Правила оценки физического износа зданий

ПРАВИЛА ОЦЕНКИ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Depreciation Assessment Guidelines to Buildings and Structures

1. Общие положения

2. Таблицы физического износа конструкций и элементов зданий и сооружений

Фундаменты

Стены

Колонны, стойки

Перегородки

Перекрытия

Лестницы

Лоджии, балконы, козырьки

Крыши

Кровли

Полы

Окна, двери

Отделочные покрытия

3. Таблицы физического износа внутренних систем инженерного оборудования Система горячего водоснабжения Система центрального отопления Система холодного водоснабжения Система водоснабжения и канализации Система электрооборудования, слаботочные устройства Мусоропроводы Система вентиляции Приложение 1. Справочное. Примеры оценок физического износа конструкций, элементов, систем и здания сооружения в целом Приложение 2. Рекомендуемое. Примерный усредненный удельный вес укрупненного конструктивного элемента Приложение 3. Рекомендуемое. Удельные веса слоев в многослойных панелях стен и совмещенных крыш Приложение 4. Рекомендуемое. Удельные веса элементов в системах инженерного оборудования Приложение 5. Справочное. Расчетные сроки службы зданий Графики (Рис.) 1-7 для определения физического износа

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.0. Настоящие нормы распространяются на оценку физического износа зданий и сооружений всех форм собственности, необходимую при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта зданий и сооружений или принятия решения об их сносе.

1.1. Нормы не распространяются на оценку физического износа зданий и сооружений, пострадавших в результате стихийных бедствий.

1.2. Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), здания и сооружения в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания и сооружения в целом, к их восстановительной стоимости.

1.3. Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1-71 настоящих правил.

Примечания: 1. Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала.

2. Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала.

3. Если в таблице интервалу значений физического износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или их участков, следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров или характера имеющихся повреждений.

4. В примерный состав работ по устранению физического износа, приведенный в табл.

1-71, не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данной конструкции, элементе, системы или их участка.

1.4. Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющий различную сменен), износа отдельных участков, определяется путем суммирования долей физического износа участка в общем физическом износе элемента по формуле где ФК — физический износ конструкции, элемента или системы, %.

Фi — физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенной по табл. 1-71, %.

Pi — размеры (площадь или длина) поврежденного участка, м2 или м.

PK — размеры всей конструкции, м2 или м.

n — количество поврежденных участков.

Примеры оценки физического износа приведены в справочном приложении 1.

1.5. Физический износ здания следует определять по формуле где Фз — физический износ здания, %;

Фki — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

— коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доля восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (сооружения), (в %) следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей

— по их сметной стоимости.

Усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в рекомендуемом приложении 2.

1.6. Численные значения физического износа следует округлять для здания в целом до 1%.

1.7. Для слоистых конструкций — стен и покрытий следует применять системы двойной оценки физического износа: по техническому состоянию (табл. 14, 40) и сроку службы конструкции. За окончательную оценку физического износа следует принимать большее значение.

Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует определять по формуле где Фс — физический износ слоистой конструкции, %;

Фi — физический износ материала слоя, определяемый по рис.1 и 2 в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %;

Ki — коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала к стоимости всей конструкции, (см. рекомендуемое приложение 3);

n — число слоев.

Пример оценки физического износа слоистой конструкции приведен в справочном приложении 1.

1.8. Физический износ внутренних систем инженерного оборудования зданий в целом должен определяться по табл. 64-71 на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рис. 3-7. За окончательную оценку следует принимать большее из значений.

Физический износ системы должен определяться как сумма средневзвешенного износа элементов. Пример расчета приведен в справочном прил. 1.

1.9. Физический износ газового, лифтового оборудования, системы кондиционирования должен определяться в соответствии со специальными нормативными документами.

1.10. При оценке физического износа конструкций, элементов и систем, не указанных в настоящих нормах следует пользоваться данными наиболее близких аналогов (табл. 1Признаки физического износа конструкций и элементов зданий и сооружений определяются в соответствии с порядком, изложенным в гл. 2 визуально, наличие прогибов, искривлений определяется визуально и инструментально (геодезическими приборами и т. п.).

2. ТАБЛИЦЫ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА КОНСТРУКЦИЙ И ЭЛЕМЕНТОВ ЗДАНИЙ И

СООРУЖЕНИЙ

– &nbsp– &nbsp–

Мелкие трещины шириной до 1 мм в узлах сопряжений. Отдельные 10 нарушения фактурного слоя на площади до 20% всей осмотренной поверхности То же, на площади более 20% 15 Трещины шириной до 2 мм в узлах сопряжений и на поверхности 20 поясов. Сколы бетона глубиной до 10 мм.

Отслоение защитного слоя местами.

Отслоение защитного слоя бетона и трещины на площади до 50 % всей 30 осмотренной поверхности.

Деформации отдельных участков Трещины шириной более 2 мм, отслоение защитного слоя, оголение 40 арматуры, местами налет коррозии, разрывы отдельных стержней Примечание. При определении физического износа стен с антисейсмическими поясами к значениям физического износа стен, установленным по таблицам 10-15, прибавляется значение физического износа, соответствующее указанным в таблице признакам.

– &nbsp– &nbsp–

Отклонение столбов от Отклонение от вертикали 61-80 вертикали, выпучивание кладки, более 3 см. Выпучивание наклонные сквозные трещины и более 1/150 высоты сдвиг верхней части столбов, помещения.

выветривание швов на всей Выветривание швов на площади, выпадение кирпичей глубину более 40 мм.

– &nbsp– &nbsp–

Примечание. При наличии сборных перекрытий из мелкоразмерных плит по балкам, физический износ плит определяется по данной таблице, стальных балок — по таблице 28, железобетонных — по таблице 3.

– &nbsp– &nbsp–

Марши и площадки имеют Прогиб до 1/150 61-80 прогибы и местные пролета разрушения, трещины в сопряжениях маршевых плит с несущими конструкциями, ограждающие решетки расшатаны и местами отсутствуют, пользование лестницей опасно

– &nbsp– &nbsp–

ПРИМЕРЫ

> ОЦЕНОК ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА КОНСТРУКЦИЙ, ЭЛЕМЕНТОВ,

СИСТЕМ И ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ В ЦЕЛОМ

Пример 1. Оценка физического износа отдельных участков конструктивного элемента.

1. При обследовании деревянных сборно-щитовых стен выявлены следующие признаки износа: 1-й участок — искривление линии цоколя, щели между щитами, гниль в отдельных местах, перекос щитов местами. Повреждения на площади около 30%; 2-й участок — заметное искривление цоколя, гнили и других повреждений нет; 3-й участок щели между щитами, повреждение древесины гнилью на площади до 30%.

При оценке физического износа в соответствии с п.1.2. настоящих Правил и табл.6 принимаем: 1 участок- 40% (наличие всех признаков приведенных в табл.6 для интервала 31-40%); 2-й участок — 31% (наличие одного из приведенных в табл.6 признаков для того же интервала), округляем до 30%: 3-участок — 35% (наличие двух признаков, приведенных в табл.6. для того же интервала).

2. При обследовании полов из керамической плитки выявлено отсутствие отдельных плиток и местами их отставание на площади 43% от всей осмотренной площади пола. По табл.49 определяем, что значение физического износа пола находится в интервале 21с распространением повреждений на площади от 20 до 50 %. Для оценки физического износа осмотренного участка производим интерполяцию значений. Размер интервала значений физического износа 21-40% составляет 20%. Размер интервала 20площади повреждения, характерной для данного интервала значений физического износа составляет 30%. Изменение физического износа с увеличением площади повреждения на 1% составит 20/30%. Физический износ участка, имеющего повреждения на площади 43% определяем путем интерполяции: 21+20/30х23 = 35,8%. Округляя значение, получим физический износ участка пола 36%.

Пример 2. Оценка физического износа конструктивного элемента с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Требуется определить физический износ ленточных бутовых фундаментов каменного четырехсекционного здания.

При осмотре установлено:

1. Фундаменты под тремя секциями имеют признаки, соответствующие 30% износа.

2. Фундаменты под четвертой торцевой секцией имеют признак, соответствующие 50% износа.

– &nbsp– &nbsp–

Получаем физический износ фундамента, равный 36%.

Пример 3. Оценка физического износа полов из различных материалов.

Требуется определить физический износ полов в здании, имеющем три типа полов:

паркетные — в жилых комнатах и коридорах дощатые в кухнях и метлахские плитки — в санузлах. Износ всех типов полов неодинаков в различных группах квартир. Удельный вес участков с полами каждого типа определяем по проекту или по замерам на объекте.

– &nbsp– &nbsp–

Всего полы — 100, Фk=30,7+7+3,8=41,5 Округляя, получим износ полов 42 %.

Пример 4. Определение физического износа слоистой конструкции.

Требуется определить физический износ трехслойных панельных стен толщиной 35 см с утеплителем из цементного фибролита в доме со сроком эксплуатации 18 лет. В соответствии с указанием п.1.6. определяем физический износ панели по техническому состоянию и по сроку службы.

1. Оценка по техническому состоянию производится по таблице 14.

Получены результаты: 30% панелей имеют износ 35% и 70% имеют износ 20%.

Физический износ всех панелей определяется по формуле п.1.3:

Фk=30х30/100+20×70/100=23 %.

2. Оценка по сроку службы.

Панель состоит из двух слоев железобетона и одного слоя цементного фибролита.

Срок службы железобетонных слоев принимаем 100 лет, тогда при сроке эксплуатации 18 лет (см. рис. 1) получим физический износ железобетонных слоев 23%.

Срок службы цементного фибролита в трехслойной панели принимается 40 лет.

Физический износ составит 35% (см. рис. 2).

По таблице рекомендуемого приложения 3 определяем коэффициент удельных весов слоев по восстановительной стоимости: Кж.б.=0,28 (оба слоя); Кф=0,62.

По формуле п.1.6. определяем физический износ:

Ф=23х0,38+35х0,62=30,44 % 30 %.

В соответствии с п.1.5. принимаем физический износ по большему значению, 30%.

Пример 5. Определение физического износа системы теплоснабжения Исходные данные.

Система центрального отопления выполнена с верхней разводкой из стальных труб и конверторов, срок эксплуатации 18 лет.

При осмотре выявлены капельные течи у приборов и местах их врезки до 20%, большое количество хомутов на магистрали в техническом подполье (до 2 на 10 м), имеются отдельные хомуты на стояках, замена в двух местах трубопроводов длиной до 2 м, значительная коррозия. Три года назад заменены калориферы и 90 % запорной арматуры.

По табл. 66 такому состоянию системы соответствует износ 45%. С учетом ранее выполненных замен отдельных элементов системы уточняем физический износ по сроку их эксплуатации (см. рис.4 и рекомендуемое прил. 4).

– &nbsp– &nbsp–

Итого: физический износ системы центрального отопления — 44,3 %.

Фс магистрали=25х60/100=15 Принимается физический износ системы 45 %.

Пример 6. Определение физического износа здания в целом.

При обследовании крупнопанельного 5-этажного жилого здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов и получены данные по оценке физического износа газового оборудования, который проводился специализированной организацией.

По табл. рекомендуемого приложения 2 определяем удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов.

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в таблицу 4.

– &nbsp– &nbsp–

Полученный результат округляем до 1%, физический износ здания — 22%.

Пример определения и Фср.

Расчетный удельный вес элемента стены 43х86:100 = 37.

Средневзвешенное значение физического износа стены 37х15:100 = 5,55.

– &nbsp– &nbsp–

*При отсутствии балконов удельный вес лестниц и прочих работ увеличивать на половину удельного веса балконов.

I группа капитальности — крупные общественные здания (театры, музеи), правительственные здания, жилые дома высотой более 9 этажей.

II группа капитальности — общественные здания массового строительства (школы, больницы, детские учреждения, административные здания, предприятия общественного питания и торговли), жилые дома высотой не более 9 этажей.

III группа капитальности — жилые лома высотой не более 5 этажей, общественные здания небольшой вместимости.

IV группа капитальности — одноэтажные жилые дома и временные общественные здания.

– &nbsp– &nbsp–

* Кроме крупнопанельных зданий, построенных по типовым проектам первых поколений (1-464А, 3299У, 335Д и др.) до 1975 г.

Рис 1. Физический износ слоистых конструкции (срок службы 60-125 лет, уточняется по сертификатам изготовителя) Типы слоев: 1- пенобетон, 2-ячеистый бетон, 3-железобетон, 4-то же повышенной прочности Рис 2. Физический износ слоистых конструкций (срок службы 20-60 лет, уточняется но сертификатам изготовителя) Типы слоев: 1- перлитобитумные, 2- минераловатные повышенной жесткости, 3 — цементный фибролит, 4-легкий армированный бетон Рис 3. Физический износ системы внутреннего горячего водоснабжения 1-стояки из алюминиевых труб, 2-полотенцесушители всех видов, магистрали из оцинкованных труб; запорная арматура латунная; смесители всех видов, 3-стояки магистрали из стальных труб;

запорная арматура стальная Рис.4. Физический износ системы центрального отопления

– &nbsp– &nbsp–

1- трубопроводы оцинкованные; 2- бачки сливные керамические и чугунные; 3трубопроводы стальные, трубопроводы ПХВ, запорная арматура, латунная; 4- запорная арматура чугунные Рис.6.Физический износ системы внутренней канализации 1 — трубопроводы чугунные, ванны чугунные; 2- мойка и раковины чугунные, из полимерных материалов, из нержавеющей стали; 3- трубопроводы стальные, ванны стальные, унитазы, мойки, раковины, умывальники керамические, трубопроводы асбоцементные; 4-мойки и раковины стальные эмалированные; 5 — трубопроводы перхлорвиниловые (ПXB).

Рис.7. Физический износ системы внутреннего электрооборудования 1-внутриквартирные сети скрытые; 2-внутриквартирные сети открытые; 3-ВРУ,

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *