строение, в безвозмездную собственность государства.

Сумма минимальной платы устанавливается региональным органом правления России. А владельцам посредством общего согласования возможно увеличить норму платежа.

Временем погашения взноса за капремонт считается период с первого до десятого числа месяца, последующего за отчетным. Если платеж не был выполнен в определенные сроки, то начисляется пеня на основании статьи 171 ЖК России.

Платить ли или не платить за капитальный ремонт многоквартирного дома

Тема по капремонту создала вокруг себя очень внушительное количество всевозможных спорных вопросов и уникальных мнений. Есть люди, которые до настоящего момента не отдают квитанции и считают себя правыми. Многие даже вступают в конфронтации с соседями по этому поводу, утверждая, что это выбор отдельной семьи, а не обязательное условие проживания. Нередко такие ситуации доходят до склок, а в ряде случаев подаются иски – или жилищным кооперативом, или особенными энтузиастами, живущими в соседних квартирах.

Сегодня можно заметить всевозможные проблемы оплаты за капитальный ремонт – обязательна она или нет, потому что в начале 2014 году специализированная квитанция от ЖКХ была дополнена соответствующей строкой.

Многие люди сомневались в законности вышеуказанных изменений, и решение по трудоемкому вопросу дошло до Конституционного суда, и было признано абсолютно законным, потому что правовым актом, регламентирующим вышеуказанное начисление, выступает Федеральный Закон No 271 в редакции от 25.12.2012г.

Обязательность уплаты наступает не позже четвертого месяца, впоследствии принятия регионального плана капремонта.

Выбор – стоит ли платить за капитальный ремонт или нет – личное дело каждого. Хотя сегодня и не прописаны конкретные меры взимания таковой задолженности, это не означает, что не найдется способа привлечения к ответственности заядлых неплательщиков.

Каждому собственнику недвижимого имущества, нужно понимать, что помимо своего жилья, между всеми распределяется ответственность и затраты по содержанию помещений общего использования в долевом соотношении.

Аргументы против взносов

Многие граждане стали критиками и противниками нововведений системы оплачивания работ по капремонту. Первопричиной отказа от обязательного платежа взноса в фонд капитального ремонта служат такие аргументы:

  • Проконтролировать расходование финансов почти невозможно.
  • Нестабильная экономическая ситуация в стране подвергла незащищенные слои общества дополнительным расходам из-за увеличения платы ЖКУ.
  • Согласно государственной программе в регионах работы будут производиться на протяжении 10-20 лет, это дает сомнительную уверенность в действии настоящего законодательства на тот период.
  • Сборы концентрируются на счетах особого фонда, как накопления. Но время ничто не щадит, соответственно под действием инфляции реальные цифры точно уменьшатся.
  • Если на момент включения определенного дома в программу капитального ремонта его признают аварийным или подлежащим к сносу, то вся сумма перейдет в государственную собственность на покрытие убытков по демонтажу.

Все вышеперечисленные факторы дают право на сомнение – обязательно ли платить за капремонт дома или нет. Кроме вышеуказанного перечня вопросов, следует отметить то, что этот момент является ключевым для владельцев. Соответственно обязательства по уплате взносов регламентируются государственными законными актами РФ и каждый должен их выполнять.

Что будет, если не оплачивать квитанции

Платеж несет в себе законодательную силу, равную оплате любого коммунального платежа за услуги, и производится на расчетный счет управляющей компании или управления.

В настоящее время руководители на местах не проводят тотальной кампании по взысканию подобной задолженности, в связи с несогласием общества и переходным периодом внедрения данной статьи ЖКХ.

Однако всем собственникам не стоит забывать, что на каждый долг ежемесячно начисляется пеня по ставке 1/300 за каждый просроченный день. При образовании крупной суммы задолженности государство вправе отсудить недвижимое имущество через законодательные органы власти.

Также такая задолженность может стать камнем преткновения при оформлении сделки купли-продажи квартиры, автомобиля, при обращении за предоставлением кредитных средств в банке, вплоть до запрета в качестве выезда заграницу.

Поэтому можно ли не платить за капитальный ремонт (капремонт) многоквартирных домов или нет, любой владелец решает соизмеримо своим рискам и возможностям, но ответственность перед государством придется нести одним или другим методом.

Как не оплачивать квитанции законно

Чтобы не нарушить закон, но максимально выгодно для себя соблюдать эту повинность, нужно разобраться в аспектах законодательства. Многие жители нашей страны до сих пор относятся к оплате за капремонт, как к незаконным поборам «нечистых на руку» чиновников, сомневаясь в законности и справедливости этого мероприятия. Рассмотрев вопрос, надо ли согласно закону и нужно ли на деле оплачивать квитанции за капитальный ремонт, несомненно, приходим к выводу, что эти сборы обязательны.

Но существует несколько способов максимально сократить эту статью затрат в личном бюджете, но полностью исключить расходы не получится. Итак, какими же законными методами собственники могут уменьшить взносы:

  • Согласно законодательству РФ владельцы многоквартирных домовладений могут не оплачивать сбор за капремонт здания и коммуникаций, но несмотря на это в вышеуказанной ситуации, восстановительные работы и замена имеющегося оборудования возлагается только на плечи всех владельцев.
  • Можно создать специализированный расчетный счет, в теле которого будут сосредотачиваться денежные средства всех собственников, и направляться на ремонт только этого здания при необходимости. Однако следует очень внимательно контролировать составление сметы, чтоб не понести лишних затрат или упустить важные пункты.
  • Очень актуально во время рыночной экономики, использовать рыночные инструменты, чтоб покрыть общие расходы. Например, согласованием собрания жильцов можно разместить на фасаде дома рекламные материалы, баннеры, растяжки и за счет рекламных денежных средств производить оплату капитального ремонта от лица владельцев.
  • Для хозяев, сдающих квартиру, альтернативным вариантом считается возложение на квартиросъемщиков уплаты всех ЖКУ. Естественно, данный момент обязательно оговаривается в договоре аренды. Но тем самым происходит уменьшение прибыли от сдачи жилья.

Данные варианты позволяют сократить затраты на капремонт общего имущества многоквартирных домов, однако, законно полностью избежать уплаты данной статьи ЖКУ нет возможности. Поэтому ответ на вопрос: «обязательно ли платить взнос в фонд капитального ремонта?» – однозначно должны, несмотря ни на какие слухи и утверждения.

Существует единственный способ законно не платить взносы – это деприватизация недвижимого имущества, передача его в собственность государства. Согласно определению, мы передаем право собственности, а совместно с ним и права и обязанности, но одновременно теряем жилье. Такая практика не применяется, но стоит знать о ее существовании.

Для кого предусмотрены льготы

Имеется несколько категорий граждан, которые могут воспользоваться льготной программой оплаты сбора за капитальный ремонт. Следует заметить, чтобы получить такую прерогативу необходимо подать письменное заявление и документы, подтверждающие данное право. На момент оформления льготы, лицо должно быть зарегистрировано и проживать по указанному адресу, а также погасить все долги по капремонту, если таковые имеются. Частично или полностью освобождаются следующие лица:

  • Ветераны ВОВ – полностью освобождаются.
  • Пенсионеры, достигшие 70-тилетнего возраста – льгота 50%.
  • Ветераны иных войн и военнослужащие, получившие увечья при исполнении.
  • Пенсионеры старше 80 лет – не оплачивают.
  • Ветераны труда – получают льготу в размере 50% от взноса.
  • Инвалиды I и II группы, дети-инвалиды и их семьи, также получают компенсацию в половинном размере от суммы взноса.

Данным категориям граждан можно не платить за капитальный ремонт согласно их правам.

Платят ли новые дома за капремонт

В Жилищном Кодексе присутствует ряд условий для освобождения владельцев, проживающих в новых домах, от платы за услуги капремонта.

Собственники квартир в МКД освобождаются от уплаты соответствующего взноса на период от трех до пяти лет с момента ввода в эксплуатацию. Определенный срок рассчитывается региональными органами управления, но минимальный срок платежных каникул составляет три года.

Но несправедливость коснулась и данной ситуации. На местном уровне освобождаются от этой платы многоквартирные дома, которые ввели в эксплуатацию после принятия региональной программы МКД. Поэтому в индивидуальном порядке рассматриваются новостройки, которые были сданы даже месяцем раньше. Нужно ли платить в фонд за капитальный ремонт (капремонт) данным гражданам, рассматривает и определяет местная власть.

Как долго нужно оплачивать взносы

Законодательными актами не прописано ограничение по срокам выплат. Надо оплачивать квитанции каждый месяц в сумме не ниже установленного размера, даже если работы уже произведены или не предписаны на будущий период.

Исключением являются МКД, собственники, которых открыли спецсчет для дома. Тогда при накоплении минимальной суммы размера фонда, определенной региональным субъектом России, по обоюдному согласию всех участников, платежи могут приостанавливаться.

Как узнать, когда будет ремонт

Чтобы уточнить данные о времени организованного ремонта вашего многоквартирного дома, достаточно проверить на актуальность существующую информацию на публичном, доступном всем портале в интернете. Здесь отражены материалы о запланированных капитальных работах в МКД на период ближайших трех лет. Здесь указывается перечень осуществляемых действий, их масштабность и цена, согласно смете.

Не менее чем за 6 месяцев региональный орган должен провести оповещение всех собственников, желательно в письменной форме. А жильцы, со своей стороны – выбирают законного представителя, который будет производить контроль по ходу выполнения и итога исполненных работ.

За дополнительной информацией владеет государственно-информационная служба жилищно-коммунального хозяйства регоператора.

Аварийные дома

В соответствии пункта No2 ст. 169 Жилищного Кодекса России от уплаты взноса на капремонт здания отстраняются исключительно хозяева недвижимости в аварийных зданиях. А также строения, которые подвергнуты сносу или переходу в муниципальную собственность государства. Общая сумма накоплений перечисляется в специальный региональный фонд на покрытие составляющих затрат по реконструкции и демонтажу.

Несмотря на все противоречия данного законодательного проекта, каждый человек имеет полное право на свое мнение. Но с введением обязательных платежей на капитальный ремонт у большинства старых домов появилась возможность на новую жизнь, у обветшалых зданий существует возможность обновиться, тем самым улучшить комфортные условия жизни собственников, посредством достаточно приемлемых сумм ежемесячных взносов.

В статье мы рассказали вам, надо ли платить за капитальный ремонт многоквартирных домов или нет, а также об особенностях взносов за капремонт. Еще больше информации и новостей в сфере ЖКХ и принятых законопроектов узнайте на сайте ТВ-Губерния.

«Особенно кооперативы (ЖСК), созданные еще в советское время, сопротивлялись, когда их загоняли в общий котел (не путайте с мошенническими ЖСК, схемой, по которой кооперативы создают из дольщиков), – вспоминает Хованская. – Ведь кооперативы всегда имели возможность создавать свои фонды (это предусмотрено жилищным законодательством), они накапливали деньги, но не на период 10–15 лет, а по мере поступления проблем. Если им не хватало средств на капремонт элементов общего имущества, они принимали решение на общем собрании дособрать деньги и отремонтировать, например, текущие трубы в подвале». По мнению Хованской, в идеале должна быть реализована схема, которая хорошо работала в ЖСК.

Перейти на такую схему было бы неплохо и для домов, которые, возможно, и не нуждаются пока в комплексном капитальном ремонте, но им уже надо начинать срочные работы, потому что износ дает себя знать. Вот пример относительно нестарого 20-летнего дома, жители которого собираются переходить на спецсчет, о чем они и рассказали корреспонденту «Ведомостей». Это не типичное московское жилье, в котором люди живут поколениями: жители данного дома покупали квартиры и к своей собственности относились сразу ответственно.

Малоэтажный дом на восемь квартир в составе организованного загородного поселка в Пушкинском районе Подмосковья включен в подмосковную региональную программу капремонта, но точные сроки пока не определены. С мая 2014 г., когда жители Московской области включились в программу, дом платил региональному оператору. За три с половиной года накопилось около 150 000 руб. Сейчас назрела необходимо привести в порядок фасад. Поскольку дом маленький, по первым прикидкам жителей может хватить примерно 200 000 руб. Логично заняться открытием спецсчета и переводом средств. Кстати, еще лет 10–12 назад жильцам приходилось заниматься крупными ремонтными работами: за собственный счет они меняли крышу, устанавливали водосточные трубы. На это потребовалось с каждой квартиры по $2000 (тогда удобнее было считать в валюте). Не все могли выложить эти деньги в срок, разгорались классические соседские конфликты.

И собирать деньги в авральном режиме, и ждать, ничего не предпринимая, пока до дома дойдет очередь по региональной программе, одинаково плохо – или жители разорятся, или дом развалится. Но можно открыть спецсчет, перевести накопленные у регионального оператора деньги и начинать что-то делать.

Выбраться из общего котла

Хованская уверена, что преимуществ у схемы со спецсчетом по сравнению с общим котлом больше: «Собственники принимают решение сами, осуществляют контроль по всему циклу, начиная от поиска подрядчика, составляют смету, выбирают материалы для работы, могут применить новые технологии, и пусть это будет дороже, но зато жизненный цикл дома будет дольше». То есть главный плюс – это полная самостоятельность.

У управляющей организации есть не только право, но и обязанность делать предложения собственникам о проведении капремонта, уточняет Генцлер: «Она может предложить себя как заказчика услуг и работ, действующего на основании решения общего собрания. Управляющая организация не обязательно должна быть владельцем специального счета».

По выбору подрядчика для ремонта многоквартирного дома со специальным счетом никаких требований нет, объясняет Генцлер. Собственники на общем собрании могут сами определить такой порядок – например, поручить все управляющей организации или создать конкурсную комиссию. И определить собственные критерии выбора – цена/качество/опыт/гарантии.

Компания-подрядчик, которую выбирают собственники, должна иметь допуск к работе, входить в саморегулируемую организацию, т. е. подтвердить свою квалификацию, дать гарантии. «Как правило, капремонтом занимаются мелкие и средние строительные организации, для них это хороший фундамент, чтобы не рухнуть в кризис на «чистой стройке», – считает Хованская.

В московском Фонде капремонта обращают внимание на то, что при желании собственники-москвичи могут воспользоваться информацией, представленной в реестре квалифицированных подрядных организаций, размещенном на официальном сайте мэра Москвы. Они прошли предварительный отбор и допущены к участию в работах по региональной программе капитального ремонта Департаментом капитального ремонта Москвы.

Эксперты фонда также добавляют, что собственники могут контролировать суммы, поступившие на спецсчет, операции по счету, банк начисляет проценты на остаток денежных средств на счете. Деньги, накопленные на спецсчете, нельзя включать в конкурсную массу при банкротстве владельца счета. Собственники могут также открыть специальный депозит, чтобы увеличить фонд капитального ремонта дома.

«Средствами на специальном счете могут распоряжаться только собственники, в данном случае владелец специального счета значения не имеет. Все решения принимаются на общем собрании собственников жилья», – комментируют в Фонде капремонта Москвы.

Сроки и собрания

Процедура открытия спецсчета и перевода средств на него регламентирована жилищным законодательством и, можно сказать, обкатана. Деньги, которые уже накоплены в общем котле, собственникам, принявшим решение перейти на спецсчет, обязаны вернуть. Тем не менее процесс перехода непростой. Хованская считает, что большая проблема – срок вступления в силу принятого на общем собрании собственников решения. Он был сокращен с двух лет до одного года, и это удалось сделать после того, как Конституционный суд в апреле 2016 г. признал право граждан «на выход из общего котла». «Собственники могут начать накапливать средства на специальном счете и, соответственно, получить уже накопленные на счете регионального оператора средства после его истечения, – комментирует Хованская. – Это означает, что израсходовать накопленные средства собственники смогут только через год, но только в том случае, если данных средств будет достаточно для финансирования определенного вида работ. К сожалению, на федеральном уровне мы больше этот срок сокращать не можем, учитывая различное социально-экономическое положение регионов. Однако сам регион может это сделать своим законом».

В Подмосковье, например, этот срок – четыре месяца. Москва сделала большой шаг навстречу собственникам, сократив с года, предусмотренного Жилищным кодексом РФ, до трех месяцев срок перехода из котла на специальный счет, подчеркивают в Фонде капремонта Москвы.

В то же время эксперты фонда отмечают, что процедура организации собраний и оформления протоколов остается трудоемкой, хотя с 2016 г. законодательно были снижены требования к количеству голосов для решения о переходе на спецсчет: теперь достаточно набрать более 50%, а раньше было 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в доме.

С этим согласен Константин Крохин, председатель Союза жилищных организаций Москвы, председатель правления ТСЖ «Аркада хаус» (на улице Островитянова в Москве). ТСЖ практически сразу выбрало спецсчет, но это решение далось дому с трудом, с организацией общего собрания возились четыре месяца. Теперь, чтобы определиться, как именно потратить средства, нужно набрать опять-таки 2/3 голосов собственников – по конкретным решениям Жилищный кодекс требует именно такого расклада при голосовании. Крохин считает данное условие серьезным препятствием, потому что в большом городском доме провести собрание и о чем-то договориться, соблюдая все регламенты, крайне тяжело – кто-то в отъезде, многие сдают квартиры. Гораздо легче собрать жителей и что-то полезное решить в небольших домах.

Деньги в банке и другие риски

Генцлер указывает на сложности, связанные с изменением требований к банкам, в которых может быть открыт специальный счет: «Если раньше это было только требование к собственным средствам (капиталу) банка – не менее чем 20 млрд руб., то сейчас эти требования будет устанавливать правительство РФ». Эксперт ожидает, что перечень таких банков сократится до 5–6, что означает уменьшение физической возможности выбирать, сокращение конкуренции, а это может привести к увеличению стоимости банковских услуг по открытию, ведению специального счета, совершению операций.

Из истории вопроса

Собственники недвижимости в многоквартирных домах начали вносить плату за капремонт в 2014 г. Сам закон о капитальном ремонте (ФЗ № 271 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ…») был принят в 2012-м. Взнос за капремонт в Советском Союзе существовал вплоть до 1990 г., так что «период неплатежей» по не зависящим от граждан причинам растянулся на четверть века. Размер взноса отличается в разных регионах, например в Москве это 17 руб. за 1 кв. м, в Московской области – 9 руб. 7 коп.
Принятие закона о капитальном ремонте сопровождалось ожесточенными дискуссиями в обществе и в Госдуме. Изначально проект закона предполагал только один способ накопления денег – на счете регионального фонда капремонта (регионального оператора). Этот метод мгновенно окрестили «общим котлом», поскольку суть его в том, что деньги, собираемые жильцами, уходят в этот котел, а затем расходуются в соответствии с региональными программами, рассчитанными на 30 лет – до 2044 г. Конкретному дому приходится ждать, когда наступит его очередь, а это может быть и 15, и 25 лет, и больше.
После горячих споров в проекте закона появилось понятие «специального счета» дома, который могут открыть собственники помещений в доме (квартир, комнат и нежилых площадей). Средства, накопленные на этом счете, должны направляться на ремонтные нужды своего родного жилища по усмотрению жителей. Владельцами спецсчетов закон определил ТСЖ и ЖСК, а если в доме нет ни товарищества, ни кооператива, то управляющую организацию или регионального оператора, но они сами средствами распоряжаться не могут – это прерогатива собственников.
Дома, где жители были активны и юридически подкованы, сразу заводили себе специальные счета, как только закон о капремонте начал работать. В общий котел (к региональному оператору) попадали, как правило, те дома, где жители не приняли никакого решения, как же им собирать взносы. Теперь многие хотели бы из котла выбраться. Для них законом определен порядок и срок перехода на специальный счет. Дому необходимо общим собранием собственников принять соответствующее решение, и через год (а в некоторых регионах и быстрее) можно будет открыть специальный счет. На него будут возвращены деньги из фонда капитального ремонта, которые уже успели накопиться. Изначально по закону о капремонте переходить на спецсчет можно было через два года. В апреле 2016 г. Конституционный суд постановил, что загонять людей в общий котел недопустимо, и срок перехода был сокращен с двух лет до одного года.

СвернутьПрочитать полный текст

Есть и другая неприятная проблема, связанная с сохранностью средств в банках. «Открывает счет не физическое лицо, а юридическое, поэтому нет никакой гарантии, что эти деньги сохранятся. В случае банкротства банка физическому лицу гарантированно вернут 1,4 млн руб. Для юридических лиц такой процедуры не предусмотрено. Поэтому мы сейчас эту тему пытаемся проработать, возможно, введем эскроу-счета, если будет возможность их пополнения», – говорит Хованская. Эксперт напоминает, как в 1998 г. во время дефолта ЖСК потеряли деньги, которые копились на капремонт, в банках, которые рекомендовала власть. В некоторых случаях удалось помочь, а в некоторых – нет.

Кроме того, на спецсчете может оказаться недостаточно средств для проведения работ. Значит, собственникам придется сбрасываться, чтобы заплатить подрядчику.

Есть еще один риск. Собственники могут приостановить уплату взносов, но только после того, как на спецсчете сформируется минимальный размер фонда капитального ремонта, его устанавливает регион, и он не должен превышать 50% от стоимости этого ремонта. Так вот, если на спецсчете не сформирован минимальный фонд, а взносы не уплачиваются, т. е. образовались долги, есть также риск снова угодить в общий котел. Хованской эта норма категорически не нравится: «Получается, что люди копят, копят, а потом у них возникают какие-то обстоятельства временного характера и накопленные средства списываются в фонд».

В то же время собственникам, которые прошли через все тернии и открыли спецсчет, довольно аккуратно возвращаются деньги, накопленные у региональных операторов, каких-то явных проблем здесь эксперты не отмечают. «По всем 294 домам, изменившим способ накопления, средства перечислены на специальные счета в полном объеме и в установленные законом сроки», – отмечают в Фонде капитального ремонта Москвы. Генцлер допускает, что задержки с деньгами по стране могут быть, но это отдельные случаи, связанные с тем, что у регионального оператора недостаточно средств для того, чтобы заплатить за уже выполненные работы. В целом сверху не чинят препятствий жителям, желающим самостоятельно решать проблемы, связанные с капремонтом. «Власти поняли, что капитальный ремонт – это головная боль, пусть лучше этим собственники занимаются», – комментирует Хованская.

Эксперты московского Фонда капитального ремонта отмечают, что специальный счет больше подходит домам с активными собственниками, сроки капитального ремонта которого подойдут не скоро, – есть время накопить средства. А вот собственники более старого жилого фонда обычно выбирают регионального оператора. Хованская уверена, что будущее – за спецсчетами. Многое, если не все, зависит от самих людей. Пока в вопросах ЖКХ большинство россиян еще пассивны и во многом надеются на государство.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *