Можно ли дарственную оспорить?

Довольно часто возникают ситуации, при которых родственники умершего собственника квартиры или другого имущества обнаруживают, что жилище по дарственной отошло совсем не тому человеку, кому предполагалось. Нередки случаи, когда подаренная собственность ввиду различных событий переходит совершенно постороннему человеку, с чем, естественно, родственники не могут примириться и перед ними встает вопрос, можно ли оспорить дарственную на квартиру, чтобы исправить ситуацию.

Мнение эксперта Саломатов Сергей Эксперт по недвижимости Советуем ознакомиться с основными плюсами и минусами дарственной с юридической точки зрения — подробное об этом .

В данных спорах законодательство предоставляет право родственникам умершего дарителя при наличии отдельных обстоятельств оспорить свершившийся факт в судебном порядке.

Как дарителю оспорить дарственную

Дарственной называют договор, при котором собственник дарит свое имущество или недвижимость иному лицу. Одаряемый может быть как родственником дарителю, так и лицом без родственных связей. И в первом, и во втором случае возникают спорные ситуации, при которых родственники инициируют пересмотр обстоятельств дарения в судебном порядке.

Прежде чем начать рассмотрение вопроса о недействительности договора дарения в суде, следует удостовериться о документально подтвержденном факте его регистрации в регистрационном учреждении, так как только данная процедура обеспечивает переход собственности в пользу одаряемого.

Если процедура регистрации не была проведена, считается, что договор дарения не имеет силы и собственником имущества остается умерший даритель.

При оформлении договора дарения на квартиру, землю или иное имущество для придания большей законности сделке оформляется нотариально заверенное удостоверение. Оно не является обязательным при рассмотрении споров в суде, однако его наличие или отсутствие может повлиять на оспаривание ситуации или стать дополнительным фактором подтверждения интересов одариваемого и повлиять на решение суда.

Если нет сведений, указывающих на недействительность дарственной, и её оформление отвечает требованиям, отозвать дарение, оспорив его в суде можно при наличии следующих условий:

  1. После наступления смерти одаряемого, то есть когда одаряемый умирает раньше дарителя.
  2. Если имеются факты, указывающие на риск для жизни или здоровья дарителя, исходящие со стороны нового собственника имущества.
  3. Если есть свидетельства ненадлежащего содержания подаренного имущества, например, антисанитария в жилище, несоблюдение общественных норм проживания, намеренная порча имущества и другие факты.

В ходе судебного разбирательства даритель может доказать, что его здоровью или подаренному имуществу наносится ущерб, и оспорить, а затем отозвать договор дарения на квартиру, составленный ранее.

Если наступает смерть дарителя, то процедуру оспаривания могут совершить его родственники.

Мнение эксперта Саломатов Сергей Эксперт по недвижимости Налог на подаренную квартиру в каких случаях и когда его нужно платить, подробнее об этом .

Когда дарственную признают недействительной

Нормами законодательства предусматриваются возможности присвоения дарению статуса недействительности или ничтожности. Это достигается в результате ходатайства в судебные органы как самого дарителя, так и иных лиц.

Существует два главных условия, подтверждающих законность и правильность оформления договора дарения, искажение которых влечет возможность признания их недействительными. Остановимся на них подробнее.

  1. Первое условие, о котором осведомлены все риэлторы и нотариусы –­ отсутствие в документе каких-либо дополнительных ограничений совершения сделки. Наличие дополнительной трактовки автоматически превращает договор дарения в недействительный и не подлежащий регистрации. Напомним о наиболее часто встречающихся формулировках, включаемых ошибочно в договор дарения:
  • Не допускается внесение в договор дарения элементов договора ренты, по которому одариваемый берет на себя обязательство пожизненно материально обеспечивать и содержать дарителя.
  • Не допускаются формулировки, по которым квартира или имущество становится собственностью одаряемого с момента кончины дарителя. Данное условие неправомерно с правовой точки зрения, так как на объекты недвижимости(квартиру, землю, дом) в связи со смертью собственника распространяются нормы наследования. В связи с этим договоры, имеющие такую формулировку, признаются недействительными автоматически, без какого-либо оспаривания.
  • Также не допускается при оформлении процедуры дарения прописывать условие, при котором даритель имеет право проживать в одариваемом жилище вплоть до смерти собственника, так как оно являет собой элемент ренты. В случае если даритель оформляет договор на свое единственное жилье, то нужно особенно тщательно предусмотреть риск его оспаривания ввиду очевидной невыгодности для дарителя впоследствии. Следует подстраховаться заранее от ситуации, при которой даритель может оказаться без жилья, внеся дополнительный пункт и добившись регистрации договора.

2. Вторым условием правомерности договора дарения является исключение из круга одариваемых категорий лиц, которые в силу своего общественного и социального статуса не могут претендовать на это имущество. Перечислим категории лиц, которые не могут быть одаряемыми, и при их фигурировании в качестве будущих или настоящих новых собственников квартиры договор дарения возможно оспорить в суде:

  • Попечители, опекуны или иные законные представители граждан или несовершеннолетних лиц, когда дарителем выступает их подопечный.
  • Государственные служащие, деятельность которых в отношении дарителя может просматривать коррупционную составляющую.
  • Медицинский или обслуживающий персонал учреждений по месту пребывания человека, которые могли насильственно повлиять на решение о дарении в свою пользу.
  • Юридическое лицо, желающее обезопасить свою квартиру в случае банкротства и передающее его согласно договору дарения в чужую собственность.

В каких случаях можно оспорить дарственную на квартиру

Пока даритель жив, договор дарения, оформленный согласно всем предъявляемым требованиям, не может быть оспорен или изменен.

Это означает, например, что дееспособный дедушка трех внуков, выразивший своё волеизъявление и подаривший квартиру соседу, совершил это по личному желанию. Не важно, по какой причине это произошло: за какие-то заслуги одаряемого, или по причине простой симпатии – этот дедушка имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. В связи с этим родственники не могут оспорить такую сделку.

И лишь с момента смерти дарителя, в случае наличия веских оснований, для родственников появляется возможность оспорить дарение квартиры в суде.

Только при признании процедуры дарения недействительной ввиду присутствия отягчающих обстоятельств у родственников будет шанс вернуть подаренную квартиру наследникам.

Совершить это можно в трех случаях:

  • если доказано, что человек, оформляя дарственную на свое имущество, находился в неадекватном состоянии, опьянении и т.д;
  • в случае составления и подписания договора в период недееспособности дарителя;
  • в случае установления фактов морального давления или насильственных действий со стороны заинтересованных в договоре лиц.

Оспаривание дарственной родственниками

Статья 168 Гражданского кодекса РФ предоставляет возможность родственникам оспорить после смерти дарителя договор дарения в тех случаях, когда нарушается законность, например:

  • Когда у дарителя отсутствовало право распоряжения оспариваемым имуществом. Данный пункт основывается на отсутствии регистрации собственности у дарителя, или же на сведениях о признании недействительным акта регистрации собственности на основании судебного решения, например, недействительности акта купли-продажи жилья. Для родственников эта процедура осложняется необходимостью предоставления доказательств, что умерший даритель был законным владельцем даримого имущества.
  • В случае отсутствия согласия второго супруга на дарение собственности. При нахождении супругов в браке на момент совершения сделки требуется официальное согласие второго супруга, отсутствие которого является поводом для аннулирования сделки. В ходе судебного разбирательства должно быть доказано, что супруг был согласен, но согласие юридически не было оформлено, либо имущество приобреталось не в браке и согласия супруга не требовалось.
  • В случае обнаружения фактов, указывающих на осведомленность получателя даримого имущества о том, что один из нескольких его собственников был не согласен с этой процедурой. В этом случае предстоит установить, умышленно ли одариваемый допустил нарушение закона или по неосведомленности. В случае если суд решит, что одариваемый знал про невозможность получить согласие, что могло предотвратить сделку, то его степень вины в нарушении законности признается в той же степени, что и дарителя. Если суд решит, что нарушение закона произошло по незнанию в силу молодого возраста или других причин, то выносится вердикт о введении в заблуждение одариваемого. И, напротив, если суду требуются доказательства для того чтобы оспорить сделку по причине знания новым собственником об отсутствии чьего-либо согласия на дарение, придется это доказывать при помощи документов или свидетельских показаний. Если истцом не представлено убедительное подтверждение осведомленности одариваемого, то нужно оперировать отсутствием этих доказательств и указывать на необоснованность и бездоказательность обвинений.
  • В случае имеющихся фактов мошенничества или обмана при совершении дарения в отношении дарителя. В данном случае предполагается введение в заблуждение дарителя знакомыми, родственниками, или третьими лицами. Суд выносит решение о расторжении сделки о дарении, если видит, что эти лица побудили дарителя добровольно совершить сделку, воспользовавшись его эмоциональной нестабильностью или чувством страха, пообещав выполнить какие-то условия в обмен на договор сделки.

При оспаривании дарственной полезно засвидетельствовать, что:

  • Даритель не предпринимал действий, указывающих на попытки регистрации дарственной или отмены договора дарения. Этот факт подтверждается простым отсутствием документальных доказательств подобных действий.
  • Истец, как незаинтересованное лицо, не может требовать признания недействительности договора. В этом случае следует предоставить суду доказательства о незаинтересованности истца.

Причины оспаривания договора дарения

Наиболее распространены следующие причины, позволяющие расторгнуть договор дарения:

Причина Статья ГК РФ
Сделка проведена с нарушением законодательства и затрагивает публичные интересы 168
Сделка проведена с нарушением нравственности или правопорядка 169
Дарение используется для скрытия истинных намерений передачи собственности 170
Сделка проведена с человеком, не осознающим последствий своих действий 177
Сделка проведена с человеком, введенным в заблуждение 178
Одаряемый обращается с подаренной квартирой так, что та может прийти в непригодное для проживания состояние 578
Сделка произведена юридическим лицом или предпринимателем в целях сберечь имущество перед банкротством 578
Получатель квартиры угрожал здоровью или жизни дарителя или его родственников 578

Согласно 170 статье ГК РФ, сделка по дарению может быть признана судом мнимой или притворной. Нарушения данного характера могут преследовать цели укрытия от налогового бремени или сокрытия иной сделки.

Мнимой называется сделка, которая фактически не состоялась. Соответственно, даритель по этой сделке автоматически признается тоже мнимым. К примеру, зная о решении суда о взыскании крупной задолженности, собственник жилья решает в целях сохранения имущества подарить его родственнику, но продолжает жить в нем. Такой договор, заключенный с целью избежать ответственности, признается впоследствии мнимым.

Притворной называется сделка, прикрывающая собой иную сделку, другого юридического характера. Например, сделка, при которой стороны перед подписанием договора пришли к решению о каких-либо выплатах дарителю, — о ежемесячном перечислении средств на содержание, лечение, будет признана притворной, так как она прикрывает собой фактически договор ренты.

Для подтверждения прав одаряемого в этих случаях следует обращать внимание суда на то, что он вступил в полноправное пользование жильем, в связи с чем своевременно оплачивает коммунальные услуги, налоги, интернет своими личными средствами.. При необходимости можно привлечь свидетелей для подтверждения этого.

Согласно 177 статье ГК РФ, можно оспорить сделку, если присутствуют доказательства того, что дееспособный даритель не руководил своими действиями и не понимал их значения.

Такое поведение характерно при наличии у человека определенных заболеваний, часто скрываемых от окружения. К примеру, даритель страдал от наркологической зависимости, но на учете в диспансере не состоял. В суде устанавливается факт того, произошло подписание договора во время приступов болезни или вне их. Если установить это трудно, назначается судебно-психиатрическая экспертиза, в том числе и посмертная.

Дарственная не подлежит оспариванию, если суд решит, что:

  • подписание договора совершено дарителем в осознанном состоянии;
  • отсутствуют основания признать дарителя недееспособным.

Для подтверждения этого суд может прибегнуть к проведению почерковедческой экспертизы, привлечь нотариуса, третьих лиц к даче свидетельских показаний.

Статья 178 ГК РФ позволяет признать дарственную недействительной при установлении фактов, что дарение было совершено вследствие заблуждения.

Такие сделки происходят, когда дарители не дают отчета своим действиям и не понимают важных нюансов отчуждения квартиры, что, к примеру, в случае перехода по дарственной к постороннему лицу, ею невозможно будет воспользоваться внукам, и т.д..

Доводы истца строятся обычно на недопонимании дарителем правовых последствий договора и на том, что он не собирался фактически дарить квартиру.

В противовес следуют доказательства защиты, основанные на факте подписи доверенности на отчуждение жилья и на удовлетворительном состоянии его здоровья в тот момент.

Если дарение произошло при невыгодных условиях для собственника, суд прибегает к оценке имущественного, физического состояния дарителя, выявляет причины дарения, наличие нотариальной регистрации, которая подразумевает обязательные разъяснения последствий дарения.

Подтверждающие документы

Для оспаривания дарственной на квартиру или иное имущество следует обращаться в суд, имея при себе необходимые документальные доказательства, свидетельствующие о незаконности или ничтожности сделки. Документы должны подтверждать умысел одаряемого или неадекватность дарителя. Такими доказательствами могут быть:

  • выписки из медицинских карт;
  • расписки о денежном вознаграждении за подарок;
  • медицинские документы о недееспособности дарителя;
  • характеристики с места работы или пребывания (стационара длительного пребывания);
  • справки из полиции;
  • свидетельские показания.

Какие сроки установлены для оспаривания дарения?

При наличии соответствующих доказательств оспорить сделку представляется вполне возможным, однако существуют сроки для подачи искового заявления, вне которых оно не будет допущено к производству.

В обычном порядке это можно осуществить в течение трехлетнего срока с даты регистрации сделки. Однако суд может продлить этот срок, если истец или заинтересованное лицо узнал об этой сделке по истечении трех лет и располагает доказательствами о её незаконности или ничтожности. В этом случае срок подачи заявления в суд составляет три года с того момента, когда истец узнал о сделке.

Для случаев, когда сам даритель желает признать договор недействительным, а одаряемый противится этому, срок для подачи иска составляет 5 лет.

Для третьих лиц срок подачи иска о признании дарения незаконным равен календарному году, начиная со дня, когда стали известны компрометирующие законность договора обстоятельства.

Дарственная не подлежит пересмотру, если с момента сделки прошло 10 лет.

Судебный процесс о незаконности договора дарения в подавляющем большинстве является очень сложным. Но при наличии убедительных доказательств это осуществить вполне возможно.

Поделиться ссылкой:

Оспорить договор дарения достаточно сложно. Для того чтобы дело было решено в вашу пользу необходимо наличие веских оснований, а также соблюдение сроков исковой давности.

В соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса РФ к оспариванию договора дарения применяются следующие сроки исковой давности в зависимости от оснований оспаривания:

— три года – по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки;

— один год – по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

При этом в силу п. 1 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Однако на основании п. 2 указанной статьи исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Также в ст. 205 ГК РФ предусмотрена возможность восстановления срока исковой давности в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.). Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев – в течение срока давности.

Необходимо отметить, что у дарителя есть особое право на отмену договора дарения. В соответствии с п. 1 ст. 578 ГК РФ даритель вправе сделать это, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Рассмотрим эти случаи более подробно:

1. Покушение на жизнь.

Согласно ч. 3 ст. 30 Уголовного кодекса РФ покушением на преступление признаются умышленные действия (бездействие) лица, непосредственно направленные на совершение преступления, если при этом преступление не было доведено до конца по не зависящим от этого лица обстоятельствам.

Под покушением на жизнь понимается как непосредственное причинение вреда здоровью, так и организация соответствующего преступления.

2. Причинение телесных повреждений.

Поскольку закон не содержит конкретизирующего признака таких повреждений, основанием для отмены дарения может быть причинение телесных повреждений любой тяжести.

3. Причинение смерти дарителю.

Для любого основания отмены дарения характерен умысел. Если вред здоровью нанесен по неосторожности, это не может привести к отмене дарения.

Несмотря на то, что норма ГК РФ не содержит обязательной преюдиции, исходя из судебной практики для отмены дарения необходимо вступившее в законную силу решение суда по гражданскому делу либо вступивший в законную силу приговор.

Договор дарения может быть оспорен в судебном порядке как при жизни дарителя, так и после его смерти. После того как даритель передал имущество одаряемому, оспорить договор можно через суд.

Обстоятельства, при которых можно отменить сделку (в случае, когда даритель умер):

  • если одаряемый обращается с подаренной вещью таким образом, что существует риск уничтожения или потери этой вещи;
  • если в договоре дарения было указано, что имущество переходит обратно дарителю в случае, если он переживет одаряемого;
  • нарушены условия или предмет сделки (например, в договоре указано условие о передаче предмета в дар только после смерти дарителя — п. 3 ст. 572 Гражданского кодекса РФ);
  • не соблюдены форма и порядок заключения сделки (например, передача недвижимого имущества не зарегистрирована в соответствии с законодательством — п. 3 ст. 574 ГК РФ);
  • дарение является притворной или мнимой сделкой (обычно такие сделки заключаются для того, чтобы прикрыть другую сделку, — ст. 170 ГК РФ);
  • введение дарителя в заблуждение о существе сделки (непонимание дарителя о том, какие последствия могут иметь место быть для него);
  • сделка совершена недееспособным лицом или лицом, находившимся в момент заключения сделки невменяемым или т.п. (при наличии соответствующих доказательств — ст. 171 ГК РФ);
  • сделка осуществлена лицом не добровольно (например, под угрозой, принуждением или иными обстоятельствами);
  • после заключения сделки одаряемый покушался на жизнь и здоровье как самого дарителя, так и семьи или родственников дарителя (ст. 1 ст. 578 ГК РФ).

На практике чаще всего основанием для отмены дарения через суд является состояние дарителя в момент заключения договора, а также давление, насилие и угрозы. Также зачастую договоры дарения не соответствуют требованиям закона по форме, что также служит причиной для отмены.

Для того чтобы оспорить договор дарения ввиду того, что в отношении дарителя оказывалось давление, договор был заключен под угрозой, необходимо предоставить суду доказательства, подтверждающие этот факт. Если даритель в момент подписания договора не осознавал свои действия (был психически нездоров либо находился под действием лекарственных средств), также необходимо доказать это справками (например из ПНД, если состоял на учете), иными допустимыми доказательствами.

Дарственную можно оспорить в суде в течение одного года со дня подписания. В качестве самых распространенных оснований для отмены в российской судебной практике встречаются: неспособность дееспособного лица отдавать отчет своим действиям в момент заключения сделки, угрозы, давление, недееспособность.

Вы также можете прочитать подробную статью, размещенную на нашем сайте, где подробно рассказывается о том, как отменить дарственную при жизни и после смерти дарителя.

Новая редакция Ст. 573 ГК РФ

1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

3. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

Комментарий к Статье 573 ГК РФ

Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.

Другой комментарий к Ст. 573 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В п. 1 комментируемой статьи закреплено право отказа одаряемого от принятия дара в любой момент до передачи ему дара. Это право не может быть обусловлено наличием каких-либо причин, и одаряемый имеет право отказаться от дара без указания мотива. Реализовано оно может быть независимо от того, в какой форме был заключен договор дарения. Таким образом, допускается одностороннее расторжение договора по инициативе одаряемого без обращения в суд.

2. Пункт 2 ст. 573 устанавливает форму отказа для договоров дарения, которые были заключены в письменной форме: отказ от договора должен быть также зафиксирован в письменной форме.

В комментируемом пункте предусмотрено правило о том, что в случае, когда договор дарения зарегистрирован (см. комментарий к п. 3 ст. 574), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Указанное правило вряд ли может быть реализовано на практике, поскольку государственная регистрация договора дарения и перехода права собственности происходит одновременно и, следовательно, речь может идти только об отмене дарения (см. комментарий к ст. 578).

Оксана Мун, ведущий юрисконсульт

Возникает вопрос: в чем состоит интерес при покупке именно долей недвижимости? Ответ очень простой — общая стоимость недвижимости, купленной по долям, существенно ниже стоимости той же недвижимости, купленной целиком, и если приобрести квартиру по долям, а затем выставить ее на продажу как единый объект недвижимости, то можно получить очень хорошую прибыль. Покупка первой доли квартиры необходима для того, чтобы закрепиться на выбранном объекте недвижимости, далее дело за малым — «выжить» из остальных комнат других жильцов, создав невыносимые условия проживания, и вынудить других собственников продать свои доли захватчикам. Таким образом, основная цель рейдерского захвата жилого помещения — как можно быстрее освободить квартиру от всех владельцев и выкупить остальные доли за бесценок.

Рейдеры, как правило, приобретают доли в квартирах с собственностью, носящей общедолевой характер. Идеальным является вариант, если между собственниками существуют враждебные отношения, либо собственник не заинтересован в своей доле (например, получил по наследству и не хочет иметь никаких отношений с другими владельцами).

Большое значение для захватчиков имеет покупка невыделенной доли, то есть в квартире не определен порядок пользования отдельными комнатами. Таким образом, рейдер, приобретя долю, получает законный доступ в любое помещение квартиры и, обладая даже самой маленькой долей в квартире, захватчик совершенно свободно может совершать акты устрашения остальных собственников, чтобы совершить захват квартиры полностью. Способы «выживания» других жильцов могут быть самыми разнообразными, например, в квартиру могут поселить бомжей, наркоманов либо алкоголиков, начать разрушительный ремонт и разорение жилого помещения, постоянно менять замки и так далее. Полиция в таких случаях — не помощник, так как у захватчика есть документы, подтверждающие право собственности. Понятно, что в таких условиях у других собственников выбор небольшой — либо поддаться на провокации и продать свою долю, либо смириться, набраться терпения и дальше жить в таких условиях.

Действующее законодательство в такой ситуации тоже не помощник, так как законодатель защищает право владения, пользования и распоряжения собственником своим имуществом.

Следует отметить, что невозможно защитить даже права несовершеннолетних детей, и органы опеки и попечительства вместо того, чтобы помочь исправить ситуацию, напротив, обратятся с претензией к родителям, что те не могут обеспечить достойным жильем своих детей.

С одной стороны, п. 1 ст. 250 ГК РФ закрепляет право преимущественной покупки доли: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Более того, в п. 3 данной статьи предусмотрена ответственность за нарушение п. 1: при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Контроль за соблюдением реализации права на преимущественную покупку осуществляется органами регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 24 закона № 122-ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Следует отметить, что тот же ГК РФ позволяет совершенно правомерно обойти требование, указанное в ст. 250 ГК РФ, более того, на настоящее время существует три таких способа.

Первый способ недружественного захвата жилого помещения

Заключение договора займа под залог имущества (доли квартиры). В данном случае умышленно не выплачивается долг по займу и, таким образом, через определенный промежуток времени заключается соглашение о переходе права собственности займодавцу в счет уплаты долга, вся сделка осуществляется в рамках закона. Данный вариант является самым действенным и распространенным.

Второй способ недружественного захвата жилого помещения

Продажа через дарение, в данном случае заключается договор дарения «микродоли» (например: 1,5 м2). Таким образом, одаряемый становится еще одним сособственником. Далее ему продается оставшаяся часть доли. И опять же — все в рамках закона.

Третий способ недружественного захвата жилого помещения

Отчуждение доли при помощи договора дарения, который маскирует фактическую продажу. Данный способ применяется редко, так как является не совсем законным и рискованным, ведь приходится рассчитывать на добросовестность другой стороны.

Но судебная практика и в данном случае не всегда на стороне «добросовестных» владельцев квартиры.

Рассмотрим в качестве примера решение Тушинского районного суда г. Москвы.

Из материалов дела: истец ФИО1 обратилась в суд с иском о признании договора дарения недействительным. В обоснование иска указала следующее. Истец и ответчик ФИО2 являлись сособственниками приобретенной в период брака квартиры. Брак был расторгнут. Решением Тушинского районного суда за истцом и ответчиком было признано право собственности на ½ долю спорной квартиры, состоящей из двух изолированных комнат. От брака стороны имеют дочь ФИО3. Ответчик после расторжения брака в спорной квартире не проживает, в связи с чем истец предложила выкупить долю ответчика. ФИО2 согласился продать свою долю. Однако впоследствии ответчик сообщил истцу и их дочери о том, что он подарил свою ½ доли в спорной квартире неизвестному лицу. Истец считает, что ответчик путем заключения договора дарения прикрыл другую сделку — договор купли-продажи, то есть совершил притворную сделку, в связи с чем договор дарения на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ является ничтожной сделкой. Также данная сделка существенно ухудшила жилищные условия жизни несовершеннолетнего ребенка, что противоречит ст. 40 Конституции РФ. Оспариваемая сделка была совершена без согласия органов опеки и попечительства.

Суд, исследовав материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что решением Тушинского районного суда произведен раздел общей собственности супругов ФИО1 и ФИО2 в виде квартиры, с признанием права собственности каждого на ½ долю квартиры. Одновременно судом был определен порядок пользования указанной квартирой и с учетом интересов несовершеннолетней ФИО3 в пользование ФИО1 выделена комната площадью 19 кв. м, ФИО2 комната площадью 15 кв. м.

На момент рассмотрения дела судом в спорной квартире по месту жительства зарегистрированы истец, ответчик ФИО2 и их несовершеннолетняя дочь ФИО3.

ФИО2 произвел отчуждение своей доли ФИО4 путем заключения в простой письменной форме договора дарения. Договор дарения и право собственности ФИО4 зарегистрированы в УФРС.

В обоснование доводов о возмездности договора дарения истцом были представлены:

— договор с ООО, заключенный на оформление отчуждения объекта в виде ½ доли в праве собственности на квартиру, с указанием цены отчуждаемой доли;

— договор в виде расписки за подписью ФИО2, согласно которому, ФИО2 выражает согласие на получение денежных средств от операции обмена квартиры;

— распечатки предложения о продаже ½ доли спорной квартиры.

Несовершеннолетний свидетель ФИО3 показала, что в спорной квартире проживает вдвоем с матерью, отец перестал жить с ними, когда ей было четыре года. Она занимает в квартире маленькую комнату, отец иногда приезжал, но в квартире никогда не оставался. Отец лично ей позвонил по телефону и сказал ей, что комната ему больше не принадлежит, он продал ее по договору дарения человеку, которого плохо знает. Потом он повторил то же самое матери по телефону, которая разговаривала с отцом при ней по громкой связи. Вещей отца в квартире нет, ключей от квартиры у него не было.

Суд критически оценивает показания свидетелей в части доводов о том, что квартира была продана, а не подарена ответчиком, поскольку данные свидетели являются лицами, прямо заинтересованными в рассматриваемом деле, при этом суд учитывает, что непосредственными свидетелями заключения оспариваемого договора они не являлись, каких-либо сведений об условиях оспариваемой сделки, а именно о цене проданной, по их словам, доли, являющейся существенным условием договора купли-продажи, суду ничего не пояснили.

Согласно ч. 1 ст. 571 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

В силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Таким образом, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

Истец не являлась стороной оспариваемой сделки, каких-либо доказательств достижения ответчиками соглашения по существенным условиям договора купли-продажи доли в квартире, в том числе о стоимости доли, истец в соответствии с требованиями статей 12, 56 ГПК РФ суду не представила.

Допрошенные в судебном заседании свидетели также не пояснили, какова была стоимость проданной, с их слов, ответчиком ФИО2 доли.

При этом заявляя требования о признании оспариваемой сделки на основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ, истец не указывает, какие правила просит применить к сделке, чем сделка купли-продажи доли нарушает ее права, поскольку каких-либо требований о переводе прав покупателя в случае признания договора дарения недействительной сделкой и применении к ней правил, касающихся договора купли-продажи, истец суду не заявляет.

Более того, в судебном заседании истец пояснила, что оспариваемой сделкой ее права не нарушены.

Доводы истца в подтверждение притворности совершенной сделки дарения о том, что ответчик имел намерение продать долю в спорной квартире истцу, а затем его доля была выставлена на продажу согласно данным риэлторских компаний, суд находит ненадлежащим доказательством притворности сделки. Ответчик ФИО2 и его представитель не оспаривали намерения ответчика продать принадлежащую долю истцу на протяжении длительного периода времени, ответчик ФИО2 также направлял истцу через нотариуса предложение выкупить принадлежащую ему долю, которое однако осталось не врученным истцу. Однако доводы истца о том, что именно ответчик отказался от намерения продать ей свою долю, суд находит несостоятельными и неподтвержденными, в том числе и доказательствами, представленными истцом.

Учитывая изложенное, с учетом того, что истцом не представлено доказательств возмездности совершенной сделки, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор является безвозмездным и не нарушает права и законные интересы истца и несовершеннолетнего ребенка, в связи с чем отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Важно отметить, что официально подобные сделки являются законными, а деятельность организаций, занимающихся приобретением долей, не является преступной. Оспаривание и признание недействительными сделок с долями является очень трудоемким и затяжным, и суды редко принимают положительные решения в пользу законных собственников.

Рассмотрим несколько советов владельцам, которые попали в ситуацию с захватом жилья.

  1. Если доля была продана постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, без соблюдения права преимущественной покупки других собственников, последние могут обратиться в суд с иском — о переводе прав и обязанностей покупателя.

В качестве примера рассмотрим решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы.

Из материалов дела: истец ФИО1 обратился в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве долевой собственности на квартиру.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что истец является сособственником спорной квартиры наряду с ответчиком ФИО2. В июне 2010 г. истцу стало известно о том, что доля ответчика продана третьим лицам Б.Т.Н. и Р.А.П., что нарушило преимущественное право покупки истца. Основываясь на положениях п. 3 ст. 250 ГК РФ, истец просит осуществить на нее перевод прав и обязанностей покупателя.

Суд, исследовав и оценив письменные материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником 1/2 доли в праве в квартире.

Первоначальный ответчик по иску ФИО2 наряду с истцом ФИО1 также являлся собственником 1/2 доли в спорной квартире. Указанную долю ответчик получил в порядке наследования.

Ответчик ФИО2 имел намерение произвести отчуждение принадлежащей ему доли, в связи с чем в адрес нотариуса Б.Д.С. было направлено заявление на имя истца, в котором ответчик указал о продаже принадлежащей ему доли за 2 200 000 руб. и предложил истцу в течение месяца с момента получения данного заявления оформить договор купли-продажи.

Заявлением, направленным в адрес нотариуса Б.Д.С., истец выразила желание приобрести указанную долю по договору купли-продажи по объявленной цене.

Однако договор между истцом и ответчиком заключен не был, поскольку определением Дорогомиловского районного суда на спорную квартиру был наложен арест.

При этом ответчиком не предлагалось истцу приобрести отчуждаемую долю по цене в 3 000 000 руб., доказательств письменного извещения истца как участника долевой собственности перед заключением договора о намерении ответчика продать долю посторонним лицам с указанием данной цены и других условий, на которых ответчик продает ее, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ответчиком нарушено преимущественное право истца как участника общей долевой собственности и порядок отчуждения доли, предусмотренный п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Пунктом 14 постановления Пленума ВС РФ № 10, постановлением Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Кроме того, согласно заявлению физического лица на перевод денежных средств истец перевела на счет Управления Судебного Департамента денежную сумму в размере 3 000 000 руб. в качестве обеспечения исковых требований по настоящему иску, представив указанный документ как подтверждение намерения истца на приобретение доли ответчика по договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли спорной квартиры.

  1. Также довольно эффективным способом защиты от рейдеров является арест доли (запрет на распоряжение). Для этого необходимо обратиться в суд с иском о наложении ареста на спорное имущество. Данный иск уместен, если существует правовая неопределенность относительно размера доли либо оснований правомерности владения этой долей. Подобные препятствия являются крайне нежелательными для захватчиков, так как увеличивают затраты и продолжительность деятельности по отъему недвижимости, а это может значительно снизить «ликвидность» недвижимости.

  1. В случае если рейдерами приобретена незначительная доля квартиры, то вернуть долю в судебном порядке можно по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 252 ГК РФ, выплатив принудительную компенсацию. Судебная оценка стоимости такой доли зависит от выбора применяемых методик.

Рассмотрим решение Калининского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-1351/2012.

Согласно поэтажному плану здания спорная жилая площадь является двухкомнатной квартирой, проживание в ней нескольких семей невозможно, разделить спорную площадь в натуре без несоразмерного ущерба для нее, выделить долю в натуре также невозможно. Доли ответчиков незначительны, у них отсутствует интерес к данной жилой площади, так как они проживают по другому месту жительства.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 252 ГК РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсации. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Судом установлено, что данный объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственников, имеющих большую долю в праве собственности. Следовательно, защита нарушенных прав и законных интересов собственников значительной доли в праве на имущество возможна в силу п. 4 ст. 252 ГК РФ путем принудительной выплаты ответчикам денежной компенсации за их доли с утратой права на долю в общем имуществе.

Важно отметить, что стоимость доли можно определить двумя способами. Первый способ: оценить квартиру, объект в целом и определить стоимость доли пропорционально общей сумме. Второй способ: оценить непосредственно долю, тогда будет учитываться ее незначительность и невозможность выдела, соответственно, в данном случае стоимость доли будет существенно ниже.

Важную роль в судебном процессе о принудительном выкупе играет необходимость использования недвижимости целиком для одного из сособственников, особенно при наличии несовершеннолетних детей (так как в процесс привлекаются органы опеки и попечительства).

  1. В случае если удастся найти других пострадавших от действий рейдерской группы, следует обратиться суд уже в порядке уголовного судопроизводства по статье мошенничество.

В заключение хочется отметить, что в статье изложены только способы захвата жилья, которые вписываются в рамки закона. В реальности существует огромное количество «серых» схем завладения чужим имуществом. Но в любом случае бороться за свое имущество нужно всегда, и лучше это делать с привлечением грамотных специалистов.

В связи с тем, что существующих правовых механизмов для защиты недвижимости недостаточно, важную роль в сохранности имущества и беспрепятственного пользования им играет осмотрительность правообладателей и сохранность теплых отношений с близкими людьми. Ведь подобные проблемы гораздо легче вовремя предупредить, чем потом бороться с их последствиями уже в процессе.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *