Оценка арендной стоимости

Ставка арендной платы является объемом выплат за тот период времени, который указан в договоре. Арендная ставка должна предоставлять арендодателю прибыль не меньше, чем средняя норма на капитал, который был вложен; для лица, арендующего что-либо, стоимость аренды не должна превышать цену кредита в банке на покупку оборудования и машин.

Оценка аренды, экспертиза – стоимость и условия заказа

Вид работ

Единица измерения

Характеристики

Стоимость услуг за единицу, руб.

Сроки выполнения работ, рабочих дней

Оценка арендной платы объектов коммерческой недвижимости

за объект

нежилое встроенное помещение

от 18 000

3 — 5

Трудоемкость работы не может быть известна заранее, поэтому не существует стандартных тарифов, действующих во всех случаях. В данной таблице приведен лишь примерный ориентир. Точные условия сотрудничества (стоимость и сроки) могут быть установлены после предварительного осмотра объекта.

Чтобы сделать заказ – позвоните нам! Наш эксперт приедет на осмотр объекта и вы сможете согласовать условия будущего сотрудничества. Работа начинается сразу же после подписания договора. Итоговый отчет будет предоставлен вам вовремя!

В число наших дополнительных услуг входят:

  • Создание дубликата итогового отчета. Стоимость услуги- 500 рублей
  • Присутствие на суде. Стоимость – 5 000 рублей (участие нашего специалиста в одном заседании)

Обращаем ваше внимание на следующий момент: для расчета сроков выполнения работы мы используем минимальные нормативы, рекомендованные к применению Национальным Советом по Оценочной Деятельности в РФ. При необходимости мы выполним заказ вдвое быстрее, однако, в этом случае стоимость услуг будет выше в полтора раза.

Для постоянных клиентов действует скидка. При расчете стоимости используется коэффициент 0,9 (со второго заказа и далее).

Цели проведения оценки ставки арендной платы

Необходимо проводить оценку ставки, когда сдаются складские, офисные, производственные помещения, участки земли и другое имущество, которым обладает государство, чтобы справедливо установить величину аренды. Если производится оценка ставки арендной платы, то появляется возможность установить справедливую плату за сдачу имущества в аренду, когда владелец или представитель не способен определить самостоятельно величину ставки. Данная ситуация возможна например, когда производится сдача имущества нестандартного типа.

Процедура проведения оценки аренды

Оценка ставки арендной платы основана на том, что прибыль, с вычетом платежей обязательного типа и налогов, которую можно получить от использования объекта, сравнима со стоимостью имущества, которое сдается в аренду. Оценщик без знания информации о размерах ставок арендной платы на рынке открытого типа способен, оценив размер стоимости данного имущества и размер прибыли конкретного предпринимателя, рассчитать размер ставки арендной платы за данное имущество.

Оценка ставки арендной платы производится таким образом:

  • Производится определение стоимости данного имущества всевозможными подходами (доходный, сравнительный, затратный);
  • Определяются коэффициент дисконтирования, который соответствует деятельности связанной с использованием имущества;
  • Определяется размер приносимой объектом прибыли;
  • Логично то, что не должен арендодатель забирать всю прибыль арендатора от использования имущества, поэтому определяется часть прибыли каждой стороны;
  • Прибыль, которая остается на балансе арендодателя, является величиной ставки арендной платы за эксплуатацию имущества.

Необходимые документы, чтобы провести оценку ставки арендной платы

Документы, требующиеся при оценке ставки арендной платы будь то недвижимость (офисное помещение, квартира) либо земельный участок, аналогичны документам, которые нужны при оценке объекта. Чтобы, например, оценить ставку за эксплуатацию площадки асфальтобетонного типа, нужны документы на данную площадку, право владения землей, паспорт технического типа для данного объекта, договор об аренде и так далее. Менеджеры нашей фирмы могут дать вам полный перечень необходимых документов, а также вы можете найти его на нашем сайте.

Объект оценки — арендная плата и ставка аренды

Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

В данном случае правильнее говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования объектом недвижимости, а не об «оценке арендной платы», несмотря на то, что величина этой «платы» обычно совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.

То есть, при употребление термина «оценка арендной платы и ставки аренды», которое стало повсеместным, надо понимать, что в данном случае объектом оценки является «Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре». При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора.

Существенные условия арендного договора

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?

1. Условия аренды.
Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения).

Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку.

2. Характеристики объекта недвижимости.
Основные характеристики, влияющие на ставку аренды:

  • тип объекта недвижимости и его назначение;
  • общая площадь;
  • местоположение;
  • транспортная доступность — удаленность от центра и станций метро;
  • техническое состояние объекта;
  • качество и состояние отделки;
  • функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади;
  • этаж;
  • наличие и состав средств связи;
  • состав коммунальных услуг;
  • наличие парковки и охраны.

Параметры сравнения объекта оценки и аналогов

Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги — предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды.

Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости г. Москвы, всегда можно подобрать достаточно близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров — условиями арендного договора?

Здесь возможны две ситуации:

Первая — объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях — как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.

Вторая ситуация — это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, на котором долгосрочная аренда является типовым предложением). В этом случае придется обходиться аналогами, близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды, и вводить корректировку на срок аренды.

Отметим, что применение больших корректировок (более 15%) нежелательно, так как это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет об оценке уязвимым для критики, особенно при оценке государственных объектов.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости.

Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?

1. Описание объекта оценки.
Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см. раздел Существенные условия арендного договора).

2. Право на заключение договора на оценку.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником — этот пункт содержится в статье 10 «Закона об оценочной деятельности в РФ». Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор — коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора — поручение (разрешение) арендодателя заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки могут не принять.

3. Корректировки аналогов.
Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.

При внесении количественных корректировок, их размер должен быть обоснован — либо ссылками на опубликованные источники информации, либо анализом существующих рыночных данных, проведенным самим оценщиком.

При применении качественных корректировок корректируется не само значение цены аналога, а только фиксируется наличие качественного преимущества (недостатка), объекта-аналога перед объектом оценки. Такие качественные отличия по выбранным параметрам сравнения обычно обозначаются символами и ↓.

То есть, если аналог отличается в лучшую сторону по какому-то параметру, то по этому параметру ставится ↓, если в худшую — , а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова «Экономический анализ и оценка недвижимости».

При применении качественных корректировок по каждому параметру сравнения необходимо указать при каких условиях корректировка необходима, а при каких — нет. Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам.

Услуги по оценке стоимости аренды

Наша компания имеет более чем 15-летний опыт в оценке ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.

Мы располагаем большим штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки и проводим оценку арендной платы объекта недвижимости в кратчайшие сроки (3-5 дней).

Ознакомиться с итоговым документом, который получает заказчик после проведения оценки можно на примере отчета об оценке ставки аренды, подготовленного специалистами нашей компании.

По всем вопросам, связанным с оценкой ставки аренды, обращайтесь к нашим специалистам по тел. +7 495 726-8674.

Для получения информации о сроках и стоимости оказания услуги по определению стоимости арендной платы, вы можете отправить

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

Требуемые документы для оценки ставки аренды

  1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект, сдаваемый в аренду (или иной правоподтверждающий документ).
  2. Подтверждение полномочий заказчика на заключение договора на оценку (при оценке государственной или муниципальной недвижимости).
  3. Технический паспорт объекта.
  4. Экспликация и поэтажный план.
  5. Договор аренды или перечень существенных условий договора аренды:
  • состав передаваемых прав;
  • срок аренды;
  • условия платежа и платежный период;
  • ограничения в использовании объекта аренды арендатором;
  • обязательства по оплате коммунальных платежей;
  • условия финансового стимулирования арендатора (если есть);
  • условия досрочного расторжения договора;
  • другие существенные условия (если есть).

Онлайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в Москве

Для приблизительной оценки стоимости аренды офиса в Москве вы можете воспользоваться нашим он-лайн калькулятором. Калькулятор позволяет рассчитать как величину ставки аренды за один квадратный метр общей площади объекта в год, так и величину годовой арендной платы за все помещение с учетом его основных свойств.

С помощью этого калькулятора можно провести расчет арендной платы и ставки аренды за 1 кв. метр не только на текущую, но и на прошедшую дату, для периода 2011 г. — 2020 г.

«Калькулятор ставки аренды офисного помещения в Москве»

ВНИМАНИЕ: Калькулятор рассчитывает средние/базовые значения арендной ставки за 1 кв. м. офисных помещений в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, то есть для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.

Калькулятор не дает точной величины стоимости аренды оцениваемого помещения, а вычисляет лишь некоторый ценовой ориентир, для точной оценки необходимо обращаться к профессиональному оценщику недвижимости.

Д.э.н., профессор,
сертифицированный оценщик бизнеса
Пацкалев А.Ф.

Учитывая произошедшие изменения в экономике страны и необходимость совершенствования имущественных отношений, Правительство Москвы своим Постановлением от 22 января 2002г. № 68-ПП (в редакции Постановления Правительства Москвы от 10.09.2002г.) признало целесообразным отменить с 1 января 2003г. (п. 25 Постановления) Методику определения размера годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения), действовавшую согласно Постановлению № 520 Правительства Москвы от 14 июля 1992 года (приложение 6).

Этим же Постановлением Правительство Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП (п.6) утвердило новую Методику расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы. Дата ввода ее в действие — с 1 января 2003г. (п. 25 Постановления).

Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + CTP) + (ОЦ х S х Кд х Ккор), (1)

где АПЛ — годовая величина арендной платы;

Азатр — затратная составляющая арендной платы;

Адох — доходная составляющая арендной платы;

ОТ — отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года); величина ОТ определяется по формуле:

ОТ = Синв х Кот,

где Синв — инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот — коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05;

НКЛР — величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

СТР — величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ — оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;

S — площадь арендуемого объекта;

Кд — коэффициент доходности 1 кв. м аренды объекта, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы на текущий год;

Ккор — корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

Однако, как часто в нашей действительности по известной поговорке, бывает: «Хотели как лучше, а получилось как всегда». То есть, вместе с водой выплеснули и «ребенка». Имеется ввиду наличие грубого методологического просчета, заключающегося в том, что в новой Методике при расчете годовой арендной платы исключен коэффициент эффективности (окупаемости) вложений капитала.

Размер годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения) в городе Москве длительное время определялся по следующей формуле:

Ап = Сб х Киз х Км х Кт х Кэ х Ктд х Кнж х S/10, (2)

где: Сб — базовый размер строительства 1 кв.м.;

Киз — коэффициент износа;

Км — коэффициент качества строительного материала;

Кт — коэффициент типа здания;

Кэ — коэффициент территориальной зоны;

Ктд — коэффициент типа деятельности;

Кнж — коэффициент качества нежилого помещения;

S — площадь здания;

10 — коэффициент эффективности (окупаемости).

Как видно из данного выражения (2), основой определения арендной платы являлась остаточная стоимость нежилого помещения с учетом окупаемости вложений, равного 10 лет. Имеется ввиду, что базовая стоимость строительства (стоимость восстановления или замещения) в конкретный период устанавливалась исходя из сложившихся (базовых) затрат на новое строительство в соответствующий год, которая затем уменьшалась на величину износа, накопленного за эффективный (фактический) срок службы объекта. В результате получали остаточную стоимость помещения, которая корректировалась множеством коэффициентов, включая коэффициент кратности (эффективности), равный 10. Обратная величина коэффициента кратности 0,1 характеризует собой эффективность аренды нежилого помещения. Имеется ввиду, что размер годовой арендной платы за 10 лет позволял накопить остаточную стоимость нежилого помещения на начало расчетного периода.

Если исходить из теории оценки объектов недвижимости, например, доходным подходом, то арендная плата для собственника помещения является доходом (потенциальным валовым доходом), который он равномерно получает в результате сдачи имущества в аренду. Из этого следует

во-первых, то, что стоимость недвижимости (Сн) и чистый доход (за вычетом операционных, эксплуатационных и коммунальных платежей) взаимосвязаны через коэффициент капитализации (Кк), имея ввиду, что стоимость недвижимости есть частное от деления годового чистого дохода на величину коэффициента капитализации.

Такой принцип определения рыночной стоимости объекта недвижимости предусмотрен методом прямой капитализации в рамках доходного подхода. В отличие от метода анализа дисконтированного денежного потока, метод прямой капитализации широко применяется при наличии стабильных и равномерных денежных потоках, каковыми и являются арендные платежи.

Следовательно, чистый доход (арендная плата без учета указанных расходов) есть произведение стоимости объекта (Сн) и коэффициента капитализации (Кк).

во-вторых, для определения арендных ставок необходимо устанавливать специальную стоимость объектов недвижимости;

в-третьих, при реализации второй (предыдущей) посылки, никаких корректирующих коэффициентов вводить не следует, так как они уже учтены при определении специальной стоимости объекта недвижимости;

в-четвертых, коэффициент эффективности (Кк) был достаточно реальным в дореформенный период (в постсоветский период). В условиях рынка этот коэффициент явно занижен, его значение должно определяться с учетом гарантированной (без рисковой) доходности по альтернативным вариантам вложений капитала.

Как видно, в ранее действовавшей Методике хотя и заниженный (0,1), но все же был коэффициент эффективности, то в новой Методике его нет, и, следовательно, расчет годовой арендной платы ведется от единовременной рыночной стоимости объекта недвижимости (ОЦ).

В связи с этим следует и второй методологический просчет (ошибка), заключающийся в несоблюдении сопоставимости слагаемых элементов формулы, а именно: затратная составляющая арендной платы имеет годовую размерность (т.е. показатели рассчитаны в расчете на год), а доходная составляющая арендной платы рассчитана от всей (единовременной) рыночной стоимости объекта недвижимости (ОЦ).

Чтобы более убедительно показать суть методологических просчетов обратимся к методологии оценки эффективности капитальных вложений, которая успешно применялась в постсоветский период примерно с 1960 по 1994 гг.

В частности, одним из последних документов была Методика определения эффективности капитальных вложений (утверждена Госпланом СССР по согласованию с Госстроем СССР, Минфином СССР, Госкомстатом СССР 10 ноября 1988г.)

Наряду с определением общей (абсолютной) эффективности капитальных вложений «Методикой…» для выбора наиболее эффективного варианта рекомендовалось определять сравнительную экономическую эффективность капитальных вложений по минимуму приведенных затрат, т.е. по формуле:

Сi + Ен х Кi —> min, (3)

где Сi — текущие затраты (себестоимость) по i-му варианту, руб.;

Кi — капитальные вложения по i-му варианту строительства объекта недвижимости, руб.;

Ен — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений (в целом по народному хозяйству был установлен в размере 0,12).

Как видно из выражения 3, текущие затраты суммируются с единовременными расходами (в качестве которых выступают капитальные вложения), приведенных к годовой размерности с помощью коэффициента сравнительной эффективности (0,12).

Конечно, в условиях рынка коэффициент сравнительной эффективности будет значительно выше, но важно другое — суммируются сопоставимые затраты.

В Методике расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 22.01.2002г. № 68-ПП (формула 1) суммируются несопоставимые слагаемые — затратная составляющая имеет годовую размерность, а доходная часть — в единовременной размерности рыночной стоимости арендуемого объекта (ОЦ).

Коэффициент сравнительной эффективности капитальных вложений показывал в течение какого периода времени вложенные средства окупятся, имея ввиду его обратную величину.

Наряду с этим коэффициент сравнительной эффективности обеспечивал сопоставимость текущих затрат и единовременных капиталовложений, имея ввиду, что единовременные капитальные вложения с помощью этого коэффициента приводились к годовой размерности.

Если исходить из сложившегося рынка нежилого фонда в Москве, то коэффициент эффективности примерно составляет:

в долларовом эквиваленте — 0,16-0,18, а в рублевом эквиваленте — 0,25-0,27.

В каждом конкретном случае коэффициент эффективности определяется по рыночным данным по стоимости продажи и стоимости аренды сопоставимых объектов недвижимости или иным гарантированным ставкам дохода на вложенный капитал.

Но в любом случае, заложенная в формуле 1 рыночная стоимость 1 кв.м. арендуемого объекта должна быть уменьшена на величину обратную коэффициенту эффективности, т.е. примерно в 3-4 раза.

Попутно следует отметить, что в формуле 1 коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта (Кд) и коэффициент, отражающий степень прав арендатора (Ккор) должны быть исключены, так как они учитываются при определении рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта (ОЦ). Это «фискальные» коэффициенты и ничего общего с методологией оценки стоимости объектов недвижимости и эффективности капитальных вложений они не имеют.

Проще было бы в предыдущей Методике ввести рыночную стоимость и убрать корректирующие коэффициенты.

В Методике определения эффективности капитальных вложений однозначно подчеркивалось (рекомендовалось), что при расчетах экономической эффективности капитальных вложений должна быть соблюдена сопоставимость затрат и эффекта в сравнимых вариантах, в том числе по (основным):

— времени вложения средств и вызванного ими эффекта;

— ценам, принятым для выражения затрат и эффекта;

— идентичности исчисления показателей, обычно стоимостных, используемых для расчета эффективности.

Следует отметить также, что в затратной составляющей формулы 1 (Азатр.) учтены амортизация на реновацию (ОТ), накладные расходы на формирование договора аренды (НКЛР) и страховые платежи (СТР), т.е. затратная составляющая определяется без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей и НДС, которые имеют значительную величину, во много раз превышающую указанные расходы и платежи. Поэтому вопросы учета этих расходов и платежей должны обязательно определяться условиями договора на аренду объекта недвижимости.

По имеющимся данным (ЭЖ №3-2003 г) истинные расходы арендатора, рассчитанные по утвержденной Правительством Москвы «Методике…») будут в два и более раза больше стоимости арендной платы за пользование объектами нежилого фонда. Совершенно очевидно, что повышение арендной платы (с учетом эксплуатационных расходов и коммунальных платежей) не может не сказаться на снижении оплаты труда сотрудников фирмы (малых предприятий) и повышении себестоимости продукции или услуг, а, следовательно, снизится потребительский спрос населения, уменьшится прибыль и отчисления в бюджет.

В связи с тем, что ставки арендной платы за нежилой фонд оказались существенно завышены и методологически не обоснованы, расчет арендной платы за пользование объектами нежилого фонда поручено проводить коммерческим компаниям, имеющим лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Не приходится сомневаться, что результаты будут достаточно объективными. Однако важно иметь ввиду, что Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности указано, что (п. 20): «Итоговая величина стоимости объекта оценки….. может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев».

Имеется ввиду, что результаты оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, а, следовательно, и арендной платы за пользование нежилым фондом, необходимо пересматривать через каждые 6 месяцев. На это потребуется и время, и деньги (дополнительные расходы, «как всегда» лягут на плечи арендаторов).

Нельзя не отметить то, что в печати имеются высказывания о субъективности лицензионных оценщиков, у которых высокие арендные ставки обусловлены включением вложенных средств арендаторов в улучшение арендуемых площадей. Но в таком случае, по нашему мнению, оценщики обязаны были бы поставить в известность собственника здания о том, что такие расходы обусловлены функциональным износом, и, следовательно, должны быть исключены.

Но в большей мере такие факты если и имеют место, то больше обусловлены методологическими ошибками самой Методики расчета арендной платы.

Выше показано (формула 1), что доходная часть арендной платы формируется на основе оценки рыночной стоимости (ОЦ) 1 кв.м. арендуемого объекта. Поэтому оценщиками при оценке рыночной стоимости учитываются потребительские свойства объекта недвижимости в связи с улучшениями.

Но вопрос в том, что для условий аренды должна определяться не рыночная стоимость. Чтобы выяснить какую же стоимость необходимо определять, обратимся к Международным Стандартам оценки (МСО) и Стандартам оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6.07.2001г. № 519.

По МСО рыночная стоимость определяется следующим образом:

«Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения».

В наших Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, предусмотрено следующее определение рыночной стоимости:

«Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Возникает вопрос: соблюдаются ли условия рынка при определении рыночной стоимости для целей аренды? По нашему мнению — нет, так как имеются ограничения.

Во-первых, никакой сделки купли-продажи не происходит.

Во-вторых, не определяется вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

В-третьих, нет экспозиции объекта недвижимости на рынке.

Поэтому российскими Стандартами оценки предусмотрены виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости.

В целях сокращения объема текста не раскрываем их понятия, а приведем только названия, а именно:

— стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

— стоимость воспроизводства объекта оценки;

— стоимость объекта оценки при существующем использовании;

— инвестиционная стоимость объекта оценки;

— стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

— ликвидационная стоимость объекта оценки;

— утилизационная стоимость объекта оценки;

— специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Понятие специальной стоимости объекта оценки нами приведено в полном объеме в связи с тем, чтобы обратить внимание читателей (арендаторов, чиновников ДГМИ и др.), что для целей аренды должна использоваться именно специальная стоимость объекта недвижимости. Возможно также определение стоимости объекта недвижимости при существующем использовании или стоимость объекта оценки с ограниченным рынком. И все.

При такой методической посылке снимаются все вопросы с затратами на улучшения арендуемых площадей, наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, экспозиции и др.

Обращаю также внимание арендаторов, что по существующей методологии оценки рыночной стоимости объектов недвижимости учитывается также и стоимость земли, занимаемая этими зданиями. Поскольку арендная плата определяется на основе рыночной стоимости (с учетом земли), то тогда арендаторы не должны платить налог на землю. В противном случае будет иметь место двойная оплата.

По нашему мнению, наряду с привлечением оценочных компаний, субъекты Федерации и муниципальные органы власти должны иметь и методологически правильные Методические рекомендации по расчету арендной платы за пользование объектами нежилого фонда.

Такие рекомендации должны быть достаточно просты, понятны арендаторам, к тому же они могут оградить их от произвола «чиновников», устанавливающих различные «корректирующие» коэффициенты. Пора ставить методологию оценки собственности на научную основу.

.

ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА

УПРАВЛЕНИЕ

по Владимирской области

ул. Большая Московская, 1, г. Владимир, 600000 тел./ факс (4922) 53-14-53, 53-13-09

e-mail: to33@fas.gov.ru

РЕШЕНИЕ

по делу № К-35-02/2013

Резолютивная часть решения оглашена «21» мая 2013 г.

В полном объеме решение изготовлено «31» мая 2013 г.

Комиссия Владимирского УФАС России рассмотрев дело № К-35-02/2013 по признакам нарушения статей 15, 17.1, 16 Федерального закона от 26.07.2006 г. №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) в отношении Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Владимирской области (далее – ДИЗО) (600000, г.Владимир, ул.Большая Московская, д.68, ОГРН 1023303357472), Государственного бюджетного учреждения культуры Владимирской области «Государственный центр по сохранению, использованию и реставрации объектов культуры и культурного наследия» (далее – ГБУК ВО «Госцентр») (600000, Владимирская обл., Владимир г, Музейная ул, 3, ОГРН 1023303353094), ИП «———» (600026, г.Владимир, ) при заключении договора аренды № 288 от 20.06.2012г. в отношении объекта недвижимости «Дом купца Васильева» расположенного по адресу: г.Владимир, ул.Большая Московская, д.67 площадью 1382,1 кв.м.

У С Т А Н О В И Л А

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Владимирской области поступили материалы прокуратуры и Счетной палаты Владимирской области, содержащие информацию о наличии признаков нарушения антимонопольного законодательства в действиях Департамента по культуре администрации Владимирской области (600006, г.Владимир, ул.Музейная, д.3 ОГРН 1033303412340)(далее – Департамент по культуре), Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области, ГБУК ВО «Госцентр» при заключении договора аренды № 288 от 20.06.2012г. с ИП «———» в отношении объекта недвижимости «Дом купца Васильева», расположенного по адресу: г.Владимир, ул.Большая Московская, д.67 площадью 1382,1 кв.м.

Рассмотрев представленные материалы Владимирское УФАС России издало приказ № 14 от 25.01.2013г. о возбуждении дела № К-35-02/2013 в отношении ГБУК ВО «Госцентр», ДИЗО и Департамента по культуре.

С целью исследования дела в качестве лиц, располагающих сведениями о рассматриваемых комиссией обстоятельствах привлечена организация, проводившая оценку объекта недвижимости «Дом купца Васильева» — ООО «Вяз» (601430 Владимирская область, г.Вязники, м-н Нововязники, ул.Первомайская, д.1а) и саморегулируемая организация оценщиков, включившая в свой реестр оценщика «Дома купца Васильева» — Общероссийская общественная организация оценщиков «Российское общество оценщиков» (105066, г.Москва, 1-й Басманный пер., 2А)

Комиссия Владимирского УФАС России, установив признаки нарушения антимонопольного законодательства в действиях иных лиц, привлекла в качестве ответчиков ООО «Вяз» и ИП «———«.

В ходе рассмотрения дела комиссия вынесла определения о прекращении рассмотрения дела в отношении Департамента по культуре администрации Владимирской области и ООО «Вяз» в порядке, предусмотренном пунктом 2 части 1 статьи 48 Закона о защите конкуренции, в связи с отсутствием нарушений антимонопольного законодательства в действиях указанных юридических лиц.

Владимирское УФАС России заслушав участников дела, исследовав представленные документы установила следующие обстоятельства.

Нежилое здание «Дом купца Васильева», расположенное по адресу: Владимирская область, г.Владимир, ул.Б.Московская, д.67 является собственностью Владимирской области. «Дом купца Васильева» XIX века в 1978 году решением исполнительного комитета Владимирского областного СНД от 18.04.1978г. № 447/8 включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия как памятник градостроительства и архитектуры регионального значения.

Владеет указанным объектом ГБУК ВО «Госцентр» на праве оперативного управления в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права серия АЛ № 368168 от 12.05.2012года. Право оперативного управления ГБУК ВО «Госцентр» в отношении «Дома купца Васильева» зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним 30.04.2002 года.

20 июня 2012года ГБУК ВО «Госцентр» лице директора «———» и ИП «———«, с согласия Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области в лице первого заместителя директора Департамента «———«, и Департамента по культуре администрации Владимирской области заключили договор аренды № 288 от 20.06.2012. Предмет договора — временное пользование и владение государственным недвижимым имуществом, расположенным по адресу: г.Владимир, ул.Большая Московская, д.67 для использования под офисы и торговлю. Срок действия договора с 1.05.2012г. по 29.09.2016г. Общая площадь передаваемого в аренду имущества составляет 1382, 1 кв.м.

Передача указанного имущества произведена по передаточному акту от 1.05.2012г.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В соответствии с частью 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям осуществляется в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Торги при заключении договора аренды № 288 от 20.06.2012г. не проводились.

ГБУК ВО «Госцентр» и Департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области пояснили, что заключение договора № 288 от 20.06.2012г. с ИП «———» без торгов осуществлено в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Договору аренды № 288 от 20.06.2012г. предшествовал договор аренды № 190 от 30.09.2011г., заключенный между ГБУК ВО «Госцентр» и ИП «———» с согласия Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области и Департамента по культуре администрации Владимирской области на здание «Дом купца Васильева» площадью 1440,60 кв.м. Срок действия договора до 29.09.2016 г. Сумма ежемесячной арендной платы по договору составила 386 150 рублей в месяц с учетом НДС.

ГБУК ВО «Госцентр», ИП «———«, с согласия Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области, Департамента по культуре администрации Владимирской области заключили 5.06.2012года соглашение № 2 к договору аренды № 190 от 30.09.2011г., согласно пункта 1 которого сторонами принято решение о расторжении 30.04.2012года договора № 190 от 30.09.2011года.

Также согласно пункта 2 Соглашения № 2 от 5.06.2012года принято решение о заключении с 1.05.2012года договора аренды государственного недвижимого имущества с учетом измененных площадей здания, расположенного по адресу: г.Владимир ул.Б.Московская, д.67 в соответствии с техническим паспортом от 9.04.2012года на условиях предусмотренных документацией об аукционе на право заключения договора аренды государственного недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления, утвержденной приказом директора Госцентра от 11.07.2011года № 01-57 и на основании предоставленного отчета № 1/4-А от 20.04.2012года «Об оценке рыночной стоимости права аренды на объект недвижимости: Здание (Дом купца Васильева), расположенное по адресу: г.Владимир, ул.Б.Московская, д.67, выполненное независимым оценщиком ООО «Вяз».

При заключении договора № 288 от 20.06.2012 изменены существенные условия договора аренды: площадь объекта аренды и арендная плата.

Так в договоре аренды № 190 от 30.09.2011г. площадь передаваемого в аренду здания составляла 1440,6 кв.м. В договоре аренды № 288 от 20.06.2012 площадь здания составила 1382,1 кв.м. Площадь объекта уменьшилась на 58,5 кв.м.

В договоре аренды № 190 от 30.09.2011г. сумма ежемесячной арендной платы с учетом НДС составила 386 150 рублей, т.е 268,05 рублей в месяц за 1 кв.м с учетом НДС. В договоре аренды № 288 от 20.06.2012 сумма ежемесячной арендной платы с учетом НДС составила 345 083,33 рублей, т.е 249,68 рублей в месяц за 1 кв.м. с учетом НДС, т.е. арендная плата за 1 кв.м в месяц уменьшилась на 18,37 рублей (на 304 670,12 рублей в год).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Под существенными понимаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Изменение площади объекта и уменьшение арендной платы является изменением существенных условий договора аренды.

На основании изложенного, договор аренды № 288 от 20.06.2012г. не является договором, заключенным на новый срок, в связи с истечением срока договора аренды № 190 от 30.09.2011г. В связи с изменением существенных условий договора договор аренды № 288 от 20.06.2012г. является новым договором по отношению к договору № 190 от 30.09.2011г. Срок действия предыдущего договора не истек – договор аренды № 190 от 30.09.2011г. был расторгнут 30.04.2012г.

Часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции также предполагает в качестве необходимого условия заключения договора на новый срок без торгов надлежащее исполнение своих обязанностей арендатором.

Согласно пункта 4.1 договора № 190 от 30.09.2011г. Арендатор (ИП «———«) обязана в полном объеме осуществлять оплату за текущий месяц не позднее 5-го числа текущего месяца. Сумма ежемесячной арендной платы составила 386 150 рублей в месяц с учетом НДС (арендная плата 327 246 рублей арендная плата и НДС в размере 58 904 рублей).

ИП «———» в октябре, ноябре, декабре 2011года не исполнила надлежащим образом свои обязанности по внесению арендной платы в установленном размере в сроки, указанные в договоре.

ИП «———» в счет арендной платы за октябрь, ноябрь, декабрь 2011г. внесла следующие суммы:

ИП «———» также надлежащим образом не исполнила свои обязанности по внесению арендной платы в январе, феврале, марте, апреле 2012. Так, за четыре месяца арендатором перечислено в счет арендной платы 200 000 рублей (платежное поручение № 26 от 7.02.2012г.)

Ненадлежащее исполнение ИП «———» обязанностей, предусмотренных договором № 190 от 30.09.2011г. исключает возможность применения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции при заключении договора № 288 от 20.06.2012г.

Необходимым условием заключения договора на новый срок без торгов в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции является определение размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично субъектам Российской Федерации, в том числе, в целях их передачи в аренду.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В нарушение указанной нормы закона ГБУК ВО «Госцентр», в целях определения начальной цены аукциона, не провело оценку права стоимости аренды здания.

ДИЗО, в качестве представителя собственника, также не проводил независимую оценку «Дома купца Васильева».

ГБУК ВО «Госцентр» определило начальную цену аукциона на основании данных отчета ООО «Вяз» № 1/4 – А «Об оценке рыночной стоимости права аренды на объект недвижимости: «Здание (дом купца Васильева, расположенное по адресу: г.Владимир, ул.Б.Московская, д.67)». оценка произведена на основании договора № 1/4 –А заключенного ИП «———» с ООО «Вяз» Оценка ООО «Вяз» произведена 19 апреля 2012года.

Проверка, проведенная Счетной палатой, показала, что расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен оценщиком «ООО «Вяз» с использованием сравнительного подхода, исходя из размера арендуемой площади 985,1 кв.м.

При этом, в качестве информации, приведенной в отчете об оценке и использованной в расчетах, явилась информация о предлагаемых к аренде офисных помещениях аналогах в 2011году, использованная при подготовке отчета об оценке 25.05.2011г., что является нарушением Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и стоимости (ФСО № 2)», где указано, что в отчете должен содержаться полный объем информации о состоянии рынка и объекте оценке, доступным на дату оценки.

Оценщик производил оценку рыночной стоимости права аренды здания на основании технического паспорта здания, составленного Владимирским филиалом ГБУ Владимирской области «БТИ» от 9.04.2012г., согласно которому общая площадь здания «Дома купца Васильева» составляет 1382,1 кв.м. Согласно акта проверки Счетной палаты Владимирской области от 31 августа 2012 года расчет рыночной стоимости оценки объекта оценки произведен оценщиком исходя из арендуемой площади 985,1 кв.м.

При общей площади здания в 1382,1 кв.м. произведена оценка только полезной площади в размере 985,1 кв.м. Вспомогательная площадь в размере 397 кв.м. оценке не подвергалась соответственно и ее цена не вошла стоимость арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 «Порядка расчета годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в государственной собственности Владимирской области», утвержденным Постановлением Губернатора Владимирской области № 211 от 19.03.2009г. при передаче в аренду зданий, строений, сооружений для расчета в состав арендуемой площади, кроме основных помещений, непосредственно используемых арендатором включаются вспомогательные площади (коридоры, подсобные помещения, санузлы и т.д.) полностью, если используются одним арендатором.

Представитель Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», ознакомившись с отчетом оценки ООО «Вяз» № 1/4 – А указал, что объектом оценки являлось право заключения договора аренды здания в целом, а не его отдельных помещений. Оценку необходимо было производить согласно технического паспорта из расчета общей площади здания в размере 1382,1 кв.м.

Оценщик, производивший оценку «Дома купца Васильева» «———» на заседании комиссии пояснила, что в процессе оценки здания, при осмотре и получении технических документов контактировала исключительно с представителями ИП «———«. Работы по оценке здания производились на основании договора возмездного оказания услуг от 19 апреля 2012года № 1/4-А, согласно которому Заказчик – ИП «———» поручает, а Исполнитель — ООО «Вяз» принимает на себя обязательства по оказанию услуг, связанных с оценкой имущества в соответствии с заданием на оценку, приведенном в приложении № 1 к договору № 1/4-А «Задание на оценку» в качестве объекта оценки указана величина годовой арендной платы здания (дом купца Васильева) общей площадью 1382,1 кв.м., а цель оценки и оцениваемые права — определение рыночной стоимости права аренды. Оценщик при определении размера арендной платы исходил, из того, что в аренду сдается полезная площадь, а вспомогательная не учитывается, при этом представитель ИП «———» не уведомил ее, что оценка производилась с целью определения размера арендной платы при заключении договора аренды всего здания, а не отдельных помещений. В результате размер арендной платы по договору № 288 от 20.06.2012г. оказался занижен.

На основании изложенного, комиссия Владимирского УФАС России пришла к выводу о нарушении ГБУК ВО «Госцентр» статей 8, 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выраженной в бездействии по проведению оценки рыночной стоимости права аренды государственного имущества «Дом купца Васильева», что привело к занижению арендной платы.

При заключении договора № 288 от 20.06.2012года нарушено необходимое условие предусмотренное частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в части определения размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, что исключает возможность заключения указанного договора без торгов.

Таким образом, ГБУК ВО «Госцентр», Департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области ИП «———» при заключении договора аренды № 288 от 20.06.2012года без торгов нарушили статью 17.1 Закона о защите конкуренции.

Комиссия Владимирского УФАС России, рассмотрев установленные в ходе рассмотрения дела нарушения действующего законодательства Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации Владимирской области, Государственным бюджетным учреждением культуры Владимирской области «Государственный центр по сохранению, использованию и реставрации объектов культуры и культурного наследия» и ИП»———» пришла к выводу о наличии в действиях указанных субъектов нарушения, предусмотренного пунктом 4 статьи 16 Закона о защите конкуренции.

В силу части 4 статьи 16 Закона о защите конкуренции запрещаются соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности, ограничению доступа на товарный рынок, выхода из товарного рынка или устранению с него хозяйствующих субъектов.

Согласно пункту 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке. Признаки ограничения конкуренции приведены в пункте 17 названной нормы, в том числе обстоятельства, создающие возможность для хозяйствующего субъекта или нескольких хозяйствующих субъектов в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товара на товарном рынке.

В силу пункта 18 статьи 4 Закона о защите конкуренции соглашением является договоренность в письменной форме, содержащаяся в документе или нескольких документах, а также договоренность в устной форме (пункт 18 статьи 4 Закона о защите конкуренции).

В настоящем деле под соглашением понимаются:

1. Договор аренды № 288 от 20.06.2012г. «Дома купца Васильева» по адресу: г.Владимир, ул.Большая Московская, д.67, заключенный Государственным бюджетным учреждением культуры Владимирской области «Государственный центр по сохранению, использованию и реставрации объектов культуры и культурного наследия» в лице директора «———» и ИП «———» с согласия Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области в лице первого заместителя директора Департамента «———» в нарушение статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без торгов.

2. Бездействие Государственного бюджетного учреждения культуры Владимирской области «Государственный центр по сохранению, использованию и реставрации объектов культуры и культурного наследия» в лице директора «———«, в нарушение статьи 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по проведению оценки объекта государственной собственности и определение размера арендной платы на основании отчета оценки, произведенной заинтересованным лицом ИП «———«, исходя из площади объекта 985,1 кв.м. вместо 1382,1 кв.м. кв.м. по техническому паспорту здания, что привело к уменьшению размера арендной платы.

Действия ГБУК ВО «Госцентр», ДИЗО и ИП «———» привели к созданию условий для наступления последствий в виде ограничения конкуренции на рынке аренды государственного недвижимого имущества с целью использования его под магазины и офисы в городе Владимире.

«Дом купца Васильева» расположен на центральной улице города Владимира, где значительная часть зданий востребована и используется под торговлю и офисы. Как установлено Счетной палатой Владимирской области, для собственных нужд ИП «———» использовала офисное помещение площадью 24,5 кв.м. Большую часть остальной площади 1 этажа, 2 этажа и подвала сдавала в субаренду иным индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам под офисы, торговлю и иную деятельность.

Круг всех заинтересованных лиц в приобретении прав владения и пользования муниципальным имуществом можно выявить только при проведении торгов. Не проведение торгов в тех случаях, когда их проведение обязательно не позволяет обеспечить равный доступ хозяйствующих субъектов к государственному имуществу и создает условия для ограничения, недопущения и устранения конкуренции.

Передача государственного имущества адресу: г.Владимир, ул.Б.Московская, д.67 ИП «———» без торгов ограничила право неопределенного круга хозяйствующих субъектов на получение указанного государственного имущества с целью использования его в предпринимательских целях.

ГБУК ВО «Госцентр» определив размер арендной платы на основании отчета оценки, произведенной заинтересованным лицом ИП «———«, исходя из площади объекта 985,1 кв.м. вместо 1382,1 кв.м. кв.м. по техническому паспорту здания создал для ИП «———» преимущественные условия по владению и пользованию объектом недвижимости по сравнении с остальными участниками рынка аренды государственной недвижимости.

Договор аренды № 288 от 20.06.2012г. заключен с согласия Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области в лице первого заместителя директора Департамента «———«.

Статья 15 Закона о защите конкуренции устанавливает запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов или организаций, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Заключение договора аренды № 288 от 20.06.2012г. в отношении государственного имущества без торгов нарушило интересы неопределенного круга лиц по владению, пользованию указанным имуществом, что создало условия для наступления последствий в виде ограничения, недопущения и устранения конкуренции.

Таким образом, дача Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области согласия на передачу государственного имущества, закрепленного на праве оперативного управления за учреждением путем заключения договора аренды № 288 от 20.06.2012г. без торгов в нарушение статьи 17.1 Закона о защите конкуренции ограничила права неопределенного круга лиц на получение права владения данным имуществом с целью использования его под офис или торговлю и содержит состав нарушения статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Учитывая изложенное, Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Владимирской области должен был давать согласие на заключение договора по результатам торгов с соблюдением норм Закона о защите конкуренции.

На основании вышеизложенного, руководствуясь частью 1 статьей 15, статьей 17.1 статьей 16, статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1 — 4 статьи 41, частью 1 статьи 49 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия

Р Е Ш И Л А:

  1. Признать Государственное бюджетное учреждение культуры Владимирской области «Государственный центр по сохранению, использованию и реставрации объектов культуры и культурного наследия», Департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области, ИП «———» нарушившими статью 17.1 в связи с заключением договора аренды № 288 от 20.06.2012г. без торгов и статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» путем заключения соглашения, создавшего условия для ограничения конкуренции на рынке владения и пользования государственным недвижимым имуществом.
  1. Признать Департамент имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области нарушившим часть 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Нарушение выразилось в даче Департаментом имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области согласия на заключение договора аренды № 288 от 20.06.2012г. без торгов.
  1. Материалы дела передать должностному лицу Владимирского УФАС России для рассмотрения вопроса о возбуждении административного производства.

Настоящее решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса РФ собственник (или иной законный правообладатель) вправе сдать свое имущество в аренду, заключив с арендатором договор аренды.

Объектом аренды могут быть любые «непотребляемые» вещи и предметы. К «непотребляемым» вещам закон относит:

«…земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования».

Сразу следует отметить, что свойство «непотребляемости» не учитывает постепенную утрату потребительских качеств объекта аренды из-за физического износа (потери стоимости объекта в результате действия времени и факторов внешней среды). Действительно, у зданий и сооружений физический износ происходит в течение очень длительного времени (иногда более 50-100 лет) и этот процесс в корне отличается от использования (потребления) бензина, электроэнергии, продуктов питания и т.п.

Сдача в аренду недвижимости является общепринятой практикой коммерческого использования объектов недвижимого имущества. Аренда позволяет эффективно использовать капитал, вложенный в недвижимость, и осуществлять экономическую деятельность, удовлетворяя потребность физических лиц предприятий и организаций в полезных площадях.

Заключая договор аренды объекта недвижимости, арендатор приобретает права пользования и владения объектом, а иногда арендатор получает только право пользования (в зависимости от условий конкретного договора аренды).

Право аренды, точнее совокупность прав, полученных арендатором по договору аренды, может быть передано другому лицу в любой законной форме гражданского оборота. В частности, право аренды может быть продано. Но для продажи (или иных форм отчуждения) права аренды необходимо установить стоимость этого права. Это предусмотрено «Законом об оценочной деятельности в РФ» 135ФЗ, который прямо разрешает проводить оценку стоимости не только вещей, но и отдельных прав.

На чем строится оценка права аренды недвижимости? В первую очередь, такая оценка строится на анализе тех преимуществ, которые дает оцениваемый договор аренды арендатору и за обладание которыми покупатель готов заплатить деньги. Действительно, нет никакого экономического смысла покупать у кого-то право аренды и платить за это дополнительные деньги, если совокупность прав по этому договору не дает преимуществ, по сравнению с договором, который можно заключить непосредственно с арендодателем на общих рыночных условиях. Зачем нести дополнительные расходы, если это ничего не дает?

То есть, при проведении анализа арендного договора необходимо обратить внимание на условия, которые дают преимущества арендатору по сравнению с общей рыночной ситуацией.

Для выявления этих преимуществ при анализе договора необходимо четко выделить следующие условия договора:

  • условия оплаты (сумма, сроки и порядок платежей, возможность зачета иных расходов арендатора в арендную плату, порядок начисления штрафов и пени);
  • характеристики объекта аренды (площадь, этаж и этажность, качественные характеристики конструктивных элементов и отделки, местоположение, удобство подъезда, инфраструктура района и прилегающей территории);
  • срок действия договора аренды, условия расторжения и пролонгации;
  • дополнительные права арендатора — например, право выкупа объекта аренды, право проведения перепланировки или иных изменений.

Фактически, оценка стоимости прав аренды – это перевод значимых положений договора аренды, описанных языком юридических формулировок и интерпретируемых заинтересованными сторонами как преимущества или недостатки, в количественные (денежные) показатели, определяющие стоимость этой совокупности прав.

Но как перевести качественные характеристики арендного договора в количественные? Рассмотрим основные возможные преимущества арендного договора и покажем, как их можно измерить в денежном эквиваленте.

Самое распространенное преимущество – это преимущество в величине арендной ставки. Действительно, если договором аренды предусмотрена ставка аренды ниже рыночной, то это явное преимущество может быть выражено в терминах стоимости. Сделать это достаточно просто — нужно рассчитать сумму экономии за период аренды и дисконтировать ее по правилам расчета текущей стоимости будущих доходов – таким образом мы получим текущую стоимость (то есть стоимость на дату оценки) данного преимущества. Если это преимущество единственное и договор аренды не содержит условий, ухудшающих положение арендатора по сравнению с обычными договорами аренды, то эта стоимость и будет равна рыночной стоимости права аренды данного объекта недвижимости.

Могут существовать более сложные условия договора аренды, которые можно считать преимуществами — например, право выкупа объекта аренды. Здесь нужно анализировать стоимость выкупа и сроки, когда этот выкуп можно произвести, условия выкупа и величину необходимых затрат на выполнение этих условий. Сам расчет может быть проведен в рамках метода дисконтирования денежных потоков, что является стандартной процедурой в таких случаях.

Еще одним преимуществом договора аренды, увеличивающим стоимость права аренды, может быть право зачета затрат арендатора, произведенных на ремонт, перепланировку или реконструкцию объекта аренды, в стоимость арендных платежей. Действительно, в результате разумно проведенного ремонта или реконструкции можно получить объект с лучшими потребительскими свойствами, но арендная плата за него будет ниже, поскольку договор аренды заключался, когда объект был в плохом состоянии. Эта ситуация часто встречается при сдаче в аренду недвижимости, находящейся в престижных районах, но находящейся в неудовлетворительном техническом состоянии.

Отметим, что не только право зачета расходов на ремонт в арендный платеж является преимуществом, но и само право проведения ремонта, перепланировки или реконструкции может являться значимым преимуществом, даже без зачета расходов. Здесь все зависит от величины арендной платы — если она изначально была предусмотрена на низком уровне и даже небольшие инвестиции в ремонт резко повышают качество объекта, то такие затраты могут быть эффективными даже без их зачета в стоимость арендных платежей.

Таким образом, при расчете стоимости права аренды, необходимо сначала выявить все преимущества, которые дает арендатору данный арендный договор, а затем посчитать суммарный денежный эквивалент стоимости всех выявленных преимуществ. Конечно, здесь рассмотрены только наиболее часто встречающиеся в практике оценки недвижимости преимущества арендных договоров, но общий подход при оценке права аренды остается тем же самым.

При необходимости дополнительной консультации независимого оценщика по вопросам оценки права аренды, обращаетесь к нашим специалистам по телефону +7 495 7268674 по рабочим дням с 10.00 до 18.00.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *