Рейдерский захват квартир

Собственники дома на улице Первомайской, дом 49, записали своё видеообращение к президенту. Причиной обращения послужил очередной рейдерский захват многоквартирного дома управляющей компанией МУП «Жилищник”. О смене управляющей компании жители узнали из Единого платёжного документа 1 июня этого года, о чём и записали обращение:

По аналогии с историями с Олегом Григорьевым, Оксаной Почепой (более известной как «Акула”) и Олегом Митяковым протоколы были подделаны. Многочисленные обращения в Администрацию и ответственные ведомства игнорируются, что подводит к мысли о выгодоприобретателях данных перемен.

Так, например, более двух месяцев назад директор МУП «Жилищник” – Гаевский в интервью телеканалу 360 объяснял рейдерские захваты «небольшими ошибками новых сотрудников”, которые неправильно поняли задачу. Поняли задачу «немножко неправильно” по-гаевскому – это подделали все протоколы, собрания и другие процедуры, прописанные в законодательстве РФ. По его словам, виновных сотрудников уволили, а с остальными провели разъяснительную работу. Ну и через пару недель рейдерские захваты возобновились с новой силой.

Эту проблему, к сожалению, почти невозможно решить на уровне СМИ, так как рейдеры захватывают сразу по 500-600 домов, а доказывать подделку документов и протоколов нужно индивидуально по каждому дому. Подача заявлений, документов, проведение повторных общих собраний собственников и судебных заседаний. Но даже это не гарантирует, что рейдерская компания повторно не «самоназначится” через несколько дней после решения суда.

Никакие уголовные сроки никому не назначаются, компании, в лучше случае, отделываются минимальными штрафами и продолжают свою деятельности по сбору платежей с населения, не выполняют своих обязанностей и накапливаниют задолженности перед поставщиками. После этого компания банкротится и уважаемые люди подделкой протоколов назначают новую управляющую компанию.

Сколько это будет продолжаться и чем закончится – не знает никто. Но одно известно точно: рейдерство постепенно переходит с управляющих компаний на частный бизнес, а в таких условиях ни о каком развитии экономики и светлом будущем говорить не приходится. Такие вот не девяностые.

В Госдуму внесены законопроекты, которые, по мнению законодателей, положат конец рейдерским захватам квартир аферистами, скупающими в них доли. Законодатели хотят отменить возможность приватизации долей квартиры не членами одной семьи, а также ввести запрет на продажу доли квартиры размером меньше 18 кв. метров. Пока же скупка долей в квартирах криминалитетом остаётся серьёзной проблемой.

Въехали серьёзные мужики

Рейдерский захват квартир происходит так: мошенники выкупают долю в квартире, а затем создают невыносимые условия проживания её хозяевам, в конечном счёте вынуждая их продать основную жилплощадь за бесценок. Подобные случаи не раз происходили и в нашем округе.

— Мне пришлось заниматься делом вдовы из Митина Марины Т., — рассказал «СЗ» юрист Олег Царёв. — Её гражданский муж Николай получил в наследство от бабушки двухкомнатную квартиру на Пятницком шоссе, вместе с двумя общими детьми они в неё переехали. Вскоре женщина забеременела третьим ребёнком. Но случилось несчастье: Николай неожиданно умер.

После смерти сына мать Николая стала делить имущество. Оставлять квартиру невестке она не собиралась: женщины конфликтовали. Поскольку в законном браке Марина и Николай не состояли, по закону 3/4 квартиры унаследовали их дети, а четверть — мать умершего. Выкупить долю свекрови Марина не смогла: денег не было. И пенсионерка продала её постороннему человеку, владельцу риелторской конторы. И вскоре в квартиру по-хозяйски въехали четыре серьёзных мужика…

Толкали беременную с лестницы

— Новые жильцы даже не скрывали, что их главная цель — выжить женщину с детьми из квартиры. Они толкали беременную с лестницы, угрожали, доводили до истерики. — Потребовалось два года судебных разбирательств, чтобы переломить ситуацию, — говорит Олег Царёв.

— Помогло то, что деятельностью собственника-риелтора заинтересовались правоохранительные органы. Выяснилось, что он уже давно промышляет выкупом долей, а часть его сотрудников находятся в розыске. В результате он сам согласился продать свою долю в квартире.

Сначала предложить своим

По словам юриста, подобные ситуации чаще всего происходят, когда собственники не могут или не хотят разменивать жильё.

— Следует помнить, что владельцы доли в квартире обладают преимущественным правом покупки остальных долей, — говорит Олег Царёв. — Если один из собственников собирается продать свою долю, он обязан в первую очередь предложить её остальным собственникам. И только если они не хотят её покупать или не отвечают в течение двух месяцев, он имеет право предложить её другим людям.

Но что делать, если средств для покупки доли нет, а в квартиру уже въехали мошенники?

«Это принуждение»

— Пострадавшим важно доказать тот факт, что их именно принуждают продать свою долю в квартире: такие действия подпадают под действие статьи 179 УК РФ «принуждение к совершению сделки» и влекут за собой уголовное наказание, — говорит Олег Царёв.

Жертвам квартирных рейдеров он рекомендует всё происходящее в квартире фиксировать на видео и на диктофон. Записи желательно выкладывать и в Интернет — так есть шанс найти других пострадавших от тех же злоумышленников. Со всеми материалами следует обращаться в полицию и в суд. Но следует помнить, что захватчики со своей стороны будут специально провоцировать вас на совершение противоправных действий, чтобы тоже снять это на видео. Как ни банально это звучит, поддаваться на провокации нельзя, иначе правоту не отстоять.

Председатель коллегии адвокатов «Горелик и партнеры», заслуженный юрист РФ Владимир Горелик рассказывает о видах квартирного мошенничества, аферистах и рейдерском захвате жилья. Как не стать жертвой черных риелторов – в подробном авторском материале юриста

Фото: /pressmasterВладимир Горелик Вопрос противоборства квартирным мошенникам следует рассматривать в качестве актуальной проблематики выживаемости наименее социально защищенных слоев населения: престарелых и одиноких граждан, инвалидов, несовершеннолетних и т. п.

Эта проблема, имеющая сугубо российскую окраску, сконцентрировалась еще в далекие 90-е годы анархии и фактического безвластия и расцвела на фоне многочисленных белых пятен в законодательстве, а также беспомощности, иногда и откровенного бездействия, замешанного на коррупционной основе, со стороны правоохранительных, судебных и других органов власти.

Чтобы предложить рядовым гражданам наиболее эффективные методы борьбы с рейдерскими захватами жилья, необходимо разобраться в существе самого вопроса и в терминологической неразберихе, сопутствующей данной проблеме.

Понятие рейдерского захвата жилья предполагает совершение правонарушителями заведомо незаконных действий, обеспечивающих переход права собственности на жилье от законного собственника к злоумышленнику или в собственность иных лиц, находящихся с ним в сговоре.

Такой переход может быть осуществлен на основании вступившего в законную силу решения суда, принятого на основании сфальсифицированных документов, либо путем добровольной продажи или бесплатной передачи (например, под предлогом дарения) собственником жилья под влиянием вымогательства, психического или физического насилия или вследствие иных неблагоприятных обстоятельств, «организованных» рейдером в целях решения задачи завладения жильем. Рейдеры также могут использовать переход права собственности доли на квартиру в собственность третьих лиц и в случае добросовестного приобретения доли новым собственником, разработав алгоритм действий по последующему «выдавливанию» из квартиры жильцов.

Могут быть и другие способы рейдерского захвата чужого жилья. Но при всем их многообразии они подразделяются на три основных метода завладения чужими квартирами:

  1. Криминальный (мошеннический) захват, основанный на использовании преступных методов его завладением;
  2. Приобретение жилья с использованием гражданско-правовых сделок, основанных на добровольных, но непродуманных действиях бывших собственников жилья;
  3. Комбинированные формы захвата жилья, основанные на использовании гражданско-правовых сделок, сопряженных с «некриминальным» обманом собственника и последующим криминальным вытесненем жильцов из квартиры.

Существенным признаком рейдерского захвата квартиры является наличие организованной группы, основанной на определенном подчинении, распределении ролей и установлении «деловых связей» с различными должностными лицами и органами, помощь которых является необходимой составляющей для реализации преступного замысла.

Остановимся на рекомендациях, предлагаемых юристами в качестве способа противостояния преступным квартирным наездам.

Предлагаемые рекомендации могут значительно различаться в зависимости от способа завладения злоумышленниками жильем.

В качестве универсальных способов профилактики рейдерского захвата жилья, следуя известному принципу «предосторожность проста – раскаяние многосложно», можно рекомендовать следующие меры:

  • исключить случаи попадания незнакомым или малознакомым лицам документов с образцами вашей подписи;
  • принимать меры, обеспечивающие сохранность правоустанавливающих документов на жилье и личные документы;
  • хранить наиболее важные «имущественные» документы в определенном месте, исключающем доступ посторонних лиц;
  • ограничить доступ в квартиру чужих и малознакомых лиц;
  • не вступать в переговоры и обсуждения своих жилищных и иных личных вопросов с незнакомыми и малознакомыми лицами;
  • в случае поступления привлекательных, на первый взгляд, предложений от третьих лиц на совершение гражданско-правовых сделок или иных юридически значимых действий, связанных с жильем и иным имуществом, исключить подписание каких-либо документов без консультации с близкими и другими лицами, которым вы доверяете, а при необходимости – и с адвокатом;
  • при подписании договоров, расписок и других важных документов имущественного характера исключить случаи проставления вами упрощенного варианта подписи, используя усложненный вариант вашей подписи, максимально затруднив этим возможным мошенникам процедуру подделки вашей подписи.

Криминальные связи

Остановимся на анализе организации борьбы с квартирными мошенниками, иначе говоря, черными риелторами, специализирующимися на хищении квартир.

Как правило, хищение квартир (либо их долей) осуществляется путем изготовления подложных документов, свидетельствующих о волеизъявлении законного собственника по отчуждению квартиры (доли в квартире) в собственность злоумышленников и с последующим инициированием судебных решений, признающих право собственности за лицом, «назначенным» собственником в интересах злоумышленника.

Такие решения могут быть получены с использованием различных информационных баз данных, неформальных отношений правонарушителей с жилищными органами и пр., откуда поступают сведения о жильцах, обстоятельствах приобретения ими жилья в собственность, их возрасте, социальном статусе, защищенности, возможности дать отпор, образцы подписи, копии правоустанавливающих документов и пр.

Иногда преступники используют криминальные связи с нотариусами, позволяющие за определенную мзду получить поддельную доверенность атакуемого жильца на распоряжение квартирой. Такая доверенность тайно от жертвы позволит участникам преступной группы организовать «судебный междусобойчик» и получить им нужное решение суда.

Суд, используемый в таких случаях втемную, не привлекая к участию в деле реальных собственников, может принять решение о признании права собственности на жилье (или долю) по иску одного из рейдеров, после чего преступная группировка получает «законное» право на жилье в виде вступившего в законную силу судебного акта.

Это лишь один из возможных сценариев развития событий, которые могут быть достаточно разнообразными.

Что делать в первую очередь

Криминальное квартирное мошенничество находится в плоскости уголовно-правовых отношений и является одним из видов хищения чужого имущества, уголовная ответственность за которое предусмотрена положениями ст. 159 УК РФ. Поэтому первое, что нужно сделать жертве подобного преступления, это обратиться в порядке ст. 140 и 141 Уголовно-процессуального кодекса РФ с заявлением о преступлении в дежурную службу соответствующего органа внутренних дел, на территории которого совершено преступление.

К заявлению о возбуждении уголовного дела следует приложить копии правоустанавливающих документов, подтверждающих ваше право собственности на это жилье, сообщить источники информации, из которых вам стало известно о задуманном преступлении, и указать свидетелей, подтверждающих обоснованность вашей позиции.

Оригиналы документов необходимо держать у себя. В случае необходимости они могут быть истребованы следователем в процессе доследственной проверки или следствия. В этих случаях данные оригиналы должны быть представлены на основании протоколов процессуальных действий в присутствии понятых с зафиксированным перечнем и реквизитами представленных следователю документов. При этом копия протокола в обязательном порядке должна передаваться жертве преступления с подписями следователя и понятых.

Очень важно предпринять меры к получению копий документов, на основании которых рейдеры подтверждают свои правопритязания на квартиру. Такие документы могут быть в материалах гражданского дела, регистрационных органах и пр.

Рассчитывать, что вам удастся получить оригиналы таких документов, не приходится, поскольку искушенные в подлогах рейдеры не допустят попадания в чужие руки поддельных документов ввиду наличия реальной угрозы их изобличения путем проведения экспертизы или иным способом.

Если вам удастся получить копию таких документов с поддельной подписью от вашего имени, незамедлительно обратитесь к специалисту-почерковеду в целях получения заключения, устанавливающего подделку подписи. Такие исследования по электрофотографическим копиям документов уже проводятся. Если специалист подтвердит факт подделки вашей подписи по копии, это значительно облегчит борьбу с преступниками.

Одновременно с этим следует проконсультироваться у компетентного лица о возможных негативных правовых последствиях, вытекающих из обнаруженного вами документа.

Полученные вами сведения дадут основания для формулирования правовой позиции в целях инициирования возможного уголовного преследования против злоумышленников.

Следствие и суд

Как уже указывалось, опытные квартирные мошенники чаще всего используют для прикрытия своих противоправных схем судебные акты и нотариальные сделки, полученные с использованием поддельных документов. Гражданский процесс, определяющий процедуру получения таких судебных актов, значительно отличается от процедуры уголовного судопроизводства. В силу этих отличий возможности гражданского суда по обнаружению факта подделки документов, с использованием которых мошенники обратились в суд для получения нужного им решения, значительного снижены. Данное обстоятельство активно используется квартирными рейдерами в целях придания преюдициального характера незаконным правовым актам, что неизбежно создает определенные сложности в процессе изобличения мошенников в рамках уголовного судопроизводства.

Однако процедура уголовного судопроизводства, основанная на получении доказательств с использованием судебных экспертиз документов (почерковедческих, криминалистических и др.), показаний свидетелей и пр., в целом позволяет решить задачу восстановления нарушенного права и изобличения преступной группы.

При этом, как уже указывалось, крайне важно, чтобы жертвы преступления всегда хранили при себе правоустанавливающие документы, гражданско-правовые договора, расписки и иные документы на квартиру, содержащие подлинные подписи и печати, в целях защиты своих интересов с помощью экспертов-криминалистов.

Следует также иметь в виду, что после направления заявления о преступлении процедура проведения доследственной проверки и решения вопроса о возбуждении уголовного дела из-за нерасторопности правоохранительных органов может затянуться на длительный срок, который позволит мошенникам совершить действия, направленные на сокрытие следов преступления (уничтожить оригиналы документов, перепродать похищенную квартиру, получить новое решение суда и пр.). Обычный срок принятия законного решения по заявлению о преступлении может составлять от трех суток до одного месяца.

Поэтому потерпевшему целесообразно добиваться решения вопроса возбуждения уголовного дела – направлять жалобы вышестоящему руководителю следственного органа или надзирающему прокурору либо приходить на прием к соответствующему должностному лицу .

Еще более сложная ситуация возникает при развитии некриминального сценария завладения жильем, когда собственники квартиры, будучи введенными в заблуждение злоумышленниками, добровольно подписывают гражданско-правовые документы по их отчуждению в пользу третьих лиц.

В этих случаях необходимо инициировать гражданские иски о признании недействительными сделок по переходу права собственности на объекты недвижимости как совершенных под влиянием обмана, введения в заблуждение либо ввиду их притворности, несоответствия закону и т. п., добиваясь восстановления нарушенных прав в судебном порядке.

Представляется очевидным, что неискушенному в судебных процедурах лицу крайне трудно противостоять профессиональным рейдерам, хорошо разбирающимся во всех тонкостях подобных гражданских процессов.

При этом данный сценарий развития событий, как правило, предполагает достаточно долгую борьбу в гражданско-правовом пространстве за восстановление нарушенных прав.

Владимир Горелик, специально для «РБК-Недвижимости»

14 июля16:27 2840

С начала 2000-х годов Дом Руссова находился в аварийном состоянии. Кроме того, предпринимались многочисленные попытки его разрушения, которые привели к тому, что все квартиры и помещения в здании были полностью уничтожены. Фактически это дало юридическое основание для проведения реставрации здания и регистрации его за территориальной громадой города Одессы как общественного здания.

Тем не менее, за время с момента завершения реставрационных работ на Доме Руссова и регистрации его за территориальной громадой г. Одессы были предприняты попытки мошенническим путем зарегистрировать право собственности на часть помещений за частными лицами.

Как отметил Одесский городской голова Геннадий Труханов, установлено, что право собственности на помещения в здании (в частности на несколько квартир, объединенных в единое помещение, и флигель во дворе здания) регистрировалось в г. Рени за людьми, выдающими себя за собственников.

Также предприняты попытки незаконных строительных работ.

«Из 30-40 квадратных метров квартира превращалась в 300 квадратных метров. Оценку этому дадут правоохранительные органы», — рассказал Геннадий Труханов.

Кроме того, с сегодняшнего дня на объекте несут дежурство сотрудники КУ «Муниципальная стража», которые ограничат все попытки незаконного проникновения в здание посторонних лиц.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *