Купил дом большей площади чем в документах

Местоположение границ земельного участка – его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе «О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).

В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:

  • кадастровые сведения не отвечают требованиям к описанию местоположения границ (пункт 3 статьи 25 и пункт 4 статьи 27 № 221-ФЗ )
  • фактическая площадь, установленная при межевании, не соответствует сведениям в правоустанавливающих документах

Уточнённая площадь земельного участка, указанная:

  • в документах
  • в ГКН
  • в акте органа местного самоуправления

не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.

Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).

В Санкт-Петербурге – Законом № 405-53

  • для участков ИЖС:
    • Smin = 300 м2 = 3 сот = 0.03 га
  • для участков для ведения огородничества:
    • Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га
  • для ведения садоводства:
    • Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га
  • для индивидуальных гаражей:
    • Smin = 18 м2
  • для временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества:
    • Smin = 5 м2

Пределы расхождения площадей земельного участка в правоустанавливающем документе и в кадастровом плане

  • Уточнённая площадь ЗУ больше, чем по документам

Участок можно зарегистрировать, в том случае, если:

Sуточн < (Sдок + Smin)

  • Уточнённая площадь ЗУ меньше, чем по документам

Земельный участок можно зарегистрировать, если:

Sуточн > (Sдок — Smin)

Пример 1

В свидетельстве о наследовании садоводческого земельного участка значатся 6 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 12 соток

  • Sфакт = 12 сот.
  • Sдок = 6 сот.
  • Sфакт > S по док.
  • Smin = 500 м2
  • Sуточн < (Sдок + Smin) = 6 сот. + 5 сот. = 11 сот.
  • Sфакт > Sуточн

Кадастровый план — обязательное приложение к правоустанавливающему документу. Он необходим для государственной регистрации прав.

При расхождении площадей в плане и в документе регистрирующий орган вправе:

  • предположить, что представлен план не того объекта, на который заявляются права
  • отказать в регистрации

Пример 2

Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 9 соток.

  • Sфакт = 9 сот.
  • Sдок = 12 сот.
  • Sдок > Sфакт
  • Smin = 300 м2
  • Sуточн = (Sдок — Smin) = 12 сот. — 3 сот. = 9 сот.
  • Sфакт = Sуточн

Фактическая размер надела не превышает уточнённую площадь. Такой земельный участок подлежит регистрации.

Если предельный минимальный размер для земельных участков:

  • ИЖС
  • садоводческий
  • огороднический
  • для КФХ
  • т.д.

не установлен, уточнённая площадь не должна быть больше чем на 10% площади ЗУ, указанной в сведениях в ГКН. Это требования ФЗ № 221.

Sуточн < (Sдок + 0.1 х Sдок)

Границы ЗУ закрепляются по результатам межевания, отражающего их фактическое расположение, в случае, когда:

  • отсутствуют сведения о местоположении:
    • в государственном кадастре недвижимости
    • в правоустанавливащем документе
  • ЗУ используется 15 и более лет
  • нет претензий со стороны соседствующих землевладельцев

Не исключается судебный способ решения проблемы расхождения фактической и документальной площадей земельного участка. Пример здесь.

Отказ Росреестра в регистрации уточненных границ ЗУ

В федеральном законе №221-ФЗ перечислены случаи, когда регистрирующий орган отказывает в постановке на учёт уточнённых границ участков:

  • участок не является объектом недвижимости
  • запрещено образование надела:
    • из другого участка
    • в результате раздела или выдела доли в натуре
    • в результате действий с преобразуемыми участками
  • участок образован из объекта недвижимости, сведения о котором в ГКН носят временный характер
  • с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо
  • истёк срок приостановления кадастрового учёта и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении
  • межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица
  • ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе
  • на момент подачи заявления о кадастровом учёте ЗУ истёк срок действия утверждённой схемы его расположения на кадастровом плане территории

Отказ в постановке на учет ЗУ делается также в следующих случаях:

  • размер образуемого ЗУ, сохраняющемся в измененных границах при преобразовании, не соответствует установленным минимальным или максимальным площадям земельных участков
  • ЗУ образован из наделов, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев
  • поступили возражения о размере и местоположении границ ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности, и в составе документов для регистрации в ГКН отсутствуют сведения, подтверждающие снятие возражений
  • площадь ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности, больше размера ЗУ, указанной в проекте межевания, более чем на 10%
  • не согласованы границы ЗУ

Другие случаи отказа в кадастровом учете уточненённых границ земельного участка:

  • площадь ЗУ:
    • больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН на величину более чем Smin
    • больше 10% процентов площади, сведения о которой есть в ГКН в случае, когда Smin не установлена
  • при уточнении местоположения границ ЗУ нарушен порядок их согласования
  • границы ЗУ не согласованы в порядке разрешения земельного спора

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учёта ЗУ в случаях, когда земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учёта.

Полезно знать

  • О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте
  • Что такое обременение земельного участка можно узнать
  • С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться
  • Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать
  • Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно
  • Чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться
  • С представлением о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно ознакомиться
  • Новое в земельном законодательстве – выпуск ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться
  • О порядке оформления прирезок к участкам ИЖС, ЛПХ, садоводства, огродничества
  • Определить вид использования участка по Классификатору ВРИ 2019
  • Тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов с 1 июня 2015 г.
  • Уточнить статус участка по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные
  • Регистрация домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан – новая дачная амнистия
  • Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать

Оформить ипотеку в банке можно не только на квартиру, но и на загородный дом.

Проблема № 1. Наличие другой недвижимости

Желающие получить кредит должны знать, что банку необходимо предоставить гарантию возвратности средств. При ипотечном кредитовании такой гарантией служит обременение на имеющуюся недвижимость либо на земельный участок. Согласно Гражданскому кодексу, земельные участки относятся к объектам недвижимого имущества, поэтому могут выступать предметом залога.

Вопрос-ответ Какие семьи получат субсидии на ипотеку по новым правилам?

«Во-первых, главная проблема заключается в самом получении кредита на строительство. Ведь пока дом не построен, он не может служить залогом, поэтому клиенту необходимо иметь другую ликвидную недвижимость, которая может выступить в этом качестве. Подобный кредит так и называется — под залог иной недвижимости. Земельные участки банки берут в залог неохотно или оценивают их максимально низко — слишком уж много нюансов в вопросах их капитализации. Банк скорее будет готов рассмотреть в качестве залога квартиру или готовый загородный дом — словом, то, что в случае негативного развития событий можно быстро выставить на реализацию. Обычно в таком договоре есть дополнительное условие: когда дом будет построен, стороны заменят предмет залога с квартиры на него. Но для этого строение должно быть зарегистрировано и введено в эксплуатацию. В целом, учитывая турбулентность в банковском секторе, кредиты на строительство под залог иной недвижимости банки не любят и часто по ним отказывают», — говорит руководитель департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость​ Алексей Сенчук.

Проблема № 2. Ограниченный выбор участков

Важным моментом при выдаче кредита является предназначение участка. В документах на землю должно быть указано, что участок предназначен для индивидуального пользования. Согласно федеральному закону «Об ипотечном кредитовании», в качестве залогового имущества в ипотечном кредитовании могут выступать следующие земельные участки: Вопрос-ответ Как оформить дом, построенный на землях личного подсобного хозяйства?

— участки для индивидуального жилого строительства;

— участки для строительства на них различных подсобных помещений, например, гаражей, дачных домиков;

— земельные участки, на которых расположены индивидуальные жилые дома, подсобные помещения, а также земли для ведения личного подсобного хозяйства;

— земельные участки, которые имеют статус сельскохозяйственных.

В случае невыполнения долговых обязательств по кредиту, участок вместе с недостроенным домом могут быть реализованы судебными приставами.

Проблема № 3. Непродуманные траты

Планируя строительство дома, необходимо сначала составить смету на строительство и определиться, кто будет выполнять строительные работы, закупку материалов, их транспортировку и т.д.

Вопрос-ответ Как доказать право собственности на старый дом на земельном участке?

«После получения кредита трудности могут быть связаны уже с недальновидностью самого заемщика. В строительстве всегда случаются непредвиденные расходы, и если клиент рассчитывает только на кредитные деньги, он может столкнуться с большими проблемами. К любой смете необходимо закладывать еще 20-30% сверху, плюс надо ежемесячно обслуживать кредит, а раз в год — платить страховку. Это не говоря о том, что цены на строительные материалы тоже могут меняться. Словом, заемщик должен сначала скрупулезно все продумать и при необходимости обратиться к профессионалам — тогда есть шанс, что финансовые и прочие проблемы обойдут его стороной», — говорит Сенчук.

В среднем неправильно просчитанная смета приводит к удорожанию задуманного проекта почти на 20%. Поэтому, чтобы строительство дома не превратилось в долгострой, лучше на начальном этапе учесть все затраты на строительно-монтажные работы и расходные и строительные материалы, и определиться со своими финансовыми возможностями.

Едкий запах, плесень под паркетом, полчища насекомых, оставленные в наследство предыдущими жильцами, – решится на сделку далеко не каждый. И зря! Иногда покупатель оказывается в выигрыше.

Запущенный случай

Хотели недорогую вторичку – получите: квадратные метры, повидавшие жизнь и сохранившие тайны. «Сюрпризы» здесь подстерегают буквально на каждом шагу. Но, что приятно, иногда они заметны с первого взгляда.

«Был у нас один случай, – поделился опытом генеральный директор ООО «Никси Групп» Арсений Евстифеев. – Квартиру в хорошем старинном доме сдали под общежитие. И мы поехали ее оценить. Это был тихий ужас. В квартире 200 кв. м проживали около 50 гастарбайтеров! Вот это была убитая в хлам квартира! Вонь стояла такая, что слезы текли. При этом было видно, что раньше была шикарная квартира с хорошим ремонтом».

По оценкам экспертов, на петербургском рынке недвижимости доля убитых квартир составляет 5–7%. Зачастую это запущенные квартиры в хрущевках, брежневках или в типовых домах позднего советского периода, а также коммунальные квартиры. Например, к неликвидной категории можно смело отнести недвижимость на последнем этаже в доме с протекающей крышей. Однако довольно часто жилье доводят до ужасающего состояния не общедомовые проблемы, а сами собственники или арендаторы.

«Убитая квартира – значит мертвая, в ней нельзя жить, – считает заместитель директора компании «Адвекс-Приморский» Людмила Ермолаева. – Убить квартиру можно по-разному. Например, квартира, в которой ремонт делался лет 20-30 назад и потом за ней никто не ухаживал – не мыл, не вытирал пыль, не чистил сантехнику и т. д. Или какой-то нетрезвый или в иной форме неадекватный гражданин побуйствовал от души – поломал и разбил все, что увидел. После пожара, как сама обгоревшая, так и залитая в ходе пожаротушения. Также убитая квартира бывает у человека, живущего с животными в неразумных количествах».

Кошки, собаки и другие обитатели

Кстати, ущерб от массового пребывания в доме кошек и собак – одна из распространенных проблем. Запах после любимых домочадцев не выветривается даже после нескольких обработок, а сами квартиры с признаками активности питомцев реализуются впоследствии с хорошим дисконтом.

«Встречаются квартиры с десятками кошек, запах которых начинаешь чувствовать еще при входе в парадную, – рассказала руководитель направления вторичной недвижимости агентства «Магазин квартир» Виолетта Дедиева. – Аллергия на кошек – распространенное явление, часто ею страдают не только взрослые, но и дети. Для них покупать такую квартиру опасно для здоровья! Испытывать аллергические приступы гиперчувствительные люди могут даже после ремонта. Насекомые – клопы и тараканы, как правило, остаются в квартире после арендаторов. Проблема в том, что даже после обработки помещения службами дезинфекции насекомые со временем могут вернуться: дома часто заражены насквозь».

Еще одна проблема, не менее опасная для здоровья жильцов, – плесень и грибок в квартирах. Появляются они часто при многократном затоплении с верхних этажей. Избавиться же от этой заразы самостоятельно довольно сложно, а если и получится, не факт, что с концами. Потенциальным покупателям следует лишний раз задуматься, связываться ли с такого рода жильем.

Дисконт с видом на ремонт

В некоторых случаях отделка в помещениях, как и общее состояние коммуникаций, производит впечатление полнейшего запустения. Полуразрушенное напольное покрытие, готовые рассыпаться от одного прикосновения трубы в санузлах, обугленные окна – все эти детали буквально кричат о серьезных расходах на капитальные ремонтные работы.

Продажа

Студия|22 м2|1/16 этаж

1 614 950 ₽

Всеволожск, Дорога Жизни ш.

Показать номер Продажа

Студия|11 м2|2/4 этаж

1 650 000 ₽

Фурштатская, 50

Показать номер Продажа

Студия|11 м2|2/5 этаж

1 650 000 ₽

Фурштатская, 54

Показать номер Продажа

1-комн. кв.|26 м2|2/3 этаж

1 670 000 ₽

Хвойный, 32

Показать номер Продажа

Студия|23 м2|6/16 этаж

1 705 986 ₽

Всеволожск, Дорога Жизни ш.

Показать номер Продажа

Студия|23 м2|14/16 этаж

1 729 670 ₽

Всеволожск, Дорога Жизни ш.

Показать номер Продажа

Студия|21 м2|1/4 этаж

1 748 588 ₽

Сертолово, Пограничная ул.

Показать номер Продажа

1-комн. кв.|31 м2|1/5 этаж

1 770 000 ₽

д. Керро, 143

Показать номер Продажа

1-комн. кв.|25 м2|5/9 этаж

1 900 000 ₽

г. Ломоносов, ул. Михайловская

Показать номер Продажа

3-комн. кв.|54 м2|2/4 этаж

1 990 000 ₽

п. Стеклянный, 35

Показать номер Продажа

1-комн. кв.|36 м2|16/23 этаж

9 000 000 ₽

Брянцева улица, 13 к.1

Показать номер Продажа

Студия|13 м2|1/10 этаж

2 000 000 ₽

Авиаконструкторов пр-т, 14 к 3

Показать номер

«При покупке подобных квартир нужно подумать о тех реальных рисках, с которыми можно столкнуться в будущем, но главное – оценить бюджет на улучшение будущего жилья, а потом умножить эту цифру на два, – считает Виолетта Дедиева. – Тем не менее убитые квартиры пользуются спросом покупателей. По нашей статистике, цена на них ниже рыночной на 10–15% по сравнению с подобными квартирами, которые требуют косметического ремонта, и, соответственно, на 30% ниже аналогичных с приемлемым состоянием.

Продавцам рекомендую в такой квартире убрать все, что осталось, и декларирую ее как квартиру без внутренней отделки. По крайней мере, покупателю не надо будет ничего обдирать. В квартирах после пожара надо не просто копоть соскоблить, но и снять всю штукатурку и полы, потому что запах дыма не так-то просто удалить полностью».

Далеко не всегда продавец охотно берет расходы на себя и приводит квартиру в божеский вид, поэтому именно покупатель принимает взвешенное решение о рентабельности покупки. Если, например, будущий собственник приобретает квартиру для перепродажи, он может на ней хорошо заработать. Бывали случаи, когда новый хозяин, вложив около 300 тыс. руб. в косметический ремонт, смог позже продать недвижимость на 1 млн руб. дороже ее изначальной стоимости.

Если квадраты покупаются не для продажи, а для комфортной жизни, надо быть готовым к серьезным затратам и сносу всего старого. Это включает замену пола, окон, дверей, реставрацию стен, проведение новых коммуникаций и др. Оценить расходы на ремонт, как и степень разрушений, поможет опытный прораб, услугами которого не помешает воспользоваться. Без участия специалиста слишком велик риск оказаться как раз тем покупателем, не заметившим следы недавнего потопа после косметического ремонта.

Не упустить выгоду

Сделка с убитой квартирой станет выигрышной для покупателя лишь в том случае, если капитальный ремонт приведет к повышению стоимости объекта на рынке. А на рост цены влияет сразу несколько факторов: технические характеристики квартиры, тип жилищного фонда, расположение дома и вид из окна, состояние подъезда и социальной среды. Создавать конфетку из эконом-класса не стоит – не окупится даже с учетом скидки. Тем более что в смету придется заложить и растраты на съемное жилье, пока все восстановительные работы в убитой квартире не будут завершены.

«Ремонт удорожает квартиру только в том случае, если сам дом и окружающая среда – благополучные», – считает Людмила Ермолаева.

Квартиры в плачевном состоянии в любом случае востребованы. Для одной категории покупателей существенную роль играет дисконт и перспектива выгодных вложений в недвижимость. Для других убитое жилье – возможность приобрести квадратные метры в элитном районе или доме по умеренной цене и привести помещения в порядок по своему вкусу.

Текст: Евгения Ужаринская Фото: .com

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *