Сколько стоит 4 гектара земли?

30 марта 2020 года народные избранники на внеочередном заседании Верховной Рады поддержали в целом Закон № 552-IX , который открывает рынок земли в Украине, а 28 апреля 2020 года Президент его подписал. Вокруг этого документа не утихали обсуждения еще с момента его внесения в октябре прошлого года. Так что же ожидать гражданам от открытия рынка земли?

Кто сможет быть собственником земель сельхозназначения?

Закон предусматривает, что собственниками земель сельскохозяйственного назначения могут быть:

  • граждане Украины;

  • украинские юридические лица с конечными бенефициарными собственниками только из числа граждан Украины, государства, территориальных общин;

  • сами территориальные общины;

  • само государство.

Новшеством является возможность банков становится собственниками земель сельхозназначения в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога. При этом банк обязан продать такую землю на земельных торгах в течении последующих двух лет. Это однозначный плюс для фермеров, которые смогут со спокойной душой кредитоваться под залог принадлежащих им земель.

Раскупят ли землю иностранцы?

За время обсуждений темы об открытом рынке земли не раз поднимался вопрос о возможности иностранцев стать собственниками украинских земель. Решение этого вопроса закон отдает на откуп всеукраинскому референдуму. До принятия такого решения на референдуме иностранцы не могут стать собственниками земель сельскохозяйственного назначения даже через опосредованное владение через юридические лица, которые созданы и зарегистрированы по законодательству Украины. Кроме того, иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам запрещено приобретать доли в уставном капитале, акции, паи, членство в юридических лицах (кроме как в уставном капитале банков), которые являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения. Следует обратить внимание, что самого закона о референдуме нет и неизвестно, когда он появится. Поэтому будет ли разрешено иностранцам покупать земли и как скоро это может произойти — пока остается загадкой.

Кто не сможет купить землю сельхозназначения?

Закон при этом предусматривает четкий перечень лиц, которым запрещено приобретение права собственности на земли сельхоз назначения. Такой запрет будет распространяться в любом случае, независимо от результатов всеукраинского референдума. Запрет на владение распространяется на:

  • юридических лиц с участниками/конечными бенефициарами не гражданами Украины — на земельные участки сельхоз назначения государственной и коммунальной собственности, земельные участки сельхоз назначения, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) и которые расположены ближе 50 километров от государственной границы Украины (кроме государственной границы Украины, который проходит по морю);

  • юридических лиц с участниками / конечными бенефициарами — гражданами Российской Федерации;

  • лиц, которые принадлежат или принадлежали к террористическим организациям;

  • юридических лиц с участниками / конечными бенефициарами — иностранными государствами;

  • юридических лиц, в которых невозможно установить бенефициарного собственника (контроллера);

  • юридических лиц, бенефициарные владельцы (контроллеры) которых зарегистрированы в оффшорных зонах, отнесенных в перечень оффшорных зон Кабинетом Министров Украины;

  • физических и юридических лиц, в отношении которых применены специальные экономические и другие ограничительные меры (санкции) в соответствии с Законом Украины «О санкциях» в виде запрета на заключение сделок по приобретению в собственность земельных участков, а также связанных с ними лиц;

  • украинских юридических лиц, находящиеся под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в Иране и КНДР, так называемый черный список FATF.

Какие еще есть ограничения?

Устанавливается мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности. Таких земель в Украине порядка 10 млн. га, что составляет около 26% от всех земель с/х назначения. Не обошли стороной и земли, расположенные на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, Автономной Республики Крым и города Севастополя. Закон предусматривает запрет на отчуждение земельных долей (паев), участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения частной собственности, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), расположенных на таких территориях, кроме передачи их по наследству.

Физические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения, площадь которых не превышает суммарно 10 000 гектаров. При этом площадь земли, которая принадлежит юридическому лицу на праве собственности (кроме банка) не может превышать общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности всех участников такого юридического лица (членов, акционеров), но не более десяти тысяч гектаров. При этом, если физическое лицо является участником какого-либо юридического лица, то при подсчете принадлежащей физическому лицу земли будет учитываться также площадь земель, которые находятся в собственности юридического лица, в процентном соотношении его участия в уставном капитале.

Несмотря на установленный размер площади в 10 000 гектаров, до 1 января 2024 года установлен лимит в 100 гектар. И право на приобретение предоставляется исключительно физическим лицам.

Ограничения в конфигурации по лицам и объемам земель, которые могут быть в собственности, станут причинами роста теневого рынка, а также обновления схем «покупки» земли. Ведь несмотря ни на что компании вступят в гонку и будут оформлять земли на «доверенных» лиц с целью дальнейшей передачи в собственность юрлица.

Обратите внимание, что уберечь имущество от рейдеров помогут сервисы SMS-маяк и SMS-маяк Земля, с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом, или же через сообщение в кабинете пользователя).

Сколько будет стоить земля?

Что касается цены продаж, то Законом предусмотрены ограничения по цене продажи участков сельскохозяйственного назначения — до 1 января 2030 года. Стоимость таких участков не может быть меньше их нормативной денежной оценки. Расчеты за земли должны проводится исключительно в безналичной форме и только при наличии у приобретателя права собственности на землю документов, подтверждающих источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право.

Размер нормативной денежной оценки ежегодно публикуется ГНСУ на собственном сайте, которая формируется на основании данных из Госгеокадастра. Откуда берется и по какому принципу рассчитывается? В основу расчета нормативной денежной оценки положен рентный доход от использования земельного участка в течение определенного периода времени. Для упрощенного понимания, рентный доход — это, по сути, те деньги, которые можно выручить от наиболее эффективного использования земельного участка по целевому назначению. Для земельного участка сельхозназначения за пределами населенного пункта этот доход будет определяться в результате продажи зерна, выращенного на земельном участке за определенный промежуток времени. При этом если участок принадлежит частному лицу, также учитывается качество грунта, покрывающего такой земельный участок. На сегодня в среднем по Украине размер нормативной денежной оценки земли составляет 27 500 грн. При этом сама низкая нормативная денежная оценка за 1 га пашни — Житомирская область (21 411, 00 грн), Львовская область (21 492,00 грн), Волынская область (21 806,00 грн), Ровенская область (21 938,00 грн), а самая высокая — Черкасская область (33 646,00 грн), Черновицкая область (33 264,00 грн), Харьковская область (32 237,00 грн), Кировоградская область (31 888,00 грн).

В ближайшие годы справедливой цены на сельхозугодья не будет. Во многом это связанно с ограничениями по владению землей как в отношении площадей, так и в отношении круга лиц, отсутствием рынка, бедностью жителей страны, а в особенности жителей сел, для которых порой 1500-2000 долларов США — это годовой доход, политическая нестабильность в стране и прочее.

На сегодняшний день цена 1 га пашни в среднем по Украине составляет от 1000 до 1500 долларов США за гектар, т.е. в пределах +10%-20% к нормативной денежной оценке. По разным оценкам и прогнозам разных экспертов стоимость 1 га пашни в Украине после открытия рынка земли и в ближайшие 2,5 года после будет колебаться в районе от 1000 до 3000 долларов США за гектар. С 2024 года после открытия возможности для юридических лиц приобретать в собственность сельскохозяйственные земли стоимость 1 га пашни будет расти в пределах 10-15% в год. На стоимость также будет влиять как экономическая, так и политическая ситуация в стране.

Если говорить о том, что будет выкупаться в первую очередь, то будут выкупаться земли по договорам эмфитевзиса, под который в последние годы маскировалась реальная продажа земельного пая, ну и конечно же те земли сельскохозяйственного назначения, которые в последние 2 года активно раздавались местными советами по 2 га в основном льготникам: афганцы, чернобыльцы, АТОшники и проч.

По оценкам Николая Сольского «В течение первых двух лет после запуска рынка земли выкупить могут 1,6 млн га земли. Это как раз договоры эмфитевзиса и долгосрочная аренда».

Руслан Редька, управляющий партнер ЮК Legal House

Чтобы держать в фокусе важные для вашего бизнеса изменения, заказывайте тестовый доступ к решению LIGA360. Мониторинг изменений законодательства, судебных решений, контроль изменений в деятельности партнеров и конкурентов, настройки персональной ленты новостей из источников, которым вы доверяете и еще 10 инструментов для командного управления рисками и возможностями во время кризиса.

ГУБЕРНАТОР ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 ноября 2013 года N 1293

Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов и земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения Владимирской области

____________________________________________________________________
Утратил силу с 1 января 2020 года на основании постановления администрации Владимирской области от 28.12.2019 N 950.
____________________________________________________________________

Изменения:

(постановление Губернатора Владимирской области от 03.04.2014 N 335, НГР: ru33000201400124)

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» постановляю:

1. Утвердить результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель промышленности и иного специального назначения Владимирской области по состоянию на 07 мая 2013 года:

1.1. Кадастровую стоимость и удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Владимирской области, в составе земель промышленности и иного специального назначения Владимирской области (приложение N 1).

1.2. Средний уровень кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения в разрезе муниципальных районов (городских округов) Владимирской области (приложение N 2).

2. Утвердить результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Владимирской области по состоянию на 06 мая 2013 года:

2.1. Кадастровую стоимость и удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Владимирской области, в составе земель особо охраняемых территорий и объектов Владимирской области (приложение N 3).

2.2. Средний уровень кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий в разрезе муниципальных районов (городских округов) Владимирской области (приложение N 4).

3. Утвердить результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения Владимирской области по состоянию на 08 мая 2013 года:

3.1. Кадастровую стоимость и удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Владимирской области, в составе земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения Владимирской области (приложение N 5).

3.2. Средний уровень кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения в разрезе муниципальных районов (городских округов) Владимирской области (приложение N 6).

4. Признать утратившими силу:

— постановление Губернатора области от 03.10.2011 N 1061 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Владимирской области»;

— постановление Губернатора области от 03.02.2012 N 98 «О внесении изменений в постановление Губернатора области 03.10.2011 N 1061 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Владимирской области»;

— постановление Губернатора области от 22.02.2013 N 192 «О внесении изменений в постановление Губернатора области 03.10.2011 N 1061 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения Владимирской области»;

— постановление Губернатора области от 10.05.2011 N 433 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Владимирской области»;

— постановление Губернатора области от 01.09.2011 N 919 «О внесении изменений в постановление Губернатора области 10.05.2011 N 433 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов Владимирской области»;

— постановление Губернатора области от 27.01.2010 N 47 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Владимирской области»;

5. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя Губернатора области, директора департамента имущественных и земельных отношений.

6. Настоящее постановление вступает в силу с 01 января 2014 года и подлежит официальному опубликованию.

И.о.Губернатора области

А.В.Конышев

Приложение N 1
к постановлению Губернатора
области от 18.11.2013 N 1293

Приложение N 2. Средний уровень кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения в разрезе муниципальных районов (городских округов) Владимирской области

Приложение N 2
к постановлению Губернатора области
от 18.11.2013 N 1293

<*> Группы видов разрешенного использования

1. Земельные участки для размещения наземных объектов космической инфраструктуры, включая космодромы, стартовые комплексы и пусковые установки, командно-измерительные комплексы, центры и пункты управления полетами космических объектов, пункты приема, хранения и переработки информации, базы хранения космической техники, районы падения отделяющихся частей ракет, полигоны приземления космических объектов и взлетно-посадочные полосы, объекты экспериментальной базы для отработки космической техники, центры и оборудование для подготовки космонавтов, другие наземные сооружения и техника, используемые при осуществлении космической деятельности.

Земельные участки, предоставленные для размещения аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, взлетно-посадочных полос, других наземных объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов воздушного транспорта.

Земельные участки для размещения гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

2. Земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, в целях обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности.

Земельные участки для установления полос отвода железных дорог, переданные в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

3. Земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог.

4. Земельные участки для разработки полезных ископаемых, предоставляемые организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель, восстановления ранее отработанных земель.

Земельные участки для размещения воздушных линий электропередачи, наземных сооружений кабельных линий электропередачи, подстанций, распределительных пунктов, других сооружений и объектов энергетики. Земельные участки для размещения железнодорожных путей.

Земельные участки для установления полос отвода железных дорог, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, сооружения прирельсовых складов (за исключением складов горюче-смазочных материалов и автозаправочных станций любых типов, а также складов, предназначенных для хранения опасных веществ и материалов) и иных целей при условии соблюдения требований безопасности движения, установленных федеральными законами.

Земельные участки для размещения автомобильных дорог, их конструктивных элементов и дорожных сооружений.

Земельные участки для установления полос отвода автомобильных дорог, за исключением земельных участков под объектами дорожного сервиса.

Земельные участки искусственно созданных внутренних водных путей.

Земельные участки береговой полосы.

Земельные участки для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов.

Земельные участки для установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков.

Земельные участки для размещения кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации.

Земельные участки для размещения подземных кабельных и воздушных линий связи и радиофикации.

Земельные участки для размещения наземных и подземных необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи.

Земельные участки для размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи.

5. Земельные участки для размещения эксплуатационных предприятий связи, у которых на балансе находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения.

Земельные участки для размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.

Земельные участки для размещения автовокзалов и автостанций, других объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств.

Земельные участки морских и речных портов, причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского, внутреннего водного транспорта.

Земельные участки для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта.

Земельные участки охранных, санитарно-защитных, технических и иных зон с особыми условиями земель промышленности и иного специального назначения.

6. Земельные участки для строительства, подготовки и поддержания в необходимой готовности Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов (размещение военных организаций, учреждений и других объектов, дислокация войск и сил флота, проведение учений и иных мероприятий).

Земельные участки для разработки, производства и ремонта вооружения, военной, специальной, космической техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов).

Земельные участки для создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационных резервах (хранилища, склады и другие).

Земли иного специального назначения.

Приложение N 3
к постановлению Губернатора области
от 18.11.2013 N 1293

N п/п

Кадастровый номер земельного участка

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.м

Кадастровая стоимость земельного участка, руб.

1,112

158 048,56

156,12

363 759,60

Приложение N 4. Средний уровень кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий в разрезе муниципальных районов (городских округов) Владимирской области

Приложение N 4
к постановлению Губернатора области
от 18.11.2013 N 1293

Средний уровень кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий в разрезе муниципальных районов (городских округов) Владимирской области, руб. кв./м

Группы видов разрешенного использования*

N п/п

Наименование муниципального района/городского округа

1 группа

2 группа

Александровский район

90,43

Вязниковский район

116,86

Гусь-Хрустальный район

149,36

Камешковский район

1,11

232,70

Киржачский район

88,02

Ковровский район

1,11

199,09

Кольчугинский район

147,95

Меленковский район

76,73

Муромский район

61,00

Петушинский район

216,36

Собинский район

76,76

Судогодский район

149,69

Суздальский район

9,43

243,81

Юрьев-Польский район

290,89

г. Владимир

265,11

Среднее по Владимирской области

9,32

167,84

* Группы видов разрешенного использования

Первая группа включает в себя:

— земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель в составе земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);

— земли природоохранного назначения;

— земли пригородных зеленых зон;

— земли историко-культурного назначения;

— земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы;

— особо ценные земли.

Вторая группа включает в себя:

— земли рекреационного назначения (за исключением земель пригородных зеленых зон и земельных участков, на которых находятся учебно-туристические тропы и трассы);

— земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Приложение N 5
к постановлению Губернатора области
от 18.11.2013 N 1293

Кадастровая стоимость и удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности Владимирской области, в составе земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения Владимирской области

Приложение N 6
к постановлению Губернатора области
от 18.11.2013 N 1293

N п/п

Наименование муниципального района/городского округа

Средний уровень кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений из состава земель сельскохозяйственного назначения в разрезе муниципальных районов (городских округов) Владимирской области, руб./кв. м

Садоводческих, огороднических объединений
(в редакции постановления Губернатора Владимирской области от 03.04.2014 N 335 )

Дачных объединений

Александровский муниципальный район

166,46

176,04

Вязниковский муниципальный район

21,33

Гороховецкий муниципальный район

19,24

Гусь-Хрустальный муниципальный район

31,06

Камешковский муниципальный район

35,81

47,06

Киржачский муниципальный район

191,36

144,03

Ковровский муниципальный район

29,86

24,03

Кольчугинский муниципальный район

34,09

32,71

Меленковский муниципальный район

14,61

36,12

Муромский муниципальный район

25,48

31,00

Петушинский муниципальный район

93,72

143,40

Селивановский муниципальный район

15,13

Собинский муниципальный район

36,49

39,01

Судогодский муниципальный район

32,59

42,49

Суздальский муниципальный район

39,44

64,35

Юрьев-Польский муниципальный район

33,81

31,05

Среднее по Владимирской области

86,63

136,80

С 1 июля 2021 года в Украине запускают рынок земли. Об этом говорится в заключительных положениях подписанного Президентом о рынке земли.

Пользуйтесь консультацией: Очень просто о революционном земельном законе

Отметим, на теневом украинском рынке земли, ориентировочная стоимость земли сельскохозяйственного назначения, по приблизительным подсчетам, составляет $1,3-2,5 тыс. за 1 га, в зависимости от показателей экономической привлекательности и ценности актива.

Влияние на минимальную цену на рынке могут оказать показатели нормативной денежной оценки, которые могут браться участниками рынка земли, за минимальную отметку цены.

«До момента фактического запуска украинского рынка среднюю цену за 1 га сельхозземли трудно спрогнозировать, однако, динамика роста стоимости сельхозземли напрямую будет зависеть от многих факторов, среди которых: тип почвы, показатели ее плодородия, природные свойства, климатические условия ее использования, а также от экономических показателей спроса и предложения на рынке», – отметил нам Ведущий юрист TOTUM LF Дмитрий Савчук.

Вспомните новость: Продажа земли: чего боятся фермеры и будут ли в Украине равные правила игры

Наиболее инвестиционно привлекательными земельными активами с точки зрения мощности слоя гумуса и высоких показателей плодородия, скорее всего, будут земельные участки (черноземы) в Полтавской, Харьковской, Кировоградской, Черкасской областях.

Не менее привлекательными земельными активами будут земельные участки (черноземы) в Одесской, Запорожской, Николаевской, Хмельницкой, Винницкой, Днепропетровской и Донецкой областях.

«Ориентировочная стоимость черноземов в этих областях может доходить до отметки в $ 3-4 тыс. за 1 га, и это не предел», – добавил Дмитрий Савчук.

По прогнозам некоторых экспертов, после запуска рынка земли в Украине, существует реальная перспектива повышения стоимости земель сельскохозяйственного назначения до $ 3-4 тыс. за 1 га.

Стоит отметить, что законодатель заложил либеральную модель функционирования рынка сельхозземли, поэтому, никаких минимальных и максимальных ограничений стоимости покупки-продажи земель частной собственности не предусмотрено.

На первом этапе запуска рынка, его участниками будут исключительно граждане Украины.

Исходя из этого, будет сложно рассчитывать на высокие показатели спроса и предложения касательно земельных участков по всей территории Украины, при чем, предложения о продаже земельных участков с невысокими показателями плодородия в некоторых областях Украины могут существенно превышать спрос.

Однако, есть вероятность того, что за наиболее привлекательные плодородные земельные активы в Полтавской, Харьковской, Кировоградской, Черкасской и других областях, могут активно бороться представители большого и среднего агробизнеса путем приобретения земельных участков на подконтрольных физлиц.

Пользуйтесь консультацией: Земля в наследство и как оформить право собственности на пай

Запуск рынка земли и несовершенная правоохранительная система Украины могут повлечь за собой увеличение активности земельных рейдеров, которые, скорее всего, будут пробовать реализовывать схемы незаконного перехода права собственности на земельные участки, считают юристы.

«Возможна перспектива существенного увеличения судебных споров касательно досрочного расторжения договоров аренды земельных участков, которые будут инициироваться собственниками земли. Причиной развития такого сценария событий может послужить факт обременения земельных участков правом пользования третьих лиц, что так или иначе будет влиять на ценность земельных активов и на саму возможность их продажи в целом», – отметил нам Дмитрий Савчук.

По мнению юристов, не исключаются также и случаи недобросовестной конкуренции между участниками рынка, и умышленное создание собственниками земли обстоятельств, при которых, у арендаторов будет прекращаться преимущественные права на приобретение земельных участков в собственность.

Но и это еще не все. «Высокая вероятность злоупотребление банками правом на обращения взыскания на земельные участки как на предмет залога в плоскости кредитных правоотношений», – подытожил нам Дмитрий Савчук.

Источник: юридический ресурс Протокол

Пользуйтесь консультацией: Що робити якщо за життя спадкодавець не встиг оформити право власності на земельну ділянку?

Бесплатная консультация быстрый ответ на Ваш юридический вопрос поможет сориентироваться в дальнейших действиях. Объявите собственный тендер и получите выгодное предложение от более чем 5000 юристов со всей Украины. Видео-консультация юриста это современное и эффективное решение для получения необходимой информации Каталог юристов Украины это эффективный способ найти надежного и профессионального исполнителя для Вашей юридической цели

Председатель аграрного комитета, один из авторов законопроекта о рынке земли (№2178-10) и о земельных торгах (№2195) Николай Сольский в интервью для издания AgroPolit.com рассказал о стартовой цене на государственную и коммунальную землю сельхозназначения.

С законопроектами можно ознакомиться в модуле «Законопроекты» ИПС ЛІГА:ЗАКОН, заказав тестовый доступ.

Он пояснил, что проектом №2195 предусматривается, что для земель государственной и коммунальной собственности стартовая цена будет не меньше нормативной денежной оценки земель (НДО), которая сейчас составляет около 30 тыс. грн. То есть стартовая цена за гектар земли — 1500-1700 долларов.

Эта цена будет расти, поскольку в Украине есть тенденция к ежегодному росту НДО. К тому же, к некоторому увеличение цены приведет и открытие рынка земли:

«Без рынка земли динамика роста цены была бы где-то 5-10% в год, с рынком — еще плюс 10%», — предположил Сольский.

Также на стоимость земли будут влиять и другие факторы, такие, например, как динамика цен на пшеницу. Автор законопроектов утверждает, что цены на землю однозначно будут расти, поскольку сейчас украинская земля недооценена.

Уберечь недвижисоть от рейдеров помогут сервисы SMS-маяк и SMS-маяк Земля, с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS- сообщение, электронным письмом, или же через уведомление в кабинете пользователя).

До 1 января 2025 года все владельцы паев должны оформить право собственности

В Украине запустили бесплатный онлайн-сервис для агропроизводителей

Подписывайтесь на нашу страницу в Facebook, чтобы быть в курсе важных изменений для бизнеса в Украине, а также на и получайте еженедельный дайджест самых важных деловых новостей!

Участок площадью 4 га будет стоить несколько тысяч долларов, но цены могли бы быть намного выше, впусти мы иностранный капитал. Почем будет земля в разных регионах?

Оценки стоимости одного гектара после открытия рынка продажи земли (а скорее, приоткрытия, учитывая все нюансы) пока дают осторожно. Тем не менее постепенно определенные прогнозы складываются, ведь первоначально круг покупателей будет достаточно узким, а цену определят такие факторы, как аренда, конкуренция за участки и качество самого грунта.

Первоначально стоимость земли можно будет обозначить как аренду, умноженную на 10.

Цифры колеблются, но уже сейчас можно назвать регионы, куда стоит вкладывать деньги «на перспективу», где цена будет высокой и низкой. Другой вопрос, что все прогнозы могут полететь к чертям из-за глобального кризиса, вызванного как пандемией, так и другими объективными факторами.

Присоединяйтесь к нам в Telegram!

Тем не менее пообщалось с соавторами земельной реформы и депутатами, которые за нее голосовали. Они разъяснили, какой же все-таки стоимости среднего участка следует ожидать и кто в первую очередь вложится в земельный рынок.

Первые два года, пока будут действовать серьезные ограничения на покупку земли в одни руки, рынка земли как такового мы не увидим, сказал в комментарии нардеп от «Слуги народа», глава подкомитета по вопросам местных налогов и сборов Марьян Заблоцкий. А вот потом цена будет колебаться и расти в зависимости от того, кто получит доступ к рынку.

Подписывайтесь на нас в Google News! «Первые два года рынка как такового не будет, потому что мы установили очень жесткие ограничения: по 100 га в одни руки», — пояснил он .

Рыночная цена в это время будет колебаться от $1 тыс. до $2 тыс. за 1 гектар, считает парламентарий. При этом позже, когда землю смогут скупать куда большими площадями, стоимость гектара явно взлетит.

«Как только с 2024 года будут сняты ограничения по 100 гектаров и вступят в силу 10 тыс. га, цена легко может подняться до $3 тыс./га», — сказал нам Заблоцкий.

Соавтор земельной реформы и бывший советник премьера в правительстве Алексея Гончарука Алексей Мушак сделал акцент на том, что в каждой области цена будет своей.

По его словам, есть три фактора, определяющие стоимость гектара:

  • качество почвы;
  • конкуренция в этом регионе;
  • сколько в данный момент дает аренда сама по себе.

Ситуация состоит в следующем, пояснил Мушак : даже если у вас есть отличная земля в Сумской области или где-то еще, где нынче климат лучше для выращивания различных культур, а аренда к моменту открытия рынка будет около $120/га, то земля хуже качеством, например, в Винницкой области, но с арендой в $200/га окажется дороже.

При этом в Сумской области можно будет получить больший урожай, но вопрос будет в конкуренции в данном регионе.

«Первоначально стоимость земли можно будет обозначить как аренду, умноженную на 10», — добавил Мушак.

По его словам, это то, что мы увидим в ближайшее время, поскольку мы не допускаем на рынок бизнес, который смотрел бы на это как на бизнес.

«Поэтому в ближайшее время туда будут инвестировать деньги люди, которые хотят себе создать, условно говоря, отдельный пенсионный фонд, — пояснил эксперт. — Раньше они инвестировали в недвижимость и депозиты, но сейчас это сложно, поэтому сейчас они будут инвестировать в землю. В первую очередь их будет интересовать получение какого-то фиксированного дохода».

Именно первые покупатели будут считать и покупать для себя землю условно по десятилетней стоимости аренды.

Мушак считает, что цена по Украине будет в среднем $1,3-1,5 тыс., а в отдельных областях будет доходить до $2 тыс. за гектар. Пай из 4 га условно будет стоить $6 тыс. Цена могла бы быть иной, если бы рынок открыли для физлиц-предпринимателей и юрлиц, уверен он.

«Если бы открывали рынок для физлиц и для юрлиц, цена была бы где-то $1,7-1,8 тыс., а если бы открыли для иностранцев — то она бы за $2 тыс. стоила сразу», — отметил в комментарии бывший советник премьера.

Он подчеркнул, что на рынок заходит очень ограниченный круг людей, у которых есть кеш и которые не знают, куда его деть. В Украине, как правило, это бывшие прокуроры, чиновники, судьи, реже бизнес, пояснил Мушак.

Что касается специфики цены, то дешевыми окажутся минимум две области — Херсонская и Волынская. Дорогую землю соавтор земельной реформы ожидает в Черкасской, Винницкой, Хмельницкой и Полтавской областях.

«Есть еще и недооцененные области. Это Чернигов и Сумщина. Там сейчас наиболее благоприятные условия для выращивания технических культур, но поскольку там не было большой конкуренции, цена аренды занижена», — добавил Мушак.

Стоимость аренды в этих областях будет расти, как и стоимость участков, поэтому сейчас это вариант хорошего вложения на перспективу, считает он.

Надо понимать, что прогнозы о цене земли из-за экономической нестабильности в мире могут оказаться неточными, а то и вовсе «гаданием на кофейной гуще». Такое мнение в комментарии высказал депутат из фракции «Европейская солидарность», член бюджетного комитета Алексей Гончаренко.

«Сколько будет стоить земля, не скажет никто. Я не Нострадамус, я предсказывать не могу, особенно в нынешних условиях пандемии и мирового экономического кризиса», — пояснил депутат.

При этом он высказал уверенность, что стоимость земли в любом случае будет выше, чем нормативно-денежная оценка, которая выставляется как «отсекатель» по цене, обозначая, что земля не должна продаваться дешевле. «Она, очевидно, будет выше», — говорит Гончаренко.

Переоформят «вечную аренду»

Цена за гектар земли после открытия рынка в июле 2021 года будет зависеть от многих факторов, некоторые из которых сегодня не так просто прогнозировать, сказал и Богдан Яськив, кандидат юридических наук, управляющий партнер TOTUM LF.

По его словам, ключевыми факторами ценообразования на рынке будут: экономическое положение в государстве, возможность ипотечного кредитования и привлечения иностранного финансового капитала, конъюнктура мирового рынка продовольствия и т.п.

«С начала марта мы слышим от авторитетных экспертов и представителей международных финансовых институтов неутешительные прогнозы экономического развития, и речь идет только о масштабе и глубине падения ВВП многих стран», — подчеркивает эксперт.

Уже сейчас мы наблюдаем явления, которые могут свидетельствовать о начале глобальной экономической рецессии, добавил он.

При этом среди важных факторов, которые будут влиять на цену земли, Яськив назвал:

  • качественное состояние;
  • выгодность расположения по отношению к инфраструктуре (дороги, элеваторы и т.д.);
  • климатическая зона;
  • целостность массива для товарного сельскохозяйственного производства.

Он также напомнил, что, согласно закону, цена не сможет быть ниже нормативно-денежной оценки до 1 января 2030 года, при этом в Украине уже длительное время де-факто функционирует «серый» рынок сельскохозяйственной земли.

«На этом рынке с пайщиками заключено много договоров эмфитевзиса на длительный срок (200, 300 лет), аренды на 49 лет и еще много других договоров. После открытия рынка мы будем видеть много формальных договоров купли-продажи паев для того, чтобы совместить землепользователя и собственника в одном лице», — предупреждает юрист.

Фактически такие земельные участки (паи), напоминает Яськив, под видом договоров эмфитевзиса на 200-300 лет де-факто приобретались. То есть заключались договоры, которыми маскировалась и продолжает маскироваться запрещенная купля-продажа.

Цена за гектар пая при заключении таких договоров уже сегодня колеблется в пределах $0,8 — 2 тыс. в зависимости от вышеуказанных характеристик земли.

«Конечно, в условиях открытого и легального рынка стоимость подобной земли может существенно возрасти только потому, что она может стать предметом залога и генерировать кредитный ресурс для бизнеса, а также существенно оптимизировать расходы на арендную плату, влияющие на себестоимость продукции», — считает Яськив.

Согласно закону, расчеты будут проводиться исключительно в безналичной форме и не будет возможности приобретения права собственности по возмездным договорам при отсутствии у приобретателя документов, подтверждающих источники происхождения средств.

«Такие требования закона могут повлиять на динамику сделок, цену и, собственно, на конъюнктуру рынка, ведь большая часть экономики государства остается в тени и многие игроки не смогут полноценно играть прозрачно на рынке», — пояснил эксперт.

Контекст.

  • 31 марта после затянувшегося рассмотрения 700 поправок к проекту закона №2178-10 о рынке земли Рада его поддержала. Уже за полночь в присутствии президента Владимира Зеленского свои голоса за открытие рынка земли отдали 259 депутатов: 206 – от «Слуги народа», 23 – от «Евросолидарности», 13 – от «Голоса», 12 – от группы «Довира» и 5 внефракционных.
  • Главное в законе о рынке земли:
  1. Запуск рынка переносится на 1 июля 2021 года вместо 1 октября 2020 года.
  2. Первые три года (до 2024 года) после запуска рынка покупать землю смогут только физлица.
  3. Продажа государственной и коммунальной земли запрещена — рынок стартует с продажи «частной» земли.
  4. Лимиты на покупку: в первые три года — 100 га, далее (когда покупать смогут юрлица) — 10 тыс. га;
  5. Доступ к рынку иностранцев будет зависеть от результатов всеукраинского референдума.

Одной из причин поддержки реформы стало то, что получение нового кредита для Украины напрямую зависит от открытия рынка земли и принятия «антиКоломойского» закона.

Нормативно-денежная оценка (НДО) предусмотрена законом «Об оценке земель», в ее основу положен рентный доход, также учитывается качество грунта, местоположение участка, местная экология. Ответственным за индексацию НДО является Госгеокадастр.

Ошибка в тексте? Выделите её мышкой и нажмите: Ctrl + Enter

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *