Предварительный договор купли продажи недвижимости

Содержание

Скачать образец предварительного договора купли-продажи недвижимости

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли-продажи недвижимости

г. Город «дд» месяц 20хх года.

Мы, нижеподписавшиеся, (Паспортные данные продавца недвижимости, включая данные регистрации) именуемый (ая) в дальнейшем ПРОДАВЕЦ и (Паспортные данные покупателя недвижимости, включая данные регистрации) ,именуемый (ая) в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предметом настоящего предварительного договора является заключение в срок до дд.мм.20хх года, который может быть изменен по согласованию сторон, договора купли-продажи (название объекта недвижимости), расположенного по адресу (адрес объекта недвижимости), принадлежащего ПРОДАВЦУ по праву собственности, общей площадью ХХ кв.м.

2.Право собственности ПРОДАВЦА на данный объект недвижимости подтверждается следующими документами: Перечислить названия всех правоустанавливающих документов на объект недвижимости с их серийными номерами и датами выдачи.

3. Стороны пришли к соглашению, что цена недвижимого имущества, являющейся предметом настоящего договора, составляет Цена цифрами (Цена недвижимости прописью) рублей

4. В счет исполнения обязательств по настоящему договору ПОКУПАТЕЛЬ передал ПРОДАВЦУ задаток в размере Сумма задатка цифрами (Сумма задатка прописью) рублей, который входит в стоимость вышеуказанного недвижимого имущества.

5. Окончательный расчет между Сторонами должен быть произведен на момент подписания договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, в оставшейся сумме: сумма цифрами (Сумма прописью) рублей в срок до дд.мм.20хх года

6.Стороны не несут ответственности в случае задержки необходимых справок в компетентных органах и срок подписания основного договора переносится на срок этой задержки.

7. После подписания настоящего договора ПРОДАВЕЦ не имеет права продать недвижимое имущество, являющееся предметом данного договора купли-продажи иным лицам, а ПОКУПАТЕЛЬ отказаться от покупки. После заключения настоящего договора ПРОДАВЕЦ обязуется не заключать иных договоров (в том числе и предварительных), направленных на отчуждение имущества, указанного в п.1 настоящего договора, не передавать указанное имущество в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять его правами пользования членов семьи собственника и иных лиц, а также иными правами пользования, сохраняющимися после приобретения вышеуказанного недвижимого имущества ПОКУПАТЕЛЕМ в соответствии с законом (ст.558 ГК РФ)

8. Стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств по покупке вышеуказанного объекта недвижимости в оговоренные в настоящем договоре сроки, задаток полученный продавцом не возвращается.

9. Стороны пришли к соглашению, что в случае неисполнения ПРОДАВЦОМ обязательств по продаже вышеуказанного объекта недвижимости по вине ПРОДАВЦА, в оговоренные в настоящем договоре сроки, ПРОДАВЕЦ возвращает ПОКУПАТЕЛЮ полученный от него задаток в двойном размере (указать сумму цифрами и прописью)

Бланк предварительного договора купли-продажи квартиры

Стороны пришли к соглашению, что на момент оформления сделки в органе, осуществляющем государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, лиц, сохраняющих право проживания в данном недвижимом имуществе, иметься не будет.

11. ПРОДАВЕЦ обязуется оплатить все коммунальные платежи, в доказательство чего, предоставить ПОКУПАТЕЛЮ книжки (квитанции) об оплате соответствующих услуг, по состоянию на дату заключения основного договора купли-продажи, и справки о неимении задолженностей по газу и электроэнергии.

12. ПРОДАВЕЦ обязуется передать ПОКУПАТЕЛЮ, после оформления сделки в органе, осуществляющем государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, объект купли-продажи в том виде, в котором его видел ПОКУПАТЕЛЬ до сделки, в срок до дд.мм.20хх года

13. Расходы, связанные с подготовкой всех документов, необходимых для оформления сделки, несет ПРОДАВЕЦ. Нотариальные расходы, связанные с оформлением сделки купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ. Расходы по государственной регистрации договора купли-продажи оплачивает ПОКУПАТЕЛЬ.

14. ПОКУПАТЕЛЬ ознакомлен с техническим состоянием недвижимого имущества и претензий не имеет. Стороны установили, что видимые недостатки недвижимого имущества не могут являться основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

15. На момент заключения настоящего договора указанное недвижимое имущество никому другому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом и запретом не находится, на момент заключения настоящего предварительного договора передаваемое имущество не обременено правами третьих лиц.

16. Перед заключением сделки купли-продажи ПРОДАВЕЦ (собственник) вышеуказанного недвижимого имущества обязуется:
16.1. Собрать справки о неимении задолженностей и квитанции об оплате за: коммунальные услуги, газ, воду, электроэнергию.
16.2. Снятся с регистрационного учета по вышеуказанному адресу, и снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных по этому адресу.
16.3. Получить в МУЖ РЭП копию лицевого счета по этому адресу.
16.4. Если это недвижимое имущество является частью домовладения, сообщить совладельцам о продаже и договориться с ними об отказе от права преимущественной покупки.

16.5. Если это недвижимое имущество является жилым помещениям в коммунальной квартире — Нотариально заверить согласие всех совладельцев.

17. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются, действующим законодательством.

18. Условия данного договора вступают в силу с момента его подписания сторонами и действуют до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

19. Стороны освобождаются от ответственности по настоящему Договору в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы) в период действия Договора.

20. Если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Данный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

22. Особые условия:

ПОДПИСИ СТОРОН:

ПРОДАВЕЦ: ______________________________________________________подпись____________

ПОКУПАТЕЛЬ: ___________________________________________________ подпись____________

Расписка:

Задаток в сумме ___________________________________________получил, подпись___________

Специалисты нашей юридической компании помогут вам в составлении предварительного договора купли-продажи недвижимости, а также по любым другим правовым вопросам и сделкам с недвижимостью.

Посмотреть другие образцы типовых договоров.
Похожие договоры:

"Наша главная задача — решение Ваших проблем!"

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

купли-продажи нежилого помещения

г.

«» 2018 г.

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Сторона-1», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Сторона-2», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи нежилого помещения (далее – Основной договор), расположенного на этаже здания по адресу: , общей площадью кв. м, (далее именуемого Помещение), по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 – Покупателем помещения.

1.2. Указанное помещение принадлежит Стороне-1 на праве собственности, что подтверждается свидетельством на право собственности, выданным «»2018 года, реестровый номер .

1.3. Сторона-1 гарантирует, что передаваемое помещение свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора.

1.4. Сторона-1 гарантирует к моменту передачи Стороне-2 нежилого помещения наличие в нем подключенных телефонных линий.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. По предварительной договоренности между сторонами стоимость помещения составляет рублей.

2.2. Оплата стоимости помещения будет производиться путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Стороны-1 в порядке и в сроки, определенные основным договором.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Сторона-1 обязуется:

3.1.1. К моменту подписания основного договора обеспечить принятие полномочным органом (лицом) решения о продаже помещения.

3.1.2. Передать помещение в хорошем техническом состоянии, пригодном для использования его в соответствии с назначением.

3.2. Сторона-2 обязуется:

3.2.1. К моменту подписания основного договора обеспечить принятие правомочным органом (лицом) решения о приобретении в собственность помещения.

4. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ НАМЕРЕНИЙ СТОРОН

4.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи нежилого помещения (основного договора), который будет заключен в последующем.

4.2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее «»2018 г. До указанной даты Сторона-1 обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанного в п.1.1 настоящего договора нежилого помещения.

4.3. В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в Арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор.

4.4. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Сторона-2 вправе передать свои права по настоящему договору третьим лицам, известив об этом Сторону-1.

5.2. Право собственности на помещение перейдет к Стороне-2 с момента государственной регистрации перехода права собственности в .

Предварительный договор купли-продажи дома — образец

Расходы по государственной регистрации перехода права собственности несет Сторона-2.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до вступления в силу основного договора.

6.2. Договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

6.3. Договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Сторона-1Юр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

Сторона-2Юр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Сторона-1 _________________

Сторона-2 _________________

Договорное право

В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

«…Как и другие договоры, предварительный непременно предполагает согласование всех его существенных условий, в состав которых входит и полный набор существенных условий окончательного договора. Отсутствие хотя бы одного из числа этих последних исключает возможность обратиться с иском о понуждении контрагента по предварительному договору заключить основной договор. Соответственно нет оснований в подобных случаях и для взыскания с контрагента убытков, причинённых вследствие уклонения второй стороны от заключения договора.

…Предварительный договор является одним из видов гражданско-правовых договоров. По этой причине ему свойственны все родовые признаки договоров. Точно также и заключение указанного договора должно подчиняться общему для договоров порядку, включая требование о том, что договор в силу ст. 432 ГК признаётся заключённым лишь с момента, когда стороны достигли в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем существенным условиям договора. При этом для предварительного договора, наряду с другими его условиями существенными должны быть признаны и те, которые являются существенными для основного договора». (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. Договорное право. Книга первая, М., 2005, стр. 231-239).

Правовые позиции судов

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении № 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указал следующее.

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождения возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Если сторонами заключён договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

…Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу) либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Пункт4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»: «К отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей».

Московский городской суд по делу о признании незаключённым предварительного договора купли-продажи земельного участка указал: «В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

…В спорном предварительном договоре от 20.07.2009 г. имеется описание земельного участка, места его расположения, площади. Однако, как установлено судом, ответчиком не производились землеустроительные работы, направленные на установление конкретных границ земельных участков, входящих в территорию дачного поселка.

…В связи с этим, согласно положениям ст. 3, 20 Федерального закона "О землеустройстве", при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка данный земельный участок невозможно выделить из других земельных участков, такой участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее продаже.

…Таким образом, исходя из условий предварительного договора, заключенного между В.С., В.М. и ООО "Новый поселок" N — от 20 июля 2009 года, невозможно сделать однозначный и бесспорный вывод о том, что стороны согласовали предмет договора.

При таких обстоятельствах, суд обоснованно пришел к выводу о том, что поскольку условия предварительного договора о земельном участке, подлежащем продаже, не согласованы, указанный предварительный договор в силу положений п. 3 ст. 429 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ не может считаться заключенным». (Определение Московского городского суда от 22 июля 2010 г. по делу N 33-19265).

Указанную правовую позицию Московский городской суд изложил по другим аналогичным делам, рассмотренным в 2010-2011гг.

Из адвокатской практики (формулировки условий предварительных договоров, которые могут повлечь определённые риски для покупателей)

Предварительный договор купли-продажи № N, Московская область, Одинцовский район.

Статья 1. Предмет Договора: «Настоящим Стороны обязуются в будущем заключить в срок не позднее 30 июня 2011г. Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту – «Договор купли-продажи»), в отношении следующего недвижимого имущества: — объекта недвижимого имущества жилого фонда № N, общей площадью __ кв. м, в том числе жилая площадь __ кв. м, являющегося частью блокированного жилого дома № N, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, деревня Р., д. 46, корп. А (далее по тексту –«Квартира «48А»)».

Фактически предметом указанного предварительного договора являлась купля-продажа в будущем 1/2 часть блокированного жилого дома.

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Принципиальное отличие правового режима квартир и частей жилых домов заключается в наличии права общей долевой собственности на земельный участок при многоквартирном доме, установленных Жилищным кодексом РФ, особых правил содержания и эксплуатации такого дома, а также условиях приобретения прав на земельный участок, в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ. В связи с этим, регистрация права на квартиру, а не на часть дома может повлечь для собственников значимые юридические последствия.

Предварительный договор купли-продажи квартиры, г.Москва.

Статья 2. «Существенные условия Основного договора. Стороны договорились считать существенными условиями Основного договора купли-продажи Квартиры следующее:

…2.3.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Покупатель уплачивает Продавцу Цену Квартиры в течение 2 (двух) рабочих дней с момента подписания Основного Договора купли-продажи Квартиры путём перечисления денежных средств на расчётный счёт Продавца.

… 5.3. Основной договор купли-продажи подлежит заключению Сторонами в течение двух лет с момента подписания Сторонами настоящего Предварительного договора при условии государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру.

В случае, если по независящим от Продавца обстоятельствам, право собственности Продавца не пройдёт государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение двух лет с момента подписания настоящего Предварительного договора, то срок, в течение которого Стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи Квартиры продлевается на один год, при этом Продавец обязан уведомить Покупателя об указанных выше обстоятельствах».

Одновременно с подписанием данного Предварительного договора Стороны подписали Дополнительное соглашение к нему, согласно которого Покупатель в течение месяца со дня подписания Предварительного договора и Дополнительного соглашения перечисляет на расчётный счёт Продавца Обеспечительный депозит в размере Цены Квартиры.

В пункте 1 Дополнительного соглашения было указано: «На сумму Обеспечительного депозита не подлежат начислению проценты».

Предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, Московская область, г.Домодедово.

Пункт 9.1. «В доказательство заключения Предварительного договора и в подтверждение намерений Покупателя заключить Основной договор, Стороны пришли к соглашению о перечислении Покупателем Продавцу Обеспечительного платежа в размере 100% от Цены Основного договора».

Пункт 9.2. «Обеспечительный платёж не является задатком и подлежит возврату Покупателю в течение 20 рабочих дней после истечения срока заключения Основного договора или, по соглашению Сторон, подлежит зачёту в счёт оплаты цены Основного договора. При возврате или зачёте Обеспечительного платежа проценты на него не начисляются».

Пункт 11.3. «Покупатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от  исполнения Предварительного договора и требовать с Продавца уплаты неустойки в размере 15% от суммы Обеспечительного платежа в следующих случаях:
— не заключения Основного договора в срок, установленный в пункте 2.1 Предварительного договора, по вине Продавца». 

В соответствии с положениями ст. 329 ГК РФ для стимулирования должника к точному исполнению обязательства, а также в целях уменьшения размера негативных последствий в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства, стороны предварительного договора могут предусмотреть в предварительном договоре такой способ обеспечения обязательства как обеспечительный платёж (обеспечительный депозит) покупателя продавцу в размере цены объекта недвижимости.

Исходя из вышеуказанной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, условие предварительного договора об обеспечительном платёже (обеспечительном депозите), по существу, будет являться условием договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой.

Соответственно, покупатель вправе включить в предварительный договор условие о начислении процентов на сумму предварительной оплаты со дня получения продавцом этой суммы от покупателя до фактической передачи объекта недвижимости (п. 4 ст. 487 ГК РФ).

Адвокат Е.А. Нагорный
Март 2014 года

По вопросам полной или частичной публикации материалов статьи обращайтесь к автору. В случае использования отдельных цитат или ссылок на информацию статьи, обязательным требованием является указание автора, названия статьи и ссылки на первоисточник в виде advokat-nagorny.ru

Предварительный договор купли-продажи недвижимости, задать вопрос адвокату Е.А.Нагорному

Перейти в раздел Сделки с недвижимостью.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *