Признание права собственности на часть жилого дома

3 февраля 2020

Право собственности на объекты недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
При этом необходимо учитывать, что часть жилого дома не входит в перечень объектов недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, и относится законодательством к жилым помещениям.
Следовательно, если в техническом плане объект недвижимости будет назван «часть жилого дома», а не «жилое помещение», в регистрации права собственности на него будет отказано.
В случае спора о праве собственности на объект недвижимости и (или) в случае невозможности его государственной регистрации нужно обратиться в суд.
Однако перед этим необходимо последовательно совершить следующие действия.
В частности, необходимо определить наличие оснований для признания права собственности на часть жилого дома. К таковым могут быть отнесены:
1) отсутствие соглашения о способах и условиях раздела жилого дома, находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц, либо соглашения о выделе доли одного из участников долевой собственности на такой дом.
При этом необходимо учитывать, что выдел части жилого дома в натуре возможен только тогда, когда есть возможность организовать полностью изолированное от остальной части дома полноценное жилое помещение (в частности, имеющее отдельный вход и независимые коммуникации);
2) необходимость признать право собственности в порядке наследования в случае, когда наследодатель не оформил документы о праве собственности. В зависимости от обстоятельств дела, наследник может подать иск о включении имущества в состав наследства и (или) о признании права собственности в порядке наследования;
3) наследник по уважительным причинам пропустил срок для принятия наследства, в которое входила часть жилого дома, и отсутствует письменное согласие других наследников на принятие им наследства по истечении установленного срока;
4) гражданин добросовестно, открыто и непрерывно владеет частью жилого дома как своим собственным имуществом в течение 15 лет (приобретательная давность). В этом случае подается иск о признании права собственности, если прежний собственник имущества известен, либо заявление об установлении факта владения имуществом как своим собственным, если прежний собственник неизвестен.
После определения оснований для признания права собственности на часть жилого дома необходимо составить исковое заявление.
В нем должно быть указано:
— наименование суда, в который подается иск;
— сведения об истце (Ф.И.О., место жительства, а также по желанию контактный телефон и адрес электронной почты; сведения о представителе (если иск подается представителем);
— сведения об ответчике (Ф.И.О., место жительства (либо наименование и место нахождения — для юридического лица), а также по желанию телефон и адрес электронной почты).
В качестве ответчиков по указанной категории споров могут быть сособственники жилого дома, другие наследники, прежний собственник;
— информацию о том, в чем заключается нарушение Ваших прав, и Ваше требование (о признании права собственности на жилое помещение).

Если срок для принятия наследства был пропущен, в иске необходимо также указать требование о восстановлении пропущенного срока; — обстоятельства, на которых Вы основываете свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.
Необходимо иметь ввиду, что в качестве подтверждения указанных доказательств, к иску должны быть приложены, в частности, для выдела части жилого дома в натуре:
а) правоустанавливающие документы на жилой дом;
б) выписка из ЕГРН об основных характеристиках жилого дома;
в) заключение о возможности выдела доли в праве собственности на жилой дом в любой организации, специализирующейся на строительно-технических экспертизах;
г) описание порядка пользования помещениями в доме;
— цену иска;
— перечень прилагаемых к исковому заявлению документов.
В случае необходимости в иске также указываются третьи лица, которых нужно привлечь к участию в деле.
Данное заявление подается в районный суд по месту нахождения дома (при наличии технической возможности в суде – документы можно подать в электронном виде на официальном сайте суда).
В ходе рассмотрения дела, в том числе по ходатайству стороны, может быть назначена строительно-техническая экспертиза для подтверждения возможности раздела жилого дома или выдела доли одного из участников общей долевой собственности на дом.
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно.
Решение суда об удовлетворении иска является основанием для регистрации права собственности на часть жилого дома в Росреестре.
Подготовлено прокуратурой Октябрьского района
г. Рязани по материалам сайта КонсультантПлюс

Вернуться к списку

В

Истец:

Ответчик:

Исковое заявление об определении долей в праве общей собственности на жилой дом и о разделе этого жилого дома в натуре

Я, состояла с Ответчиком в зарегистрированном браке с по .

В период совместной жизни в браке нами был получен земельный участок, на котором впоследствии был возведен жилой дом с хозяйственными постройками.

В соответствии со ст. ст. 34, 39 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.

Брачный договор между нами не заключался, в связи с чем на имущество распространяется законный режим, в силу которого мы имеем равные права на все имущество, нажитое в период совместной жизни в браке.

После прекращения семейных отношений я за счет собственных средств произвела реконструкцию жилого дома, возвела гараж и летнюю кухню, перестроила дом, пришедший в ветхое состояние. Ответчик в строительстве нового жилого дома не участвовал ни трудом, ни средствами.

Согласно акту оценки стоимость жилого дома без учета произведенного мною переоборудования составляет рублей, что составляет долей от стоимости всего жилого дома. Это является общим имуществом супругов, где каждый из нас обладает правом на / 2 = долей дома.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений дома, произведенных мной после расторжения брака за свой счет, составляет рублей, или долей, что является моей личной собственностью.

С учетом изложенного мне принадлежит право собственности на долей, а Ответчику — долей, исходя из которых следует производить раздел общего жилого дома.

В качестве раздела дома предлагаю выделить каждому из нас в натуре изолированные части жилого дома, соответствующие нашим долям в праве общей собственности.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 34, 39 Семейного кодекса РФ, ст.ст. 245, 252 ГК РФ, прошу:

2. Произвести раздел указанного жилого дома в натуре согласно экспертному заключению путем выделения в собственность истца , а в собственность ответчика — .

3. Вызвать в качестве свидетелей .

Приложение:

1) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

2) копия договора о предоставлении участка для строительства жилого дома;

3) копии акта о принятии дома в эксплуатацию;

4) свидетельство о заключении брака;

5) свидетельство о расторжении брака;

6) разрешение на реконструкцию жилого дома, возведение гаража и летней кухни;

7) акт о принятии перестроенного дома и указанных построек в эксплуатацию;

8) чеки, квитанции, накладные, расписки, относящиеся к периоду строительства и свидетельствующие о приобретении и доставке по адресу, где расположен спорный жилой дом, строительных материалов и конструкций, об оплате стоимости выполненных работ.

В Определении № 305-ЭС20-2700 по делу № А40-23052/2019 Верховный Суд напомнил, что при очевидности материально-правового интереса истца суды обязаны самостоятельно определять надлежащий способ защиты права.

Ненадлежащий способ защиты права обнаружила только четвертая инстанция

В декабре 2007 г. ООО «Строительное оборудование и материалы» купило у ООО «Лестехстрой» здание и земельный участок под ним. В тот же день был подписан акт приема-передачи, имущество перешло во владение покупателя.

В соответствии с договором ООО «Строительное оборудование и материалы» оплатило покупку частично, окончательный расчет стороны договорились произвести после госрегистрации перехода права собственности. Однако в ноябре 2008 г. управление Росреестра отказалось регистрировать переход права на спорные объекты из-за того, что в рамках уголовного дела на земельный участок был наложен арест.

В дальнейшем упоминание об аресте было исключено из реестра, «Строительное оборудование и материалы» несколько раз просило «Лестехстрой» зарегистрировать переход права собственности, но продавец на эти просьбы не реагировал. Покупатель был вынужден обратиться в АС г. Москвы с иском о признании договора купли-продажи действующим и признании права собственности на приобретенные здание и участок. В обоснование своего требования организация ссылалась на факт заключения с «Лестехстрой» договора, частичное внесение платы по нему, передачу имущества по акту и владение спорной недвижимостью.

Первая инстанция удовлетворила иск, с ней согласились апелляция и суд округа, однако ответчик подал жалобу в Верховный Суд.

Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам отметила, что согласно п. 58 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, действительно вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Такой иск подлежит удовлетворению, если истец докажет, что указанное право возникло. При этом, напомнил ВС, иск о признании права, заявленный лицом, права и сделки которого в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен, если права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 1997 г. и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 данного акта либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК (п. 59 Постановления № 10/22).

В данном случае ООО «Строительное оборудование и материалы» не обладало правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о госрегистрации 1997 г. То есть заключение договора купли-продажи и частичная уплата предусмотренной им цены не являются основаниями для признания права собственности, подчеркнула Экономколлегия.

Иск о признании права – это иск о подтверждении уже возникшего права. Иными словами, заявление такого требования в рассматриваемом споре – ненадлежащий способ защиты, пояснил ВС. Однако, добавил он, обращение общества «Строительное оборудование и материалы» за судебной защитой, по сути, направлено на государственную регистрацию права собственности на приобретенную недвижимость.

Экономколлегия напомнила, что согласно п. 3 Постановления № 10/22 и п. 9 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 о применении некоторых положений разд. 1 ч. 1 ГК в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению.

ВС отметил, что истец неоднократно обращался к ответчику с заявлениями о необходимости государственной регистрации перехода права собственности, и именно из-за отсутствия действий руководства ООО «Лестехстрой» покупатель обратился в суд. При этом, добавила коллегия, п. 61 Постановления № 10/22 говорит о том, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества ведет себя подобным образом, то другая вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 63 Постановления № 10/22 если требующая государственной регистрации сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации этой сделки: «Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом».

На этом основании Суд отменил акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Эксперты прокомментировали позицию ВС

Генеральный директор Юридического бюро «Падва и Эпштейн» Павел Герасимов считает позицию ВС не до конца однозначной. По его мнению, подход, отраженный в Постановлении № 10/22, направлен на уход от формализма. Это указание на необходимость разбираться в споре по существу вне зависимости от того, как сформулированы исковые требования, считает эксперт: «И это верно, потому что суд должен разрешить спорную ситуацию, а не гонять истца по кругу, чтобы он угадал, что именно хочет суд. Такой «неформальный” подход сейчас встречается, но не всегда реализуется на практике. С этой точки зрения текущая позиция ВС РФ важна».

В то же время, добавил Павел Герасимов, ВС отменил акты нижестоящих инстанций из-за формального подхода: «И сторонам, и Суду было понятно, чего хочет истец. Нижестоящие суды разрешили вопрос именно исходя из целей истца. Без материалов дела, конечно, сложно судить о том, мог ли ВС самостоятельно изменить мотивировку, оставив требования по существу удовлетворенными. Возможно, что нет».

Теперь же при рассмотрении дела вновь встанет вопрос о пропуске срока исковой давности уже исходя из требования о государственной регистрации перехода права. «Если таковой признают пропущенным, то формальный подход ВС, по сути, одобрит недобросовестное поведение уклоняющегося ответчика», – считает Павел Герасимов.

Кроме того, заметил эксперт, в определении Экономколлегия ссылается на содержащиеся в п. 63 Постановления №10/22 правила о регистрации сделки, хотя договор купли-продажи недвижимого имущества в регистрации не нуждается. «Регистрируется не договор, а переход права. Сам договор считается заключенным с даты его подписания», – напомнил эксперт.

Юрист московского КА «Регионсервис» Алексей Петров с точкой зрения Суда согласился. «Иск о признании направлен на фиксацию наличия существующего права. Кроме того, такой иск является вещным, в то время как иск о государственной регистрации перехода права собственности носит, скорее, обязательственный характер. Радует, что Экономическая коллегия Верховного Cуда следует закрепленному в российском праве недвижимости принципу внесения, указывая, что самой по себе фактической передачи недвижимой вещи для возникновения права собственности недостаточно», – указал эксперт.

При этом, добавил он, результатом удовлетворения как иска о признании, так и иска о государственной регистрации перехода права собственности в данном случае будет именно внесение записи в ЕГРН: «Разница в том, что во втором случае истец станет собственником именно в момент внесения записи. Поэтому в данном случае при выборе надлежащего способа защиты суду достаточно применить нормы ст. 551 Гражданского кодекса, т.е. речь идет только о правовой квалификации требований истца. Поскольку именно суд определяет применимые нормы, то он сам решает, является ли требование о внесении записи в ЕГРН иском о признании или иском о регистрации перехода права собственности».

Гораздо сложнее, по словам Алексея Петрова, дело обстоит в тех случаях, когда просительная часть иска не соответствует надлежащему способу защиты права: например, лицо вместо предъявления виндикационного иска подает иск о признании. «В силу принципа диспозитивности суд не вправе заменить или дополнять требования, но может предложить истцу сделать это самостоятельно. В случае если истец этого не делает, то отказ в удовлетворении иска вполне закономерен», – убежден юрист.

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников заметил, что позиция ВС не является новой или революционной. «Однако надо признать, что стороны и вслед за ними суды нередко не утруждают себя надлежащим юридическим анализом правоотношений, поэтому напоминание о содержании Постановления №10/22 должно пойти на пользу правоприменительной практике».

Определение, по мнению юриста, примечательно скорее тем, что в нем Суд четко сформулировал позицию о том, что суды должны были самостоятельно определить надлежащий способ защиты права, поскольку истец настаивал на признании права собственности в целях государственной регистрации права собственности.

«На практике суды в подобных обстоятельствах всегда стремятся разъяснить истцу его право на уточнение предмета иска в части избранного способа защиты права. Остается вопрос: как поступать суду, если даже после подобного разъяснения, истец будет настаивать на выбранном им способе защиты? Все же принцип диспозитивности гражданского и арбитражного процесса остается важной гарантией справедливого разбирательства, а активная роль суда в состязательном процессе не должна простираться слишком далеко», – заключил Николай Сапожников.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *