Наследование права аренды

В октябре 2015 года между Управлением по земельным и имущественным отношениям администрации города Н (далее – Управление) и ИП ГКФХ Ивановым Иваном Ивановичем был заключен договор аренды земельного участка (далее – Участок, Договор соответственно). Целевое назначение Участка – для ведение КФХ.

Иванов И.И. умер в ноябре 2015.

В феврале 2017 года суд, при рассмотрении иска Управления о взыскании задолженности по арендной плате, приходит к выводу о том, что сложившиеся правоотношения не подразумевают правопреемства.

В декабре 2017 году 5 из 6 наследников Иванова И.И. вступают в наследство на право аренды Участка каждый по 1/6 доли. В дальнейшем эти 5/6 оказываются у одного из наследников – Иванова Петра Ивановича. Иванов П.И. главой КФХ не является на момент вступления в наследство.

Иванов П.И. Участком фактически не владел, арендную плату не вносил.

В октябре 2018 правопреемник Управления — Министерство по земельным и имущественным отношениям субъекта РФ (далее – Министерство), в связи со смертью арендатора, расторгло договор аренды, прекратило право аренды Иванова И.И. и погасило запись о государственной регистрации права аренды на Участок, о чём издано соответствующее Распоряжение Министерства.

В январе 2019 года Министерство выставило право аренды Участка на торги.

В июне 2019 года Росреестр вносит изменения в ЕГРН в виде обременения 100% Участка правом аренды в пользу Иванова П.И.

В июле 2019 года Министерство издаёт распоряжение о заключении дополнительного соглашения к Договору с Ивановым П.И. После чего заключает с Ивановым П.И. дополнительное соглашение к Договору, которым заменяется сторона арендатора с Иванова И.И. на Иванова П.И. Дополнительное соглашение также регистрируется в Росреестре.

При этом стоит отметить, что КФХ, главой которого был Иванов И.И., продолжает существование. Из ЕГРИП следует, что было соглашение об образовании данного КФХ, следовательно, в данном КФХ имеются иные члены, но его глава отсутствует в связи со смертью.

В октябре 2019 Иванов П.И. создал своё КФХ, членом КФХ Иванова И.И. никогда не являлся.

Сложилась ситуация, когда гражданин, не имея статуса ИП ГКФХ, получил право аренды участка площадью свыше 700 га для ведения КФХ в обход закона без торгов, что причинило вред как сельскохозяйственным предприятиям (лишены права на получение Участка в аренду), так и бюджету (на торгах стоимость права аренды, как правило, поднимается).

Общество, намеревалось арендовать Участок, однако получило отказ в связи с регистрацией права аренды в пользу Иванова П.И.

Разбираясь в схеме, Общество пришло к следующему:

1. Внесение изменений в расторгнутую сделку не представляется возможным (ст. 453 ГК РФ).

2.1. ВС РФ в определении от 22.10.2019 № 19-КГ19-17 пришёл к выводу о том, что поскольку договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения заключались главой КФХ в интересах фермерского хозяйства для осуществления деятельности КФХ, то и имущественные права и обязанности по этим договорам возникли у КФХ, не могут принадлежать лично умершему главе и наследоваться самостоятельно на общих основаниях.

2.2. Первоначальный арендатор Участка продолжает своё существование, следовательно, право аренды Участка не могло быть включено в наследственную массу и унаследовано.

2.3. Более того, право аренды в данном случае обусловлено личностью арендатора, так как для использования Участка необходим статут ИП ГКФХ, наличие техники и проч.

2.4. Предоставление участка с видом разрешённого использования «для ведения КФХ» лицу без статуса ИП ГКФХ, привело бы к невозможности использования участка, либо к нарушению данным лицом законодательства в части запрета не ведение предпринимательской деятельности без статуса ИП либо самозанятого.

3. Право наследование за членами КФХ регулируется ст. 1179 ГК РФ.

В соответствии со ст. 7 ГК РФ если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены гражданским законодательством, применяются правила международного договора.

Гражданским законодательством РФ не урегулирован вопрос о наследовании права аренды земельного участка, предоставленного КФХ на правах аренды, в случае смерти последнего члена КФХ.

Поэтому при разрешении настоящего спора подлежит применению Модельный земельный кодекс для государств — участников СНГ (принят на двадцать четвертом пленарном заседании Межпарламентской Ассамблеи государств — участников СНГ (постановление № 24-8 от 04.12.2004 года).

В соответствии со ст. 123 Модельного земельного кодекса для государств — участников СНГ право аренды земельного участка переходит по наследству к новому главе крестьянского (фермерского) хозяйства, если иное не предусмотрено договором аренды. В этом случае производится переоформление договора аренды, изменения вносятся в регистрационную (поземельную) книгу по месту государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Следовательно, право аренды осталось у первоначального арендатора. После «ликвидации» первоначального арендатора, право владения должно вернуться собственнику Участка.

Обществом поданы заявления об оспаривании действий (бездействия) Министерства в части заключения доп.соглашения и распоряжения в 2019 году и Росреестра в части регистрации обременения в июне 2019 года.

Само доп. соглашение пока не оспаривали, также как и свидетельство о наследовании.

Может, кто-то сталкивался с аналогичными спорами — буду благодарен, если поделитесь опытом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день смерти вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Наследование прав и обязанностей арендатора по договору аренды как имущественных прав прямо предусмотрено статьей 617 ГК РФ, в соответствии с которой в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

При оформлении наследства на права и обязанности арендатора по договору аренды нотариусу обращает внимание на содержание договора аренды для того, чтобы установить, соответствует ли содержание этого договора нормам законодательства, не содержит ли он условий, запрещающих переход прав и обязанностей арендатора к наследникам.

В отсутствие положений, препятствующих оформлению наследства, нотариусом выдается свидетельство о праве на наследство в соответствии с нормами действующего законодательства.

Также как и при оформлении наследства на другое имущество, наследники должны предоставить документы, подтверждающие принадлежность наследодателю соответствующих прав и обязанностей по договору аренды. Указанный факт подтверждается договором аренды, содержащим все необходимые существенные условия договора, оформленным в письменной форме, зарегистрированным в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если он заключен на срок более года. Договор должен отвечать всем требованиям, предъявляемым к документам, на основании которых совершается нотариальное действие, в данном случае, выдача свидетельства о праве на наследство, т. е. если документ изложен более чем на 1 листе, листы должны быть прошиты, пронумерованы, опечатаны, должен содержать дату заключения, подписи сторон, не должен иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов и неоговоренных исправлений. В случае, если договор подлежал государственной регистрации, на нем должен стоять штамп о произведенной государственной регистрации договора.

В случае, если речь идет об аренде имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, нотариусу кроме договора аренды должен быть представлен документ, таковым может быть соответствующее постановление, о предоставлении в аренду земельного участка.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *