Последствия невыплаты ипотеки

Если клиент вдруг лишается возможности платить ипотечный кредит, то банк вправе подать в суд иск о расторжении договора. Тогда задолженность погашается из стоимости реализованного имущества. При этом большая часть должников находит решение проблемы с банком в ходе судебного процесса, так что на практике с принудительной реализацией квартиры столкнулись немногие — в каждом регионе имеется до десяти случаев, когда банки обращались в суд за обращением взыскания на квартиры. Для многих россиян покупка квартиры — самое крупное приобретение, а возможность ипотечного кредитования — едва ли не единственная. Поэтому заёмщики с финансовыми проблемами до последнего пытаются найти выход. Банки тоже не заинтересованы в тяжбах и обращаются в суд, только когда другие варианты исчерпаны.

На невнесение платежа банки реагируют в первый же месяц. Сначала они пытаются связаться с должником, выяснить причину. Банк вообще не может требовать взыскания заложенного имущества в судебном порядке, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета ипотеки и период просрочки составляет менее трёх месяцев. Схема выглядит так: первый месяц — первая просрочка, второй месяц — попытки решить вопрос во внесудебном порядке, третий месяц — исчерпав все варианты, банк готовит иск в суд, четвёртый месяц — банк подаёт в суд. Следующие два месяца проходят в ожидании судебного заседания. Тем временем уже полгода должник не платит. А тут уже сумма неисполненного обязательства превышает 5-процентный порог. Поэтому на практике обратить взыскание на квартиру возможно через шесть-семь месяцев, но надо чётко знать, что большие проблемы являются следствием маленьких и фактически начинаются с первого неплатежа.

Чтобы избежать судебных тяжб, заёмщику необходимо сразу, как только он понял, что у него возникли финансовые трудности, направить в банк письменное заявление о существенном изменении обстоятельств, в связи с которыми возникли финансовые проблемы, и приложить подтверждающие документы. Подтверждающими документами могут быть копия трудовой книжки и приказ об увольнении в связи с сокращением, выписка из истории болезни, а если финансовые трудности возникли в связи со смертью члена семьи, то нужно предоставить свидетельство о смерти. Банк может согласиться на реструктуризацию долга. Самый распространённый вариант — когда банк увеличивает срок кредитования, за счёт чего уменьшается размер ежемесячного платежа. Также банк вправе предоставить клиенту льготный период, когда заёмщик платит только проценты. Если в реструктуризации отказали, то заёмщик может опередить банк и обратиться в суд с заявлением об изменении договора ипотечного кредитования. Но следует учитывать, что согласно статье 451 Гражданского кодекса изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается судом в исключительных случаях, — не стоит пренебрегать помощью юриста.

Если договориться не удалось, то заложенное имущество продаётся с публичных торгов по решению суда. Если его не получается продать за месяц, то цена снижается на 15 %. Нереализованное жильё предлагается взыскателю в счёт погашения задолженности на 25 % ниже первоначальной стоимости. Кроме того, из стоимости имущества погашаются судебные и иные расходы на взыскание задолженности, неустойка, просроченные проценты, просроченная задолженность по кредиту.

Наличие прописанных в квартире детей не является препятствием для реализации заложенного имущества. Снятие с регистрационного учёта осуществляется органами УФМС без непосредственного участия гражданина. Согласно Жилищному кодексу, люди, лишившиеся квартиры в результате просроченной задолженности по ипотечному кредиту, временно поселяются в дома манёвренного фонда. Однако пока таких домов почти нигде нет.

Часто банки для решения вопроса о взыскании задолженности обращаются к коллекторским организациям. Заёмщик должен помнить, что законом коллекторы не уполномочены совершать действия, направленные на взыскание задолженности, тем более они не вправе оказывать психологическое давление на человека. Банк, по статье 388 Гражданского кодекса, вправе уступить требования по кредитному договору только с согласия заёмщика. Если заёмщик такого согласия банку не давал, то смело может игнорировать все требования коллекторов. Можно просто вешать трубку. Если коллектор продолжает беспокоить, можно сообщить, что ведётся запись разговора (даже если на самом деле это не так), попросить представиться, запросить документ, подтверждающий передачу долга коллекторской организации, сказать о том, что вы на это согласия не давали. Не нужно оправдываться перед коллектором, сообщать ему личные сведения, контакты родственников, знакомых. Если коллектор звонит поздно ночью или рано утром, оскорбляет, угрожает, то должник может обратиться в милицию или в суд с иском о компенсации морального вреда.

Общий кредитный ипотечный портфель российских банков на конец февраля 2020 года составил 7,63 млрд рублей. Жилищные кредиты — самый распространенный способ покупки недвижимости среди россиян. Но при этом более одного процента заемщиков не могут справиться с бременем финансовых обязательств и попадают в список должников. Ожидается, что новый кризис увеличит их количество.

Что делать если вы не можете выплачивать ипотеку в 2020 году?

Рассказываем о мерах поддержки правительства, ипотечных каникулах и реструктуризации в 2020 году.

Возможные последствия невыплаты ипотеки в 2020 году

Если ваше финансовое положение усложнилось настолько, что погашать ипотеку в дальнейшем не представляется возможным, худшее, что можно сделать в этом случае – откладывать поход в банк и накапливать просроченные платежи. Так чем же это чревато?

Во-первых, сумма долга перед кредитором вырастет за счет штрафных санкций. Во-вторых, вы попадете в список неблагонадежных заемщиков, и в будущем эта информация будет доступна другим банкам, что существенно затруднит оформление каких-либо заимствований.

Кроме этого, финансовая организация может инициировать в одностороннем порядке расторжение кредитного договора и потребовать выплаты всей суммы ипотеки сразу или забрать залог — квартиру. Недвижимость могут продать за долги, а если вырученной суммы не хватит на их погашение, то арестовать могут и другое имущество.

Избежать негативного сценария развития событий можно, если своевременно обратиться в финансовую организацию и договориться об изменении условий выплаты долга. Чем раньше вы это сделаете, тем больше времени для маневра будет и у вас, и у кредитора.

Как подготовиться к переговорам с банком?

Чтобы взаимодействие с представителем банка было предметным, и вы могли рассчитывать на уступки с его стороны, подготовьтесь к предстоящим переговорам.

Внимательно перечитайте кредитный договор, чтобы знать все риски, связанные с неуплатой ипотеки именно в вашем случае. Соберите документы, подтверждающие изменение жизненных обстоятельств, – медицинские справки, свидетельствующие о проблемах со здоровьем, выписку из трудовой книжки о сокращении, справку с места работы об изменении размера доходов и т.п.

Заранее продумайте посильные для вас варианты погашения долга.

На какие уступки может пойти банк?

Поскольку банк заинтересован в возвращении ипотечных средств и начисленных процентов, вам наверняка пойдут на встречу и предложат один из способов решения или реструктуризации долга:

Ипотечные каникулы: предусмотренный законом период (3-6 месяцев), на время которого заемщик освобождается от ежемесячных платежей или их размер уменьшается. Данный вариант не приводит к штрафам и пени для клиента, а также не оставляет негативный «след» в кредитной истории.

В связи с эпидемией коронавируса и режимом карантина, Центробанк России рекомендовал кредитным организациям предоставлять ипотечные каникулы гражданам, пострадавшим в сложившейся ситуации.

Пересмотр срока: банк может увеличить срок погашения ипотеки, за счет чего ежемесячный взнос уменьшится до приемлемого размера.

Списание штрафов: в некоторых ситуациях кредитор соглашается на аннулирование начисленных штрафов и пени за просроченные платежи.

Погашение процентов: существует вариант реструктуризации при которой какое-то время ипотечник может погашать только проценты. Основные выплаты возобновляются после улучшения финансовой ситуации.

После принятия решения о реструктуризации долга подписывается дополнительное соглашение к кредитному договору с новым графиком выплат.

Альтернативные способы погашения проблемных долгов по ипотеке

Рефинансирование ипотеки

Попробуйте рефинансировать ипотечный кредит. Изучив текущие банковские предложения, подберите программу рефинансирования с более низкой процентной ставкой. Это позволит погасить старый долг, а новый выплачивать на более выгодных условиях.

Важно! За рефинансированием есть смысл обращаться до образования просроченной задолженности. Банк, готовый рефинансировать кредит, не заинтересован в предоставлении займа ненадежному клиенту.

Другие варианты

Если все предложенные способы не решают проблему, ищите выход для преодоления финансовых трудностей.

Постарайтесь задействовать все возможности, что бы пополнить бюджет. Может есть возможность найти дополнительную подработку, продать автомобиль, что-то из гаджетов или бытовой техники.

Рассмотрите сдачу ипотечной квартиры в аренду. Временные неудобства проживания с родителями/родственниками/знакомыми позволят большую часть платежа погашать за счет доходов от сдачи жилья.

Также внимательно изучите договор страхования. Возможно, ваш случай попадает под условия соглашения и ипотеку уже будет выплачивать страховая компания.

Проконсультируйтесь у юриста, не подпадаете ли вы под программу помощи государства социально незащищенным гражданам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. В период кризиса правительство может дополнительно поддержать ту или иную категорию населения, следите за новостями на данную тему.

Продажа квартиры, как способ погасить ипотеку в кризис

В крайнем случае рассмотрите вариант продажи квартиры или переуступки прав, если жилье только строится. Это поможет разобраться с долгами, и, возможно, у вас даже останутся средства, чтобы купить недвижимость подешевле.

Отметим, что поскольку ипотечное жилье находится в залоге, не предпринимайте никаких действий в ее отношении без согласования с банком – такая сделка незаконна.

Надеемся, наши рекомендации помогут вам грамотно решить проблемы с ипотекой и выйти из сложившейся ситуации с минимальными потерями.

Ипотека берется надолго, а за несколько лет материальное положение заемщика может, к сожалению, измениться в худшую сторону. Особенно в не самых простых экономических условиях, которые складываются в России в последние годы. Доходы населения сокращаются, ипотечные платежи съедают все больше бюджета и отражаются на качестве жизни. Как облегчить ипотечное бремя или вовсе от него избавиться?

Договориться с банком

Самый очевидный, но самый неэффективный способ решить проблему. Банкиры не любят проблемных заемщиков и обычно не соглашаются на изменение условий договора. Они справедливо полагают, что стоит один раз пойти навстречу — и такое поведение заемщика превратится в привычку.

«Рекомендуем посмотреть договор, может быть, там уже включена опция «Кредитные каникулы» — отсрочка платежей на несколько месяцев. В некоторых банках такая опция не заложена в договор, но предоставляется по просьбе, в других она платная», — говорит генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова.

Менее популярна внебанкротная реструктуризация кредита, позволяющая изменить условия займа. Тогда снижается ежемесячный платеж за счет увеличения сроков выплат. Но в перспективе это невыгодно ни банку, ни заемщику. Банк дольше держит проблемного клиента, а заемщик выплачивает за квартиру больше из-за процентов.

Существует еще реструктуризация в процессе банкротства, но в случае с ипотечной квартирой она применяется еще реже, так как в случае непринятия кредиторами плана реструктуризации обратного пути уже нет: квартира будет продана на торгах.

Рефинансирование

Данная процедура похожа на внебанкротную реструктуризацию, но с основным отличием: перекредитовываться надо в другом банке. Она имеет смысл, если условия при рефинансировании будут лучше, чем при первоначальном кредите. Например, ипотека взята в неблагоприятное время, когда ставка кредита превышала 15 процентов годовых.

Банкиры с удовольствием проведут рефинансирование ипотеки, так как квартира — это хороший залоговый актив. Периодически на рынке появляются рекламные предложения банков, которые хотят увеличить свой кредитный портфель. «В первую очередь следует обратиться в банк, через который происходит выплата зарплаты, — советует Юлия Комбарова. — К клиентам по зарплатным проектам банки относятся лояльнее и предлагают льготные условия».

Досрочный выкуп ипотечной квартиры

Этот метод работает при наличии у заемщика крупных, но нестабильных финансовых доходов, а также если ипотека была взята недавно и большая часть кредита еще не выплачена. В таком случае необходимо нанять юриста, способного профессионально затянуть дело. Обычно проходит от года до полутора лет с момента начала неплатежей до прохождения всех судебных инстанций. Затем, не дожидаясь начала работы судебных приставов, должник подает заявление о банкротстве.

«Таким образом заемщик два-три года живет бесплатно в ипотечной квартире и в течение этого времени накапливает деньги на выкуп жилья, — комментирует генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг. — Затем он может выкупить имущество с торгов с дисконтом. Выгода налицо: при добросовестном погашении кредита заемщик фактически платит две стоимости залогового имущества».

В результате ипотечная квартира банкрота будет продана на торгах, но залоговая недвижимость реализуется по цене ниже рыночной (ввиду малочисленности покупателей и непривлекательности актива). Многие покупатели не хотят связываться с такой недвижимостью, так как нужно выселять людей, а иногда и выписывать детей. Площадки, на которых проводится реализация залогового жилья обанкротившихся граждан, непубличны — вход на такие ресурсы возможен только по электронным ключам, а участие в аукционе предполагает обязательное внесение залога. Исходя из этого образуется дисконт на недвижимость вплоть до 20-50 процентов от ее стоимости.

О продаже квартиры будет знать только должник, финансовый управляющий и кредитор. И, главное, закон должнику не запрещает выкупить свою квартиру, участвуя в торгах. Правда, существует небольшая вероятность, что банку приглянется квартира, и он оставит ее у себя на балансе.

Сдавать квартиру в аренду

Это один из самых безболезненных способов пережить финансовый кризис. Если есть свободное время, можно сдавать квартиру посуточно, что в два и более раз доходнее, чем долгосрочная аренда. Например, студия на окраине сдается за 30 тысяч рублей, а посуточный тариф составляет три тысячи рублей. Таким образом покрывается большая часть ипотечного кредита, а жить можно у родственников или друзей.

При этом нужно учесть, что обычно в ипотечных договорах прописан запрет аренды, так как это уже другой вид кредита — на предпринимательскую деятельность и другие риски. В то же время случаи, когда банк расторгает договор из-за такого нарушения, неизвестны.

Погасить ипотеку потребительскими кредитами

В этом случае ипотечный заемщик берет беззалоговые потребительские кредиты, и на эти деньги погашается ипотека. Затем, когда финансовое положение выправляется, заемщик рассчитывается с банками. При зарплате в 40 тысяч рублей реально взять потребкредитов в разных банках на сумму до пяти миллионов рублей.

После погашения ипотеки жилье переходит в собственность заемщика. Если на нем висит кредитная нагрузка, он перестает платить по кредитам и банкротится. По закону у должника нельзя отобрать единственное жилье, так как оно находится уже в его собственности, а не принадлежит банку.

Для того чтобы получить возможность включить квартиру в залоговую массу, банку необходимо доказать, что данные средства по потребительскому кредиту были использованы для приобретения квартиры, то есть что это является ипотекой в силу закона. Клиент всегда может сообщить, что на средства, полученные по потребительскому кредиту, была приобретена мебель, сделан ремонт, а приобретение квартиры было осуществлено на средства, полученные, к примеру, от родственников. Поэтому победа банка маловероятна.

«Этой схемой сейчас вовсю пользуются ипотечные заемщики — как вынужденные неплательщики, так и в целях оптимизации своих расходов, отмечает Леонид Файнберг. — Пока банки не придумали эффективный способ борьбы с этим мошенничеством, и их представители на суде даже не пытаются доказать, что в силу закона это по-прежнему ипотека».

По данным регулятора «Дом.рф», ипотечный портфель российской банковской системы к 1 августа 2018-го превысил шесть триллионов рублей. Качество портфеля остается на высоком уровне: просроченная задолженность (на 90 и более дней) снизилась до рекордного уровня в 1,95 процента.

*** Обратная связь с отделом «Дом»: Если вы стали свидетелем важного события, у вас есть новость или идея для материала, напишите на этот адрес: dom@lenta-co.ru

Получение кредита в банке дает не только больше возможностей, но и накладывает значительные обязательства, невыполнение которых может иметь самые серьезные последствия. Для работы с недобросовестными заемщиками у банков существуют целые отделы, занимающиеся возвратом денег. Если они не могут повлиять на должника, кредитор прибегает к услугам коллекторов, которым в итоге может продать неудобный кредит, избавив себя от проблем. Решать вопрос с коллекторами гораздо сложнее, чем с банком, а завершение такого разбирательства может стать судебный иск и конфискация имущества. Каковы последствия неуплаты кредита и что делать, чтобы их избежать, читайте в этой статье.

Что будет, если не платить кредит?

Несмотря на всю неприятность ситуации, просрочки по кредитам есть у каждого третьего заемщика и вызваны они понятными причинами, такими как задержка зарплаты или внезапная госпитализация. Банки могут пугать должников судом и ответственностью, но крайне редко используют такой способ решения проблемы, предпочитая действовать самостоятельно или привлекать коллекторов. Дело в том, что судебный процесс занимает не один месяц, а в ходе него могут быть пересмотрены процентная ставка и сумма долга, что совсем не выгодно банку. К тому же оплата работы юристов и адвокатов тоже требует расходов, сильно снижая выгоду от возврата задолженности.

Если задолженность растет медленно и если платежи периодически поступают, банк может не реагировать на проблему, но если обслуживание займа прекращается, должнику начинают звонить с просьбой погасить долг. В целом отношения между банком и клиентом после образования просрочки можно разделить на три этапа, рассказав об нюансах каждого.

Досудебный этап

На этом этапе банк решает, как будет возвращать долг. Сперва дело передается внутреннему отделу по взысканию задолженностей, который начинает звонить клиенту, разъясняя юридическую ответственность и последствия невыплаты. Такое психологическое давление оказывается исключительно в правовом поле, без угроз и перехода на личности. Чаще всего такое воздействие малоэффективно, поэтому банки либо сразу, либо через непродолжительное время обращаться в факторинговые компании, которые занимаются возвратом долгов на профессиональной основе.

Проверенный и действенный метод работы коллекторов – это телефонные звонки. Они могут поступать по несколько десятков за день, причем часто в утреннее и вечернее время, чтобы вызывать у должника максимальный дискомфорт, оказывая психологическое давление. В некоторых случаях используется автоответчик, который просто повторяет заложенный текст, не вступая в диалог с собеседником, в других звонит сотрудник агентства, тон разговора которого может меняться от вежливого, до жесткого и грубого.

При общении с коллекторами желательно записывать разговоры на диктофон, предупредительно сообщая собеседникам об этом. Даже если прозвучат завуалированные угрозы, стоит относиться к ним лишь как к словам, потому что случаев реального физического насилия со стороны коллекторов в Украине крайне мало. Если угрозы становятся более серьезными – это повод обратиться в полицию или в прокуратуру, написав заявление об угрозу жизни и здоровью.

Судебный этап

Начинается, если коллекторам не удалось повлиять на должника и единственный способ вернуть деньги – судебное разбирательство. Несмотря на то, что правда не на стороне должника, судебный процесс может быть ему даже выгоден, так как в ходе его может быть списана часть долга и упрощены условия возврата. При этом разбирательство занимает несколько месяцев, давая возможность заемщику собрать нужную сумму денег и вернуть кредит с выгодой для себя, избежав серьезных последствий.

Чаще всего банки обращаются к мировому судье, который выносит решения по подобным делам даже без вызова должника, автоматически. Но даже в таком случае переживать не стоит, так как отменить такое решение можно, грамотно составив заявление об отмене. Другой вариант – это исковое заявление банка в районный суд, который проводит процесс по всем правилам, вызывая обе стороны конфликта для выяснения обстоятельств. При этом заемщику нужно будет оперировать исключительно фактами и документами. Рассказы о задержке зарплаты и тяжелой жизни судью не заинтересуют. Даже если у должника есть достаточно весомые объяснения, почему он не выплачивает кредит, решением суда почти со 100% вероятностью будет удовлетворить претензии банка.

Послесудебный этап

После судебного решения начинается заключительный этап разбирательства, в ходе которого должнику будет предложено добровольно погасить задолженность. Если этого не происходит в дело вступают судебные приставы, которые арестовывают банковские счета, а в крайнем случае и имущество.

Судебные приставы имеют мощные инструменты воздействия на должников и могут конфисковать недвижимость, автомобиль, бытовую технику и прочее. Кроме того, подав заявление в банк, они могут заморозить выплаты по карте и перенаправить 50% от официальной зарплаты в счет погашения задолженности. Но если у заемщика нет зарплатной карты, заморозить социальные выплаты они не имеют права, как и конфисковать арендованное имущество.

Судебные споры и тяжбы способны отобрать не только моральные силы, но и вполне материальное имущество, оставив должника фактически бездомным. Чтобы не доводить до судебного разбирательства нужно своевременно погашать долги по кредитам, даже если возникли временные трудности. Для этого можно взять срочный займ онлайн от компании MyWallet, которая переводит деньги на карту, а при оформлении не требует справки о доходах, поручителей или залога.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *