Может ли застройщик увеличить стоимость квартиры?

Правовая инструкция ЮРИСТЫ19.РФ расскажет об особенностях изменения цены квартиры, приобретаемой по договору долевого участия, после сдачи новостройки. В каком случае доплата по ДДУ будет правомерна.

1.Изменение цены ДДУ — что нужно знать?

Цена договора является одним из его существенных условий. По Закону «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ цена может устанавливаться по-разному: как сумма средств на возмещение затрат по строительству и на оплату услуг застройщика, а с 2017 года еще и как произведение цены единицы общей площади жилого помещения (лоджия, веранда, балкон, терраса) и общей площади квартиры, которая является суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами (см. ч.1 ст.23 Закона, Приказ Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр). Изменение стоимости строящейся квартиры допускается только если договором предусмотрена такая возможность, указаны случаи и условия изменения его цены, при этом сторонами подписывается дополнительное соглашение к ДДУ, которое подлежит государственной регистрации.
Часто причиной для изменения цены договора является изменение площади строящегося жилья, когда застройщик может потребовать доплаты за увеличение площади квартиры, а дольщик — возврата переплаченной суммы, если площадь оказалась менее запланированной. Дольщики и застройщики, заключившие договор до 2017 года, могли потребовать изменения цены договора, если отклонение от проектной площади составляло более 5 % фактической общей площади квартиры. С 2017 года п. 2 ч. 1.1 ст. 9 действует в новой редакции, согласно которой договор долевого участия в строительстве не может содержать условие об изменении площади более, чем на 5 %. Требование об изменении цены может быть предъявлено после регистрации договора в Росреестре или на основании норм ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении (см. напр., Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 по делу N А33-2182/2016).

2.Каковы последствия изменения площади для застройщика и дольщика?

Если договор участия в долевом строительстве содержит условие о допустимом изменении площади квартиры, которое было нарушено, то есть отклонение фактического размера площади от проектного составило более 5 %, дольщики вправе требовать расторжения договора в судебном порядке на основании п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона. При этом суды взыскивают уплаченные по договору денежные средства и разницу между этой суммой и рыночной ценой договора участия в долевом строительстве, а требование по взысканию процентов по кредитным средствам, использовавшимся для покупки строящегося жилья, в качестве убытков признается неправомерным, так как условие об оплате процентов не поставлено договором в зависимость от выполнения либо не выполнения застройщиком обязательств (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.02.2017 по делу N 33-3920/2017).
У застройщика в случае отсутствия доплаты, просрочки доплаты, нет права требовать расторжения ДДУ. Просрочка внесения дольщиком доплаты при перерасчете стоимости строительства в случае увеличения площади по сравнению с проектной не является причиной для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве (п.34 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года).

3.Как возвращают деньги дольщикам?

Застройщик после расторжения договора за 10 рабочих дней с этого момента должен возвратить дольщику сумму цены договора, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (на день исполнения обязательства по возврату). Проценты начисляются с того дня, когда деньги по договору были переданы застройщику, до дня их возврата дольщику. Физическому лицу проценты по ст. 395 ГК РФ уплачиваются в двойном размере.
Если дольщик не обратился за указанными выплатами, по прошествии 10 дней застройщик обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту своего нахождения и сообщить участнику долевого строительства. В случае нарушения сроков возврата или зачисления в депозит, с застройщика взыскиваются проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

4.Когда дольщик вправе вернуть деньги, не расторгая договор?

Право дольщика требовать возврата переплаты в случае передачи квартиры меньшей площади без заявления требования о расторжении договора признается судами на основании ч.ч. 1 и 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, когда установлено уменьшение общей площади. Подлежащая передаче дольщику квартира должна соответствовать техническим, качественным и иным характеристикам, указанным в договоре и в проектной документации, а если площадь фактически переданной квартиры отличается в сторону уменьшения, это является существенным изменением качественной характеристики объекта, ущемляет права потребителя. При этом дольщики могут потребовать уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ (застройщики — их снижения по нормам ст. 333 ГК РФ), выплаты неустойки, компенсацию морального вреда в размере, штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя.

5.Когда нельзя требовать доплаты (переплаты) по ДДУ?

В судебной практике признавался обоснованным отказ по денежным требованиям дольщиков и застройщиков в следующих случаях:
площадь, указанная в договоре не менялась, но застройщик подсчитал ее значение с применением неправильного понижающего коэффициента для лоджий, а именно, должен был применяться коэффициент 0,5, а застройщик, требующий доплату, исходил из коэффициента 1 (см. Апелляционное определение Астраханского областного суда от 12.08.2015 по делу N 33-2647/2015);
площадь лоджии в договоре определена с понижающим коэффициентом, но после того, как в результате строительства площадь увеличилась, она была рассчитана застройщиком без понижающего коэффициента, что было признано односторонним изменением условий договора, а требование доплаты за увеличение площади без учета понижающего коэффициента — неправомерным (см Апелляционное определение Калининградского областного суда от 22.04.2015 по делу N 33-2040/2015);
если в договоре не указано на применение понижающих коэффициентов, согласно позиции ВС РФ, они не применяются, и у дольщика нет права требовать переплату в силу ее отсутствия (см. Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2015 N 82-КГ15-5), но для договоров долевого участия, заключенных с 1 января 2017 г. понижающие коэффициенты применяются в силу норм закона и Приказа Минстроя России от 25.11.2016 N 854, даже если в договоре не указаны;
если в договоре указано на то, что изменение цены объекта долевого строительства не происходит при незначительных (например, в пределах 1 кв.м.) отступлениях от проектной площади;
право на возврат переплаченной суммы отсутствует у дольщика при включении в общую площадь квартиры площади помещений вспомогательного использования, перечисленных в п.6 Приказа Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 N 531 и в п. 12 приложения 2 Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 N 90 (применяется с 2017 года): площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, и иные (см. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 03.11.2016 по делу N 33-22342/2016).

6.Статью подготовили специалисты: ЮРИСТЫ19.РФ напоминаем, что у нас Вы всегда можете получить консультацию, тел. для справок 89607775577 или 89832774747

На вопросы журнала отвечает известный российский эксперт, исполнительный директор, директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяна ПОЛИДИ

— Татьяна Дмитриевна, в отличие от развивающихся рынков в ведущих развитых странах долевое строительство не практикуется. А вот в России оно стало важным подспорьем для застройщиков, особенно сегодня, в условиях падающего рынка и известных трудностей с привлечением средств. Почему же эта схема не работает должным образом: число обманутых дольщиков в стране в настоящее время составляет 43 тыс. человек. В чем, на Ваш взгляд, главные недостатки ныне действующей схемы? Что в ней надо поменять?

— Схемы участия в долевом строительстве в разных модификациях используются в зарубежных развивающихся странах (Польша, Китай, Индия, Египет, Южная Африка и др.). Конечно, это страны с недостаточно развитой банковской системой, высокими ставками по кредитам.

В действующей схеме 214-ФЗ можно выделить два основных проблемных момента: контроль за целевым использованием средств дольщиков и отсутствие ограничений на объем средств, которые можно привлекать от граждан на стадии строительства (как доли от стоимости жилья).

Во всех странах контроль за целевым использованием средств организуется через требование размещать такие средства на специальных, контролируемых банками счетах. То есть финансовый контроль осуществляют банки. В последние годы в странах, где появлялась законодательная возможность ведения специальных счетов — как правило, эскроу (эскроу-счет — специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств — Ред.), — сразу же вводилось требование размещать средства граждан, привлекаемые в строительство, на таких счетах. Это общепринятая мировая практика. В России такая законодательная возможность появилась, но пока она не используется. Этот пробел нужно закрыть.

Второй вопрос — размер привлекаемых средств, которыми рискует человек. Сейчас на стадии строительства в России можно заплатить хоть 100% от стоимости объекта. А вот в развитых странах в применяемых схемах предварительных продаж размер задатка обычно составляет не более 10—20%, и эти деньги, как правило, нельзя направить напрямую на стройку. Они служат гарантией спроса для банка, в котором застройщик получает кредит.

— Губернатор Московской области Андрей Воробьев предложил вообще отменить долевое строительство. Однако, как позже стало известно, о полной отмене 214-ФЗ все–таки речи не идет. По поручению вице-премьера Игоря Шувалова при Минстрое РФ под руководством замминистра Натальи Антипиной создана рабочая группа по разработке поправок в 214-ФЗ. На первом же ее заседании было принято решение ввести новый механизм долевого строительства, при котором средства граждан-соинвесторов будут размещаться в банках и использоваться застройщиками под контролем банка. Однако появление банка в качестве третьей стороны договора между дольщиками и застройщиками может существенно удорожить строительство. «Здесь нужно пройти между Сциллой и Харибдой: и людей защитить, и не повысить стоимость строительства», — подчеркнул глава Минстроя Михаил Мень. Возможно ли это в принципе, с Вашей точки зрения?

— Во-первых, общая цель этих предложений — не снижение цен, а повышение гарантий граждан, то есть снижение риска. Риск можно снизить двумя способами: либо заплатить за управление этим риском (например, страхование, банковский контроль), либо убрать этот риск вообще, то есть исключить систематический риск в системе. Второй способ тоже требует затрат, но в другой форме.

Мы пытаемся использовать первый способ с целью включения и второго. Использовать второй способ означает повысить прозрачность рынка, его участников, убрать с рынка жуликов, заставить всех работать по законным правилам. Все это приводит к тому, что риск элиминируется. Я считаю, что за счет повышения роли банков как финансовых институтов мы будем стимулировать указанные изменения.

Во-вторых, нужно разделять два понятия: цена на жилье и затраты застройщиков. В цене на жилье кроме затрат еще есть (и это существенная доля), например, прибыль. Когда затраты возрастают, цены не обязательно должны возрастать — просто снижается норма прибыли. А эту проблему можно решить путем увеличения массы прибыли за счет увеличения объемов бизнеса.

Я привела только один пример того, как участники рынка могут подстраиваться под изменения в регулировании. Кстати, в странах, где такой переход уже состоялся, подтверждено, что объемы проектов сразу возрастают, поскольку увеличиваются возможности финансирования.

— Правительство Московской области выступает за введение обязательной банковской гарантии. Причем это должны быть гарантии не «мусорных» банков, а 20 крупнейших,подчеркнул зампред правительства МО Герман Елянюшкин. Но у российской банковской системы на это просто не хватит ресурсов, убеждены застройщики: требуемых двух с лишним трлн руб. у них нет. К тому же банкам придется контролировать каждый платеж застройщика, что потребует целого штата финансовых контролеров: только Сбербанк, по словам руководителя аппарата НОЗА, члена рабочей группы Кирилла Холопика, должен будет дополнительно увеличить свой штат на 10—15 тыс. человек. Да и вообще банки отнюдь не горят желанием разбираться с балансами застройщиков…

— Насколько мне известно, основные крупные банки приветствуют предлагаемые изменения. Для банков это не благотворительная деятельность, а возможность колоссально увеличить свой бизнес. Сейчас банки участвуют в финансировании жилищного строительства частично — через кредитование дольщиков. Однако сегмент кредитования застройщиков крайне мал. Предлагаемые же изменения позволят банкам получить прозрачных и понятных заемщиков в лице застройщиков, увеличив тем самым свои кредитные портфели.

— Какая модель перехода от финансирования строительства за счет граждан к проектному финансированию за счет банков представляется Вам оптимальной? И как адаптировать ее к российским условиям, защитив при этом людей?

— Есть два варианта: «Минимум» и «Максимум». «Минимум» — это введение банковского контроля за целевым использованием средств, но при этом не ограничивается их размер и продолжается их использование в стройке.

«Максимум» (в будущем, после выполнения программы «Минимум») — это переход к схеме предварительной продажи с задатком не более 10%, который возвращается в полном объеме, если застройщик не выполняет обязательства. При этом вся стройка финансируется за счет собственных средств застройщика и банка.

— Однако сообщество девелоперов негативно относится к предлагаемым революционным изменениям в долевом строительстве. Как рассказали нашему журналу топ-менеджеры ряда крупных компаний-застройщиков, революции здесь не нужны. Их предложения сводятся к усилению и ответственности контроля за целевым использованием средств дольщиков, введению соответствующего аудита и системы штрафов, исключению из 214-ФЗ возможности привлечения денежных средств путем создания ЖСК и выпуска жилищных сертификатов, регулирование которых предлагается сохранить вне рамок 214-ФЗ. То есть, иными словами, застройщики предлагают эволюционный путь — не слом системы, а ее трансформацию, улучшение. По словам девелоперов, революционная реформа долевого строительства в нынешних условиях может обрушить рынок жилья и заставит многие строительные компании уйти «в тень». Ваш комментарий?

— Это означает, что застройщики предлагают программу «Минимум», потому что введение аудита это и есть размещение средств на специальных контролируемых счетах. Я думаю, что с этого и следует начать.

— Кстати, о счетах. На одном из последних заседаний рабочей группы Сбербанк, Газпромбанк и ВТБ предложили ввести специальные счета для контроля целевого использования средств по каждому строящемуся объекту, аналогичные тем, что используются по 275-ФЗ при гособоронзаказе. При такой схеме средства замораживаются, их нельзя использовать ни банку, ни застройщику до момента введения дома в эксплуатацию, а строительство идет на заемные средства. Однако депутат Госдумы Александр Хинштейн, руководитель «НДВ-групп» Александр Хрусталев и ряд других наблюдателей считают, что принятие предложений банкиров приведет к удорожанию 1 кв. м жилья на 40—45%. А в Минстрое заявили, что предложения, ранее предоставленные российскими банками, не будут поддержаны. Причиной этого директор департамента жилой недвижимости Минстроя и ЖКХ РФ Никита Стасишин назвал рост стоимости квадратного метра на 23%. А Ваша оценка: насколько изменится при такой схеме цена квадратного метра?

— Я считаю приведенные оценки не просчитанными экономически, а сугубо субъективным мнением указанных лиц. Выше я пояснила процесс ценообразования и пути оптимизации бизнеса застройщиков, а также цели предлагаемых изменений: это повышение гарантий, пусть и путем увеличения цены, хотя это необязательно должно быть именно так.

Обращаю ваше внимание на то, что сегодня за обманутых дольщиков мы тоже платим (эти затраты ведь не испаряются во Вселенной), но только в другой, завуалированной форме. В форме расходов бюджетов, которые финансируются за счет наших налогов. В форме уплотнительной застройки во дворах, позволенной тем застройщикам, которые согласны на завершение строительства брошенных домов в целях предоставления им экономических выгод. В

стране по этому поводу нарастают градостроительные конфликты. Общество несет потери из-за того, что мы просто не можем применить простейшие инструменты контроля, которые используются уже в далеко не самых развитых странах (например, в Египте).

— Каков Ваш прогноз: удастся ли в итоге найти «золотую середину», устраивающую все стороны: чтобы и рынок не обрушился, и граждане были защищены, и банки с девелоперами были относительно довольны новыми правилами игры? Или все-таки без пострадавшей стороны здесь не обойтись?

— Я уверена, что рынок не обрушится. Ровно такие же разговоры были при принятии 10 лет назад 214-го федерального закона. Но не последовало ни обрушения рынка, ни непредвиденно высокого роста цен.

Участники рынка опасаются нововведений потому, что испытывают неопределенность. Но хочу заметить, что так считают далеко не все застройщики. Мнения разделились, и это нормально. Просто понадобится время на адаптацию, но я думаю, что она будет быстрой. А в результате мы пройдем еще одну ступень упорядочения рыночных отношений в строительстве.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *