Расторжение договора задатка по инициативе покупателя

Оформление сделки обычно начинается с того, что покупатель передает продавцу задаток. С его помощью покупатель предоставляет продавцу гарантию, что он купит квартиру.

Если существуют обстоятельства, не позволяющие сторонам заключить сделку сразу после показа квартиры, они подписывают предварительный договор купли-продажи. В этот момент покупатель передает продавцу определенную сумму, которая может быть названа в договоре задатком или авансом, чтобы предоставить продавцу гарантии, что он не передумает.

На практике переданную покупателем сумму в предварительных договорах почти одинаково часто называют как задатком, так и авансом. Хотя между этими понятиями существует большая разница.

Задаток или аванс. Что выбрать?

Когда речь идет о предоплате (сумме, которую покупатель вносит в счет будущей оплаты по договору купли-продажи), это аванс. У аванса одна функция — платежная, с его помощью покупатель перечисляет первый платеж за квартиру.

Главная функция задатка — обеспечительная. Передавая и принимая задаток, стороны берут на себя определенные обязательства. Продавец обязуется продать покупателю квартиру по оговоренной цене. После того как задаток получен, он уже не имеет права проводить показы и не может повысить цену квартиры. Передавая задаток, покупатель обязуется купить эту квартиру в установленный срок, не рассматривая другие варианты. У продавца появляется гарантия, что покупатель от приобретения квартиры не откажется.

Разница между авансом и задатком лучше всего видна в ситуации, когда сделка не состоялась по вине одной из сторон. Если сделка сорвалась из-за продавца, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Если от совершения сделки отказывается покупатель, продавец имеет право оставить полученный задаток себе. Кроме того, он может потребовать возместить расходы, которые он нес в связи с продажей квартиры. Речь идет о затратах на подготовку документов.

В том случае если переданная продавцу сумма в предварительном договоре названа авансом, при срыве сделки по вине одной из сторон никаких штрафных санкций на них это не накладывает. Продавец просто должен вернуть взятый аванс покупателю. В том случае если сделка прошла, и задаток, и аванс засчитываются в счет стоимости квартиры. В Гражданском кодексе содержится только определение задатка (статья 380 ГК РФ). Понятие аванса законодательно не закреплено.

Как следует назвать в договоре сумму, переданную сторонами перед совершением сделки? Все зависит от того, какой стороной сделки вы являетесь. Продавцу лучше получить аванс, который потом, в случае если сделка не состоялась, не придется возвращать в двойном размере. Покупателю же стоит настаивать на задатке. Тогда у него появится гарантия, что продавец возвращать задаток в двойном размере не захочет, поэтому во что бы то ни стало будет стремиться выйти на сделку. Но делать это нужно, только если у самого покупателя есть абсолютная уверенность, что он готов купить эту квартиру и другие варианты уже не рассматривает. В противном случае для него существует риск лишиться переданных денег.

Размер задатка при покупке квартиры

Чаще всего передачу денег оформляют в качестве аванса, когда речь идет о больших суммах. Например, аванс вносится при сделках с залоговыми квартирами. Когда еще до регистрации в Росреестре покупателю нужно перечислить на счет продавца несколько сотен тысяч рублей на погашение долга продавца по ипотеке. В отличие от аванса, размер задатка устанавливается в виде определенного процента от стоимости квартиры (не больше 0,5–1 процента). В большинстве случаев задаток составляет 30–50 тысяч рублей. Если речь идет о покупке дорогой квартиры, в качестве задатка может передаваться сумма в 100–200 тысяч рублей.

Предварительный договор при покупке квартиры

Передача аванса или задатка происходит в момент подписания предварительного договора. Заключая его, стороны договариваются об условиях будущей сделки, устанавливают, когда и на каких условиях продавец обязуется продать, а покупатель — купить квартиру.

Все условия, которые содержатся в предварительном договоре, делятся на существенные, без которых договор будет считаться недействительным, и дополнительные. Эти пункты обязательными не являются, но они имеют значение для сторон сделки.

К существенным условиям предварительного договора относятся:

  • сведения о сторонах сделки: паспортные данные продавца и покупателя, адрес их регистрации или проживания;

  • данные об объекте недвижимости: полный адрес (населенный пункт, улица, номер дома и квартиры), общая площадь квартиры, кадастровый номер, количество комнат и этаж, на котором она расположена;

  • информация о том, на основании каких документов квартира принадлежит продавцу;

  • указание на цену квартиры и порядок расчетов;

  • срок, в течение которого должна быть совершена сделка купли-продажи.

Дополнительными условиями в предварительном договоре, например, определяется, как будет происходить оплата по договору (использует покупатель для покупки наличные средства или банковский кредит). Перечислено имущество, которое должно быть передано покупателю вместе с квартирой.

Далее возможны два варианта. Стороны сделки могут сразу в предварительном договоре указать, что для обеспечения своих обязательств по сделке покупатель передает продавцу определенную сумму, и в каком качестве (задатка или аванса) она передается. Оговорить, какие последствия будет иметь передача задатка для покупателя и продавца. При каких условиях задаток обязательно возвращается продавцом в двойном размере и когда продавец имеет право оставить полученную сумму себе.

Или же стороны могут дополнительно составить документ, который называется соглашением о задатке. В нем будет подробно прописано, в каком случае задаток нужно вернуть в двойном размере и когда продавец имеет право оставить его себе. Делается это для того, чтобы стороны исходили из одного варианта развития событий и понимали, что будет происходить в дальнейшем.

Образец договора (соглашения) о задатке

В соглашении о задатке указываются точные данные продавца и покупателя, полный адрес квартиры, ее стоимость, а также устанавливается, какую сумму в качестве задатка покупатель передает продавцу.

В обязательном порядке прописывается, какие последствия для продавца и покупателя будет иметь решение отказаться от продажи или покупки квартиры по своей инициативе. Кроме того, в соглашение о задатке можно включить обязанность виновной в срыве сделки стороны возместить потерпевшей стороне убытки, связанные с подготовкой к проведению сделки.

Также в соглашении заранее оговаривается, в каком случае сделка будет считаться несостоявшейся по не зависящим от сторон причинам. Для этого перечисляются те моменты, которые могут помешать продавцу и покупателю заключить основной договор купли-продажи. Например, покупатель сразу оговаривает, что сможет выйти на сделку, только после того как продаст принадлежащую ему квартиру или только после одобрения сделки банком, который кредитует покупателя. Тогда, если сделать ему этого не удастся, сделка будет считаться несостоявшейся не по вине покупателя, а по не зависящим от него обстоятельствам. Продавец обязан будет вернуть ему полученный задаток.

Образец соглашения о задатке.

Расписка при покупке квартиры

Передача денег по предварительному договору купли-продажи закрепляется распиской. В этом документе указывается, что одно лицо (здесь приводится фамилия, имя, отчество продавца, его паспортные данные, адрес регистрации) получило от другого (фамилия, имя, отчество покупателя, его паспортные данные, адрес регистрации) денежные средства в размере (полученная сумма обязательно указывается прописью) рублей. Отмечается, что сумма передается в качестве задатка или аванса в соответствии с условиями предварительного договора и соглашения о задатке. Расписка обязательно должна содержать указание на дату и место составления и подпись продавца.

Как вернуть задаток?

Если сделка не состоялась по вине одной из сторон, возможны два варианта развития событий. Первый: стороны отказываются от взаимных претензий, продавец возвращает покупателю взятый за квартиру задаток. Но если покупатель решил воспользоваться своим правом на получение задатка в двойном размере, а продавец добровольно возвращать его в двойном размере отказывается, придется обращаться в суд.

Чтобы получить задаток в двойном размере, покупателю надо доказать, что сделка не состоялась по вине продавца. Для этого отказывающегося продавать квартиру собственника нужно известить о дате и времени совершения сделки, отправив ему в день окончания срока действия предварительного договора телеграмму с предложением выйти на сделку. Затем нужно получить подтверждение, что в установленный день покупатель на сделку пришел, а продавец — нет. Для этого составляется акт с привлечением свидетелей о том, что на указанную дату продавец на сделку не явился. После чего покупатель предъявляет продавцу претензию, а если она не удовлетворена, подает иск для рассмотрения в суд. На основании предъявленных документов суд будет решать, получит покупатель задаток в двойном размере или нет.

Задаток является практически неотъемлемой частью сделки по купле-продаже автомобиля. Это плата, которая исчисляется в виде процентов от стоимости автомобиля либо фиксированной суммы, которой покупатель и продавец утверждают свое обязательство совершить сделку. Задаток за автомобиль вносится при заключении сделки:

  • приобретения авто непосредственно у собственника;
  • покупки машины в автосалоне;
  • оформление сделки у дилера производителя автомобиля.

Основной целью внесения этого платежа или залога является гарантия для покупателя неизменной цены покупки, гарантирует серьезность намерений продавца и недопустимость совершения сделки с другим покупателем. Покупатель не будет переживать можно ли вернуть задаток за автомобиль в случае форс-мажорных обстоятельств или недобросовестного поведения продавца. Обязательство вернуть будут прописаны в соглашении.

Полный расчёт может производиться при переоформлении машины либо в оговоренный сторонами срок. Необходимость внесения денежных средств может возникнуть в случае, если покупателю необходимо оформить автомобиль в кредит либо получить деньги в банковского учреждения инета нужен определенный срок. Возврат задатка за автомобиль не предусматривается только в случае отказа покупателя от совершения сделки.

Понятие этого платежа закреплено в гражданском кодексе Российской Федерации, а именно в седьмом параграфе 23 главы. Это понятие определяется как денежная сумма, которая обеспечивает обязательства между продавцом и покупателем. Кроме того, в ГК РФ указано как вернуть задаток за автомобиль в автосалоне, в каких случаях предусмотрен возврат физическим лицом или дилером.

Очень часто путают понятие задатка и аванса. Задаток при продаже автомобиля имеет ряд характерных черт:

  • обязательную письменную форму договора, заключение которого предшествует договору купли-продажи;
  • внесенная сумма обязательно включается в стоимость автомобиля;
  • целью данной сделки является обеспечение выполнения договора и гарантия исправного технического состояния товара, отсутствия ареста на ней и запрета на совершение перерегистрации.

В договоре непосредственно прописываются согласие покупателя с состоянием машины, указывается дата и номер акта осмотра, а также оговариваются сроки проведение полного расчёта. По желанию сторон может включаться дополнительная информация.

Соглашение о задатке при покупке автомобиля

Очень часто покупатели заблуждаются, считая, что договор может быть заключен только с дилером либо автосалоном. На самом деле такой договор имеет простую письменную форму и может составляться и с физическим лицом — хозяином автомобиля.

Регулирует соглашение о задатке при покупке автомобиля часть 3 статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если стороны н заключили письменное соглашение, передана сумма будет расцениваться как аванс, а при ее внесении и отказе от сделки она не возвращается.

Основной целью заключения такого договора является соглашение покупателя с состоянием автомобиля, сроками его передачи и установление порядка окончательного расчёта, а для продавца такой договор гарантирует серьёзность намерений контрагента.

Если рассматривать юридический аспект составления договора, то он должен содержать следующую информацию:

  • название документа, например, договор или соглашение о внесении предварительной оплаты;
  • дату и место его заключения;
  • данные покупателя и продавца либо данные фирмы, если сторона в договоре является дилером либо автосалоном;
  • акт, удостоверяющий передачу и получение суммы;
  • ссылку на договор купли-продажи, к которому он заключается;
  • сумму договора купли-продажи;
  • способы урегулирования разногласий, которые могут возникнуть между сторонами в связи с выполнением договора;
  • последствия, которые наступают для сторон в случае нарушения своих обязательств.

Как вернуть задаток на автомобиль

Вернуть задаток покупатель может только в том случае, если он не может выполнить свои обязательства в силу обстоятельств, которые нельзя было предвидеть при заключении договора. Основные причины невыполнения своих обязательств перечислены в статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, также он может возвращаться покупателю в случае взаимной договоренности.

Преимущества, которые получает покупатель при составлении договора о задатке

Для покупателя соглашение такого типа является гарантией:

  • того, что продавец в установленные сроки и при получении определённой суммы передаст транспортное средство;
  • сделка состоится и продавец передаст автомобиль в таком же техническом состоянии, который был на момент внесения задатка;
  • что покупатель сможет вернуть внесенные деньги в случае наступления форс-мажорных обстоятельств либо объективных причин, которые предусмотрены Гражданским Кодексом;
  • у покупателя останется право внести деньги частями, если это предусмотрено в договоре;
  • в случае если продавец захочет изменить цену, он не сможет оформить это в одностороннем порядке, а покупатель может требовать впоследствии не только вернуть ему сумму задатка, но и увеличить вдвое кратно.

Таким образом юридически урегулированы обязательства сторон, порядок компенсации в случае их нарушения и защищены справа сторон и заактировано состояние машины, в отношении которой проводится сделка.

Практические сложности в суде по предварительному договору купли-продажи, авансу и задатку:

  • разграничить (оспорить) аванс и задаток в зависимости от вашего интереса (так, задаток в определенных случаях можно не возвращать, а можно взыскать двойную сумму задатка. На аванс же эти правила не распространяются).

  • квалифицировать договор аванса/задатка как предварительный договор купли-продажи, при этом не важно как называется договор, важно лишь его содержание (при наличии существенных условий).

  • требовать или оспаривать понуждение к заключению основного договора через суд.

  • признать предварительный договор недействительным и применить последствия недействительной сделки.

  • заключение основного договора с минимальными рисками, в случае если шансы на оспаривания к заключению основного договора через суд низкие (в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда).

  • оспаривать аванс / задаток по безденежности (если была наличная плата, например, по расписке).

  1. Примерная стоимость всего судебного процесса по предварительному договору, авансу и задатку составляет 22 000 рублей.

  2. В стоимость входит ведение всего судебного процесса «Под ключ», а также Бесплатные услуги: представление интересов в апелляции и у судебных приставов.

-Данная сумма будет взыскана с ответчика, как Ваши судебные расходы.

Юридические услуги по судебному урегулированию данного спора включают в себя:

  • анализ документов и оценка перспективы дела и суда по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка.

  • разработка юридической позиции по делу по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка.

  • расчет суммы исковых требований по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка.

  • досудебное (претензионное) урегулирование спора по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка.

  • подготовка и подача искового заявления и приложений в суд по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка.

  • представительство Ваших интересов в суде первой инстанции по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка.

  • представительство Ваших интересов в апелляционной инстанции по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка.

Обращаем Ваше внимание, что в случае если суд откажет истцу в удовлетворении иска (например, по причинам ненадлежащей подготовки к делу; непредоставления доказательств; неправильного формирования исковых требований), у истца не будет второго шанса подать аналогичный иск в суд, так как в соответствии с законом суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда (ст. 220 ГПК РФ).

Почему Вам лучше обратиться к (адвокату) юристу по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка через суд?

  • правильное определение подсудности спора по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка (в случае нарушения правил подсудности — исковое заявление возвратят);

  • определение размера государственной пошлины по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка и её оплата Вашим юристом (в случае оплаты государственной пошлины в меньшем размере — исковое заявление оставят без движения; в случае оплаты государственной пошлины по иным реквизитам — необходимо будет делать её зачет или возвращать);

  • досудебное урегулирование спора по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка с ответчиком (его отсутствие или ненадлежащее оформление — является основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения);

  • написание искового заявления по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка и подготовка доказательств юристом с большой судебной практикой (даже в случае явной успешности дела судья может отказать в иске из-за недостатка доказательств и их непредоставления);

  • правильное формирование исковых требований по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка (неправильно указанные исковые требования — основания для отказа в удовлетворении иска);

  • подача искового заявления по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка в суд и дальнейшее сопровождение всего процесса без Вашего участия (существенная экономия Вашего времени и нервов);

  • представительство Ваших интересов в суде по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка юристом с большой судебной практикой и опытом (учитывая, что суд не дает консультаций и независим, а ответчик может быть представлен юристом, то даже при наличии подготовки, правильно оформленного иска и доказательств — можно проиграть дело, в особенности по процессуальным основаниям).

Наша судебная практика по предварительному договору, а также взысканию/оспариванию аванса, задатка:

1) Признание «чистого» договора задатка договором задатка с элементами предварительного договора купли-продажи квартиры и взыскание двойной суммы задатка в Гагаринском районном суде г. Москвы.

Ответы на часто задаваемые вопросы:

Может ли в предварительном договоре отсутствовать стоимость квартиры?

-Да, согласованная цена не является обязательным элементом договора. В этом случае цена будет определяться судом, исходя из стоимости квартиры, определенной по оценке.

Какие самые распространенные случаи оспаривания предварительного договора, аванса и задатка?

-Не верно прописан предмет договора. -Собственник недвижимости (квартиры, земельного участка, дома) не является собственником по бумагам. Отозванная, неправильно оформленная доверенность на заключение договоров.

Конечно, если у вас ипотека, например в Сбербанке, то банк проверит всю чистоту за вас, если же банк не заинтересован в сделке, то все риски на вас (особенно, если вы сделали договор по шаблону/образцу).

Может ли быть соглашение о задатке или авансе без договора, в том числе без предварительного договора?

-Нет, оплата по такому «задатку» не является ни задатком, ни авансом. Поэтому, уплаченная сумма подлежит возврату вместе с процентами, начиная с дня передачи «задатка».

Можно ли включить в предварительный договор условия о неустойке (штрафе?)
-Да, условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор.

Можно ли заключить предварительный договор, в отношение объекта, которого у продавца нет в настоящем?

-Закон не содержит требование о том, чтобы на момент заключения предварительного договора у стороны имелось имущество, являющееся предметом будущего договора.

Допустим Вы решили приобрести квартиру, подобрали через агентство недвижимости подходящий вариант и договорились о цене покупаемого объекта, но… у Вас пока нет денег, так как не продано еще Ваше жилье. Что делать в такой ситуации? Обычно граждане смело заключают в подобных случаях предварительные договора купли-продажи квартиры, передают задаток за квартиру (как правило 100000 рублей) и занимаются продажей своего объекта, твердо уверенные в том, что продавец понравившейся квартиры теперь «на крючке» задатка, и никуда не денется.

Уверенность такую придает норма закона, позволяющая в случае неисполнения договора по вине продавца – наказать его за такой опрометчивый шаг и вернуть с него задаток в двойном размере.

К сведению, в городе Ростове-на-Дону большой процент от оборота недвижимости составляют сделки обеспеченные предварительным договором и задатком по нему. Связано это, в том числе с тем, что у граждан всё еще по-прежнему на руках мало живых денег и жилищные условия они, как правило, улучшают за счет продажи старого жилья и приобретения нового с соответствующей доплатой за его улучшение.

Однако, к сожалению, среди таких сделок есть небольшой процент несостоявшихся продаж по вине продавца – передумавшего и отказавшегося от продажи своего объекта. В этом случае возмущенный несостоявшийся покупатель обычно требует от обидчика двойную сумму задатка. Иногда это достигается путем переговоров, часто бывает что спор уходит в суд, где за дело берутся адвокаты обеих сторон и пытаются доказать правоту либо виновность той или иной стороны по сделке. В судах города Ростова-на-Дону в последние годы участилось рассмотрение дел по возврату задатка по несостоявшейся сделке купли-продажи недвижимого имущества.

Интересным является то, что выигрывают такие судебные дела, как адвокаты продавца так и адвокаты истца. То есть судебная, адвокатская практика по этим видам споров весьма противоречива и не однозначна. Адвокат по гражданским делам Геннадий Ефремов сопроводил несколько десятков судебных споров по вопросу взыскания задатка по сделке купли-продажи квартиры.

Итак, покупая квартиру, дом или землю вы передаем продавцу часть денежной суммы. Переданная гарантированная сумма это задаток или все же аванс?

На этот злободневный вопрос не существует однозначных ответов ни среди ученых-цивилистов в области гражданского права, ни среди судов и судий, в том числе в Высшем Арбитражном суде РФ и Верховном суде РФ, которые год от года занимают при рассмотрении дел этой категории принципиально противоположные позиции.

  • Высший Арбитражный суд РФ строго придерживается сложившегося традиционного представления о задатке как о способе обеспечения обязательства, который выполняет платежную, обеспечительную и удостоверительную функции. ВАС РФ постоянно в своих постановлениях отмечает, что задаток ни как не может выполнять в предварительном договоре платежных функций. И действительно — такой договор ни когда не предусматривает денежных обязательства двух сторон, а лишь накладывает обязательства на продавца и покупателя совершить определенные действия. Итак — задаток это аванс.
  • Совершенно другую позицию внедряет в судебную практику Верховный суд РФ. Он указывает на то, что задаток может обеспечивать предварительным договор, так как этим способом обеспечивается эффективная защита интересов добросовестной стороны по предварительному договору тогда, когда другая сторона без оснований откажется от заключения основного договора. Так же этот суд считает, что платежная функция задатка заключается в том, что этоа сумма зачисляется в счет платежей выполняемых по основному договору. Суд считает чтот плтеж — это задаток но не аванс.

Если говорить простым языком, то получается что своими решениями арбитражные суды – суды для коммерсантов, строго исходят из буквы закона. Суды общей юрисдикции, то есть те, где судятся между собой граждане — защищают интересы добросовестной стороны по сделке, которая не несет ответственности в ее срыве. Однако с 2015 года такая судебная практика стала меняться и деньги, переданные в качестве задатка судами стали признаваться именно задатком.

Кроме того, в целом по стране судебная практика по делам, связанным с возвратом задатка даже в судах общей юрисдикции весьма разнообразна. В одних регионах районные, мировые, областные суды выносят свои решения с учетом рекомендаций ВАС РФ и взыскивают с ответчика задаток в двойном размере, в других – суды по своему усмотрению трактуют задаток как аванс и судебным решением возвращают его от продавца в одинарном размере.

Теперь давайте посмотрим на судебную практику нашего региона — Ростовской области. Что мы увидим? К сожалению, мы видим полный разнос мнений судий, которые в аналогичных случаях выносят диаметрально противоположные решения. К тому же, один и тот же районный суд может производить совершенно противоположные решения от разных его судий. Что еще более тревожно – мнение апелляционной и кассационной инстанции.

В итоге получается, что в нашем регионе, суд не всегда защищает интересы добросовестного покупателя, решившего улучшить свои жилищные условия и обеспечившего сделку законной гарантией ее выполнения – задатком по сделке на покупку квартиры.

  • Вот пример из судебной практики адвоката Ефремова, когда задаток был взыскан с продавца в двойном размере. Разрешая спор и удовлетворяя требования истца о взыскании суммы задатка в двойном размере и возмещении понесенных убытков, суд исходил из того, что ответчик безосновательно отказалась от заключения договора купли-продажи принадлежащего ей недвижимого имущества, тем самым не исполнила свои обязательства, взятые по рассматриваемому договору
  • Противоположный пример — суд вернул покупателю деньги, переданные в качестве задатка продавцу автомобиля. Суд указал на то, что в рассматриваемом случае денежные обязательства между сторонами отсутствуют, а соглашение о задатке в счет предполагаемых (возможных) будущих денежных обязательств, противоречит понятию задатка, содержащемуся в п. 1 ст. 380 ГК РФ.
  • Но в последнее время судебные органы по таким гражданским делам всегда занимают такую правовую позицию. Которая, конечно же, защищает добросовестную сторону сделки.

Иногда такая неразбериха с применением закона приводит к печальным результатам для граждан. Например, гражданин, принявший решение улучшить свои жилищные условия, подбирает новое жилье по приемлемой для себя цене, заключает предварительный договор и передает задаток за эту квартиру, обеспечивая исполнение обязательства в будущем. Обычно после этого покупатель ускоренно продает свое жилье, и, получив наличные, идет к продавцу обеспеченной задатком квартиры с уверенностью совершить сделку. Так вот, за этот короткий промежуток времени, бывает и так, что продавец квартиры, даже получив задаток, продолжает искать более выгодных покупателей по более выгодной цене, и, найдя такого покупателя, отказывается от продажи квартиры покупателю, с которым заключен предварительный договор обеспеченный задатком.

А теперь представим, в какой ситуации оказывается человек, продавший свое жилье, как правило, по цене, которая, в совокупности с накопленными средствами для улучшения жилищных условий, являются «потолком» для покупки нового объекта. Такой человек вновь вынужден искать приемлемый для себя вариант жилого помещения, наблюдая, как тают его сбережения под натиском инфляции и арендуя квартиру для проживания себя и своей семьи.

Согласитесь – такое развитие событий для добросовестного участника сделки является весьма неблагоприятным развитием событий, и именно этот человек нуждается в судебной защите от недобросовестного продавца. И малой толикой компенсации его финансовых потерь является именно возврат задатка в двойном размере. Но точно ответить на вопрос — задаток возвращается или нет, суды пока не могут. Задаток это или аванс в каждом случае определяется по разному.

В последнее время участились случаи, когда агентства недвижимости стали предлагать новую форму обеспечения исполнения предварительного договора купли-продажи — включение в такой договор упоминания о переданных денежных средствах в обеспечение сделки не как задатка, а как аванса, но с ответственностью в виде неустойки для стороны, которая откажется исполнить заключенный договор. Однако и в этом случае нет никаких гарантий, что нарушитель по сделке выплатит вам эту неустойку. Ведь суд может по ходатайству ответчика очень существенно уменьшить размер такой неустойки до смешных пределов.

PS: с прошлого года ситуация изменилась, и теперь задаток в подавляющем большинстве случаев можно оставлять себе при нарушении покупателем условий именно предварительного договора, либо, взыскать двойном размере, если нарушителем условий предварительного договора является продавец объекта недвижимого имущества.

Адвокат Геннадий Ефремов

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *