Определение износа здания

ФИЗИЧЕСКИЙ ИЗНОС. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В СООТВЕТСТВИИ С МЕЖДУНАРОДНЫМИ СТАНДАРТАМИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Д. В. Виноградов

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2):

  • устранимый и неустранимый физический износ;
  • устранимый и неустранимый функциональный износ;
  • внешний износ.

Устранимый (исправимый) износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ – это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Рис. 4 Классификация износа объектов недвижимости

Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

  • экспертный (нормативный);
  • стоимостной;
  • метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86 , применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания определяется следующим образом:


Fф – физический износ здания, (%);

Fi – физический износ i-го конструктивного элемента (%);

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.

Пример 30. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

  • фундаменты – 10%;
  • стены – 15%;
  • перекрытия – 20%;
  • кровля – 10%;
  • полы – 35%;
  • окна – 40%;
  • отделочные покрытия – 30%;
  • внутренние сантехнические и электротехнические устройства – 50%;
  • прочие – 25%.

Решение:

1. Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб. № 28 УПВС .

2. Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания Удельные веса конструктивных элементов, % Износ, % Удельный вес х процент износа
фундаменты 4 10 40
стены 43 15 645
перекрытия 11 20 220
кровля 7 10 70
полы 11 35 385
окна 6 40 240
отделочные покрытия 5 30 150
внутренние сантехнические и электротехнические устройства 10 50 500
прочие 3 25 75
Итого: 100 2325

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%

Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

Пример 31. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты – 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.; стены – 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.; перекрытия – 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.; прочие – 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости:

Наименование элементов здания Восстановительная стоимость элемента, тыс. руб. Объективно необходимые затраты на ремонт, тыс. руб. Износ, %
фундаменты 3 200 640 20
стены 4 000 1 200 20
перекрытия 800 160 35
прочие 8 000 2 800 35
Итого: 16 000 4 800 30

Таким образом, физический износ здания составляет 30%

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ):


Пример 32. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты – 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены – 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия – 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие – 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Наименование элементов здания Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. Действи-тельный возраст, лет Общая физи-ческая жизнь, лет Износ, % Износ, тыс. руб.
кровля 1 200 10 15 66,7 800
полы 400 5 10 50,0 200
окна 300 6 15 40,0 120
отделочные покрытия 900 1 10 10,0 90
Итого: 2800 4 800 1210

Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

  • определение величины исправимого физического износа;
  • определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
  • определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример 33. Определить физический износ жилого здания. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.

Решение:

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

Наименование элементов здания Восстановительная стоимость, тыс. руб.
Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика),

в т.ч.

143 400

устройство фундаментов 4 900
устройство наружных стен 50 000
устройство перекрытий 2 500
устройство кровли 2 500
устройство перегородок 32 500
устройство подвесных потолков 6 000
устройство полов 5 000
внутренняя и наружная отделка 6 000
система канализации 2 000
система электроснабжения 3 500
система отопления 13 500
вентиляция и кондиционирование 3 500
Косвенные издержки 10 000
Прибыль предпринимателя 21 500
Общая восстановительная стоимость 174 900

2. Определим величину исправимого физического износа:

Наименование элементов Восстановительная стоимость, тыс. руб. Затраты на ремонт, тыс. руб. Остаточная восстановительная стоимость, тыс. руб.
кровля 2 500 2 000 500
полы 5 000 1 000 4 000
Итого: 7 500 3 000 4 500

Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:

Наименование элементов здания Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. Действительный возраст, лет Общая физическая жизнь, лет Износ, % Износ, тыс. руб.
кровля 500 5 15 33,3% 167
полы 4 000 3 10 30,0% 1 200
отделка 6 000 5 5 60,0% 3 600
канализация 2 000 12 15 80,0% 1 600
система электро-снабжения 3 500 12 10 80,0% 2 800
система отопления 13 500 12 15 80,0% 10 800
вентиляция и кондициони-рование 3 500 12 15 80,0% 2 800
Итого: 33 000 33,3% 22 967

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом – 33 000 тыс. руб.

3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:

Наименование показателя Сумма, тыс. руб.
восстановительная стоимость 174 900
восстановительная стоимость исправимого физического износа 3 000
восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом 33 000
восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом 174 900 – 3 000 –

– 33 000 = 138 900

действительный возраст 12
общая физическая жизнь 75
неисправимый физический износ долгоживущих элементов (10:75) * 138 900

Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.

3. Определим величину совокупного физического износа здания:

тыс. руб.

Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27.6%.

ТехЛиб СПБ УВТ

Дедюхова И.А, к.т.н., доцент

По ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», физический износ сооружения на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Для планирования затрат на реконструкционные мероприятия и определения состава технического задания на реконструкцию, необходимо определить общий физический износ зданий.

С этой целью были обследованы типовые жилые дома трех микрорайонов массовой застройки жильем по группе капитальности «Обыкновенные» в г. Ижевске: Культбаза, Соцгород, железнодорожный вокзал.

Дом по ул. Авангардная,8а

Дом по ул. Гагарина,26

Рис. 1а. Двухэтажный одноподъездный с поперечными несущими стенами
Объем здания – 2611 мЗ; жилая площадь – 870,4 м2

Дом по ул. С.Ковалевской, 2

Дом по ул. Циолковского, 15

Рис. 1б. Двухэтажный одноподъездный с поперечными несущими стенами

Объем здания — 1816 мЗ; жилая площадь – 605,4 м2;
Число квартир однокомнатных – 4; двухкомнатных — 4. Общее количество квартир – 8

Дом по ул. Циолковского, 20

Дом по ул. Гагарина,30

Рис. 2. Двухэтажный двухподъездный с поперечными несущими стенами

Объем здания – 3402 мЗ; общая площадь – 1123,8 м2;
Число квартир двухкомнатных — 4; трехкомнатных — 8; общее количество квартир – 12

Нормативная долговечность обследуемых зданий составляет 100 лет. Здания имеют ленточные бутовые фундаменты на известковом растворе. Стены выполнены из облегченной кирпичной кладки колодцевой системы со шлаковой засыпкой. Перегородки приняты деревянными оштукатуренными, перекрытия — деревянные со шлаковой засыпкой, деревянными балками и накатом, лестница — деревянная, крыша — скатная деревянная с обрешеткой, кровля — асбестоцементные листы.

График жизни зданий третьей группы капитальности, построенных в 1954-1955 годах, можно представить в виде кривой, поделенной на три периода: период приработки здания; период нормальной эксплуатации; период интенсивного износа.

Период приработки длился 1,5 — 2 года. Далее здание вошло в период нормальной эксплуатации, в течение которого должны были производиться регулярные капитальные (каждые 25 лет) и текущие (каждые 5 лет) ремонты. При необходимости в период нормальной эксплуатации могли выполняться реконструкционные мероприятия (рис. 2.14).

К моменту обследования во всех зданиях должно было дважды полностью обновлено кровельное покрытие, заменены деревянные оконные и дверные заполнения, деревянные полы, деревянные лестницы должны были быть усилены несгораемыми материалами. Дважды должны были пройти капитальный ремонт все инженерные сети сооружения, должна была быть выполнена полная санация фасада.

Рисунок 3. График жизни зданий третьей группы капитальности: — капитальные ремонты

Период интенсивного физического износа здания, который длится последние 15 – 20 лет жизни сооружения, — наступит в 2035-2040 гг. Только с этого момента ветхое состояние здания является следствием его естественного старения. В период здания поддерживаются в эксплуатационном состоянии, готовятся демонтажу и утилизации.

Как мы видим по графику жизни, все обследуемые сооружения находятся в периоде нормальной эксплуатации. Однако по их внешнему виду можно сказать, что к зданиям относятся так, будто они уже вошли в период интенсивного физического износа. При любой аварии или обрушении в сооружениях этого типа их поспешно объявляют «ветхими строениями».

В зданиях был не в полном объеме выполнен капитальный ремонт, намеченный на первую половину 80-х годов прошлого столетия. Однако тогда были полностью сменены инженерные сети, был произведен ремонт крыш. Далее все ремонтно-восстановительные мероприятия были сведены к косметическим ремонтам подъездов и точечным ремонтам штукатурки фасадов. Ремонтные мероприятия имели перерыв более 15-ти лет, что недопустимо для жилья традиционного типа. Кроме того, эти сооружения имеют достаточно большой объем сменяемых в ходе эксплуатации элементов, а часть несущих конструкций нуждается в постоянных обследованиях.

Таблица 1. Минимальный срок эксплуатации основных элементов здания

Основные элементы здания

Минимальный срок эксплуатации, лет

Фундамент ленточный бутовый на известковом растворе

50

Стены каменные облегченной кладки

40

Перекрытия деревянные по деревянным балкам оштукатуренные

60

Лестница деревянная

20

Полы:
  • дощатые

30

  • линолеумные

20

  • паркетные щиты

20

Крыша деревянная стропильная с обрешеткой

50

Кровля из асбестоцементных листов

30

Тем не менее, монолитный жилой дом по ул. Софьи Ковалевской в г. Ижевске относится к каркасно-щитовой системе, т.е. к V группе капитальности с нормативной долговечностью 30 лет. Он тоже имеет ограждение из кирпичной облегченной кладки, но намного менее надежного типа, чем колодцевая кладка низкоплотной соседствующей застройки по группе капитальности «Обыкновенные». Интересно, что при восстановлении системы ремонтов жилья по группе капитальности «Обыкновенные», проведении реконструкционных мероприятий, учитывающих длительный «недоремонт» этих сооружений, — период интенсивного физического износа они вступят намного позднее «точечной застройки», которая сегодня вытесняет их с рынка недвижимости.

Рис. 4. Монолитный жилой дом по ул. Софьи Ковалевской в г. Ижевске (слева) сданный в эксплуатацию в 2011 году, вступит в период интенсивного физического износа в 2021 году. К концу периода нормальной эксплуатации его ограждение будет осыпаться таким же образом, как это можно наблюдать на московских высотках (справа), возведенных в середине «нулевых» годов.

Сооружение имеет многослойные конструкции: наружные стены, перекрытия, перегородки.
По ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

,

где физический износ конструкции, элемента или системы, %;

физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл.1-71, %;

— размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

размеры всей конструкции, кв.м или м;

n — число поврежденных участков.

Фундаменты. По всему периметру зданий наблюдаются мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа шириной до 2 мм, есть и отдельные глубокие трещины шириной 4 — 5 мм, повсеместно видны следы сильного увлажнения цоколя и стен, что свидетельствует об износе фундамента порядка 30% в районах
Культбаза и Железнодорожный вокзал. В районе Соцгород также было выявлено разрушение отмостки и цокольной части сооружений которое увеличивает физический износ фундаментов в целом до 50%.

Рис. 5. Обследование цоколя и отмостки с целью определения физического износа фундаментов

Оценка физического износа бутовых фундаментов выполняется с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Таблица 2. Оценка физического износа фундаментов

Наименование участков

Удельный вес участка к общему объему элемента, %

(Pi/Pk)*100

Физический износ участков элементов, %

Фi

Определение средневзвешенного значения физического износа участка, %

Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %

Фундаменты

1. Культбаза

2. Железнодорожный вокзал

(70/100)х30

3. Соцгород

(30/100)х50

ИТОГО

Фк = 36

Наружные стены из облегченной кладки. Как показали вскрытия и простукивание колодцевой кладки, наружные стены выполнялись толщиной 640 мм: 2 кирпича снаружи, полость 270 мм с выветрившимися остатками шлаковой засыпки и внутренний кирпич.

Рис. 6. Наружные стены из облегченной кладки

В кладке наружных стен было обнаружено выветривание швов, выпадение отдельных кирпичей, а местами и частичное её разрушение. В верхней части здания присутствуют трещины глубиной до 120 мм.
Во всех обследуемых районах
наблюдается отслоение и отпадение штукатурки стен, карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен.

В районе Культбаза отмечено массовое отпадение штукатурки, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей, высолы и следы увлажнения.

Рис. 7. Определение износа слоистой конструкции

На поверхности стен видны следы сильного увлажнения и массовое отпадение штукатурки площадью до 20%.Сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание стен.

В районе Соцгород выявлены массовые прогрессирующие сквозные трещины, ослабление и частичное разрушение кладки, заметное искривление стен – в связи с прогрессирующими просадочными явлениями в основаниях из-за нерешенных проблем с водоотводом поверхностных стоков.

По п. 1.6. ВСН 53-86(р) оценку физического износа слоистых конструкций наружного ограждения производим по сроку службы конструкции, поскольку она дает большее значение, выявляя все внутренние пороки конструкции. Средний срок службы обследуемых зданий на момент осмотра – 55 лет.

По рис. 1 ВСН 53-86(р) (см. рис. 7) находим физический износ слоев ограждения: кирпича (нормативная долговечность 125 лет) и шлаковой засыпки (нормативная долговечность 60 лет). По полученным данным (кирпич – 38%, засыпка – 60%) оцениваем физический износ стен с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Таблица 3. Оценка физического износа наружного ограждения

Наименование участков

Удельный вес участка к общему объему элемента, %

(Pi/Pk)*100

Физический износ участков элементов, %

Определение средневзвешенного значения физического износа участка, %

Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %

Наружные облегченные стены

1. Кирпич 370 мм

58

38

(58/100)х38

22

2. Шлаковая засыпка 270 мм

42

60

(42/100)х60

25

ИТОГО

100

Фк = 47

Признаки физического износа перегородок сопоставлялись с данными табл. 22 ВСН 53-86(р). В ходе осмотров были отмечены зыбкость, отклонение от вертикали, щели и зазоры в местах сопряжения со смежными конструкциями, увлажнение древесины перегородок, поражение гнилью. В микрорайоне Культбаза выявлено выпучивание перегородок в вертикальной плоскости, значительное повреждение гнилью, жучком, перекосы и выпучивания, сквозные трещины.

Рис. 8. Усадочные трещины, отпадение и отслоение штукатурки, глухой стук при простукивании. Следы протечек на потолке, перенасыщение засыпки влагой, отдельные участки которой слежались, обмазка местами разрушилась – признаки износа по табл. 27 ВСН 53-86(р)

При осмотре деревянных перекрытий при визуальном осмотре были выявлены следы протечек на потолке, перенасыщение засыпки влагой, загнивание опорных частей балок, частичное отслоение штукатурки потолка.

В ходе обследования выступающих элементов фасада были обнаружены протечки и разрушение защитного слоя, обнажение и коррозия арматуры, следы увлажнения на нижней плоскости балконных плит и на участках стены, примыкающих к балкону (козырьку). Цементный пол и гидроизоляция местами повреждены, на нижней поверхности ржавые пятна, следы протечек, трещины до 2 мм, повреждения на площади до 50%. Протечки, разрушение защитного слоя, обнажение арматуры, коррозия металлических несущих конструкций (консолей, кронштейнов, подвесок). Прогибы плит более 1/100, разрушение ограждений и трещины шириной более 2 мм по табл. 37 ВСН 53-86(р) свидетельствуют, что в сооружениях требуется провести демонтаж конструкций балконов, заменить козырьки.

Рис. 9. Обследование балконов

При обследовании крыш было отмечено поражение гнилью древесины мауэрлата, стропил, ослабление врубок и соединений обрешетки; наличие дополнительных временных креплений стропильных ног; увлажнение древесины. Встречаются недопустимые прогибы стропильных ног и локальное поражение гнилью и жучком древесины деталей крыши. По табл. 38 ВСН 53-86(р) это свидетельствует о необходимости полной замене деревянной конструкции крыши.

Рис. 10. Обследование деревянных крыш: наслонные стропила, прогоны

Деревянные лестничные марши обследуемых домов также имеют значительный износ. Видны трещины вдоль волокон на досках лестничной площадки, перила расшатаны, ступени стерты. В связи с этим эксплуатация данной конструкции в таком состоянии нежелательна. Износ составляет 35 — 55% в зависимости от района расположения здания. Значительные колебания износа являются показателем недобросовестной работы жилищно-коммунальных организаций, поскольку состояние лестниц в жилом сооружении всегда дает лучшую оценку уровню технической эксплуатации.

Рис. 11. Деревянные лестницы

Оконные деревянные блоки рассохлись и покоробились, имеют щели в притворах. Местами отсутствует остекление, на рамах снаружи заметны темные пятна гнили. В ходе пропущенных капитальных ремонтов оконные заполнения должны были сменить дважды. В настоящий момент их физический износ приближается к 60%.

Двери также находятся в неудовлетворительном состоянии: дверные полотна имеют плохой притвор по периметру коробки, наличники повреждены перекошены.

Полы имеют различный физический износ на ходовой части общих путей эвакуации, в коридорах (часть квартир до сих пор заселено по коммунальному принципу), в санузлах, кухнях и спальнях. Поэтому физический износ полов оценивался с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Таблица 4. Оценка физического износа полов

Наименование участков

Удельный вес участка к общему объему элемента, %

(Pi/Pk)*100

Физический износ участков элементов, %

Определение средневзвешенного значения физического износа участка, %

Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %

Соцгород
В спальнях

35

30

(35/100)х30

10.5

В общих комнатах и санузлах

15

50

(15/100)х50

7.5

В коридорах

30

40

(30/100)х40

12

На лестничных клетках

20

60

(20/100)х60

12

ИТОГО:

100

42

Культбаза
В спальнях

35

24

(35/100)х24

8.4

В общих комнатах и санузлах

15

55

(15/100)х55

8.3

В коридорах

30

45

(30/100)х45

13.5

На лестничных клетках

20

60

(20/100)х60

12

ИТОГО:

100

42.2

Железнодорожный вокзал
В спальнях

35

40

(35/100)х40

14

В общих комнатах и санузлах

15

50

(15/100)х50

7.5

В коридорах

30

50

(30/100)х50

15

На лестничных клетках

20

60

(20/100)х60

12

ИТОГО:

100

48.5

Аналогичным образом определялся физический износ отделочных покрытий. В практике обследования нередко игнорируются отделочные покрытия и износ санитарно-технических приборов, поскольку износ этих элементов не представляет явной угрозы жизни людей. Однако следует отметить, что невыполнение обязательных косметических ремонтов наносит огромный вред здоровью людей, поскольку в жилье важно, каким воздухом человек дышит, а это во многом решают отделочные покрытия, не затронутые плесенью, гниением и разложением. Некачественное и несвоевременное проведение косметических ремонтов приводит к появлению грибка, плесени и домовых клещей. В 1 мм3 воздуха жилого помещения может содержаться до 5 миллионов спор, а количество их, выделяемое за вегетационный период одним плодовым пятном плесени величиной 15×20 см, исчисляется миллиардами. В помещениях, где развились домовые грибы, в 1 м3 воздуха содержатся сотни тысяч спор. Они переносятся потоками воздуха, насекомыми, грызунами, на обуви и одежде людей, а также на инструментах и т. д. Споры могут сохранять жизнеспособность в течение 3—10 лет.

Кроме того, на восстановление отделки при ремонтах расходуется значительные средства. Не стоит забывать, что физический износ – это, прежде всего, деньги, необходимые на устранение его признаков.

Общий физический износ зданий в целом составил 46% в районе Культбаза, 50% — в районе Соцгород, 47% — в районе железнодорожного вокзала. Результаты обследования приведены в таблицах 2.9, 2.10 и 2.11.

Таблица 4. Общий физический износ жилых домов III группы капитальности в районе Культбаза

Наименование элемента здания

Удельные веса укрупнительных конструктивных элементов по сб.28, %

Удельные веса каждого элемента по таблице прил.2 ВСН 53-86р, %

Расчетный удельный вес элемента, li·100, %

Физический износ элементов здания, %

По результатам оценки ФК

Средневзвешенное значение физического износа

Фундаменты

7

7,0

36

2,52

Стены

24

80

19,2

47

9,02

Перегородки

24

20

4,8

80

3,84

Перекрытия

7

7,0

41

3,85

Крыша

4

40

1,6

40

0,64

Кровля

4

60

2,4

60

1,44

Полы

10

10,0

42

4,2

Окна

9

56

5,04

60

3,02

Двери

9

44

3,96

60

2,37

Отделочные покрытия

17

17,0

75

12,75

Лестницы

8

33

2,64

35

0,92

Балконы

8

25

2,0

56

1,12

Остальное

8

42

3,36

∑Ф = 45,69% ≈ 46%

Таблица 5. Общий физический износ жилых домов III группы капитальности в районе Соцгород

Наименование элемента здания

Удельные веса укрупнительных конструктивных элементов по сб.28, %

Удельные веса каждого элемента по таблице прил.2 ВСН 53-86р, %

Расчетный удельный вес элемента, li·100, %

Физический износ элементов здания, %

По результатам оценки ФК

Средневзвешенное значение физического износа

Фундаменты

7

7,0

36

2,5

Стены

24

80

19,2

47

9,02

Перегородки

24

20

4,8

80

3,84

Перекрытия

7

7,0

40

2,8

Крыша

4

40

1,6

60

0,96

Кровля

4

60

2,4

60

1,44

Полы

10

10,0

42

4,2

Окна

9

56

5,04

60

3,02

Двери

9

44

3,96

60

2,37

Отделочные покрытия

17

17,0

70

11,9

Лестницы

8

33

2,64

40

1,05

Балконы

8

25

2,0

80

1,6

Остальное

8

42

3,36

∑Ф = 44,7 ≈ 50%

Таблица 6. Общий физический износ жилых домов III группы капитальности в районе Железнодорожный вокзал

Наименование элемента здания

Удельные веса укрупнительных конструктивных элементов по сб.28, %

Удельные веса каждого элемента по таблице прил.2 ВСН 53-86р, %

Расчетный удельный вес элемента, li·100, %

Физический износ элементов здания, %

По результатам оценки ФК

Средневзвешенное значение физического износа

Фундаменты

7

7,0

36

2,5

Стены

24

80

19,2

47

9,02

Перегородки

24

20

4,8

80

3,84

Перекрытия

7

7,0

40

2,8

Крыша

4

40

1,6

60

0,96

Кровля

4

60

2,4

60

1,44

Полы

10

10,0

50

5,0

Окна

9

56

5,04

60

3,02

Двери

9

44

3,96

60

2,37

Отделочные покрытия

17

17,0

80

13,6

Лестницы

8

33

3,3

55

1,8

Балконы

8

25

Остальное

8

42

∑Ф = 46,35% ≈ 47%

Визуальное обследование жилья III группы капитальности не превышает 50%, поэтому здания можно подвергнуть значительной реконструкции. При планировании реконструкционных мероприятий следует детально обследовать несущие деревянные конструкции перекрытий и крыш, облегченную кладку ограждения, основания и фундаменты.

По результатам первичного осмотра можно констатировать, что восстановление жилого фонда в сооружениях этого типа обойдется в два раза дешевле возведения аналогичного объема новых площадей.

Читать в разделе «Испытания и обследования зданий и сооружений»:

  • Испытания и обследования зданий и сооружений
  • Надежность и долговечность зданий и сооружений
  • Обоснование системы обязательных осмотров зданий и сооружений
  • Роль технических обследований в процессе эксплуатации сооружения
  • Понятие о физическом износе сооружения
  • Состав отчета о техническом обследовании
  • Инструментальные средства неразрушающего контроля технического состояния зданий

Обследования строительных конструкций:

  • Обследование стальных конструкций
  • Дефекты бетонных и железобетонных конструкций
  • Обследование деревянных конструкций
  • Обследование оснований и фундаментов

Определение процента физического износа

Определение физического износа строений и сооружений выпол­няется в зависимости от доступности или недоступности объекта ос­мотру, соответственно, по признакам технического состояния или по срокам службы.

Для определения физического износа по признакам технического состояния конструктивных элементов строения, пристройки, службы или сооружения руководствуются:

• для жилых зданий — Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 Госгражданстроя ;

• для нежилых строений — Методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Мини­стерству коммунального хозяйства РСФСР от 27 октября 1970 года №404 .

При определении величины физического износа его значение следу­ет округлять для отдельных участков конструктивных элементов до 10 %; для конструктивных элементов — до 5 %; для зданий в целом — до 1 %.

При подборе величины физического износа необходимо учиты­вать следующее.

1. В случае, когда в данной позиции приведено несколько призна­ков технического состояния:

• наличие хотя бы одного признака, соответствующего физичес­кому износу более высокого интервала, является основанием для выбора процента износа из этого интервала;

• если для конструктивного элемента выявлен один из несколь­ких признаков износа, предусмотренных данным интервалом, величина физического износа принимается равной нижней гра­нице интервала.

Например, для деревянных сборно-щитовых стен жилого дома выявлено заметное искривление цоколя. Гнили и других повреждений нет. Физический износ будет равен 31 % (табл. 6 ). Согласно указан­ному выше правилу округлим и получим 30 %, если техническое состо­яние конструктивного элемента имеет все признаки износа, соответ­

ствующие данному интервалу, то величина физического износа принима­ется равной верхней границе интервала.

Например, для стен того же строения выявлены искривление линий цоколя, щели между щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами.

Повреждения на площади около 30 %. Физический износ при­нимается равным 40 %.

2. Если для конструктивного элемента приведен лишь один при­знак технического состояния, величина физического износа рассчиты­вается по интерполяции в зависимости от размеров или характера по­вреждения, перечисленного в признаке.

Например, для полов из керамических плиток жилого строения выявлено отсутствие отдельных плиток и их отставание местами на 43 % осмотренной площади. Из табл. 49 видно, что значение физическо­го износа находится в интервале 21-40 % с распространением повреж­дений на площади от 29-50 %. Следовательно, размер интервала вели­чины физического износа составляет 20 % (20-40 %), для интервала площади повреждений полов 31 % (19-50 %). Однако фактическое от­клонение поврежденной площади составляет 23 % (43-20 %). Исходя из этого, процент износа рассчитывается:

20%+ (20-23) /31 =34%,

а окончательный результат после округления будет равен 35 %.

Физический износ недоступных осмотру объектов определяется сопоставлением фактического срока службы объекта с нормативным по формуле

где Я — процент физического износа; Т — фактический срок службы (разница между годом инвентаризации и годом постройки, при этом год постройки учитывается как целый год); Т — нормативный срок службы.

где Т — остаточный срок службы, полученный экспертным путем.

Если фактический срок службы близок к нормативному или пре­вышает его, формула для подсчета процента износа примет следую­щий вид:

>Определение физического износа здания

      1. Определение физического износа по срокам эксплуатации здания

Данный метод используется для приблизительной оценки физического износа и составление годовых и пятилетних планов обслуживания застройки.

, (1)

где — фактический срок службы здания;

— минимальный нормативный срок эксплуатации здания.

Например, по техническому паспорту (см. приложение 1) здание построено в 1981 году, на период проведения реконструкции в 2006 году срок эксплуатации =2006-1981=25 лет. Здание относится ко II группе капитальности, в соответствии с разделом 2 минимальный нормативный срок эксплуатации составил=125 лет. Физический износ здания равен:

.

Так как такой метод определения физического износа считается приблизительным, то может оказаться на некотором отрезке времени, что физический износ составляет 100%, чего в действительности не может быть и может привести к спорной ситуации, когда остаточная стоимость равна нулю (полный физический износ), а здание функционирует. В этом случае находят применение формулы (2) и (3):

, (2)

где — нормативный срок службы;

— остаточный ресурс здания, определяемый экспериментальным методом.

, (3)

где — фактический срок службы здания.

В контрольной работе формулы (2) и (3) использовать не требуется, они могут быть использованы в дипломном проектировании.

Опыт эксплуатации большинства зданий показывает, что технический срок службы многих элементов и зданий в целом обычно больше нормативного, при проведении своевременных ремонтов.

      1. Определение физического износа здания по удельным весам стоимости конструкций

Данный метод определения физического износа более объективный, но и более дорогостоящий. Он отражает все повреждения конструкций и инженерного оборудования, но требует проведения сплошного обследования здания.

Физический износ здания определяется по формуле (4) в соответствии (1):

, (4)

где — износ конструктивного элемента, установленный при техническом обследовании в %, принимаемый по формуле (5):

, (5)

где — принимается по таблицам для каждого осматриваемого участка;

— число участков; — размеры участка, м2, м;— размер всей конструкции, м2, м;— удельная стоимость-го элемента в общей восстановительной стоимости;— число элементов (конструкций).

Значение следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий или по сметной стоимости.

Для определения физического износа здания по удельным весам стоимости конструкций первоначально определяем физический износ отдельных видов конструкций по результатам их условного обследования, т.е. в задании указаны физические износы конструкций и студент должен их представить в табличной форме, используя приложение 2.

Например, в задании на контрольную работу или курсовой проект дано, что

— фундаменты имеют физический износ — 20%;

— стены и перегородки – 15 и 10%;

— перекрытия – 10%;

— крыша, кровля – 25 и 55%;

— полы керамические 35%; линолеумные — 60%;

— окна, двери – 40 и 40%;

— отделка: окраска водными составами — 20%; масляная окраска — 25%; оклейка обоями – 20%; облицовка керамической плиткой – 20%; штукатурка – 10%;

— инженерно-техническое оборудование: горячее водоснабжение – 20%; отопление – 60%; холодное водоснабжение – 30%; канализация – 25%; электроснабжение – 20%.

Для определения состояния конструкций и инженерного оборудования по приложению находим указанный физический износ и выписываем признаки износа, количественную оценку и примерный состав работ в таблицу 1. Данные для системы горячего водоснабжения можно принять по системе холодного водоснабжения, см. приложение 2.

Таблица 1

Физический износ конструкций здания

Наименование конструкций

Признаки износа

Количественная оценка

Физ. износ

%

Примерный состав работ

Фундаменты

Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя и стен.

Ширина раскрытия трещин до 1,5 мм.

Затирка трещин.

Стены

Отслоение и отпадение штукатурки стен, карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен.

Глубина разрушения швов в стене 0,5 см на площадь 10%.

Ремонт, штукатурка или расшивка швов, очистка фасадов.

Перегородки

Мелкие трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытием, редкие сколы.

Ширина трещин 1 мм, площадь повреждения до 5%.

Уплотнение и заделка примыканий.

Перекрытие

Трещины в швах между плитами.

Ширина трещин 2 мм.

Расшивка швов.

Продолжение таблицы 1

Наименование конструкций

Признаки износа

Количественная оценка

Физ. износ

%

Примерный состав работ

Лестницы

Выбоины и сколы местами в ступенях, перила повреждены, лестничные площадки имеют трещины поперек рабочей зоны.

Ширина трещин 1 мм.

Заделка отбитых мест, ремонт перил. Усиление железобетоном лестничных площадок.

Лоджии, балконы

Мелкие повреждения металлических обделок и ограждений, наличие мелких усадочных трещин.

Повреждения на площади 5%. Суммарная длина усадочных трещин на 1 м2– 1 метр.

Ремонт металлических обделок, ограждений, затирка трещин.

Кровля, крыша

Вздутие поверхности, трещины, разрывы местами верхнего слоя кровли, требующего замены 10% кровли, коррозия и повреждение настенных желобов, решеток ограждений. Проникание влаги в местах примыкания к вертикальным поверхностям (дымоходов, вентканалов, стен сопряжения), повреждение деталей водоприемного устройства.

Смена верхнего слоя рубероида с разрезкой вздувшихся мест и дополнительное покрытие еще одним слоем кровельного материала. Ремонт желобов, ограждений и водоприемных воронок.

Полы

Керамические (отсутствие отдельных плиток, местами вздутие и отслоение на площади равной 25%).

Линолеумные (материал пола истерт, пробит, порван по всей площади помещения, просадка основания 10% площади пола).

Частичная замена плиток покрытия с добавлением плиток местами. Полная замена покрытия пола с использованием части старого материала.

Окна

Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах, часть приборов повреждена или отсутствует. Отсутствуют отливы и остекление.

Ремонт переплетов, укрепление соединений накладками, восстановление остекления с добавлением нового материала 30%.

Двери

Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, дверные приборы частично утрачены или неисправны. Деревянные коробки перекошены, наличники повреждены.

Ремонт дверных полотен и коробок с заменой 50% приборов.

Продолжение таблицы 1

Наименование конструкций

Признаки износа

Количественная оценка

Физ. износ

%

Примерный состав работ

Окраска водными составами

Окрасочный слой имеет местами потемнения, загрязнен, в отдельных местах поврежден.

Промывка поверхности и покраска за 1 раз.

Масляная окраска

Потемнение, загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и подтеки.

Промывка поверхности и покраска за 1 раз.

Оклейка обоями

Трещины, загрязнения и обрывы в углах и местах установки электрических приборов, дверных проемов. Обесцвечивание и потемнение рисунка.

Оклейка отдельных мест.

Облицовка керамической плиткой

Частичное выпадения или неплотное прилегание плиток на площади 25%.

Замена отдельных плиток местами ко-

личеством 10 штук.

Штукатурка

Волосяные трещины и сколы местами.

Затирка трещин со шпатлевкой.

Горячее водоснабжение

Ослабление стальных набивок, выход из строя части запорной арматуры, отдельные нарушения теплоизоляционного материала магистралей и стояков.

Набивка сальников, замена прокладок, устройство теплоизоляции трубопровода.

Отопление

Массовое повреждение трубопроводов (стояков и магистралей). Сильная коррозия, следы точечного ремонта (хомуты, заварка). Неудовлетворительная работа отопительных приборов и запорной арматуры, их закипание, нарушение теплоизоляции трубопроводов.

Полная замена системы.

Холодное водоснабжение

Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры, отдельное повреждение трубопроводов, повреждение коррозией отдельных участков трубопроводов. Утечки воды в 10% приборов и смывных бачков.

Частичная замена кранов и запорной арматуры, ремонт отдельных участков трубопроводов, восстановление отдельных участков трубопровода и их окраска.

Канализация

Наличие течи в местах присоединения приборов 5% всего количества, повреждение эмалированных покрытий моек, умывальников, унитазов. Повреждение отдельных мест трубопроводов, значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов.

Заделка мест присоединения приборов и ремонт чугунных труб в отдельных местах, частичная замена ПВХ трубопроводов, замена отдельных приборов.

Продолжение таблицы 1

Наименование конструкций

Признаки износа

Количественная оценка

Физ. износ

%

Примерный состав работ

Электроснабжение

Неисправность, ослабление закрепления, отсутствие отдельных приборов. Следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек.

Установка недостающих приборов, крепление приборов. Ремонт металлических электрощитовых шкафов.

Определение физического износа здания в целом выполняем в виде таблицы 2.

Таблица 2

Физический износ здания

Укрупненные элементы здания

Удельный вес элемента по сборнику 28 в %

Удельный вес по приложению в %

Расчетный удельный вес в %

Физический износ

по результатам обследования

средневзвешанный

фундаменты

1,5

стены

перегородки

0,5

перекрытия

0,5

крыша

кровля

полы

керамические

линолеумные

бетонные

0,5

окна

двери

отделочные работы:

штукатурка

водн. покраска

плитка

масл. покраска

обои

0,5

0,5

0,5

1,5

инженерное оборудование

прочие

балконы, лоджии

лестницы

остальное

0,5

0,5

ИТОГО

100%

100%

28%

Для ее заполнения необходимо определить удельный вес элементов здания по сборнику № 28 в зависимости от этажности здания. В контрольной работе его можно определить по приложению 3. Удельный вес по приложению определяется по таблице 3 в зависимости от группы капитальности здания и показывает, как подразделяются удельные веса в данной группе конструкций. Например, если стены и перегородки в сумме составляют 100%, то по таблице 3 для II группы капитальности стены будут составлять 86 %, а перегородки 14%, аналогично для крыш, проемов и прочего. Полы и отделочные работы подразделяются по площадям. Например, если всю площадь пола в здании принять за 100%, то из них керамические полы 7%, линолеумные 58%, бетонные 35% (см. таблица 2). Расчетный удельный вес определяется умножением удельного веса элемента по сборнику 28 на удельный вес по приложению, и разделить на 100%. Например, для стен , для перегородок. Для проверки суммакак по сборнику 28. Физический износ по результатам обследования принимается из таблицы 1. Средневзвешенный физический износ для каждой конструкции получаем умножением расчетного удельного веса на физический износ по результатам обследования, и разделить на 100%. Например, для фундамента, полученные значения округляем до 0,5% и складываем по всем конструкциям, получая физический износ здания, который составил 28% (см. таблицу 2).

Таблица 3

Физический износ конструкций по приложению сборника 28

Наименование укрупненных элементов

Наименование конструктивных элементов

Удельные веса элементов по группам капитальности, %

стены и перегородки 100%

стены

перегородки

кровля 100%

конструкции крыши

кровельное покрытие

проемы 100%

окна

двери

здания высотой

варианты

малоэтажные здания

до 5 этажей

более 5 этажей

с балконами

без балконов

прочие 100%

балконы

лестницы

остальные

Определение физического износа конструктивных элементов здания по фактическому состоянию

Здания в процессе эксплуатации подвергаются воздействию агрессивных сред природного и техногенного характера. В результате указанных воздействий происходит изменение первоначальных свойств материалов конструкций и инженерного оборудования зданий. Для определения возможности дальнейшего использования конструктивных элементов здания необходимо знать их физический износ. Вследствие усиленного накопления эксплуатационной усталости конструктивных элементов происходит достижение зданием критического значения физического износа. На этой стадии возникает вопрос целесообразности реконструкции или сноса сооружения.

Физический износ поврежденного участка конструктивного элемента Фк, %, определяется по формуле:

I=n

Фк = ? Фi Рi/Рк, , (5.1)

I=1

где Фi- физический износ участка конструктивного элемента, принимаемый по соответствующей таблице , %;

Рi — размер поврежденного участка, м2;

Рк — полный размер элемента конструкции, м2;

n — число поврежденных участков.

Физический износ конструктивного элемента Ф,%, определяется как среднее арифметическое физических износов всех поврежденных участков.

Физический износ жилого здания Фзд, %, определяется как средне арифметическое физических износов всех конструктивных элементов здания.

Расчет физического износа основных конструктивных элементов жилого здания сводим в таблицы.

Износ по ВСН 53-86Р

Таблица 5.1.1

Фундаменты ленточные бутобетонные (ВСН 53-86Р, табл.4)

Признаки

Количественная оценка

Физический износ

Примерный состав работ

Мелкие трещины в цоколе, отслаивание слоя штукатурки.

Ширина трещин до 1,5мм.

Затирка трещин

Принимаем в среднем физический износ 20%

Таблица 5.1.2

Стены кирпичные (ВСН 53-86Р, табл.10)

Признаки

Количественная оценка

Физический износ

Примерный состав работ

Глубокие трещины и отпадение штукатурки местами, выветривание швов

Ширина трещин до 2 мм, глубина до 1/3 толщины стены, разрушение швов на глубину до 1 см на площади до 10%

Ремонт штукатурки или расшивка швов, очистка фасадов

Принимаем в среднем физический износ 20%

Таблица 5.1.3

Перегородки кирпичные (ВСН 53-86Р табл.21)

Признаки

Количественная оценка

Физический износ

Примерный состав работ

Трещины в местах сопряжений с потолками, редкие сколы

Трещины шириной до 2 мм. Повреждение на площади до 10%

Заделка трещин и сколов

Принимаем физический износ 30%

Таблица 5.1.4

Перекрытия из сборного железобетонного настила (ВСН53-86Р табл.30)

Признаки

Количественная оценка

Физический износ

Примерный состав работ

Трещины в швах между плитами

Ширина трещин до 2 мм

Расшивка швов

Принимаем физический износ 0-10%

Таблица 5.1.5

Лестницы железобетонные (ВСН53-86Р табл.35)

Признаки

Количественная оценка

Физический износ

Примерный состав работ

Редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил

Ширина трещин до 1 мм

Затирка трещин, ремонт перил

Принимаем физический износ 20%

Таблица 5.1.6

Балконы и козырьки(ВСН 53-86Р табл.37)

Признаки

Количественная оценка

Физический износ

Примерный состав работ

Мелкие повреждения металлических обделок и ограждений

0-20%

Ремонт металлических обделок и ограждений

Принимаем физический износ 10%

Таблица 5.1.7

Крыши деревянные (ВСН 53-86Р)

Признаки

Количественная оценка

Физический износ

Примерный состав работ

Ослабление креплений: болтов, хомутов, скоб; повреждение деталей слуховых окон

Ремонт креплений и деталей слуховых окон

Принимаем физический износ 20%

Таблица 5.1.8

Кровли металлические (ВСН 53-86Р)

Признаки

Физический износ

Примерный состав работ

Ослабление крепления отдельных листов к обрешетке, отдельные протечки

Постановка заплат и заделка свищей в местах повреждений, крепление кляммерами

Принимаем физический износ 20%

Таблица 5.1.9

Полы бетонные (ВСН 53-86Р табл.48)

Признаки

Физический износ

Примерный состав работ

Отдельные мелкие выбоины и волосяные трещины, незначительные повреждения плинтусов

Затирка трещин и выбоин местами, ремонт плинтусов с заменой на новые до 20%

Принимаем физический износ 20%

Таблица 5.1.10

Оконные блоки деревянные (ВСН 53-86Р табл.55)

Признаки

Физический износ

Примерный состав работ

Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. Замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения отливов

Конопатка сопряжений коробок со стенами. Восстановление отсутствующих штапиков, замазки, стекол, отливов с добавлением нового материала до 15%

Принимаем физический износ 20%

Таблица 5.1.11

Двери металлические (ВСН 53-86Р табл.57)

Признаки

Физический износ

Примерный состав работ

Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекления, трещины в местах сопряжения коробок со стенами, повреждены декоративные детали дверей

Восстановление уплотнительных прокладок, замена декоративных деталей с добавлением нового материала до 50%

Принимаем физический износ 20%

Порядок определения физического износа зданий

Величина физического износа – это количественная оценка технического состояния элементов здания, показывающая долю ущерба, потерю ими первоначальных физических характеристик, удовлетворяющих эксплутационным требованиям. В соответствии с действующей в настоящее время методикой физический износ здания в целом определяется путем сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). При этом признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальный способ) и с использованием простейших приспособлений (уровень, отвес, метр и т.п.). Методикой предусматривается в некоторых случаях вскрытие отдельных конструктивных элементов. Точность определения процента физического износа по таблицам методики находится в пределах ±5%.

Признаки износа даны для каждой степени технического состояния конструктивного элемента с определенным интервалом в зависимости от ценности и условий его работы. Так, фундаменты здания работают в лучших условиях по сравнению со стенами, и для них интервал данных принят 20%, причем признаки физического износа указаны для средних значений. Износ более ценных конструктивных элементов указан с интервалом 10%, а признаки даны для крайних значений.

Для определения физического износа всего здания по износу отдельных элементов пользуются математической зависимостью

(1)

где

– удельный вес стоимости конструктивного элемента от восстановительной стоимости; %

– показатель физического износа конструктивного элемента, установленного при техническом обследовании; %

– число конструктивных элементов.

В табл. 1 приводится пример определения физического износа
4-этажного жилого здания.

Таблица .1

Определение физического износа здания в целом

Конструктивные элементы и инженерное оборудование
Фундаменты Стены и перегородки Перекрытия Кровля Полы Окна и двери Отделка Санитарно-технические и электротехнические устройства Прочие элементы 0,84 6,3 1,8 0,9 1,2 0,8 3,2 0,6
Итого 18,64


Согласно методике, значение, вычисленное по формуле (1), округляют до целого числа =19%.

Динамика физического износа, то есть характер его количественных изменений во времени, в зависимости от фактического срока эксплуатации, имеет большое значение при эксплуатации жилищного фонда.

Разрушающие и прочие факторы по-разному влияют на износ материалов и конструктивных элементов зданий. Срок службы здания в целом зависит от долговечности его конструкции. Элементы зданий по прочности неравнозначны и сроки службы у них разные. Следует также учитывать и объективные различия разрушающих воздействий на те или иные конструктивные элементы (внутренние лестничные марши и наружные стены при сравнимых прочностных характеристиках в процессе эксплуатации испытывают совершенно разные нагрузки и т.д.).

Таким образом, существует непосредственная взаимосвязь между величиной физического износа и временными факторами. Под временными факторами понимаются две характеристики – фактический возраст здания (срок эксплуатации) и его долговечность (предельный срок службы). В свою очередь, предельный срок службы определяется по продолжительности времени, в течение которого несущие конструктивные элементы жилищного здания утрачивают свою прочность. Как правило, предельный срок службы здания численно равен значению нормативного срока службы, в соответствии с группами капитальности зданий (табл.1).

Физический износ здания, достигшего нормативного срока службы, соответствует уровню 75..80%, при условии осуществления в этот период текущих ремонтов, обеспечивающих поддержание нормального эксплуатационного состояния и капитальных ремонтов, непосредственно связанных с возмещением физического износа.

Очевидно, что проведение мероприятий по простому воспроизводству (проведение текущих и капитальных ремонтных работ) существенно изменяет динамику физического износа, «приглушает» ее. Для определения эффективности деятельности эксплуатирующей организации учитываем то, что при нормальной эксплуатации объектов жилищного фонда, значения их физического износа, определяемые при проведении обследования, не должны превышать значений физического износа рассчитанных с использованием нормативных документов. Под нормальной эксплуатацией понимается такая эксплуатация объектов жилищного фонда, при которой эксплуатирующая организация производит полный комплекс работ по технической эксплуатации, т.е. проводит работы по текущему содержанию объектов, своевременный текущий и капитальный ремонт.

Анализируя графики изменения физического износа отдельных конструктивных элементов здания (рис..1), которые приводятся в ВСН 53-91(р) можно предположить, что закономерность нарастания физического износа является общей величиной для всех конструктивных элементов и динамика физического износа, является функцией от периода эксплуатации конструктивного элемента.

Как отмечалось ранее, для определения физического износа всего здания по износу отдельных элементов используют формулу (рис..1), а физический износ здания в целом определяют путем сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов (по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания). Тогда для объекта можно получить график изменения физического износа, характеризующий его техническое состояние в течение всего периода эксплуатации.

Рис. 1 Физический износ разных конструктивных элементов, с различными сроками службы(ВСН 53-91р)

Оценка физического износа

Существует несколько методов оценки физического износа объекта недвижимости:

1) метод срока жизни объекта и его элементов – основан наположении, что износ здания, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или ситемы. В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется по формуле:

(4)

где: — количество лет, прошедших с момента ввода в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-го элемента или ситемы;

— нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-го элемента или ситемы при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта, лет.

Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов () отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:

.

2) экспертный метод оценки (метод технической экспертизы) – заключается в обследовании фактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. В сответствиии с определением ВСН 53-86р, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, к их восстановительной стоимости.

Метод реализуется в следующей последовательности:

· производится визуальный осмотр конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания;

· при осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения и т.д.;

· сравниваются обнаруженные показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива;

· расчет в сответствующих таблицах физического износа.

Рассчитаем износ конкретно для оцениваемого объекта. Для начала составим дефектную ведомость с указанием конструктивных элементов, имеющих повреждения, с описанием признаков износа и его величины в соответствиии с таблицами ВСН (с округлением до 10%).

Таблица 1

Дефектная ведомость

по зданию индивидуального жилого дома

№ п/п Конструктивные элементы Характер дефекта Процент физического износа,%
1. Фундаменты: ленточные железобетонные Мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа. Ширина трещин до 2 мм. Отдельные глубокие тре­­щины, следы увлажнения цоколя и стен. То же, до 5 мм
2. Стены кирпичные: – наружные Отдельные трещины и выбоины, ширина трещин до 1 мм.
– внутренние Отдельные трещины и выбоины. Отпадения штукатурки мес­тами, выветривание швов. Ширина трещины до 1 мм
– перегородки кирпичные Мелкие повреждения и трещины
3. Плиты перекрытия (покрытия): –над 1 этажом –над подвалом Трещины в швах между плитами до 2 мм Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте в следствии деформации, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов, смещение плит до 1,5см
4. Кровля: –железная оцинковка Одиночные мелкие повреждения и пробелы в кровле и в местах примыкания к вертикальным поверхностям. Прогиб настенных желобов.
5. Полы: – дощатые –из керамической плитки –линолиум Единичные мелкие сколы, щели между досками Стирание досок в ходовых местах, сколы досок местами, повреждений отдельных досок . Мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади до 20% Отдельные мелкие выбоины и трещины, незначительные повреждения плинтусов.
6. Оконные проемы: – деревянные Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, щели в притворах.
– двери наружные Трещины в местах сопряжения коробок со стенами
–двери внутренние деревянные Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок со стенами и перегородками, щели притворах.
7. Внутренняя отделка стен: – по дереву Единичные мелкие сколы, щели между досками.
–окраска масляная Местные единичные повреждения окрасочного слоя, царапины
8. Системы внутреннего инженерного оборудования: -Система электроснабжен -холодное водоснабжение Ослабление закреплений. Дефекты отсутствуют
9. Отмостка из бетона Трещины в стыках со стеной по всей длине, разрушение поверхности покрытия местами, на площади до 15 %

Таблица 2

Оценка физического износа отдельных элементов здания

индивидуального жилого дома

Наименование участка Удельный вес участка к общему объему элементов, % Физический износ участка элемента, % Средневзвешенное значение физического износа участка в физ. износе всего элемента, % Доля физического износа участка в общем износе, %
Стены кирпичные: – наружные 40/100*10
– внутренние 40/100*9 3,6
–перегородки 20/100*10
ИТОГО 9,6%=10%
Плиты перекрытия (покрытия): –над подвалом –над 1 этажом 25/100*15 60/100*5 3,8
ИТОГО 6,8=10%
Полы: –дощатые –из кераммч.плитки 35/100*17 30/100*10 5,95
– линолиум 35/100*12 4,2
ИТОГО 13,15%=15%
Проемы: –оконные деревянные 60/100*20
–двери наружные 10/100*12 1,2
–двери внутренние 30/100*10
ИТОГО 16,2=15 %
Внутренняя отделка стен: –по дереву 60/100*10
–окраска масляная 15/100*11 1,65
ИТОГО 7,65%=10%

Таблица 3

Оценка физического износа внутренних инженерных систем здания

индивидуального жилого дома

Наименование элемента Удельный вес элемента к общему объему системы, %% Физический износ элемента, % Доля физического износа элемента в общем износе, %
Системы внутреннего инженерного оборудования: –газовое отопление –холодное водоснабжение –электроснабжение –канализация 1,7 0,9 2,7 1,4 1,84
ИТОГО 1,84%=3%

Таблица 4

Расчет физического износа здания

индивидуального жилого дома

Наименование элементов здания Удельный вес конструктивных элементов по сб. № 32, в % Удельный вес каждого элемента %% Физический износ элементов здания, в %
По результатам обследования Средневзвешенное значение износа
1.Фундаменты 0,3
2.Стены –перегородки 2,3
3.Перекрытие 1,5
4.Кровля 1,2
5.Полы 1,35
6.Проемы –окна –двери 1,8
7.Внутренняя Отделка 0,6
8.Системы внутреннего инж. оборудования газовое отопление хол.водоснабжение электроснабжение 0,66
9.Прочие работы: отмостка 0,2
ИТОГО 100% 9,91%=10%

Заключение: Общий физический износ здания составляет – 10 %

Таблица 5

Расчет физического износа здания на основе нормативного срока жизни отдельных конструктивных элементов и инженерных систем

Наименование элементов здания Удельный вес конструктивных элементов по сб. № 32, в % Нормативный срок службы, лет Износ элементов здания, (Тн*100%)/Тн Средневзвешенная доля всего здания,%
1.Фундаменты 4*100/150=2,7 4*2,7/100=0,1
2.Стены –перегородки 2,7 0,1
3.Перекрытие 2,7 0,1
4.Кровля 0,64
5.Полы 1,6
6.Проемы –окна –двери 0,96
7.Внутренняя Отделка 1,3
8.Системы внутреннего инж. оборудования газовое отопление хол.водоснабжение электроснабжение 13,4 4,02
9.Прочие работы: отмостка 1,12
ИТОГО 100% 9,94 = 10%

Физический износ на основе нормативного срока жизни составляет 10%

Общий физический износ здания составляет – 10%. Износ здания без НДС: руб.

Износ здания с НДС: руб.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *