Коммерческий найм ГК

Оператор Программы – СПбГБУ «Горжилобмен» сайт: www.obmencity.ru

Участниками Программы являются: граждане, состоящие на жилищном учёте.

В соответствии со ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 28.03.2007 № 125-27 «О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга» гражданам предоставляются благоустроенные жилые помещения (отдельные квартиры) по договорам коммерческого найма за плату, во вновь построенных за счет средств бюджета Санкт-Петербурга или приобретенных в собственность Санкт-Петербурга домах.

Предоставление жилых помещений по договорам коммерческого найма осуществляется гражданам, состоящим на жилищном учёте, в порядке очередности, на основании их заявления, исходя из даты обращения и даты постановки на учёт. При этом граждане подают заявление о снятии с жилищного учёта.

Жилые помещения предоставляются общей площадью не более нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (33 кв.м общей площади для одиноко проживающих, 18 кв.м общей площади на одного человека в составе семьи).

Для того чтобы принять участие в программе необходимо подать первичную информацию в канцелярию Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Горжилобмен», находящуюся по адресу: ул. Бронницкая, д.32, лит. А (станция метро «Технологический институт») или через официальный сайт Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения «Горжилобмен»: www.obmencity.ru, заполнив поля предлагаемой формы.

ГЛАВНАЯ — ГЛАВА 35. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

ст 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне…

ст 672 ГК РФ. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого…

ст 673 ГК РФ. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры…

ст 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается в письменной…

ст 675 ГК РФ. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый…

ст 676 ГК РФ. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую…

ст 677 ГК РФ. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении…

ст 678 ГК РФ. Обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. …

ст 679 ГК РФ. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с…

ст 680 ГК РФ. Временные жильцы

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в…

ст 681 ГК РФ. Ремонт сданного внаем жилого помещения

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный…

ст 682 ГК РФ. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен…

ст 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К…

ст 684 ГК РФ. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не…

ст 685 ГК РФ. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю….

ст 686 ГК РФ. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен…

ст 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением…

ст 688 ГК РФ. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат…

1. Опекун или попечитель назначается органом опеки и попечительства по месту жительства лица, нуждающегося в опеке или попечительстве, в течение месяца с момента, когда указанным органам стало известно о необходимости установления опеки или попечительства над гражданином. При наличии заслуживающих внимания обстоятельств опекун или попечитель может быть назначен органом опеки и попечительства по месту жительства опекуна (попечителя). Если лицу, нуждающемуся в опеке или попечительстве, в течение месяца не назначен опекун или попечитель, исполнение обязанностей опекуна или попечителя временно возлагается на орган опеки и попечительства.

Назначение опекуна или попечителя может быть оспорено в суде заинтересованными лицами.

2. Опекунами и попечителями могут назначаться только совершеннолетние дееспособные граждане. Не могут быть назначены опекунами и попечителями граждане, лишенные родительских прав, а также граждане, имеющие на момент установления опеки или попечительства судимость за умышленное преступление против жизни или здоровья граждан.

3. Опекун или попечитель может быть назначен только с его согласия. При этом должны учитываться его нравственные и иные личные качества, способность к выполнению обязанностей опекуна или попечителя, отношения, существующие между ним и лицом, нуждающимся в опеке или попечительстве, а если это возможно — и желание подопечного.

4. Недееспособным или не полностью дееспособным гражданам, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации, оказывающие социальные услуги, или иные организации, в том числе в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны или попечители не назначаются. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации.

См. все связанные документы >>>

1. В п. 1 комментируемой статьи раскрывается процедура назначения опекунов и попечителей. Часть 2 п. 1 комментируемой статьи говорит о возможности оспаривания в суде заинтересованными лицами назначения опекуна или попечителя.

В частности, речь идет о случаях, когда одновременно несколько человек претендуют на то, чтобы быть назначенными опекунами или попечителями. Те из претендентов, которым было в этом отказано, могут оспорить это решение в суде.

2. В п. 2 комментируемой статьи содержится общее правило о том, что опекунами (попечителями) детей могут назначаться только совершеннолетние дееспособные лица. Соответственно лица, ограниченные в дееспособности или признанные недееспособными, не могут быть опекунами или попечителями.

По общему правилу опекун или попечитель назначается с их (опекунов или попечителей) согласия или по их заявлению в письменной форме органом опеки и попечительства по месту жительства лица, нуждающегося в установлении над ним опеки или попечительства, в течение месяца с момента, когда указанному органу стало известно о необходимости установления опеки или попечительства над таким лицом. При наличии заслуживающих внимания обстоятельств опекун или попечитель может быть назначен органом опеки и попечительства по месту жительства опекуна или попечителя (п. 2 ст. 11 Закона об опеке и попечительстве).

В решении от 23 апреля 2015 г. «Об утверждении обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за первый квартал 2015 года» Конституционный Суд РФ отметил, что «суды при решении вопроса о возможности назначения опекуном (попечителем) ребенка конкретного лица, в том числе относящегося к категории лиц, ранее отстраненных от выполнения обязанностей опекунов (попечителей), в каждом случае, руководствуясь прежде всего целью наилучшего обеспечения интересов ребенка, должны исследовать весь комплекс обстоятельств, связанных как с личностью потенциального опекуна (попечителя), так и с благополучием среды, в которой подопечный ребенок будет проживать, воспитываться и развиваться».

О назначении опекунов и попечителей см. также ФЗ от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», согласно ст. 10 которого требования, предъявляемые к личности опекуна или попечителя, устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации, а при установлении опеки или попечительства в отношении несовершеннолетних граждан также Семейным кодексом Российской Федерации. При этом в целях получения сведений о личности предполагаемого опекуна или попечителя орган опеки и попечительства вправе требовать от гражданина, подавшего заявление о назначении его опекуном или попечителем, предоставления сведений о себе, а также запрашивать информацию о нем в органах внутренних дел, органах записи актов гражданского состояния, медицинских и иных организациях. Орган опеки и попечительства вправе требовать предоставления только той информации о гражданине, которая позволит установить его способность исполнять обязанности опекуна или попечителя.

О лицах, которые не могут быть опекунами и попечителями, см. п. 1 ст. 146 СК РФ, согласно которому не могут быть назначены опекунами (попечителями):

лица, лишенные родительских прав;

лица, имеющие или имевшие судимость, подвергающиеся или подвергавшиеся уголовному преследованию (за исключением лиц, уголовное преследование в отношении которых прекращено по реабилитирующим основаниям) за преступления против жизни и здоровья, свободы, чести и достоинства личности (за исключением незаконного помещения в психиатрический стационар, клеветы и оскорбления), половой неприкосновенности и половой свободы личности, против семьи и несовершеннолетних, здоровья населения и общественной нравственности, а также против общественной безопасности, мира и безопасности человечества;

лица, имеющие неснятую или непогашенную судимость за тяжкие или особо тяжкие преступления;

лица, не прошедшие подготовки в порядке, установленном пунктом 6 статьи 127 настоящего Кодекса (кроме близких родственников детей, а также лиц, которые являются или являлись усыновителями и в отношении которых усыновление не было отменено, и лиц, которые являются или являлись опекунами (попечителями) детей и которые не были отстранены от исполнения возложенных на них обязанностей);

лица, состоящие в союзе, заключенном между лицами одного пола, признанном браком и зарегистрированном в соответствии с законодательством государства, в котором такой брак разрешен, а также лица, являющиеся гражданами указанного государства и не состоящие в браке.

О заболеваниях, при которых невозможно усыновление (удочерение), принятие ребенка под опеку (попечительство), в приемную или патронатную семью, см. Постановление Правительства РФ от 14.02.2013 N 117, которым был установлен соответствующий перечень таких заболеваний.

3. В п. 3 комментируемой статьи говорится о необходимости учитывать нравственные и иные личные качества опекуна (попечителя) при их назначении. Законодатель не уточняет, о каких именно нравственных качествах идет речь. На практике речь идет, прежде всего, о склонности к злоупотреблению спиртными напитками, наличию постоянной работы и т.д. Кроме того, важно отсечь от осуществления этой деятельности лиц, склонных к педофилии.

4. Невозможность подобрать опекуна или попечителя может обусловить устройство нуждающегося в опеке или попечительстве лица в соответствующее учреждение системы органов образования, здравоохранения, социальной защиты на полное государственное попечение либо постоянно, либо временно. В первом случае все функции по опеке (попечительству) принимает на себя это учреждение и исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации.

В тех же случаях, когда подопечного временно помещают в подобные учреждения ввиду каких либо чрезвычайных обстоятельств (например, болезни опекуна или попечителя) обязанности опекуна (попечителя) сохраняются.

Свириденко Алла, налоговый эксперт.

Сегодня многие сдают в аренду собственную недвижимость. Причем для арендодателей — обычных физлиц никаких арендных ограничений законодательство не устанавливает. А вот ставки налогообложения не радуют — с дохода придется уплатить 18 % НДФЛ и 1,5 % военного сбора. Гораздо выгоднее, с точки зрения налогообложения, передавать имущество в аренду, будучи плательщиком единого налога (ЕН). Но тут, как назло, существует целый ряд ограничений. Вот и давайте разберемся, кому и как плательщики ЕН групп 1 — 3 могут сдавать недвижимость, не нарушая при этом правила нахождения на упрощенной системе налогообложения.

Арендные ограничения для ФЛП-единоналожников

Ограничение по площади.Первое — общее для всех физлиц-единщиков — ограничение обосновалось в п.п. 291.5.3 НКУ. Здесь говорится, что не могут быть плательщиками ЕН групп 1 — 3 ФЛП, которые предоставляют в аренду:

— земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га;

— жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 100 кв. м;

— нежилые помещения (здания, сооружения) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 кв. м.

Но это еще далеко не все. Еще целый ряд правил и ограничений НКУ устанавливает в зависимости от группы ЕН.

Группа 1.Не секрет, что плательщиками ЕН группы 1 могут быть только ФЛП, которые не используют наемный труд и осуществляют исключительно розничную продажу товаров с торговых мест на рынках и/или хоздеятельность по предоставлению бытовых услуг населению, и объем дохода которых в течение календарного года не превышает 300 тыс. грн (п.п. 1 п. 291.4 НКУ).

Перечень разрешенных для ФЛП-единоналожника бытовых услуг населению приведен в п. 291.7 НКУ, и аренды там, увы, нет. Отсюда следует неутешительный вывод:

единоналожники группы 1 не могут сдавать в аренду собственное имущество

Группа 2.В ряды единщиков группы 2 попадают ФЛП, у которых в течение календарного года одновременно работает не более 10 человек, а объем дохода не превышает 1,5 млн грн* (п.п. 2 п. 291.4 НКУ). Разрешенные для них виды деятельности:

* Напомним, что с 01.01.2021 г. предельный объем дохода для второгруппников возрастет до 2,5 млн грн, как предусмотрено Законом Украины от 20.09.2019 г. № 129-IX.

— предоставление услуг, в том числе бытовых, плательщикам ЕН и/или населению;

— производство и/или продажа товаров;

— деятельность в сфере ресторанного хозяйства.

Судя по определению из п.п. 14.1.203 НКУ, предоставление имущества в аренду для налогового законодательства — не что иное, как услуга. Получается, передавать недвижимость в аренду единоналожник группы 2 может, но (!) только: (а) другим единоналожникам и населению и (б) с соблюдением ограничения по площади из п.п. 291.5.3 НКУ.

Соответственно, нельзя, будучи плательщиком ЕН группы 2, сдавать недвижимость в аренду, например:

— предприятиям — плательщикам налога на прибыль (см. письмо ГНСУ от 25.10.2019 г. № 1010/6/99-00-04-07-03-15/ІПК);

— неприбыльным организациям (см. письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 06.06.2019 г. № 2562/В/26-15-13-06-12/ІПК);

— ФЛП на общей системе налогообложения;

— физлицам, осуществляющим независимую профессиональную деятельность;

— физлицам-нерезидентам (это следует из понимания налоговиками термина «население», см. БЗ 107.05).

Интересно, что последний абзац п.п. 2 п. 291.4 НКУ исключает из рядов плательщиков ЕН группы 2 также предпринимателей, которые предоставляют посреднические услуги по покупке, продаже, аренде и оценке недвижимого имущества (код КВЭД 70.31 из ДК 009:2005). Но поверьте, это не повод для волнения: данное ограничение распространяется только на посреднические услуги при аренде, а попросту на деятельность риелторов и агентств недвижимости (код КВЭД 68.31 «Агентства недвижимости» ДК 009:2010). Сдача имущества в аренду проходит в КВЭД под другим кодом (68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»). Это говорит о том, что запрет из последнего абзаца п.п. 2 п. 291.4 НКУчисто арендной деятельности единщиков группы 2 не касается.

И еще одно правило:

прежде чем сдавать в аренду недвижимость, позаботьтесь о том, чтобы соответствующий вид деятельности фигурировал в Реестре плательщиков ЕН (код КВЭД 68.20 из ДК 009:2010)

Если же при переходе на ЕН этот вид деятельности у вас указан не был, придется внести изменения в Реестр, для чего подать Заявление о применении упрощенной системы налогообложения по форме, утвержденной приказом Минфина от 16.07.2019 г. № 308. О том, что информация об «арендном» виде деятельности должна быть обязательно внесена в Реестр, говорят и налоговики (см. письмо ГУ ГФС в Кировоградской обл. от 27.12.2018 г. № 5423/ІПК/11-28-13-01-19). В графе «Місце провадження господарської діяльності» Заявления указывают все адреса расположения недвижимого имущества, которое планируется сдавать в аренду (см. письмо ГУ ГФС в Харьковской обл. от 07.12.2018 г. № 5152/ІПК/20-40-13-02-11, 107.01.01 БЗ).

Группа 3.Плательщиками ЕН группы 3 являются, в частности, ФЛП, у которых объем дохода в течение календарного года не превышает 5 млн грн (п.п. 3 п. 291.4 НКУ). Причем никаких ограничений по видам деятельности или в отношении контрагентов тут нет и в помине.

Получается: ФЛП-единоналожники группы 3 имеют право сдавать свое имущество в аренду любым субъектам предпринимательской деятельности и физлицам. Главное (!) — не забывайте об уже известных ограничениях по площади объекта аренды.

Ну и, конечно же, помните об общем для всех единоналожников табу на неденежные расчеты из п. 291.6 НКУ. Это значит: выплачивать арендную плату арендатор должен исключительно в денежной (наличной или безналичной) форме.

Если арендодатель — юрлицо — плательщик ЕН

Юрлиц-единоналожников НКУ вообще не ограничивает в праве передавать свое имущество в аренду. Более того, на них не распространяется и ограничение по площади объекта аренды, установленное п.п. 291.5.3 НКУ. Проще говоря, юрлица на упрощенной системе налогообложения могут сдавать в аренду недвижимость любой площади и всем без исключения желающим.

Единственное, можно было бы вспомнить п.п. 291.5.4 НКУ, который запрещает быть плательщиками ЕН группы 3, в частности лизинговым компаниям. Но это ограничение касается только финансовых учреждений и не распространяется на юрлиц, которые не являются финансовыми организациями и не (!) предоставляют услуги финансового лизинга (см. 108.05 БЗ). Проще говоря, предоставлять имущество в оперативную аренду Кодекс не запрещает. Главное при этом не нарушать другие условия пребывания на ЕН (в том числе запрет на проведение безналичных расчетов и ограничение по объему доходов).

Теперь давайте разберем особенности применения ограничения по площади объекта аренды, а также выясним, как сдавать сверхнормативные квадратные метры, оставаясь при этом плательщиком ЕН.

Ограничение по площади: когда и сколько?

Вы уже знаете, что ФЛП-единоналожники, которым п. 291.4 НКУ дал добро на сдачу недвижимости в аренду, должны также вписываться в ограничения из п.п. 291.5.3 НКУ. То есть ФЛП-единоналожники групп 2 и 3 могут сдавать:

— земельные участки, общая площадь которых не превышает 0,2 га;

— жилые помещения и/или их части, общая площадь которых не превышает 100 кв. м;

— нежилые помещения (здания, сооружения) и/или их части, общая площадь которых не превышает 300 кв. м.

Казалось бы, все просто. Но нужно учитывать несколько нюансов.

1. Ограничение касается только сдаваемой в аренду площади объекта (нескольких объектов). При этом (см. 107.01.02 и 107.05 БЗ)

сам объект аренды может иметь и большую площадь. Главное — не сдавать вершок, выходящий за пределы установленных лимитов

Обратите внимание! Одного только факта владения недвижимостью сверхнормативной площади недостаточно. Для нарушения условий пребывания на ЕН нужно, чтобы ФЛП передавал в аренду больше квадратных метров, чем разрешает п.п. 291.5.3 НКУ. Но должны предупредить, что налоговики не всегда вдаются в такие подробности ☹. Обнаружив при проверке в собственности ФЛП недвижимость сверхнормативного размера, контролеры иногда не спешат выяснять: какую же площадь он сдавал в аренду фактически, а автоматически констатируют нарушение предпринимателем налогового законодательства и условий пребывания на ЕН (см. постановление ВС от 07.08.2018 г. по делу № 826/1209/14 // reyestr.court.gov.ua/Review/75850855, постановление Шестого апелляционного админсуда от 28.02.2019 г. № 826/1209/14 // reyestr.court.gov.ua/Review/80167963, постановление Ровенского окружного админсуда от 22.01.2016 г. по делу № 817/3380/15 // reyestr.court.gov.ua/Review/55315592 и т. д.).

К счастью, суды в таких случаях принимают сторону налогоплательщиков. В перечисленных судебных решениях судьи приходят к одному и тому же выводу: наличие у ФЛП права собственности на объект недвижимости площадью, превышающей установленные НКУ нормы, еще не говорит о том, что она была сдана в аренду. Налоговые органы должны устанавливать факты предоставления сверхнормативной недвижимости в аренду, а также выяснять все обстоятельства осуществления таких операций: площадь сдаваемой в аренду недвижимости, на основании каких документов и каким физ/юрлицам передавалось имущество.

Кроме того, помните:

— может быть плательщиком ЕН ФЛП, которое сдает в аренду помещение площадью, не превышающей нормы, установленные НКУ, и расположенное на земельном участке, площадь которого превышает 0,2 га. Для этого в договоре аренды нужно определить размер участка, право пользования которым передается арендатору. При этом его площадь не должна превышать 0,2 га (см. 107.01.01 БЗ);

— не может быть плательщиком ЕН ФЛП, который сдает в аренду часть нежилого помещения до 300 кв. м, а остальную часть нежилого помещения передает в бесплатную аренду (пользование) (107.01.02 БЗ).

2. Если ФЛП сдает в аренду несколько объектов, то арендованные площади суммируются и их общая площадь не должна превышать допустимую.

К примеру, ФЛП-единоналожник имеет в собственности два объекта нежилой недвижимости: первый — 150 кв. м и второй — 200 кв. м. Их общая площадь превышает установленный п.п. 291.5.3 НКУ предел (300 кв. м), а значит, сдавать оба помещения полностью и оставаться при этом на упрощенной системе налогообложения ФЛП не имеет права. Однако такой ФЛП может сдавать в аренду (оставаясь при этом плательщиком ЕН!) первый объект в полном объеме и часть второго объекта площадью 150 кв. м. Ну или в другой комбинации: полностью второй объект (200 кв. м) и часть первого — 100 кв. м. Главное, чтобы общая сумма переданных в аренду квадратных метров не превышала заветные 300 кв. м.

6. По разъяснениям налоговиков, арендные ограничения из п.п. 291.5.3 НКУ, распространяются и на операции по договорам о передаче в управление юрлицу недвижимого имущества (107.05 БЗ). То есть нельзя, будучи единщиком, передавать «сверхлимитную» недвижимость в управление юрлицам.

Хотя, по правде говоря, передачу недвижимости в управление нельзя отождествлять с арендой. Во-первых, заключение таких договоров урегулировано различными нормами ГКУ (аренда — глава 58 ГКУ, управление — глава 70 ГКУ). Во-вторых, передача недвижимости в управление не соответствует определению арендной операции из п.п. 14.1.97 НКУ.

Прощай, ЕН!

Итак, вы уже уяснили, что:

— единоналожники группы 1 не имеют права сдавать недвижимость в аренду (п.п. 1 п. 291.4 НКУ);

— единоналожники группы 2 могут сдавать недвижимость только определенному кругу лиц (другим единоналожникам и населению) (п.п. 2 п. 291.4 НКУ);

— единоналожники групп 2 и 3 должны соблюдать ограничения по площади сдаваемых объектов из п.п. 291.5.3 НКУ.

В случае нарушения этих правил вам придется уплатить ЕН по повышенной ставке, а затем и вовсе попрощаться с упрощенной системой налогообложения (см. таблицу).

Последствия нарушения правил работы на ЕН

№ п/п

Нарушение

Последствия

1

Осуществление видов деятельности, запрещенных на ЕН (специальные ограничения, установленные пп. 1 и 2 п. 291.4 НКУ для единоналожников групп 1 и 2, и общее ограничение из п.п. 291.5.3 НКУ)

За любое из указанных нарушений ФЛП-единоналожник должен:

1. Из суммы дохода, полученного с нарушением, уплатить ЕН по повышенной ставке (для ФЛП — 15 %, пп. 2, 4 — 5 п. 293.4 НКУ).

2. С первого числа месяца, следующего за налоговым (отчетным) периодом, в котором допущено нарушение, перейти на общую систему налогообложения (пп. 5, 7, 9 п.п. 298.2.3 НКУ)

2

Осуществление деятельности, не указанной в Реестре ЕН (для единоналожников группы 2)

Подробнее о последствиях нарушения условий работы на ЕН см. в «Налоги и бухгалтерский учет», 2019, № 85, с. 42, № 97, с. 19.

Ну а что делать, если предприниматель хочет сдавать в аренду имущество, площадь которого превышает пределы, установленные п.п. 291.5.3 НКУ, но вылет с ЕН в его планы не входит? Выход есть — сдавать недвижимость в статусе обычного гражданина.

«Читайте, завидуйте, я — гражданин…»

Как вы поняли, ограничение из п.п. 291.5.3 НКУ касается только арендных операций ФЛП-единоналожников. А вот предприниматели на общей системе налогообложения и обычные граждане могут сдавать недвижимость любой площади.

Быть одновременно ФЛП на общей и упрощенной системах налогообложения у вас, конечно же, не получится. А вот сдавать в аренду недвижимость (если ее площадь превышает пределы из п.п. 291.5.3 НКУ) от имени физлица можно. Для этого вам следует разграничить:

— предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагают ЕН;

— операции по передаче в аренду недвижимости от имени физлица-гражданина, доходы от которой будут облагаться НДФЛ и ВС по общегражданским правилам.

На наш взгляд, это абсолютно законный вариант ухода от ограничений по площади, которые НКУ установил для единоналожников. Более того, о том, что такой вариант имеет право на жизнь, говорят сами налоговики (см. письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 13.09.2019 г. № 228/С/26-15-13-06-12/ІПК, письмо ГФСУ от 08.08.2018 г. № 3463/Т/99-99-13-01-02-14/ІПК, 107.01.02 БЗ). Они подтверждают: физлицо может сдавать недвижимое имущество в аренду, оставаясь при этом плательщиком ЕН по другим видам предпринимательской деятельности.

Единственное, помните: чтобы успешно реализовать эту схему на практике, среди видов деятельности, зафиксированных у вас в ЕН-реестре, не должен быть указан код КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества».

В противном случае наш фокус не пройдет. У налоговиков будет повод утверждать, что для ФЛП, который избрал вид деятельности КВЭД 68.20, сдача имущества в аренду — часть предпринимательской деятельности на ЕН. А потому он не имеет права сдавать в аренду недвижимость юрлицу как обычное физлицо (107.05 БЗ). На наш взгляд, требование избавиться от «лишнего» кода КВЭД — чистой воды придирка. Ведь заявленные в ЕГР виды деятельности вполне могут отличаться от фактически осуществляемых видов деятельности. Да и сами налоговики в одной из своих консультаций признают фактически то же самое: наличие в ЕГР видов деятельности, которые запрещены на упрощенке, не является основанием для отказа в регистрации плательщиком ЕН, если такие виды деятельности субъект хозяйствования не осуществляет (см. 108.01.06 БЗ). Но раз уж контролеры настаивают на исключении кода 68.20, игнорировать их требования не стоит.

Нередко в качестве еще одного варианта решения проблемы с ограничениями из п.п. 291.5.3 НКУпредлагают часть объекта недвижимости (в пределах, установленных этим подпунктом) сдавать от имени ФЛП-единоналожника, а все что сверху — от имени обычного физлица.

По идее такой выход из сложившейся ситуации ничем не хуже предыдущего. В этом случае арендодатель по одному договору аренды выступает в качестве ФЛП-единоналожника, а по другому — в качестве обычного физлица. При этом с доходов, полученных от передачи в аренду площадей, указанных в п.п. 291.5.3 НКУ, предприниматель уплатит ЕН. А с доходов от аренды вершков — 18 % НДФЛ и 1,5 % ВС.

** И хотя из норм НКУ это не следует, тем не менее позицию налоговиков стоит учитывать.

Причем учтите! По их мнению, сдавать недвижимость в аренду одновременно от лица ФЛП-единоналожника и от имени обычного гражданина запрещено даже в том случае, если площадь недвижимости не превышает нормы, установленные п.п. 291.5.3 НКУ. А в качестве выхода из ситуации они предлагают уже известный вам вариант: сдавать имущество в аренду в качестве физлица — не субъекта хозяйствования (см. 107.01.02 БЗ).

Поэтому, если вы планируете и дальше работать на ЕН, а споры с налоговиками не входят в ваши планы, тогда безопаснее сдавать сверхпредельную недвижимость в аренду от имени обычного физлица.

выводы

  • ФЛП-единоналожники группы 1 не могут сдавать недвижимость в аренду, оставаясь при этом на упрощенке.
  • Единоналожники группы 2 могут сдавать недвижимость в аренду другим плательщикам ЕН и населению.
  • ФЛП-единоналожники группы 3 могут сдавать недвижимость кому угодно, учитывая при этом только ограничения по площади объекта аренды.
  • Для обычных юрлиц-упрощенцев группы 3 арендных ограничений нет.

Другие материалы и «Налоги и бухгалтерский учет», 2020, № 16:

  • Аренда единому налогу не помеха, или Как сдавать недвижимость на упрощенке
  • Все поступления на личные карточки облагать!
  • Декларация о доходах физлица: отчитываемся за 2019 год
  • Налоговая скидка на обучение
  • Учет дивидендов — 2020: как это работает?
  • Календарь бухгалтера на март 2020 года
  • Утратили МСФО-обязанность: возврат на П(С)БУ
  • Кредит от нерезидента: какая ставка рыночная?

Подписаться на «Налоги и бухгалтерский учет»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *