Кто является застройщиком многоквартирного дома?

Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Источник. Определение дано в статье 2. Федерального Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и иных объектов недвижимости».

Застройщик это физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов ( с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи.
Источник. Данное определение термина застройщик дано в законе РФ от 24.12.92 » Об основах федеральной жилищной политике».

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Источник. Данное определение термина застройщик дано в Письме Министерства экономического развития РФ от 4.12.2009 г. № 18863-ОС/Д17 «О приказе Минэкономразвития России от 1 октября 2008 г. N 305».

Застройщик это лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства; юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Источник. Данное определение дано в Федеральном законе от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».

Застройщик – хозяйственное общество:
— которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;
— которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
— наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»
Источник: 218-ФЗ от 29.07.2017

Базы недвижимости на сайте

  • недвижимость в Нижегородской области
  • продажа квартир в Оренбурге

Указанные цифры справедливы не только для участков с общими границами, но и для земельных наделов, находящихся по разные стороны от проезда.

Для справки: документы, регламентирующие противопожарную дистанцию между постройками на одном участке, отсутствуют.

Жилой дом в поселке ИЖС

В отличие от собственников земельных наделов в СНТ, владельцы участков под ИЖС руководствуются иным нормативным документом — СП 30-102-99. Для малоэтажного строительства нормы расстояний между постройками на участке ИЖС такие же, как в СНТ, но есть и отличия:

  1. От окон жилого строения до стен дома, сарая, бани, гаража соседа — 6 м.
  2. Не допускается строительство отдельно стоящих гаражей и помещений для содержания мелкого скота и птицы — эти объекты необходимо пристраивать или встраивать в жилое здание.

Про высоту заборов, окружающих придомовые территории в Своде правил ничего не сказано. Этот параметр регламентируется на уровне администрации МО, на территории которого расположено поселение.

Что говорит СНиП о хозпостройках

Собственники земли за городом никогда не ограничиваются строительством дома для проживания. В процессе застройки возникают потребности в помещениях для хранения садового инвентаря, авто и велотранспорта, обустройстве бани или душа, установке парников. В пункте 6.4 документа указано о возможности возведения на садовых и дачных участках хозяйственных сооружений и технических построек:

  • теплиц и парников;
  • вольеров для птицы и мелких сельхозживотных;
  • сараев;
  • летних кухонь;
  • душевых;
  • бань и саун;
  • надворных уборных
  • навесов и гаражей для личного автотранспорта.

При выборе места для подсобок следует ознакомиться с текстом Свода правил в части соблюдения дистанций до участка соседей. Минимальное расстояние от забора до построек СНИП трактует в зависимости от назначения хозяйственных строений. Особые требования предъявляются только к помещениям для содержания животных — расстояние от таких построек до границы смежного участка — от 4 метров. Все остальные объекты от соседнего участка отодвигают минимум на 1 м. До красных линий проездов и улиц выдерживают дистанцию 5 метров; требование относится ко всем хозяйственным постройкам.

Внимание: если расстояние строения от забора составляет 1 метр, скат крыши следует направить на свой двор.

Санитарные требования по смежным участкам

В своде правил оговаривается, на какое количество метров нужно отдалить постройки на соседних участках. А это значит, что помимо расстояния до забора, потребуется рассчитывать промежуток до соседнего жилого дома и источника водоснабжения — колодца, скважины.

Душ, баню и уличный туалет придется строить не ближе 8 метров от дома соседа, а выгребную и компостную ямы — в отдалении от колодца, и также на 8 м. Преимущество имеет тот собственник, кто первым начнет застройку двора. Второму нужно будет ориентироваться на расположение построек на смежном участке.

О гаражах и блокированных постройках

Для хранения автомобиля можно построить как отдельно стоящий гараж, так и пристроить его к хозяйственному блоку или к жилому дому. В последнем случае расстояние рассчитывают по следующему алгоритму:

  • гараж — хозблок: 1 м до границы участка;
  • гараж — жилой дом: 1 м от гаража, 3 м — расстояние от дома до забора соседа.

Выступать в качестве пристройки к жилому дому могут любые хозяйственные объекты. К таким общим строениям применяются следующие правила:

  • дом — помещение для скота: 4 м от вольера и 3 м от дома до соседнего забора;
  • дом — баня, душ, сарай и прочее: 1 м от хозпостройки и 3 м от дома.

К скату крыши блокированной постройки применяются те же требования, что и к отдельно стоящим хозяйственным постройкам — его придется направить на собственный участок, если расстояние от пристроя к дому до забора равняется одному метру. В противном случае сосед вправе жаловаться, что ливневые стоки с крыши переувлажняют землю его надела.

Зеленые насаждения

Еще один повод к возникновению соседских споров — высокие деревья во дворе, растущие близко к меже. Расположение деревьев и кустарников регламентируется п. 6.7 СНиП:

  • высокорослые деревья — 4 м;
  • среднерослые деревья — 2 м;
  • кусты — 1 м.

Действующим законодательством не определены понятия «высокорослых» и «среднерослых» деревьев. При определении высоты ориентироваться стоит на следующие цифры: если дерево выше трех метров, оно высокорослое, ниже — среднерослое.

Важно: расстояние от дерева до забора замеряют от ствола, а не от кроны.

Порода дерева значения не имеет: это может быть плодовая культура — яблоня, слива, груша, а также дикорастущее дерево — ель, сосна, береза и любое другое. Нет никаких требований и к кустарникам — посадить дозволяется кусты малины, смородины или выбрать декоративные растения.

Отдельно нужно сказать о цветах. Клумбы, бордюры и цветники не упоминаются в СНиП, следовательно их расположение даже в одном сантиметре от границы участка не запрещено.

Если нормы нарушены

Если дерево, когда-то среднерослое и растущее на расстоянии 2 метра от забора, достигло высоты, например, 4 метра, это не значит, что его необходимо в обязательном порядке спилить. Соседу придется доказать, что выросшее дерево нарушает его права: затеняет грядки и окна, угрожает целостности построек и др. Серьезные разногласия придется решать в суде.

Но чаще всего конфликт исчерпывается спиливанием некоторого количества ветвей, отбрасывающих тень на огород.

Санкции за пренебрежение Сводом правил

Несмотря на то что ни в одном из федеральных или региональных законах не прописано, сколько отступать от забора при строительстве дома, на законодательном уровне установлено исполнение СНиП. В частности, в ФЗ № 384 от 30.12.09 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» упоминается о документах в области стандартизации. В перечень, являющийся приложением к Закону, включен и вышеуказанный СНиП.

Штрафы по КоАП

Статья 9.4 Административного кодекса предусматривает санкции за нарушение требований в области строительства, обязательных к исполнению. Физические лица могут получить предупреждение или штраф в размере от 1 000–2 000 руб. Например, если есть пристройка к дому, расстояние от соседского забора до которой всего полметра. А в помещении пристройки, например, содержатся куры. Значит нормы расположения строений на участке ИЖС 2020 года не соблюдены (необходимо 4 метра, а пристройка должна быть блокирована с домом).

Если соседями доказано, что отступление от СНиП несет угрозу или уже повлекло причинение вреда, штраф увеличивается в 2 раза. За повторное нарушение владельцу грозит штраф 4–5 тысяч рублей.

Судебные иски

Что касается требования со стороны соседей о переносе незаконного объекта, то в таком случае без обращения в суд не обойтись. Истцами будут выступать соседи. Они обязаны доказать, что указанное нарушение настолько существенное, что причиняет им вред. Таким образом, просто установление факта нарушения СНиП не является прямым указанием к устранению нарушения.

И все-таки лучше не допускать конфликтных ситуаций. Обустраивая загородный участок следует знать, за сколько метров от забора можно строить дом, где построить уличный туалет, гараж, баню и выделить место для загона с птицами. Исключив предмет спора, собственник обеспечивает комфортное проживание не только соседям, но и самому себе.

Наряду с предложениями квартир от застройщиков и инвесторов, преимущественно по одной и той же стоимости за квадратный метр, на рынке встречаются иногда более дешевые варианты, которые выставляют подрядчики. Какой категории покупателей стоит обратить внимание на эти объекты и какие ограничения на будущих владельцев налагает такая сделка?

В работе красноярских застройщиков с подрядчиками до сих пор процветает практика зачетных схем, когда за услуги или поставку материалов они рассчитываются не деньгами, а передают подрядным организациям в счет погашения долга помещения в возводящихся объектах. Бартерные схемы невольно поощряют сами подрядчики: в областях, где конкуренция между фирмами велика, застройщик предпочтет работать с тем партнером, который вместо «живых» денег согласен будет получить в качестве платы квартиру. Основной профиль деятельности подрядчика — это поставка материалов, услуги по строительству или отделке, реализацией доставшихся в качестве оплаты квартир такая организация занимается вынужденно и непрофессионально, не имея для этого собственного отдела продаж, и стремится затратить на продажу как можно меньше времени и средств.

Существуют два основных варианта покупки квартиры у подрядчика. Во-первых, распространена схема, когда подрядчик оформляет квартиру на себя и передает ее новому инвестору по договору уступки. При государственной регистрации такой сделки кроме договора уступки права требования регистрирующему органу понадобится справка о том, что подрядчик рассчитался с застройщиком. Эту справку оформляет отдел по работе с инвесторами компании-застройщика. Требуется она только тогда, когда объект недвижимости впервые продается по договору уступки права требования, и при дальнейшей переуступке уже не нужна. Процедура оформления
ничем не отличается от ситуации, когда квартиру продает по переуступке физическое лицо — инвестор, — и точно так же согласно ст. 17 закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» договор уступки права требования подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и сам договор участия в долевом строительстве.

Ни ипотеки, ни налогового вычета

Иная ситуация складывается, когда подрядчик не оформляет квартиру на себя, а выступает как посредник, и покупатель формально заключает договор напрямую с застройщиком. В этом случае действует зачетная схема, основным недостатком которой для покупателя является невозможность оформить налоговый вычет.
«Застройщик не может подтвердить для налоговых органов затраты покупателя, выдав ему чек или платежное поручение, поскольку документы об оплате покупатель оформляет с подрядчиком. Мы делаем покупателю только справку о том, что оплата квартиры произведена в полном объеме. Но этого документа для возврата НДФЛ недостаточно», — поясняет Наталья Звездунова.
На такие условия, отмечает специалист, обычно соглашаются покупатели, которые однажды уже воспользовались налоговым вычетом. Как правило, используя зачетную схему, подрядчик продает квартиру на 200–300 тысяч рублей ниже рыночной цены, а это весьма привлекательный дисконт для тех, кто не планирует представлять документы о покупке недвижимости в налоговые органы.

В число потенциальных покупателей квартир у подрядчиков не входят и ипотечные заемщики. Для того чтобы оформить покупку в кредит, банк запрашивает пакет документов на строящееся здание, за ними подрядчик вынужден будет обратиться к застройщику и действовать в качестве посредника. Сделка с участием банка занимает гораздо больше времени, чем расчет наличными, а зачастую мелкие подрядчики этого себе позволить не могут. Выполнив свои обязательства перед застройщиком, они торопятся как можно быстрее обналичить деньги и погасить собственные кредиты, поэтому оперативности ради готовы занижать цены. Впрочем, крупные подрядные организации, которые получают за работу десятки квартир, располагают большим объемом оборотных средств, и им не так важно реализовать недвижимость быстрее и дешевле, так что значительных скидок они обычно не делают. Их предложения интересны в первую очередь тем, кому не хватило квартиры нужной планировки или на нужном этаже в наличии у застройщика.

Важная информация для сделки

Бояться схем с уступкой права требования не стоит, если вы внимательно смотрите документы, перед тем как их подписать, и в случае сомнений не стесняетесь обращаться к юристу. «Главное — избегать недобросовестных подрядчиков, — заметила начальник отдела регистрации сделок с недвижимостью департамента правового обеспечения компании «Монолитхолдинг» Наталья Звездунова. — Собрать информацию о подрядной организации очень просто: нужно подойти в отдел продаж строительной компании и узнать, сотрудничает ли застройщик с этим подрядчиком и на каком счету фирма, у которой вы планируете приобрести квартиру. Наш отдел продаж консультирует тех покупателей, кто приобретает квартиры через подрядчиков, потому что это в конечном итоге клиенты застройщика, они все равно придут за квартирой к нам. Если в той цепочке, которая приведет инвестора к нам, его обманут, это негативно отразится и на нашей репутации».

Как и перед любой другой операцией с недвижимостью, прежде чем подписать договор уступки, необходимо навести справки, кто является участником долевого строительства в настоящий момент, есть ли на объект какие-либо обременения, ограничения прав, если он находится в залоге у банка или физического лица. Вся эта информация есть в выписке из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которую не помешает заранее заказать в органах регистрации.

Обязательно запросите у застройщика справку о полной оплате, откуда вы узнаете, в полном ли объеме профинансирована квартира, чтобы исключить вероятность перевода долга. Такое возможно, когда подрядчик не в полном объеме рассчитался за квартиру. Допустим, из 1,5 млн рублей стоимости квартиры он оплатил 1 млн, а 500 тыс. рублей переводит на покупателя. Тогда в договоре уступки с переводом долга содержится положение о том, что покупатель согласен с переводом долга на себя и готов доплатить застройщику эту сумму вместо подрядчика.

«Застройщик дает свое согласие только на заключение первого договора уступки права требования с переводом долга, — рассказывает начальник отдела регистрации сделок с недвижимостью департамента правового обеспечения компании «Монолитхолдинг» Наталья Звездунова. — Для этого в договоре уступки специально предусматривается пункт «согласовано с застройщиком», где строительная компания подписывает свое согласие на сделку. В дальнейшем застройщик уведомляется о состоявшейся уступке права. Застройщик может и не согласиться на переуступку права требования — например, когда есть просрочки поставок или подрядчик не до конца выполнил свои обязательства. В дальнейшем до окончания строительства дома новый хозяин вновь может переуступить право требования другому лицу, для чего достаточно будет просто уведомить застройщика о переходе прав».

Внимательно изучайте документы

Если вы намереваетесь подписать договор уступки права требования, обязательно возьмите у продавца заверенную копию основного договора долевого участия между застройщиком и инвестором — ознакомьтесь с условиями, на которых вы впоследствии получите квартиру. В документе могут содержаться положения, навязанные инвестору незаконно. Например, обязанность после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с ТСЖ. Кроме того, в договоре долевого участия вы можете увидеть, какой будет отделка квартиры, тогда как в договоре уступки эти данные не указываются. Информацию об отделке объекта можно сверить с заключением экспертизы по проекту. Этот документ в соответствии с законом застройщик обязан предоставить по требованию любого лица.

В практике некоторых красноярских компаний-застройщиков цена объекта складывается из двух составляющих: сумма за создание объекта строительства и за дополнительные работы, например, за остекление балконов. Как правило, подрядчики в данном случае оплачивают сумму, предусмотренную за создание объекта, а стоимость остекления переводят как долг. Эта разница видна в справке об оплате, которую выдает застройщик: кроме фразы о том, что подрядчик или физическое лицо оплатили объект долевого строительства в полном объеме, в тексте должна быть расшифровка, какую сумму строительная компания получила за создание объекта строительства.

И напоследок — о соображениях здравого смысла, которыми стоит руководствоваться при сделках с дорогостоящим имуществом. Доверия заслуживает только официально оформленное юридическое лицо: на его офисе должно быть указано название фирмы, которая продает вам квартиру, а печать на приходном документе должна принадлежать той компании, с которой заключен договор уступки, и совпадать с печатью в договоре. Прежде чем отдавать деньги, обязательно убедитесь, что должностное лицо уполномочено принимать денежные средства: это может быть кассир, бухгалтер или директор. При расчете после подписания договора сотрудник компании обязан зафиксировать получение денег в приходном ордере (ни в коем случае не в расписке!) с указанием фамилии и инициалов покупателя, заплаченной суммы, номера договора и даты оплаты.

Пусть даже вы склонны доверять компании, которая уступает вам недвижимость, пусть вам подходят условия сделки и цена квартиры, окончательно точки над «и» в решении о покупке должна расставить репутация застройщика — ведь именно от него зависит качество и сроки строительства вашего будущего дома.

Зоя Зимина

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Теперь наша задача, как будущего дольщика – поближе познакомиться с Застройщиком. Дарить ему цветы на первом свидании необязательно, а вот собрать о нем максимум сведений – крайне желательно.

Какие сведения нужно собирать? И как проверять надежность компании-застройщика при покупке квартиры в новостройке? Какие документы смотреть? Обо всем по порядку.

Надежность Застройщика определяют те сведения, которые касаются:

  • его репутации (читай – добросовестности);
  • его опыта в строительстве (читай – результатов работы на рынке и административных возможностей);
  • его финансовой устойчивости (читай – разнообразных и стабильных источников финансирования).

От этого напрямую будет зависеть вероятность недостроя дома, т.е. степень риска Покупателя. Ведь именно от этих факторов, в конечном итоге, зависит – получит ли Покупатель свою квартиру в срок и с заявленными характеристиками, или нет.

Справедливости ради стоит сказать, что на деятельность Застройщиков (как и на любую другую компанию) влияют также макро и микроэкономические факторы, текущие тенденции в отрасли, скачки цен и курсов валют, изменения законодательства и т.п. То есть события, которые не зависят от самого Застройщика, его надежности и добросовестности.

Все это может вызывать непредвиденные сложности и задержки в его деятельности. Но даже в этом случае компании с солидной репутацией и финансово-административными возможностями с большей вероятностью найдут выход из трудного положения, без ущерба для конечного потребителя.

Поэтому проверить компанию Застройщика, перед тем, как доверять ему свои деньги – шаг необходимый.

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Как проверить надежность Застройщика при покупке квартиры

Начинать знакомство, конечно, стоит с сайта компании Застройщика/Девелопера.

Посмотрите раздел «О компании»: как долго она существует на рынке, как развивалась, чего достигла. Возможно, компания не стесняется публиковать свой ключевой менеджерский состав и состав совета директоров. Это отчасти говорит о ее открытости и компетентности внутреннего управления.

Раздел «СМИ о нас» (если такой есть на сайте) не должен вводить нас в заблуждение. Очевидно, здесь будут только положительные и хвалебные отзывы СМИ, нас же интересует объективная информация. Поэтому лучше почитать информационно-аналитические статьи о Застройщике на независимых тематических порталах, например, на «РБК-Недвижимость» или «Индикаторы рынка недвижимости», а также в открытом поиске Яндекса.

Но учитывая, что на рынке существует т.н. «черный пиар», следует интересоваться статьями только из авторитетных источников.

Раздел «Проекты» нам может быть интересен, только если у компании есть уже реализованные, т.е. построенные и сданные госкомиссии объекты. Проекты же в стадии подготовки и реализации («бумажные проекты») – говорят только об амбициях компании, но не о ее опыте.

Кстати, в каждой Проектной декларации (к любому из проектов Застройщика) есть обязательный раздел, где указываются те строительные проекты, в которых Застройщик принимал участие за последние 3 года.

Если реализованные проекты существуют, нужно обратить внимание на город/регион, где они построены. Это говорит о том, что взаимодействие с администрацией этого города/региона у Девелопера уже налажено, и проблемы, связанные с разрешениями, согласованиями, техническими условиями, энергообеспечением и т.п. – менее вероятны.

Нелишним будет съездить и лично посмотреть на пару-тройку таких объектов (хотя бы в своем регионе). Даже беглый осмотр придомовой территории и фасадов построенных домов (с учетом года их постройки) дадут представление о качестве строительства. А если удастся поговорить с жильцами на предмет возможных дефектов (промерзание стен, протечки швов, плохой звукоизоляции и т.п.) – получите вполне объективную и полезную информацию.

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Серьезные партнеры – признак стабильности

Важным фактором при оценке надежности Застройщика являются ключевые партнеры компании. Старая поговорка – «скажи мне кто твой друг, и я скажу, кто ты» – применяется здесь в буквальном смысле. Например, хорошо, если крупные банки кредитуют компанию, а генподрядчиками в ее проектах выступают известные строительные фирмы, члены СРО.

Крупный инвестор, участвующий в проектах компании (банк, инвестиционный фонд или финансовая корпорация) – это гигант, на плечах которого стоит бизнес Девелопера. В инвестиционных партнерствах такого уровня проверка девелоперской компании, в бизнес которой вкладываются огромные средства, происходит долго и тщательно. И если такая проверка пройдена, Застройщик показывает всему рынку, что его репутация достаточно высока и надежна.

Где найти информацию об источниках финансирования проекта? В Проектной декларации, которую Застройщик публикует на своем сайте. В разделах о финансовых рисках, о структуре финансирования проекта или о привлечении денежных средств для строительства, будет указано, из каких источников (помимо договоров ДДУ) происходит финансирование проекта. И если Застройщик привлекает проектное финансирование от крупного банка, то это большой жирный плюс в его резюме.

При этом, нам важно, чтобы финансирование шло именно от крупного банка, т.к. мелкий местечковый банк может быть аффилирован со структурой самого Застройщика.

Что такое «Предварительный договор долевого участия»? Чем он опасен для Покупателя новостройки? Смотри в этой заметке.

Участие банков в бизнесе Застройщика может выражаться не только в кредитовании собственно строительства (т.е. проектном финансировании Застройщика), но и в кредитовании покупателей квартир (т.е. ипотечном кредитовании частных лиц). И в том и в другом случае банк дает деньги под залог строящихся площадей конкретного проекта, а значит, проводит тщательную проверку надежности и финансовой устойчивости Застройщика, гарантирующую банку возврат кредита или реализацию залоговых квартир.

Не лишним будет проверить аккредитацию Застройщика и интересующего нас объекта строительства на сайтах банков, с которыми он сотрудничает.

Плюсом также будет являться участие Девелопера в инвестиционных программах местных или федеральных органов власти. Очевидно, что «административный ресурс» у таких компаний будет выше, а значит, существенно снижается риск задержек строительства из-за нерешенных вопросов с властями.

Хорошим признаком надежности являются профессиональные награды Застройщика (если они у него есть), которые говорят о признании рынком заслуг и квалификации компании.

Дополнительные договоры между Застройщиком и Генподрядчиком о страховании строительно-монтажных рисков проекта, тоже могут нас порадовать. Об их наличии мы можем узнать из той же Проектной декларации, или от менеджеров компании.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Темпы ведения строительства Застройщиком

При проверке (оценке) надежности Застройщика, есть смысл обратить внимание и на его темпы ведения строительства, в том числе в других его девелоперских проектах. Некоторые компании сознательно публикуют фото- и видеоотчеты о ходе своих строек, демонстрируя тем самым свою открытость и отлаженность своих бизнес-процессов.

Для справки – строящийся многоквартирный дом должен расти на 2-3 этажа в месяц, если он монолитный, и на 4-5 этажей в месяц, если он панельный. Это в идеале. На практике же небольшие отклонения от таких темпов допустимы даже у крупных и стабильных Застройщиков.

Некоторые Застройщики ведут видео-трансляцию хода стройки в режиме онлайн с помощью веб-камер. Можно периодически понаблюдать в рабочее время за этим процессом. Если рабочие бегают, краны двигаются, значит, дом строят не «на бумаге».

Если Девелопер реализует свои проекты в соответствии с законом 214-ФЗ, это означает, что компания способна соответствовать жестким требованиям этого закона, и берет на себя повышенную ответственность перед дольщиком. Правда, это больше касается уже конкретных проектов компании (об этом на следующем шаге).

Почему банки отказывают в ипотеке и что с этим делать – отвечаем по пунктам.

Проверка документов Застройщика

Какие документы нужно проверить у Застройщика при покупке квартиры в новостройке?

В соответствии с 214-ФЗ (статья 20) Застройщик обязан предоставить любому заинтересованному лицу определенный перечень документов для ознакомления. А именно – документы о компании:

  1. учредительные документы (включая устав компании – последнюю редакцию);
  2. свидетельство о государственной регистрации;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговой;
  4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года;
  5. аудиторское заключение о его деятельности за последний год.

Причем, Застройщик обязан представить эти документы в подлинниках или в заверенных нотариусом копиях.

Это формальная информация, которая, как правило, каждым Застройщиком выдерживается в более-менее приличном виде, и рядовому Покупателю мало о чем говорит. Разве что, данные аудита могут дать представление о его финансовом положении. Можно попросить, чтобы сканы этих документов выслали нам на электронную почту для изучения (покажем их специалисту для анализа).

Та же формальная информация о Застройщике (включая данные об учредителях) присутствует в составе его Проектной декларации к конкретному проекту.

♦ Пример информации о Застройщике в его Проектной декларации ♦

Другие документы – договоры на владение землей, проектная документация, заключение госэкспертизы, разрешение на строительство, и т.п. – относятся уже к конкретному проекту (см. следующий шаг ИНСТРУКЦИИ), и их мы будем проверять далее.

Справочную информацию по деятельности компании-застройщика, включая данные о ее учредителях, собственниках и руководителях, о ее лицензиях и аффилированных структурах, а также сведения о ее регистрации в ФНС, ПФР и ФСС, можно посмотреть в системе Rusprofile – . Но более точные и актуальные сведения о Застройщике есть в государственном Едином реестре застройщиков – (СЕРВИСЫ).

Полезно также взять выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), например, на сайте налоговой – . Причем, лучше заказывать эту выписку ближе к дате предполагаемого подписания договора с Застройщиком. Так мы сможем убедиться, что компания занимается законной деятельностью, а договор с нами подписывает действительно уполномоченное на это лицо (в выписке есть сведения о генеральном директоре компании).

Кто ставит подпись на договоре – важный элемент! Если в офисе Застройщика с нами подписывает договор какой-нибудь непонятный дядя по имени Нихт Соломонович Ферштейн, то мы рискуем оказаться в очень неприятном положении, когда обнаружится, что этот дядя не имел никаких полномочий для подписания договора от имени компании. Сам договор в таком случае признается ничтожным, и все обязательства по нему – тоже (хотя деньги по этому договору Застройщик вполне может принять).

Если договор подписывает представитель компании по доверенности – смотрим кто, когда, и для каких именно действий выдал ему эту доверенность.

Условия заключения Договора долевого участия (ДДУ). Сроки сдачи дома, гарантии, неустойки, регистрация, порядок оплаты и образец ДДУ.

Признаки финансовой устойчивости Застройщика

На финансовые возможности Застройщика отчасти указывает его стратегия продаж. Те, кто начинает строить «на свои» деньги (в т.ч. привлеченные банковские кредиты), и объявляет старт продаж на конечных фазах строительства, когда дом почти готов, очевидно, имеют возможность финансирования стройки независимо от покупателей квартир (дольщиков). Это хорошо. Но где это узнать?

Источники финансирования каждого проекта указываются в Проектной декларации (см. ссылку выше). Можно еще с наивным видом задать этот вопрос самому Застройщику, попросив его подтвердить свои показания документами. Можно также оценить объем продаж в конкретном строительном проекте (а значит, и источники его финансирования), самостоятельно заказав Выписку ЕГРН о зарегистрированных ДДУ.

Ценовая политика Застройщика должна быть адекватной. Существенное снижение им цен на продаваемые квартиры (относительно средних цен рынка), приводящее недальновидного Покупателя в радостную эйфорию, на самом деле может говорить об острой нехватке финансовых ресурсов у компании. При этом допускается, и считается нормальным, временное и умеренное снижение цен в рамках сезонных акций.

Серьезным фактором, говорящим о стабильности и финансовой устойчивости Застройщика, является – публичность компании. Т.е. если компания разместила свои акции в открытый доступ на российской или иностранной бирже, то это означает, что она прошла через жесткие требования андеррайтинга (процедуры оценки и размещения своих ценных бумаг), и обеспечила прозрачность (читай, доверие биржевых инвесторов) своего корпоративного управления и финансовых потоков.

Официальные данные о своем финансовом состоянии, как было сказано выше, каждый Застройщик обязан публиковать в своей Проектной декларации.

Порядок регистрации Договора долевого участия – см. в отдельной заметке по ссылке.

Неформальные сведения о надежности Застройщика

Часто полезную (но субъективную) информацию о Застройщике можно получить на форумах дольщиков. В открытом поиске несложно найти форумы покупателей квартир новостроек (клиентов конкретного Застройщика), где они оставляют отзывы, делятся информацией о плюсах и минусах компании и ее проекта.

Но здесь следует уточнить, что жалобы отдельных дольщиков на мелкие нестыковки в отношениях с Застройщиком – это нормальный рабочий процесс любого проекта. Задумываться нам стоит, только если жалоб слишком много, они выглядят объективными, и касаются действительно серьезных вещей: например, откровенно мошеннических действий со стороны Застройщика, систематическое нарушение им сроков сдачи домов, отсутствия необходимых документов, ведения им незаконного строительства и т.п.

Сам факт наличия, например, судебных тяжб соинвесторов, подрядчиков или дольщиков с Застройщиком тоже не должен вводить нас в заблуждение. Такие спорные ситуации тоже является обычной практикой рынка, особенно для крупных Застройщиков, которые вводят в строй сотни тысяч квадратных метров жилья в год. Штат юристов этих компаний постоянно работает над урегулированием различных споров, что обычно, никак не отражается на ходе строительного процесса.

Подобные неформальные сведения о надежности Застройщика можно почерпнуть и на специализированных сайтах отзывов. Правда, нам стоит держать в голове тот факт, что в интернете существует целая отрасль по созданию репутации в сети. Это значит, что многие сообщения, якобы от дольщиков, пишут посторонние люди по заказу самого Застройщика (если отзыв положительный), или его конкурентов (если отзыв отрицательный).

ВИДЕО: Покупка новостройки. Основные моменты

— Как проверять Застройщика при покупке новостройки? Какие документы являются ключевыми для строительного проекта? Об этом в интервью с риэлтором на ТВ-программе.

Специально для сильных духом можно добавить, что точно спрогнозировать надежность конкретного Застройщика могут только последователи Нострадамуса. Для обычных смертных – это очень приблизительный фактор. Гарантий никто не дает. Здесь уже каждый полагается на собственное чутье и косвенные признаки надежности, описанные выше.

По словам одного топ-менеджера крупной страховой компании – достоверно и объективно оценить надежность Застройщика в России невозможно. Кроме того (с тех же слов страховщика), на рынке существуют т.н. системные риски (т.е. риски отрасли в целом), которые допускают риск недостроя даже у крупных и добросовестных компаний.

Как же быть? Паниковать и хвататься за голову – точно не стоит. Ведь нас, как дольщиков, на самом деле интересует не столько пресловутая надежность Застройщика, сколько вопрос – как не потерять свои деньги при инвестировании в строительство. А для этого нужно понимать, какие механизмы финансовой защиты существуют на первичном рынке недвижимости. Читаем ниже.

Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности». В чем тут фишка – смотри в этой заметке.

Финансовое обеспечение ответственности Застройщика перед дольщиками

Так как «надежность Застройщика» – понятие мутное и нестабильное, то государство требует от них материального (финансового) обеспечения своих обязательств перед дольщиками. Как это выглядит?

С 1 января 2014 года, в рамках исполнения 214-ФЗ все Девелоперы были обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками одним из трех доступных способов:

  1. Банковское поручительство;
  2. Полис страховой компании;
  3. Договор с Обществом взаимного страхования (ОВС).

Подробнее об обязательном страховании гражданской ответственности Застройщика см. по ссылке.

А с 2017 года очередные поправки в закон ФЗ-214 обязали всех Застройщиков, которые привлекают деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), вместо страхования делать отчисления в единый компенсационный фонд долевого строительства. Деньги из этого фонда направляются на финансирование долгостроя, или на выплату компенсаций дольщикам, в случае банкротства строительной компании (подробнее – по указанной ссылке).

Но самым надежным видом финансовой ответственности Застройщика, сохраняющим деньги дольщика, является особый способ расчета за квартиру – через эскроу-счета (подробнее об этом способе – см. по ссылке).

С 01 июля 2019 года расчеты дольщиков с Застройщиками через счета эскроу стали обязательными для всех проектов, где первый Договор долевого участия (ДДУ) представлен на регистрацию после этой даты. Правда, для некоторых Застройщиков есть исключения, которые позволяют им еще некоторое время принимать деньги дольщиков по старым правилам (т.е. без эскроу-счетов). Подробнее об этом – см. по той же ссылке выше.

Таким образом, все остальные методы защиты вложений дольщиков, которые использовались ранее (поручительство, страховой полис, компенсационный фонд) – постепенно становятся неактуальными. Хотя они продолжают действовать до полного перехода на расчеты через эскроу-счета.

Сам факт того, что теперь деньги дольщика надежно защищены механизмом эскроу, намекает на то, что оценка надежности самого Застройщика отходит на второй план.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Рейтинги и реестры застройщиков – что там?

Различные рейтинги Застройщиков, публикуемые на порталах недвижимости, дают представление не столько о надежности компании, сколько о ее количественных показателях (по которым эти рейтинги и составляются). Чаще всего, вверху рейтингов находятся компании с наибольшим объемом вводимых в строй квадратных метров жилья в год, или с наибольшим количеством проектов в реализации. Рейтинг также может составляться и по финансовым показателям, например, по объемам полученной прибыли за год.

Такие рейтинги больше говорят о масштабах и темпах роста компании-застройщика, но не о ее надежности и финансовой устойчивости.

В 2018 году по требованию закона (ст. 23.1, ФЗ-214) Минстрой России озаботился созданием Единого реестра застройщиков, который содержит сведения обо всех компаниях, ведущих долевое строительство жилья в РФ (см. в разделе СЕРВИСЫ – ).

По своей сути – это тоже НЕ рейтинг надежности, а единая государственная база данных, в которую каждая строительная компания обязана регулярно предоставлять информацию о себе и своих текущих строительных проектах. Информации там действительно много, и она актуальна и хорошо структурирована – от учредителей и бенефициаров компании, до проектной документации каждого ее проекта. Нам следует, как минимум, убедиться, что наш Застройщик там присутствует.

И все же один рейтинг надежности Застройщиков имеет смысл посмотреть. Это рейтинг от Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), который формируется на основе соблюдения компанией сроков ввода жилья в строй и сроков передачи квартир дольщикам. Рейтинг этот создан на базе их собственного проекта – Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). Найти его можно там же, в СЕВИСАХ, по ссылке выше.

На самом деле, для проверки Застройщика нам гораздо интереснее другие реестры – так называемые, реестры проблемных застройщиков/объектов, или «черные списки» (см. ниже).

Какие существуют основания для расторжения ДДУ и в чем риск одностороннего отказа от договора – см. в этой заметке.

Реестры проблемных Застройщиков и проблемных объектов

Для большей уверенности в добросовестности, надежности и финансовой устойчивости Застройщика, мы можем еще проверить, не предъявлял ли ему кто-нибудь требования о банкротстве. Для этого достаточно зайти на сайт арбитражного суда, где ведется единая картотека дел (). В поле «Участник дела» выбираем фильтр «Ответчик» и вводим название компании-застройщика, затем наверху жмем ссылку «Банкротные» (выводит спорные дела о несостоятельности/банкротстве организаций и граждан).

Конечно, покупать квартиру у потенциального банкрота не следует, лучше выбрать другого Застройщика. Но при этом следует учитывать, что обычных деловых споров, которые решаются в арбитраже может быть много, особенно у крупных компаний. Это нормальный рабочий процесс, и он не должен нас смущать.

Если же судебные споры привели к запуску процедуры банкротства компании, то об этом можно узнать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве – . Это будет уже серьезным сигналом для отказа от покупки квартиры у этой компании.

При этом следует учитывать, что поиск в этих базах данных нужно вести не по названию бренда Девелопера, а по названию его дочерних компаний (юрлиц), которые формально являются застройщиками конкретных участков. Например, в 2018 году было шумное дело о банкротстве девелоперской компании Urban Group (это название бренда). Но в списке обанкротившихся компаний Федерального реестра о банкротстве (см. ссылку на него выше) Urban Group отсутствует. Вместо него там представлены 5 его «дочек», на которых были оформлены права застройки нескольких земельных участков – ООО «Ваш город», ООО «Ивастрой», ООО «Экоквартал» и другие.

А как узнать, какие строительные компании (юрлица – номинальные застройщики) работают под крышей бренда?

  • Во-первых, компания-застройщик указана в Проектной декларации к каждому строительному проекту, и в договоре ДДУ (как сторона договора).
  • Во-вторых, эту информацию можно найти на сайте Единого реестра застройщиков (см. ссылку на него выше).

Можно, конечно, поиск такой информации и проверку Застройщика доверить специализированным юристам, т.к. не каждый человек способен отличить, например, особенности обычного корпоративного спора от процедуры подачи банкротных исков.

По статистике большинство квартир в новостройках сдаются со строительными дефектами.

Профессиональную помощь в приемке новой квартиры у Застройщика можно заказать – (сервис для Москвы и Московской области).

И в завершение, есть смысл пройтись по спискам проблемных Застройщиков и/или объектов, публикуемых на официальных порталах например:

  • Единый реестр проблемных объектов Минстроя России – (СЕРВИСЫ).
  • Список проблемных Застройщиков Москвы – (Москомстройинвест).
  • Список проблемных Застройщиков Московской области – (ГУ ГосСтройНадзора Московской области).

В других регионах, возможно, ведутся собственные реестры местных проблемных Застройщиков.

Нам же необходимо убедиться, что выбранный нами Застройщик отсутствует в этих списках или его объекты не числятся в реестре проблемных.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *