Подводные камни при аренде квартиры

Содержание

Портал Domik.ua с 2002 года освещает ситуацию на рынке аренды жилой недвижимости Украины. При подготовке аналитических материалов был проведен опрос среди риэлторов из разных городов Украины о размере комиссии, которую оплачивают арендаторы риэлторам в зависимости от региона проживания.

Размер ставок в разных городах Украины

Ставки комиссионных, которые платятся риэлтору, представлены в диаграмме ниже.

При аренде квартир в областных центрах Украины комиссия оплачивается по-разному, но во всех случаях она привязана к сумме арендной платы за месяц. Стоимость аренды прописана в договоре о передаче жилой недвижимости квартиранту.

При аренде квартир в Кропивницком, Львове, Тернополе и Черновцах брокеры оценивают свои услуги в размере 100% от размера ежемесячной арендной платы.

Комиссию в размере 50% от суммы месячной арендной платы устанавливают риэлторы в таких городах, как Днепр, Винница, Черкассы, Житомир, Запорожье , Киев, Одесса, Ровно, Сумы, Харьков, Чернигов, Ужгород, Ивано-Франковск, Николаев, Полтава, Херсон.

Отдельно можно выделить Хмельницкий , в котором за агентские услуги берется 70% от месячной платы за арендуемое жилье. Брокеры в Луцке не устанавливают четкой ставки за свои услуги. Размер оплаты оговаривается индивидуально. Комиссия агенту по аренде недвижимости оплачивается единоразово.

Читайте также: Что ждет арендодателей, которые не отчитаются о доходах, полученных от сдачи жилья в аренду

Кто оплачивает комиссионные

Оплачивать услуги агента по аренде недвижимости может и владелец жилья и арендатор. Все зависит от индивидуальных договоренностей сторон.

В Виннице, как сообщает риэлтор АН «Freedom» Евгений Грабчук, в 95% случаев комиссионное вознаграждение оплачивается квартиросъемщиком, но возможна устная договоренность между владельцем арендуемой недвижимости и арендатором по разделению комиссии.

Та же ситуация наблюдается в Чернигове. По информации риэлтора АН «Моя опора» Михаила Григорьева, при сдаче квартиры в наем в большинстве случаев гонорар риэлтору платит арендатор, но так происходит не всегда. «В процентном соотношении, в 80% случаев комиссия риэлтора оплачивается арендатором, и всего в 20% — владельцем жилья», — анализирует Михаил Григорьев.

Во всех других городах областного значения, как сообщают риэлторы, комиссия в полной мере оплачивается арендатором жилой недвижимости. Квартирант должен оплатить всю работу риэлтора в таких городах: Днепр, Луцк, Черкассы, Житомир, Запорожье, Кропивницкий, Львов, Одесса, Ровно, Сумы, Харьков, Хмельницкий, Чернигов, Ужгород, Ивано-Франковск, Николаев, Полтава, Тернополь, Херсон, Черновцы и Киев.

Клиенты, которые намерены сэкономить и не оплачивать услуги агента по аренде недвижимости самостоятельно ищут предложения аренды на рынке недвижимости .

Ранее Domik.ua писал какой процент за свои услуги берут риэлторы при продаже квартиры в разных городах Украины.

Узнать больше информации об услугах, которые риэлтор предоставляет арендатору и владельцу жилой недвижимости, а также высказать свое мнение относительно риэлторских услуг можно на форуме аренды недвижимости .

Последнее обновление: 10.10.2019

Вопрос:

Я хочу купить квартиру или апартаменты, чтобы сдать их в аренду. Выгодно ли это? Что нужно учесть при выборе недвижимости, чтобы доходность была максимальной?

Ответ:

Вопрос о выгоде всегда относительный – смотря, с чем сравнивать! Вложения в недвижимость традиционно относят к консервативным инвестициям, поэтому сравнивать их имеет смысл с такими же относительно безопасными и низкорисковыми вариантами. Например, что выгодней – открыть депозит в банке или купить квартиру для последующей сдачи в аренду?

Если актуальные ставки по депозитам можно в любой момент посмотреть в интернете, сравнить предложения банков с помощью специальных сервисов и выбрать самое выгодное, то с вложениями в недвижимость дело обстоит сложнее. Насколько выгодно купить квартиру, чтобы затем сдавать её в аренду, зависит от стоимости квартиры, от цены, по которой её получится сдавать, от продолжительности «простоев» между арендаторами, от ремонта, налогов и еще целого ряда факторов. Ответ на этот вопрос не так очевиден, как может показаться на первый взгляд.

Конечно, обладание квартирой или апартаментами уже само по себе греет душу: человек ощущает себя собственником, который владеет дорогим активом. Механизм получения прибыли прост и понятен (сдача в аренду), и потому кажется более надёжным и выгодным, чем банковский вклад. Но если взять в руки калькулятор и хотя бы приблизительно подсчитать выгоду такой инвестиции, то кое-кто может поменять решение о покупке квартиры для сдачи ее в аренду. Почему? Давайте посчитаем.

Как оформить задаток при покупке квартиры – смотри в этой заметке.

Как рассчитать доходность сдачи недвижимости в аренду?

Рассмотрим для начала вариант с покупкой готовой квартиры на вторичном рынке, а для варианта с покупкой строящегося жилья введем далее некоторые поправки к расчетам.

На первый взгляд, формула расчёта доходности сдачи квартиры в аренду проста: прибыль от аренды за год нужно разделить на сумму, в которую нам обойдётся покупка квартиры, и умножить на 100%. Чтобы понять, как эта формула работает на практике, попробуем применить её в отношении некой условной квартиры с условной стоимостью (взятые цифры, однако, пропорциональны реальным доходам и расходам на рынке недвижимости, поэтому их соотношение покажет вполне объективную картину).

Допустим, мы присмотрели квартиру, которая стоит 20 000 условных единиц (у.е.), и рассчитываем брать за её аренду 120 у.е. в месяц. Умножаем 120 на 12 месяцев – получаем 1440 у.е. в год.

Получаем доходность = 1440 / 20 000 х 100% = 7,2% годовых. Отлично!

Но не всё так просто. В этой простой формуле не учтен ряд факторов. В своём расчёте мы ежемесячную сумму аренды умножили на 12, предполагая, что квартира будет «работать» непрерывно и приносить доход круглый год, все 12 месяцев. В реальной жизни между выбытием одних арендаторов и заселением других проходит время, и иногда немалое. Конечно, такие «простои» точно просчитать невозможно, но они гарантированно происходят в жизни и всегда снижают ту самую годовую доходность.

Кроме того, есть ещё дополнительные расходы, которые тоже снижают доходность покупки квартиры со сдачей в аренду:

  • Начнем с услуг агентства недвижимости. Комиссия риэлторов за покупку квартиры в среднем составляет 3% (20 000 х 3% = 600 у.е.).
  • Скорее всего, к стоимости квартиры в этой формуле придётся прибавить стоимость ремонта (квартиру будем брать не «убитую», на косметический ремонт заложим всего 400 условных единиц).
  • Купим самую необходимую мебель и бытовую технику (ещё +300 у.е. к расходам).
  • Если есть желание просто получать доход от сдачи квартиры в аренду, и нет желания бегать за жильцами, лучше снова воспользоваться услугами агентства недвижимости (еще +100 у.е. за услуги по сдаче в аренду).

Не стоит забывать и о регулярных расходах. Это:

Вот теперь, с учетом дополнительных факторов, у нас получился более объективный расчёт:

Доход за год составит = (120 — 15 — 15) х 12 = 1080 у.е.

Суммарные расходы = 20 000 + 600 + 400 + 300 + 100 = 21 400 у.е.

Итоговая доходность = 1080 / 21400 х 100% = 5%.

Эта цифра уже ближе к реальности (ниже будет показан пример расчета покупки квартиры для сдачи в аренду с реальными ценами на примере Москвы).

А пока подумаем, как можно повысить доходность такой операции. Очевидно, для этого нужно сделать квартиру востребованной для арендаторов, и при этом максимально сократить общие затраты, связанные с приобретением недвижимости и подготовкой ее к сдаче в аренду. Как это сделать? Для этого есть несколько приемов.

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

Какую выбрать квартиру для покупки, чтобы потом выгодно её сдать?

Да, предугадать периоды времени, которое квартира будет простаивать без жильцов, невозможно. Но можно для покупки выбрать правильную квартиру под сдачу в аренду, которая всегда будет востребована арендаторами (и по хорошей цене!). Кроме того, выбранное жилье должно требовать минимум средств на этапе ремонта и подготовки к сдаче.

Увлекшись просмотрами, важно понимать, что квартира приобретается не для собственного проживания и личные предпочтения здесь не важны. Зато имеет значение следующее:

  • метраж и количество комнат;
  • место расположения дома;
  • тип рынка – «первичка» или «вторичка»;
  • апартаменты или квартира.

Пройдемся по этим пунктам.

Какие способы передачи денег за квартиру применяются в практике рынка недвижимости – смотри в Глоссарии по ссылке.

Метраж и количество комнат

Количество комнат – важнейшая характеристика, от которой зависит, как быстро найдутся арендаторы. Наибольшим спросом в аренде пользуются однокомнатные квартиры. За ними идут «двушки». А сдать добропорядочной семье большую 3-х, 4-х-комнатную квартиру на длительный срок, гораздо сложнее.

Не стоит гнаться и за большей площадью в востребованных «однушках» или «двушках». Выбирая, например, между двухкомнатными квартирами площадью 42 кв.м. и 47 кв.м., арендатор вряд ли заметит разницу в метраже. Скорее он обратит внимание на другие, более важные для него, характеристики (состояние квартиры, близость к работе и т.п.). А вот для нас, при покупке такой квартиры, эти 5 метров могут вылиться в кругленькую сумму (900 000 руб. и больше, при московских ценах на недвижимость).

Другой пример. Однокомнатная квартира площадью 35 кв.м. в кирпичной 9-этажке брежневских времен будет стоить существенно дешевле, чем однокомнатная квартира такой же площади в соседнем новом монолитном доме. При этом, стоимость аренды обоих квартир будет почти одинаковой. Делаем выводы.

Место расположения дома

Чтобы быстро найти жильцов, не обязательно покупать квартиру в центре города. Близость работы (или возможность быстро до неё добраться) привлекает арендаторов гораздо больше, чем соседство с историческими памятниками. Поэтому расположение вблизи станции метро, остановок общественного транспорта – важнее, чем престижный район. Развитая инфраструктура – супермаркеты, школы, детские сады, фитнес-центры в шаговой доступности, а также удобная автопарковка рядом с домом – расширит круг потенциальных арендаторов.

Квартира в тихом спальном районе с развитой инфраструктурой и транспортной сетью обойдётся при покупке гораздо дешевле, чем аналогичное жильё в исторической части города, а доход от аренды будет приносить почти такой же. Суть – можно найти жилье в менее престижных и менее дорогих районах города (а значит, дешевле), но с правильным набором характеристик для арендаторов.

Первичный рынок или вторичный?

Где выгоднее купить квартиру, чтобы сдавать её в аренду – в новостройке или на вторичном рынке? За новостройку говорит пониженная цена входа, а за «вторичку» – скорейшее начало получения дохода от аренды. Что еще здесь важно для выбора?

Квартиры на первичном рынке в строящихся домах дешевле готовых аналогов. Особенно выгодно инвестировать на ранних этапах долевого строительства (с максимальным дисконтом к цене готовой квартиры). Есть смысл поискать Застройщика, который предлагает квартиры с чистовой отделкой – доплата за эту опцию будет меньше, чем стоимость самостоятельного ремонта, да и сама отделка «от застройщика» максимально унифицирована, т.е. устраивает большинство жильцов.

Квартиры в строящихся домах, которые близки к сдаче, стоят уже дороже. К тому же, выбирая «первичку», обязательно придётся к стоимости жилья прибавлять расходы на минимальный набор мебели (включая кухонный гарнитур) и бытовой техники.

Неприятный момент в том, что на «первичке» приходится долго ждать, пока купленная квартира начнет приносить доход от аренды, и всегда есть риск попасть на «долгострой», даже с учетом защитного действия эскроу-счетов.

А вот на вторичном рынке легко можно найти квартиру, полностью готовую к приёму жильцов. Простенький косметический ремонт, сделанный Продавцом, даже на цене не отразится, а нас избавит от множества хлопот. А иногда Продавец за небольшую доплату готов оставить нам свою мебель и бытовую технику, чтобы не тащить их за собой в новую жизнь (это сэкономит нам затраты на обстановку для арендаторов).

Кроме того, на «вторичке» всегда больше выбор – проще найти нужное жильё, в пригодном для сдачи в аренду состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. А если еще уметь правильно торговаться при покупке квартиры, то можно добиться и хорошей скидки с цены (как это делать – см. по ссылке).

Но свои минусы есть и здесь. Юридические риски при покупке недвижимости на «вторичке» выше, чем в новостройке. Чтобы не заключить сделку, которая может быть оспорена в будущем, придётся тщательно подойти к выбору квартиры, к проверке документов и личности продавца, а в некоторых случаях не помешает воспользоваться помощью профильных юристов.

Одним словом, если юридическая чистота квартиры на «вторичке» не вызывает сомнений, и цена устраивает, нужно брать её, чтобы максимально быстро начать получать первые доходы от аренды. С другой стороны, если Девелопер с хорошей репутацией начинает строительство дома в районе со сложившейся инфраструктурой, предлагает чистовую отделку квартир и доступную цену, получение прибыли можно немного отложить. Потеря времени здесь компенсируется более низкой ценой входа.

Апартаменты или квартира?

Ещё один интересный прием для повышения доходности – вместо квартиры купить апартаменты для сдачи в аренду.

Апартаменты – это юридически нежилая (коммерческая) недвижимость, фактически пригодная для проживания. Её цена, бывает, на 15 – 20% ниже по сравнению с обычными квартирами в том же районе. Платой за такую выгоду могут стать некоторые отступления от норм жилищного строительства (подробнее об особенностях апартаментов – по ссылке). Но эти отступления порой незаметны невооружённым глазом, а если и заметны, то не имеют принципиального значения для людей, которые снимают жильё на время.

При этом апартаменты часто строят в престижных районах города. А необычная архитектура этих зданий и упрощённая процедура согласования перепланировки позволяют сделать нестандартный ремонт и сдавать помещение как элитное жильё.

Ещё одно неоспоримое преимущество покупки апартаментов заключается в том, что их можно сдавать в аренду через управляющую компанию, которая управляет всем коммерческим зданием. То есть можно получать свою прибыль от аренды, не заботясь о поиске жильцов, оплате «коммуналки», оформлении договоров аренды, регулярных проверках состояния жилья и т.п. Владельцы такой недвижимости могут большую часть времени проводить на южных морях, получая, периодические отчеты и арендную плату от управляющей компании.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Как ещё увеличить доходность от покупки и сдачи в аренду квартиры?

Исключаем посредников

Уменьшить инвестиционные затраты на покупку недвижимости можно, если обойтись без услуг риэлторов. Для этого, конечно, придется самому разобраться в правилах купли-продажи квартир. Подробное методическое пособие для этого есть на нашем ресурсе (см. по ссылке).

А стоит ли обращаться в агентство недвижимости, можно почитать в этой заметке.

Ищем жильцов

Обойтись без агента можно и на этапе поиска арендаторов. Досок, где бесплатно размещают объявления о сдаче жилья, множество (как в интернете, так и просто на улице). Удобно использовать для поиска и соцсети: там заодно можно присмотреться к потенциальному жильцу поближе, составить о нём мнение, изучив информацию в его профиле.

Есть мнение, что гораздо выгоднее сдавать квартиру посуточно. Мы такой вариант просчитывать не будем, поскольку это уже отдельный бизнес. Причём, бизнес весьма рискованный и непредсказуемый, требующий больших вложений времени, сил и финансов (ежедневный поиск клиентов, контроль за их вселением и выбытием, регулярное приведение жилья в порядок, уборка, стирка белья, специфический «посуточный” контингент и т.д.).

Оптимизируем налоги

Некоторые считают, что покупка квартиры и сдача её в аренду не принесет ощутимой выгоды, если делать все официально, заключать договор и честно платить налоги. Это не совсем так. Экономия на налогах в ущерб официальным отношениям может обернуться убытками и полной незащищенностью собственника, если очередные арендаторы съедут, оставив «убитую» квартиру с исчезнувшей техникой и задолженностью по коммуналке.

Тем более, что уплата 13%-НДФЛ – лишь один из способов сдавать квартиру «в белую». Есть ещё возможность оформить ИП или статус самозанятого. Это заметно уменьшит налоговую нагрузку на физлицо – владельца недвижимости.

Индивидуальные предприниматели (ИП) обычно выбирают упрощённую систему налогообложения и платят 6% от дохода (вместо 13% НДФЛ). Также можно приобрести патент, т.е. оплатить фиксированную сумму за полгода или год вперёд. Правда, к этим платежам добавляются еще взносы в пенсионный фонд (ПФР) и фонд медицинского страхования (ФОМС). Какой вариант выгоднее, лучше рассчитывать с учётом дохода от конкретной квартиры. Но можно сказать однозначно: чем дороже сдаётся жильё в аренду, тем выгоднее открытие ИП.

С 1 января 2019 года вступил в силу 422-ФЗ от 27.11.2018 г. Он предоставляет возможность арендодателю получить статус самозанятого гражданина и платить налог в размере всего 4% от дохода. Самозанятый гражданин не ведёт бухгалтерию и не подаёт декларацию. Он не перечисляет обязательные для ИП ежемесячные взносы в ПФР и ФОМС. Этот вариант самый выгодный, но он пока действует в порядке эксперимента и не везде, а только в Москве, Московской и Калужской областях, и в Республике Татарстан (см. ссылку на закон).

Что нужно знать о налогах и налоговых вычетах при совершении сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Купить квартиру или открыть депозит?

А теперь попробуем применить все наши теоретические выкладки на практике, т.е. рассчитать доходность покупки квартиры и сдачи ее в аренду на примере реальных московских цен осенью 2019 года, и сравним эту доходность со ставками по депозитам.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве (согласно исследованиям портала mirkvartir.ru) составляет 8 268 000 руб. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры – 32 200 руб/мес. Комиссию риэлторам платить не будем. Предположим даже, что в квартире сделан косметический ремонт. На минимальный набор мебели и техники добавим к стоимости квартиры 100 000 рублей. От ежемесячной аренды (32 200) отнимем коммунальные платежи (3 000 рублей) и налог на самозанятость (32 200 х 4% = 1 300 рублей). Ежемесячная прибыль составит = 27 900 рублей.

Со свойственным нам оптимизмом умножим её на 12 месяцев (предполагая, что простоев у нас не будет).

Считаем: (27 900 х 12) / (8 268 000 + 100 000) х 100% = 4%.

Вот такой бывает уровень доходности от сдачи купленной квартиры в аренду. И это вполне реальные цифры. И актуальны они не только для 2019 года, в другие годы порядок цифр (точнее, их соотношение) будет примерно такое же. Получается, что покупка квартиры окупится за счет аренды только через 25 лет. Конечно, это всего лишь «средняя температура по больнице». Но, высчитывая её, мы старались быть максимально экономными оптимистами.

А что с банковскими депозитами? При средних ставках по долгосрочным банковским вкладам 7–8% годовых (цифры взяты на октябрь 2019 года) получается, что положить деньги в банк гораздо прибыльнее. Да и хлопот здесь, по сравнению с покупкой квартиры, ремонтом, обстановкой, поиском арендаторов и т.д. – куда меньше.

Правда, сохраненный актив на депозите – это просто деньги. А они подвержены потере стоимости со временем (инфляции). В то время как сохраненный актив при покупке квартиры, это недвижимость, которая, обычно, со временем только растет в цене. И несмотря на то, что ставки по депозитам отражают текущий уровень инфляции (т.е. компенсируют ее), многие предпочитают вкладываться именно в недвижимость.

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Аренда при покупке квартиры в ипотеку

Есть и такая практика на рынке недвижимости – некоторые покупают квартиру в ипотеку с расчетом на то, что при сдаче ее в аренду, они смогут выплачивать кредит за счет арендных платежей, и из собственного кармана ничего платить по кредиту не придется.

Но действительно ли это выгодно – купить квартиру в ипотеку и сдать ее в аренду? Получится ли арендной платой отбить ипотечные платежи?

Чтобы понять это, доходность от сдачи квартиры (как рассчитать её мы теперь знаем) нужно сравнить с процентными ставками по ипотеке. Если ожидаемая годовая доходность составляет, например, 5%, а ставка банка – 10%, очевидно, что отдавать банку нам придется больше, чем получать от аренды.

Отбить арендой ежемесячные платежи по ипотеке в этом случае получится только если первоначальный взнос по кредиту будет составлять более 50% от стоимости покупки квартиры.

Но даже если «звёзды сойдутся», и ставки по ипотеке сравняются с доходностью от аренды квартир, важно не забывать о том, что в «пустые месяцы» (когда арендаторов не будет) нам придётся оплачивать ипотеку самостоятельно.

Стоимость ипотеки еще может вырасти за счет отдельных фиксированных платежей (страховки, обслуживания счета, штрафов за просрочку и т.д.). Кроме того, на ремонт, обстановку, агентские услуги и т.п. ипотека не выдается, а значит, платить за это нам также придется из своего кармана. Все это снижает доходность от сдачи ипотечной квартиры в аренду.

Как торговаться при покупке квартиры – психологические приемы риэлторов.

ВЫВОД. Получается, купить квартиру, чтобы сдавать её в аренду, не так уж выгодно (даже с ипотекой). Но покупка недвижимости была и остаётся надёжным способом сохранить свои сбережения. Особенно в долгосрочной перспективе, с учетом инфляции и возможных девальваций и финансовых кризисов.

В нашей стране рынок недвижимости большей частью находится в тени. Это означает, что участники рынка подвержены множеству рисков, совершая сделки, связанные с продажей или арендой коммерческих и жилых объектов. Но, данный сегмент интересен с точки зрения прибыльности и актуальности.

Чтобы минимизировать риски и гарантировать стабильный и достойный доход, собственники и распорядители недвижимости используют залог при сдаче квартиры в аренду. Само понятие, несмотря на кажущуюся простоту, требует особого рассмотрения непосредственными участниками рынка, поскольку от этого зависит сохранность достаточно больших средств.

Что такое залог за аренду квартиры

Столкнувшись впервые при съеме или сдаче недвижимости с термином залог, обыватель обычно подразумевает сумму за первый и последний месяцы проживания. В таком случае, отвечая на вопрос, что такое предоплата за аренду квартиры, получается понятие, включающие такие дефиниции:

  • удвоенная сумма аренды;
  • средства, которые не входят в уплату второго и последующих месяцев проживания, за исключением последнего;
  • суммы, которыми не покрываются коммунальные платежи;
  • гарантии платежеспособности арендатора, обеспечивающие владельцу недвижимости постоянный доход.

Углубляясь в понятие, владельцы аргументируют детерминированность его появления нестабильностью на рынке, отсутствием уверенности в арендаторе, его порядочности. И это неудивительно. Ведь обе стороны обычно видят друг друга впервые при заключении сделки. Только знакомым владельцы могут упростить порядок выплаты залоговой суммы, растянув ее на несколько месяцев и, в уникальных случаях, вовсе упразднив. Ведь жилая недвижимость сдается внаем исключительно для получения прибыли. Если жильцы выедут и не заплатят за текущий месяц, например, при сроке оплаты 15 числа, то это повлечет собственные расходы владельца за коммунальные услуги, уже не говоря о том, что техника и мебель могут быть повреждены или украдены, а о дополнительном стабильном доходе и речи идти не может.

Но что значит залог для арендатора? Если подойти к вопросу с положительной стороны, то он, таким образом, также себя страхует и рассчитывает уровень расходов. Например, при поднятии арендной платы владельцем (оповещение о котором происходит в установленный договором срок), арендатор имеет право отказаться от пролонгации соглашения или разорвать договор, срок действия которого еще не вышел. А залог в таком случае посчитается за последний месяц проживания, дав возможность арендатору подкопить средства на новый объект недвижимости.

Зачем берут залог при аренде квартиры

Увеличивая количество заинтересованных в сделке лиц, собственник намеренно может умолчать об обязательности этого пункта. Хотя то, для чего нужен залог при съеме квартиры, обычно понятно обеим сторонам. Но ввиду величины суммы аренды, конечно, вызывает некоторое негодование у части арендаторов.

Зачем платить за первый и последний месяц, если срок договора строго регламентирован и арендатор может доказать серьезность намерений оставаться в арендуемом помещении до последнего дня действия соглашения? Но, тем не менее, владелец не лишен сомнений о том, что его ценности не будут повреждены, а коммуналка, особенно за последний период проживания арендаторов, погашена полноценно. Да и причин поспешно покинуть съемную квартиру или дом – масса.

Если залоговая сумма смущает потенциального арендатора, а владелец ему доверяет, то:

  • предлагает снизить залог на 50%;
  • выплатить его за несколько месяцев;
  • написать и нотариально заверить договор с оговорками всех нюансов.

Требовать оставить у владельца паспорт или иные документы, ценные предметы арендодатель не имеет права. А заключение договора предусматривает административную и даже криминальную ответственность за его нарушение в плане финансовых гарантий. Да и услуги нотариуса стоят недешево.

Для многих арендаторов непосильные суммы залога предопределяют отказ от такого жилья и поиск более дешевого варианта.

Что такое страховой депозит при аренде квартиры

Сказать конкретно, какой залог берут при сдаче квартиры, способен только владелец или распорядитель недвижимости. Это зависит от множества факторов:

  1. Локации. В небольших городах и ПГТ, недвижимость в которых часто пустует годами, владельцы радо отдадут ее внаём за минимальное вознаграждение, покрывающее коммунальные услуги, а о залоге и речь не идет. В крупных городах, где жилье максимально востребовано, залог обычно составляет стоимость 1 месяца аренды.
  2. «Начинки». Наличие дорогой бытовой техники, современного нового ремонта, мебели – показатели к увеличению залоговых средств в разы. Но и пустые, с выцветшими обоями квартиры, но в центре крупного города, так же потребуют как минимум удвоения первоначального платежа.

Какой залог при аренде квартиры на короткий срок взимают владельцы, также зависит от этих факторов, но с оговоркой на период проживания.

Термина «залог» в юриспруденции не существует. В официальных документах он именуется, как страховой депозит, может быть прописан несколькими пунктами с отдельными частями:

  • за первый и последний месяц проживания;
  • гарантирование внесение платы за потребляемую электроэнергию, газ, вывоз мусора и пр.;
  • ущерб тем или иным предметам в квартире.

Некоторые юристы советуют использовать понятие гарантийный депозит для первого пункта, более конкретно разделяя термин по видовому признаку.

Тратить данные деньги арендатор не имеет права на иные цели – для улучшения жилищных условий, на ремонт придомовых территорий и пр.

Определенная залоговая сумма при аренде квартиры используется лишь на прописанные в договоре пункты и в той мере, которая требуется. Подтверждением необходимости затрат может служить неоплаченный счет за коммунальные услуги, неработающая по вине арендатора техника или сломанная мебель (с наличием резюмирующих это документов с сервисных центров), а также акты списания средств, подписанные между владельцем и арендатором и, желательно, зафиксированные нотариально либо с наличием 2 и более свидетелей. В противном случае, арендатор вправе подать в суд за незаконные действия арендодателя.

Возвращается ли залог за аренду квартиры?

Чтобы данный задаток не стал поводом для судебных тяжб, следует внимательно прописать все детали передачи, использования либо возврата средств. Наиболее распространенные нюансы:

  1. Досрочное прекращение договора. Текущий месяц обычно считается последним, и залог не возвращается даже при предупреждении за указанное (обычно 14 календарных) число дней для предупреждения владельца. Однако деньги, которые стали гарантией отсутствия ущерба имуществу, при надлежащем его использовании должны быть возвращены.
  2. Естественный износ. Выцветшие обои, гардины, фурнитура с признаками эксплуатации не является поводом для взимания предоплаты. Об этом должно быть указано в договоре вместе с подробным описанием всего, что находится в квартире и его первоначальном (до заселения этих жильцов) состоянии. Оформляется для таких целей обычно специальный бланк – Приложение к договору.

Но обычно доверительные и уважительные взаимоотношения между ответственным арендатором и адекватным владельцем, помимо детализированного соглашения между ними – основная гарантия возврата залога и отсутствия претензий арендодателя.

Когда возвращается залог за аренду квартиры

Обсудив и найдя удовлетворяющие моменты, в плане обеспечения затратных нюансов съема квартиры, следует не упустить важные процедурные аспекты. Ведь и как вернуть залог за аренду квартиры так же прописывается в договоре. Решая неоднозначные взаимные претензии, стоит запастись подтверждающими документами об оплате всех требующихся платежей, внесении самого залога и обращаться в суд. Если соглашение существовало в устной форме, то при наличии непогашенных требований возврата со стороны арендатора, владелец рискует заиметь проблемы с налоговой службой. Поэтому большинство «теневых» арендодателей либо конкретизируют причину, почему взятый залог при аренде договором удерживается и добивается согласия со стороны бывшего арендатора, либо вынуждены принять за данность нецелесообразность судебных разбирательств.

Четкие сроки, когда возвращается страховой депозит, как и гарантийный, при некоторых обстоятельствах, указываются тоже в письменном договоре. Обычно это дата выезда и передачи ключей владельцу либо период, когда поступает последняя оплата за аренду на его счет.

Помочь разобраться со всеми нюансами, подобрать подходящее жилье или выгодно сдать недвижимость в аренду поможет профессиональный ресурс flatiko.com.

Первое. Надо обязательно плитку на пол. Потому что на кухне есть раковина, а иногда даже посудомойка и/или стиралка. Не в Вашей квартире, так в соседской сверху или еще выше. В любом случае, риски затопления повышенные. Ламинат, линолиум… все вспухнет и будет требовать замены. А плитке ничего не будет: вода пробежит, пол высохнет и все!
Плитку можно постелить дешево (если делать бюджетно, то идеально пол ровнять не надо, лишь бы зрительно швы ровно лежали), еще я брала остатки со склада, чтоб по-дешевше.

Второе. Это-экран над столешницей. Плитку Вы фартуком выложите, стекло специальное установите или дешманский экран под столешницу купите. Не важно, главное-защита основного покрытия стен от активной эксплуатации, брызг жира, разного типа жидкостей, и неудачных кулинарных эксперементов. Съедут эти жильцы, Вы экран отмоете (ну или кто его там отмоет), в крайнем случае поменяете и вауля(!). Все готово к заезду новых. Обои переклеивать, красить ничего не надо. Не забудьте только про пару розеток в фартуке под бытовые приборы сделать.

Третье. Сама кухня. Вот тут надо постараться и выбрать не как для себя, а как для дела. Что это значит? Объясняю.

Сначала размер. На съемной квартире люди как правило на обрастают таким количеством полезного и не очень хлама как на собственной кухне. А значит место хранения им столько не нужно. Поэтому вполне можно обойтись компактной кухней (а эта, сами понимаете- значительная экономия бюджета): место для кастрюль-сковородок, место для тарелок и кружек (лучше сразу с сушкой для посуды), место для столовых приборов и ящик под всякие макароны и растительное масло.

Исключить любой выпендреж, а именно выдвигающиеся ящики с «тандемами», навесные ящики с «лифтовым» открыванием дверцы, маленькие выкатные ящички для бутылок и т.п. Вот не надо всего этого. Удорожание кухни будет громадным, а квартиру Вы сдадите все равно по рынку.


Главный принцип: ремонтопригодность и заменяемость (в смысле зашли в магазин, выбрали нужный фасад или фурнитуру, привезли на квартиру и привинтили. На все про все -один вечер. Чтоб не ждать 3 месяца, когда из Италии нужный оттенок ольхи приедет).

Поэтому, кухня должна быть с обычными распашными дверцами у ящиков, сразу гляньте чтобы фурнитура была стандартной (вдруг заменить потребуется). Стандартные размеры ящиков и фасадов. Типовые ручки у дверцев. И обязательно кухня должна быть на ножках (это если зальет, чтобы низ у ящиков не разбух от влаги).

Столешница должна быть гидро- и жаропрочной, не бояться, что на ней хлеб без досочки порежут. Фасады выбирайте любые, что там у Вас по бюджету получается, лишь бы их можно было без проблем подобрать на замену, если приспичит.
Успехов,
Ваша квартирная хозяйка

«Владельцы уйдут с рынка»

В России больше нельзя оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов. Это касается не только хостелов, но и посуточной аренды жилья, в которой многие россияне давно нашли удобную и недорогую альтернативу обычному гостиничному размещению. В том числе изменения могут коснуться тех, кто сдает жилье на AirBnb. Постановление, которое вносит изменения в Правила пользования жилыми помещениями, подписал премьер Дмитрий Медведев. Разбираем с экспертами, чем это может обернуться для тех квартировладельцев, которые уже работают или только хотели бы выйти на рынок посуточной аренды.

Яромир Романов / Znak.com

О каком постановлении идет речь?

Документ, опубликованный на портале правовой информации, вносит поправки в пункт 4 Правил пользования жилыми помещениями. Теперь этот пункт гласит, что в жилых помещениях «не допускается» размещение гостиниц. Отдельно прописано, что «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Аналогичные по содержанию поправки были приняты в Жилищный кодекс РФ (часть 3 статьи 17) в апреле 2019 года. Получается, своим постановлением Медведев привел подзаконный акт, каковым являются Правила, в соответствие с апрельскими поправками.

Почему это не только про хостелы?

Об изменениях 17-й статьи Жилищного кодекса активно говорили с прошлого года, и проект этих поправок действительно получил название «закона о хостелах». (Также его называли «законом Хованской», хотя председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская была лишь во главе группы депутатов, которая внесла этот законопроект). Считается, что закон был направлен на борьбу с хостелами в жилых домах, и отчасти это в самом деле так. Запрет на предоставление гостиничных услуг в жилых помещениях автоматически сделал незаконными хостелы, размещенные в многоквартирных домах. На рынке смогли остаться только те, кто смог перевести свои помещения в нежилой статус, для чего требуется, в частности, отдельный вход.

При этом вступление закона в силу специально отложили до 1 октября — как пояснялось, чтобы дать возможность бизнесу не пропустить очередной туристический сезон.

Но из текста поправок в Жилищный кодекс, а теперь и в Правила пользования жилыми помещениями вытекает, что вне закона оказалась и посуточная аренда квартир, отмечает Владимир Савченков, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг». Он настроен пессимистично. Последние два года, особенно в год проведения в России игр ЧМ-2018, рынок активно рос. А теперь в результате этого решения с рынка услуг гостевого размещения в целом уйдут около 30% участников — как раз владельцы посуточно сдаваемых квартир, прогнозирует Савченков.

Яромир Романов / Znak.com

Но в законе ничего не сказано о посуточной аренде!

Верно. Вообще, было ожидание, что в нормативной базе появится всем понятное уточнение, разрешена ли после изменения 17-й статьи почасовая и посуточная аренда квартир. Но уточнений не последовало, сожалеет Николай Хмелевский — партнер, руководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро LOYS.

Между тем разъяснения были бы отнюдь не лишними, потому что первоначальная редакция «закона Хованской» содержала запрет использования жилых помещений в многоквартирном жилом доме для оказания не только гостиничных услуг, но и «иных услуг размещения». Такая размытая формулировка сразу дала основания предположить, что запрет распространится и на сдачу жилого помещения в наем, по крайней мере, на краткосрочный.

По этому поводу даже пошумела Общественная палата РФ, которая в 2015 году указала разработчикам законопроекта как раз на неясность его формулировок. В финальной редакции закона, а позже и в постановлении правительства остался лишь запрет на «предоставление гостиничных услуг», а про часть «иные услуги размещения» была изъята. Но большей ясности в итоге не стало.

Посуточная аренда жилой квартиры — это гостиничные услуги?

Хороший вопрос, на который, возможно, однажды кому-то все-таки придется дать четкий и понятный ответ. Пока же юристы напоминают о 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» (от 24.11.1996). В этом законе сказано, что «гостиничные услуги» — это комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в РФ.

Упомянутое в этой формулировке «средство размещения» — это имущественный комплекс (включающий в себя здание или часть здания, помещения, оборудование и иное имущество), используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц.

В законе № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (от 25.06.1993) говорится, что временно проживать гражданин может в том числе в жилом помещении, которое не является его местом жительства.

А «местом жительства» тот же закон признает жилой дом, квартиру, комнату и другое жилое помещение, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, а также по договору найма или поднайма.

При этом важно, чтобы по этому адресу гражданин был зарегистрирован как по месту жительства.

После запрета на размещение хостелов в жилых домах Госдума займется статусом апартаментов

Таким образом, следует из этого набора определений, если человек вселился в квартиру как арендатор и при этом не получил регистрацию в ней по месту жительства, его статус вполне можно определить как пользование «средством размещения», а значит, «гостиничными услугами». То есть да, новый запрет, по идее, может распространяться на почасовую и посуточную аренду квартир.

Николай Хмелевский из LOYS обращает внимание на еще одну важную деталь. Минувшим летом постановлением правительства (№ 927 от 18.07.2019) были внесены изменения и в Правила предоставления гостиничных услуг в РФ. Если ранее там было сказано, что они не распространяются на «сдачу внаем для временного проживания меблированных комнат», то теперь эта формулировка исключена. Получается, тем самым сфера действия Правил распространена и на квартиры, сдаваемые на короткий срок.

Яромир Романов / Znak.com

А если не на короткий срок?

Если вы сдали квартиру в аренду на несколько месяцев, а то и лет, и при этом дали арендатору временную прописку, волноваться вряд ли стоит. Разве что об отношениях с налоговой службой, которая, конечно, хочет получать налог с вашей ренты. Никто не отменял статью 671 Гражданского кодекса РФ и пункт 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, которые позволяют сдавать жилое помещение в аренду (юридическим лицам) или наем (физическому лицу).

На эти же положения закона никак не ограничивают сроки аренды и найма, в том числе в меньшую сторону, отмечает Николай Хмелевский. Таким образом, настаивает он, и в случае с более коротким сроком аренды пока не все так однозначно.

Так все-таки, как быть собственникам?

Многое покажет правоприменительная и судебная практика, предсказать которую сложно. Однозначно вне зоны риска пока лишь почасовая или посуточная аренда жилых комнат в индивидуальном жилье или частных домов целиком, а также апартаментов (они не относятся к жилым помещениям).

Но кроме того, вряд ли возникнут проблемы у тех, кто занимается сдачей в посуточную аренду не сам, а через специализированные компании, которых уже достаточно на рынке размещения, особенно в крупных городах. Правда, многие из них сейчас работают как агрегаторы, формально оказывая лишь информационные услуги, как это делают агрегаторы на рынке услуг такси.

Но если вы не имеете дел непосредственно со съемщиками, зато у вас договор с компанией-посредником, которая арендует у вас жилье на длительный срок, вы рискуете разве что потерять этого долгосрочного арендатора, решившего теперь уйти с проблемного рынка.

Курортный сбор в России хотят распространить на частный сектор

Однако, скорее всего, и этого не произойдет. И юристы, и представители самих фирм-операторов краткосрочной аренды предполагают, что распространение может получить практика заключения долгосрочных договоров найма, которые просто будут досрочно расторгаться в день отъезда постояльцев. Мало ли какие жизненные обстоятельства могли изменить планы нанимателя и заставить его покинуть город…

Наконец, даже если практика пойдет по негативному пути, то многое будет зависеть от того, какое наказание будет предусмотрено за нарушение Правил пользования жилыми помещениями, которые поправил премьер Медведев. В нынешней же редакции КоАП статья 7.21 («Нарушение правил пользования жилыми помещениями») предусматривает штраф для физлиц от 1000 до 1500 рублей. Есть еще статья 6.4 КоАП («Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений»), но и там максимальный штраф для физлиц составляет только 2000 рублей. Вряд ли эти санкции пока способны кого-то сильно напугать. Однако на подходе проект нового КоАП, разработчики которого обещают резко повысить штрафы за административные правонарушения.

Дополнение от 14.11.2019, 16:00 (мск): Первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов заявил, что краткосрочная, в том числе посуточная, аренда квартир в России не запрещена, более того — этот запрет невозможен. По его словам, запрет на оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов не означает, что квартиры не могут сдаваться, в том числе на короткие сроки. «Краткосрочную аренду имущества никто не может ограничить в принципе. Это свобода распоряжения имуществом», — сказал парламентарий.

С разъяснениями также выступили Минстрой РФ, а также ряд отраслевых экспертов, которые указали, что посуточная аренда — это не гостиничная услуга, поэтому постановление, подписанное премьером, «никак не регулирует посуточную аренду жилых квартир».

Хочешь, чтобы в стране были независимые СМИ? Поддержи Znak.com

Поделись Автор

Новости России

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *