Можно ли продать неприватизированную дачу?

19.07.2011 | 4255

— В идеале, конечно, должно быть право собственности на землю и на дом. Но, повторюсь, это идеальный случай, крайне редкий. Если все эти документы есть, то это, скорее всего, будет коттедж, который стоит дорого, а потому оформляется по всем правилам. Если же продается обычная дача, в лучшем случае земля оформлена в собственность, и все. Хотя проблем оформить дом никаких нет, но то ли владельцы налогов боятся, то ли еще что…

Наверное, половина сделок по покупке и продаже дач совершается по членским книжкам. В этом случае надо обязательно проверять, есть ли у человека право получить данный земельный участок в собственность.

— Каким образом это можно проверить?

— Начинаете с общения с председателем, и поднимаете все документы. Фактически нужно проследить всю историю этого общества. Что там с властями? Откуда взялась земля, кто ее дал этому юрлицу, на каких основаниях?

— То есть, насколько было правомерно ее выделение?

— Конечно. Входит ли данный земельный участок, о котором идет речь, в состав этого общества? Очень много продают участков на краю: вроде, в общество входит, с него и деньги берут — за дороги, за коммуникации. А когда поднимают кадастровый документ, оказывается, что на него прав никаких. Чисто самовольный захват.

Если все проверено, все в порядке и нет никаких оснований для отказа в намерении забрать данную землю в собственность, то можно покупать.

— А после покупки оформлять участок и дом в собственность? Или можно этого не делать?

— Желательно оформить, пока дачная амнистия действует. Суть ее такова: если когда-либо какие-либо права на землю имелись — любой документ, имеющий силу, – обращайтесь в муниципальные органы — и земля без вопросов передается вам в собственность. Если участок не сформирован, то необходимо вызывать геодезистов.

Кстати, это особенно необходимо при продаже земельного участка под строительство. Потому что то, что написано в кадастровом паспорте, и то, что покупают в виде границы-забора, не совпадает очень часто. Геодезисты же по спутнику отбивают на основании кадастрового паспорта фактическое месторасположение участка и его фактический метраж. Вот только что был прецедент. Покупается участок. Вроде по документам — вот он, хозяин тоже говорит — вот он. Перед сделкой позвали геодезистов, а по их замерам участок на соседней улице оказался. Никто здесь никого вводить в заблуждение не хотел, но если бы мы не вызвали геодезистов, человек бы зашел и начал строиться, а потом бы появился настоящий хозяин. Было бы очень нехорошо. С землей вообще много проблем разных. Надо очень внимательно все проверять.

Например, остерегайтесь покупать дачу рядом с железной дорогой — таких много в старых обществах. Вроде бы участок входит в дачное общество по документам, а на самом деле земля принадлежит железной дороге. Дело в том, что по закону возле железной дороги должна быть зона отчуждения. Скорей всего, конечно, никто оттуда людей не прогонит никогда. Если только у железной дороги не появятся какие-нибудь новые правила. Например, обяжут, как в Европе, огородить пути красивым звуконепроницаемым забором. В Подмосковье это уже делается. Забор метров пять отъест от участка — вот это будет печально…

В общем, если дача продается по членской книжке, бояться этого не нужно. Но желательно, прежде чем принять решение о покупке, все-таки заручиться одобрением специалистов, которые в этом что-то понимают и сумеют разобраться в куче документов.

Поделиться с друзьями

Это волшебное слово «дача»… Еще с советских времен покупка дачи (земельного участка для дачного строительства) означала приобретение некоего статуса благополучности семьи. Сегодня дача – это то место, куда стремятся граждане, чтобы укрыться от шума большого города, место, где можно подышать свежим воздухом, да и вообще отдохнуть. Для тех, кто только собирается приобрести «уголок природы», хотелось бы дать пару-тройку советов.

Итак, если вы решились приобрести земельный участок за городом, то вам следует определиться, для каких целей вы будете использовать землю. Дело в том, что все земельные участки в Украине имеют определенное целевое назначение, скажем, для строительства жилого дома или для занятия садоводством и т.д. Если вы приобретаете землю для постройки жилья, то, соорудив на ней сарайчик и засеяв оставшейся участок гречкой (картошкой, кукурузой и т.д.) вы рискуете навлечь на себя гнев «земельного инспектора» со всеми вытекающими последствиями. К слову, способы приобретения дачных участков разные, скажем, согласно ст. 131 ЗК Украины граждане имеют право приобретать в собственность земельные участки на основании мены, ренты, дарения, наследования и иных гражданско-правовых договоров, заключение которых осуществляется в соответствии с ГК Украины с учетом особенностей, установленных ЗК.

Разумеется, порядок продажи и, соответственно, приобретения земельного участка, находящегося в государственной и коммунальной собственности, наделен некоторыми особенностями и сложностями, связанными с самой процедурой.

Дачу по расписке купить нельзя

В том случае, если вы твердо решили заполучить дачу, то, наверное, самым простым способом реализации своего желания можно назвать покупку земельного участка, находящегося в частной собственности. Но и здесь вас могут ожидать трудности. Ведь приобретение недвижимости должно четко укладываться в рамки соответствующего законодательства. Для начала это форма договора. Иными словами, передав деньги за дачу и получив расписку от продавца (деньги получил, сумма такая-то, дата, подпись), собственником дачи вы не станете, что впоследствии может привести к множеству неприятностей.

Самой простой бедой может быть невозможность в будущем продать, подарить, завещать приобретенный вами райский уголок. Почему? Потому что, согласно ГК Украины, договоры купли-продажи недвижимости (земля, дома, дачи и т.д.) обязательно совершаются в письменной форме, удостоверяются у нотариуса и регистрируются. При этом согласно ст. 126 ЗК, право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из земель частной собственности без изменения границ, целевого назначения удостоверяется гражданско-правовым договором об отчуждении земельного участка.

Кроме того, при приобретении права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи (как в нашем случае), к такому договору приобщается государственный акт о праве собственности на отчуждаемый земельный участок. На госакте о праве собственности на земельный участок нотариус, удостоверяющий договор, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, делают отметку об отчуждении земельного участка с указанием документа, на основании которого произошло отчуждение (п. 5 ст. 126 ЗК).

Для того, чтобы избежать различных «недопониманий» между продавцом земли и покупателем, ЗК (ст. 132) предусматривает обязательные условия, которые должны быть указаны в договоре купли-продажи земельного участка. К таким условиям относятся: наименование сторон (ФИО); вид договора; предмет договора (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима); документ, подтверждающий право собственности на земельный участок; сведения об отсутствии запрета на отчуждение участка; сведения об отсутствии или наличии ограничений для использования земельного участка по целевому назначению (например, участок сдан в аренду, обременен сервитутом); договорная цена; права и обязанности сторон; кадастровый номер земельного участка; момент перехода права собственности на земельный участок.

Если с договором и нотариусом все понятно (есть множество образцов договоров и множество нотариусов, желающих заработать), то зачем нужна регистрация? В соответствие с ЗУ «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» государственная регистрация прав является обязательной, а информация о правах на недвижимое имущество и их обременение подлежит внесению в Государственный реестр прав. Права на недвижимое имущество, подлежащие госрегистрации, возникают с момента такой регистрации. Это означает, что стать собственником дачного участка вы сможете только после регистрации своего права собственности на приобретенный участок.

Не забудь о домике

Понятно, когда финансовые средства позволяют, можно приобрести уже, так сказать, готовую дачу – т.е. не только участок под нее, но и уже возведенный на участке объект недвижимости – дачный домик и все остальные постройки. В таком случае не теряйте бдительность и проверяйте, что именно вы прописываете в договоре купли-продажи, и внесен ли домик в этот договор, есть ли данные о нем из госреестра. Между прочим, согласно ст. 5 ЗУ «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», в госреестре прав регистрируются права на объекты недвижимого имущества, размещенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения. Так вот, обязательной государственной регистрации подлежат не только жилые дома или квартиры, как мы привыкли считать, но и здания, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания в них человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и т.д. А это, как вы понимаете, и есть «завуалировано» названный в законе наш дачный домик.

Кроме всего прочего, существует еще один подводный камень покупки дачи, который, кстати, легко выясняется у нотариуса на основании данных госреестра. Речь идет о продаваемом дачном участке, что находится, к примеру, в общей совместной собственности супругов. Гражданским, Семейным кодексами Украины и иными актами законодательства, которые уже упоминались, предусмотрено четкое правило – для продажи недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности, необходимо согласие обоих супругов. Поэтому при заключении договора у нотариуса личное присутствие вашей половины обязательно. В противном случае у, мягко говоря, обманутого супруга возникает право обжаловать заключенную сделку в суде, а вы, покупатель, рискуете лишиться купленного домика и участка.

Есть ли жизнь на даче?

Наконец, о вопросе, наиболее часто задаваемом – «можно ли прописаться (зарегистрироваться) на даче?». Ответ, как ни прискорбно, – нет. Даже в том случае, если ваш дачный домик больше напоминает дворец, и таким хоромам можно лишь завидовать – все равно «нет». Конечно, с точки зрения теории, добиться права прописки на даче (при условии, что дачный домик пригоден для проживания) можно в судебном порядке, но это только теория. Причем такую попытку можно предпринять лишь тогда, если дача – единственное ваше возможное место проживания, а сам дом пригоден для постоянного проживания.

Все основывается на подходе законодателя к определению дачного дома – это жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха (Приказ Госкомитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины №127 от 24.05.2001 «Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества»). Отсюда вывод – постоянное место регистрации не может быть ограничено одним годом, да и постоянное место жительства тяжело назвать проживанием с целью загородного отдыха, согласитесь.

Хотя, к примеру, в соседней Беларуси, временная регистрация (до одного года) граждан может осуществляться по месту пребывания на даче, причем без каких-либо сложностей. Конечно, при условии, что на даче возведен жилой дом, а не временная постройка.

  1. ак продать неприватизированную квартиру
  2. Какую недвижимость нельзя продать ни при каких обстоятельствах

В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь №563 от 16 декабря 2013 года «О некоторых вопросах правового регулирования предоставления и использования жилых помещений государственного и частного жилищных фондов» крайний срок приватизации квартир, до сих пор находящихся в государственном жилищном фонде, — 1 июля 2016 года. На следующий же день все неприватизированные квартиры станут арендными и проживать в них можно будет только заключив соответствующий договор. Так как этот процесс необратим, и арендное жильё невозможно выкупить и оформить на него право собственности, неприватизированные квартиры будут фактически потеряны их владельцами. Очевидно, что такой ход развития событий многих не устраивает.

Если владелец всё ещё неприватизированной квартиры сейчас имеет необходимую сумму для выведения жилья из государственного жилищного фонда, то он имеет все возможности для своевременного решения данного вопроса. Но что делать тем, кто не располагает требуемыми финансами? Для этих граждан существует лишь один возможный выход – как можно быстрее продать своё неприватизированное жильё и купить другое, более дешёвое и, в большинстве случаев, меньшей площади. Но закон запрещает продавать жилую недвижимость, находящуюся в государственном фонде, так что перед официальной продажей квартиру в любом случае необходимо приватизировать. Тем не менее, существует механизм, позволяющий это сделать тем гражданам, которые не могут позволить себе приватизацию по финансовым причинам.

Как продать неприватизированную квартиру

Первым делом необходимо найти покупателя, который согласится помочь с приватизацией. Это наиболее сложный этап, так как покупатели опасаются мошеннических схем и зачастую не любят платить задатки, даже если подписаны все соответствующие документы, дающие все возможные гарантии. Высокий уровень тревожности покупателей часто сопряжён с низкой правовой культурой, и основной источник страха – незнание законодательной базы. В такой ситуации хорошим решением может стать консультация независимого юриста, незаинтересованного в совершении сделки, который объяснит, как правильно всё оформить. Когда покупатель соглашается на задаток, алгоритм действий должен быть следующим:

  • Заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором скрупулёзно прописываются все гарантии относительно задатка
  • Покупатель даёт задаток за квартиру, совпадающий с суммой, необходимой для приватизации. Фактически, размер задатка может превышать эту сумму, но вероятность того, что покупатель на это согласится, крайне мала. Подобная просьба может вызвать дополнительные подозрения в мошенничестве, что, в свою очередь, может угрожать срывом сделки.
  • Продавец занимается непосредственно приватизацией квартиры. Этот этап может занять до двух месяцев, так как желающих приватизировать недвижимость сейчас действительно много, и создаются очереди.
  • Когда районная администрация даёт разрешение на приватизацию жилья, продавец оплачивает выставленный счёт и оформляет у нотариуса необходимые документы (составляется договор приватизации на условиях выкупа квартиры из государственного фонда)
  • Подписанный договор должен быть зарегистрирован в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (БТИ)

После выполнения всех необходимых процедур, теперь уже собственник жилья может приступить непосредственно к процедуре продажи. Для наиболее успешной сделки ему следует получить наиболее полную информацию о том, как продать приватизированную квартиру, и начать сбор необходимых документов.

Какую недвижимость нельзя продать ни при каких обстоятельствах

Прежде чем приступать к поиску потенциальных покупателей, стоит ознакомиться со списком типов жилья, которое не может быть приватизировано и, соответственно, продано:

  • Служебное жильё
  • Коммерческое жильё
  • Жильё, расположенное в зоне эвакуации
  • Жильё, в котором производится реконструкция или капитальный ремонт с перепланировкой или переустройством квартир
  • Специальное жильё
  • Жильё, находящееся в обособленных военных городках, и др.

Выбрать и купить квартиру в Минской области просто с Domovita.by!

Прежде чем купить участок в Феодосии, проверьте у продавца право собственности на данный участок, уточните, проведено ли межевание участка и какой вид его использования разрешен. Если в этим все в порядке, после проверки всех документов можно готовиться к заключению договора купли-продажи, передаче денег и государственной регистрации права в ЕГРН.

Проверка документов

Убедитесь, что именно тому лицу, который называет себя продавцом, действительно принадлежит на праве собственности интересующий вас участок. Для начала попросите предоставить вам документы на участок. Здесь возможны варианты:

1. У продавца на руках: Государственный акт на право собственности на землю, выданный еще при Украине или свидетельство о государственной регистрации права, выданное после 2014 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Если вы видите перед собой документы перечисленные выше – это хорошо. Однако мы рекомендуем обязательно заказать свежую выписку из ЕГРН и лучше, если она будет получена вами в день подписания договора купли-продажи участка, ведь старая выписка подтверждает права продавца лишь на тот момент времени, когда она была получена. Далее участок мог быть продан, заложен, на него могло быть наложено запрещение или арест и т.д. В свежей выписке такие нюансы сразу будут видны.

2. Продавец предоставил вам Государственный акт на право собственности, выданный еще при Украине, при этом в ЕГРН соответствующая информация об этом участке может быть не внесена.

В этом случае мы рекомендуем договориться с продавцом о том чтобы он зарегистрировал в ЕГРН ранее возникшего право на данный участок и только после внесения записи в Росреестр заключать сделку.

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Рекомендации такие же – нужно регистрировать права на участок в ЕГРН и только потом подписывать договор купли-продажи.

4. Если у продавца дачного участка отсутствует право собственности на участок, вам показывают членскую книжку садового или дачного товарищества и заявляют что оформить участок в собственность вы сможете очень быстро.

Мы настоятельно рекомендуем ни в коем случае не покупать участок в Феодосии по садовой книжке. Дело в том, что садовая книжка лишь подтверждает членство лица в дачном товариществе, а это совсем не собственность.

Есть история о том, как один покупатель пару лет не появлялся на участке, а приехав с семьей на отдых, к своему разочарованию обнаружил, что его участок принадлежит другому владельцу. Вскоре обнаружилось, что садовое товарищество, заочно исключило предыдущего владельца участка за неуплату обязательных членских взносов, передав членство другому лицу, который ничего не подозревал о бывшем «владельце». А новый хозяин уже оформил участок в свою собственность. В результате суд встал на его сторону.

Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в России 1998 году. Позднее он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). А после вхождения Крыма в состав Российской Федерации, Единый государственный реестр недвижимости начал свою работу и в Крыму. Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие до и после 2014 года, подлежат государственной регистрации. То есть, начиная с 2014 года в отношении недвижимости в Крыму действует принцип публичной достоверности. Т.е. любое лицо может проверить, кто именно является собственником объекта недвижимости на данный момент.

Проверка продавца

Рекомендуем обратить внимание и на личность самого продавца. Не стесняйтесь, задавайте ему побольше вопросов по объекту, вероятно, он совсем не тот, за кого себя выдает. Если обнаружите несоответствие между версией продавца и документами, заметите излишнюю нервозность, наш совет — отказывайтесь от сделки.

Если вдруг продавец не совсем адекватно себя ведет, обязательно нужно попросить справку из ПНД. Если есть сомнение что он трезв – не лишним будет потребовать и справку из наркологического диспансера».

Если продавец состоит в браке – обязательно требуйте нотариально заверенное согласие его супруга на продажу участка. В противном случае есть риск, что сделка в будущем может быть признана недействительной.

Более того, важно убедиться, что продавец не расторгал брак в последние три года. Если все же такой момент был, уточните, есть ли в судебном решении о расторжении брака или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имущества специальная оговорка, о том что бывший супруг не имеет каких-либо прав на продаваемый участок.

Одна из распространенных схем мошенничества при покупке участка – поддельная доверенность из Украины. Если вам предлагают купить участок в Феодосии по доверенности, рекомендуем обязательно встретиться непосредственно с самим собственником, потребовать его документы, а копию паспорта оставить себе. Кроме того в день сделки нужно обязательно проверить доверенность у любого нотариуса. Или используя реквизиты доверенности в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты ( ).

Кадастровый учет

Если вы уже проверили все документы и они оказались в порядке, а личность продавца у вас не вызывает серьезных опасений, имеет смысл убедиться, что размер и конфигурация участка соответствуют тому, что продавец вам показывает. Лучше всего, когда в выписке из ЕГРН, помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах. Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно мы рекомендуем вызвать кадастрового инженера, который прямо на местности и покажет, как данные ЕГРН соотносятся с реальным расположением участка.

Проверка координат особенно актуальна, когда вы приобретаете участок уже с постройками. Иначе, уже после сделки может оказаться, что часть дома или бани находится на соседнем участке, сосед впоследствии сможет совершенно правомерно потребовать снос такого строения. Кроме того, не забывайте, что ваши постройки не должны располагаться вплотную к границам участка: градостроительные нормы требуют размещать хозяйственные объекты как минимум в метре от границ участка, а жилые дома – в 3 метрах.

Если в ЕГРН отсутствуют данные о границе участка, то вы серьезно рискуете: конфликт с соседями может возникнуть в любой момент.

Дело в том, что много владельцев домов, как в Феодосии, так и в Крыму, оформляли право собственности на свои строения еще при Украине без обязательного межевания участка. Это значит, что границы и площадь участка может быть пересмотрена, например, если вдруг ваши соседи решат провести межевание своего участка. Чтобы этого избежать, договаривайтесь с продавцом, чтобы он провел межевание и определил четкие границы. Да, вероятно, что на это уйдет несколько дней, но только так можно быть уверенными в отсутствии в будущем каких-либо споров с соседями относительно границ участка и расположения на нем объектов.

Еще один нюанс – вид разрешенного использования участка. Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в выписке из ЕГРН. Не лишним будет обратиться в местную администрацию с соответствующими вопросами. Благодаря этим действиям вы сможете исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка в Феодосии. В частности, закон запрещает строительство жилых домов на землях сельхозназначения.

Участок в охранной зоне

Тщательно проведите осмотр прилегающей к участку территории: обратите внимание на проходящие рядом с границами, газопровод или ЛЭП, уточните у оператора сетей, не попадает ли участок в охранную зону. В противном случае после покупки может статься так, что на участке запрещено строить дом, разводить огонь или размещать погреб (все зависит от специфики охранной территории).

Кроме того, постарайтесь выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В Крыму уже были случаи, когда участки Феодосии пытались продать по цене значительно ниже рынка. При этом продавцы знали но умолчали, о том что через пару лет участки подлежат изъятию для нужд государства. К сожалению, покупатели на такие дома в Феодосии, увы, находились.

Проведение сделки

Согласно закону договор купли-продажи участка может быть заключен как в нотариальной, так и в простой письменной форме. В нем важно прописать все необходимые характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес.

  1. Мы настоятельно рекомендуем в договоре купли-продажи указывать реальную цену покупки участка в Феодосии. Данное правило позволит избежать проблем с возвратом полной стоимости участка, в случае оспаривания сделки либо признания ее недействительной по каким-либо обстоятельствам. Более того, если вы занизите цену в договоре купли-продажи участка, в последствии в случае продажи данного участка вы не сможете воспользоваться полной суммой налогового вычета который вам положен по закону.
  2. Важным моментом при покупке участка в Феодосии является проверка на отсутствие возможных притязаний третьих лиц на участок. Дело в том, что участки Крым Феодосия часто переходят по наследству и порой на них неожиданно появляются претенденты.
  3. Важно довести дело до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не собственник участка. Переход права собственности произойдет только в момент государственной регистрации договора купли-продажи. После его подписания как можно быстрее сдавайте его на гос. Регистрацию.

НАШ СОВЕТ

Если вы хотите купить участок земли в Феодосии, привлекать специалиста имеет смысл еще на этапе подбора участка, а не только на этапе сбора документов. И самое главное – не ведитесь на объекты по низким ценам. Запомните: дешевизна всегда чем-то обусловлена!

Купить участок в Феодосии

Смотреть все услуги

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *