Субсидированная ставка по ипотеке, что это?

Как не обмануть клиента из лучших побуждений

Jan 16, 2018 · 3 min read

Не успела пройти волна рекламы о невероятно низких ставках по кредитам от застройщиков, как рынок захватила ещё одна новомодная тенденция — субсидированная ставка по ипотеке от банков. Что это такое и нужно ли предлагать такую услугу клиентам?

Всем понятно, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, но всё-таки хочется надеяться на лучшее.

Давайте разберём подробно на примере ОАО «Сбербанк»:

  • Базовая ставка по ипотеке — 9,5 %
  • Субсидированная ставка — 7,5 %

Условия для получения кредита по субсидированной ставке следующие:

  • Первоначальный взнос — от 15 %
  • Срок кредитования — до 7 лет

Куда же деваются 2 % и кто их платит? Для сравнения, сейчас ключевая ставка ЦБ РФ составляет 8,25 %. С формальной точки зрения, кредитование, да к тому же столь долгосрочное, под ставку ниже рынка просто убыточно.

Идея о запуске льготной ипотеки принадлежит строителям. Именно они, а не банки, берут на себя основные риски и фактически субсидируют выплату процентов по ипотеке своих покупателей. Проще говоря, убытки банков оплачивают девелоперы из собственных доходов. А откуда застройщику взять дополнительные доходы для этого? Правильно! Застройщик увеличивает стоимость квартиры.

Сделаем расчёт ипотеки от Сбербанка для конкретной однокомнатной квартиры в ЖК «Солнечный город».

При ставке 9,5 %

  • Цена квартиры — 3 050 065 ₽
  • Первоначальный взнос — 457 509 ₽
  • Сумма кредита — 2 592 555 ₽
  • Ежемесячный платёж — 42 373 ₽
  • Переплата по кредиту — 966 749 ₽

При ставке 7,5 %

  • Цена квартиры — 3 301 247 ₽
  • Первоначальный взнос — 495 187 ₽
  • Сумма кредита — 2 806 060 ₽
  • Ежемесячный платёж — 43 040 ₽
  • Переплата — 809 310 + 251 182 = 1 060 492 ₽

Таким образом, при уменьшении ставки по ипотеке увеличивается цена квартиры и, при других равных условиях, переплата по кредиту даже больше. Если сделать подобный расчёт для первоначального взноса от 50 %, то ставка 9,5 % для данного примера намного выгоднее.

глядя на расчёты, несложно понять, что это очередной рекламный трюк маркетологов

И тем не менее, если на тропу PR-войны выходят банки, покупатели новостроек узнают о субсидированной ставке обязательно.

Участники рынка признают, что несколько строчек в объявлении о льготной ипотеке действуют лучше различных креативных рекламных акций. Собственно, за счёт сокращения маркетинговых бюджетов застройщики и оплачивают банкам выпадающие у них процентные доходы, ну и, конечно, за счёт самих покупателей.

прежде чем спешить получить льготную ипотеку, стоит уточнить детальные условия такого предложения

В некоторых случаях застройщики используют субсидию лишь как краткосрочную приманку — и через полгода-год процентная ставка по кредиту становится рыночной. Эти изменения банки обязаны фиксировать в кредитном договоре.

Риски невозмещения застройщиками недополученных процентов банкам сведены к минимуму, так как застройщики компенсируют их сразу и единовременно после выдачи кредита банком. А если у застройщика по тем или иным причинам всё же возникнут финансовые трудности, то банки могут досрочно закрыть программу субсидирования и клиент получит возможность оформить ипотеку по рыночным ставкам.

Кроме этого, если Центробанк изменит ключевую ставку, например существенно понизит её, ставка, указанная в договоре, окажется неизменной для заёмщика.

Ваша задача — не бежать с клиентом немедленно оформлять кредит, а сделать расчёты исходя из его возможностей и предложить ему разные варианты. Ведь платёж в 43 тысячи рублей в месяц может оказаться неподъёмным, особенно если нужно снимать жильё на время строительства.

Помните и говорите своим клиентам, что всегда можно взять ипотеку на более длительный срок и погасить её досрочно. Ведь все досрочные платежи идут в тело кредита, а не в уплату процентов. Тогда переплата не будет такой огромной, а ежемесячный платёж не продырявит семейный бюджет.


Льготная ипотека для семей с детьми-инвалидами с 2020 года

Льготная ипотечная программа в РФ действует с 01.01.2018 по 31.12.2022.
Постановлением Правительства РФ № 1396 https://base.garant.ru/72959056/ установлено, что право получения жилищного займа либо подписания дополнительного соглашения о рефинансировании по ставке 6% (на Дальнем Востоке — 5%) годовых на весь срок выплаты кредита возникает у гражданина РФ, имеющего ребёнка-инвалида. Обязательное условие: Ребёнок должен иметь российское гражданство и родиться не позднее 31.12.2022.
Ипотека под 6% предоставляется на срок от трёх до восьми лет. Период льготы для конкретной семьи будет зависеть от количества детей, которые родились во время действия программы.

Регламентирует порядок оформления льготной ипотеки для семей с детьми инвалидами Постановление Правительства РФ №1711 от 30 декабря 2017 г. https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71750282/.

В соответствии с п. 9 Постановления № 1711 граждане, имеющие ребёнка-инвалида, вправе заключить договор ипотечного займа по ставке 6%.
Обязательные условия: первоначальный взнос по кредиту, минимальная сумма 20 % от стоимости жилья;
Право ребёнка-инвалида на достойные жилищные условия также оговорено ст. 28.2. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации».

Банки выдают кредиты семьям с детьми-инвалидами по низкой процентной ставке, а государство компенсирует кредитным организациям недополученные доходы.

Программа льготной ипотеки для семей с детьми-инвалидами дает кредитным организациям право на компенсацию упущенных доходов, но не обязывает их выдавать кредиты всем семьям, имеющим детей-инвалидов. То есть банк будет оценивать заявку на ипотеку по своим внутренним правилам и вполне может отказать.
Аналогичная ситуация и с рефинансированием уже имеющегося кредита. Гражданин может пойти в банк, где открыта ипотека, и попросить изменить процентную ставку на льготную для семей с детьми-инвалидами.
Это допускается при следующих условиях: кредитование производилось в рублях, на заёмные средства была приобретена недвижимость в новостройке. Дата, когда была оформлена ипотека значения не имеет. Если кредитная компания откажет, допустимо подать заявление в другой банк и попросить перевести в него долг с одновременным снижением ставки.

Список требований к заёмщикам по программе льготной ипотеки
Согласно банковским программам кредитования семья с ребёнком-инвалидом должна соответствовать следующим требованиям:
1. Родители и ребёнок должны иметь российское гражданство.
2. Заболевание значения не имеет. Необходимо иметь заключение МСЭ (справку об инвалидности), подтверждающие установление ребёнку инвалидности.
3. Жилье, имеющееся в собственности у родителей, не должно отвечать установленным нормам или отсутствовать.
4. На получение ипотеки имеют возможность претендовать только люди в возрасте от 21 до 75 лет. Возрастные ограничения могут незначительно изменяться в зависимости от внутренней политики конкретного банка.
5. Наличие у родителей положительной кредитной истории.
6. Супруги имеют высокий доход и стабильную работу. Стаж на последнем месте превышает отметку в 6 месяцев.

ВАЖНО: инвалидность может быть и временным статусом. Если в период выплаты ипотеки инвалидность не будет повторно установлена на переосвидетельствовании, то на процентную ставку это уже не повлияет. Документы о продлении инвалидности ребёнку родители предоставлять в кредитную организацию не обязаны.

Чтобы семья имела право на оформление льготного ипотечного займа её жилье, в соответствии с нормами ст. 51 Жилищного Кодекса, должно соответствовать минимум одной из следующих характеристик:
1. Площадь квартиры меньше установленных региональным правительством норм.
2. Дом, где размещается имущество супругов, не отвечает санитарным требованиям, находится в аварийном состоянии.
3. Семья проживает вместе с человеком, страдающим от общественно опасного заболевания, например, туберкулёза.
4. Ребёнок и родители живут в коммунальной квартире.
Также, в банк необходимо предоставить документы удостоверяющие согласие государства на субсидирование ипотеки, т.е. заблаговременно зарегистрироваться в реестре на улучшение жилищных условий.

Минусы льготной ипотеки:
• Жилье должно приобретаться только в новостройке.
• Обязательное страхование приобретаемой недвижимости. На полис у семьи с ребёнком-инвалидом никаких льгот не предусмотрено законодательством.
• При одобрении льготной ипотеки очередь на бесплатное жилье аннулируется для семьи с ребёнком-инвалидом, так как получать господдержку несколько раз по смежным программам нельзя.

Для получения льгот при оформлении ипотеки семье с ребёнком-инвалидом нужно:
1. Обратиться в отдел социальной защиты по мету постоянной регистрации с заявлением о постановке на учёт в качестве семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий.
2. Получить из органов соцзащиты справку, подтверждающую согласие государства на предоставление субсидий по ипотеке.
3. Подготовить документы для подачи заявки на кредит.
4. Передать бумаги в выбранный банк вместе с заявлением и анкетой.

Олеся Маркова, юрист РОО помощи детям с РАС «Контакт».

Средние ставки по ипотеке на вторичное жилье, по данным ДОМ.РФ, в июне находились на уровне 8,46 проц. (в июне 2019 года — 10,79 проц.). На новостройки уже в мае средняя ставка с учетом госпрограмм опустилась ниже 6 процентов, отмечают в ДОМ.РФ.

Сейчас средние ставки по ипотечным программам банков, но без учета льготной ипотеки, немного превышают 8 процентов, отмечает директор-руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин. К концу года они могут опуститься до 7,5 проц. и ниже. «Дальнейшее снижение возможно, но будет зависеть от общей динамики ставок в экономике и стоимости фондирования банков. Потенциал снижения ключевой ставки уже во многом реализован в 2020 году», — говорит Доронкин. В среднесрочной перспективе возможно дополнительное снижение ставок на 0,25-0,5 процентных пункта, но это будет определяться динамикой инфляции.

Скорее всего, ставки, которые будут достигнуты в ближайший год, окажутся долгосрочными и в 2021 году будут держаться на уровне 7-7,5 процента. Нельзя исключать, что Банк России перейдет к стимулирующей политике, что будет означать снижение ставки ниже базового уровня инфляции в 4 процента, отмечает эксперт. «В таком случае возможен новый виток снижений ипотечных ставок, однако такой сценарий мы пока видим маловероятным», — считает эксперт.

Ипотека с господдержкой под 6,5 процента оживила рынок жилья

С учетом программ льготной ипотеки средние ставки в нынешнем году составят 7,5-7,8 процента, — прогнозирует руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Если ключевая ставка сохранится на текущем уровне при инфляции в 4 процента, то небольшой потенциал к дальнейшему снижению существует только за счет реализации системных мер по развитию ипотечного рынка — цифровизации, переводу всех процессов в электронный вид, а также развитию ипотечных ценных бумаг. В этом случае, по мнению Гольдберга, в среднесрочной перспективе ставка по рыночной ипотеке может составить около 7,5 процента и ниже.

«Ставка сократилась благодаря программе субсидирования ипотеки. Выделенные государством средства позволяют уменьшить ставки по ипотеке примерно на 2,5 процентных пункта ниже среднерыночного уровня. Соответственно, после завершения госпрограммы ипотека может подорожать», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Наиболее вероятно сохранение уровня около 6-7 процентов, потому что для дальнейшего уменьшения стоимости займов требуется смягчение кредитно-денежной политики, но это весьма рискованно в условиях низких доходов населения — низкая платежеспособность потенциальных заемщиков создает большие риски.

Ипотека с господдержкой по ставке до 6,5 процента заметно оживила рынок жилья, говорит коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим: выросла доля покупок квартир с использованием ипотечных кредитов, продажи второй месяц показывают осторожный рост, отыграв к началу второго полугодия примерно 17 процентных пунктов относительно резкого снижения в апреле. Для следующего качественного скачка рынку необходимы принципиально другие продукты, которые смогут расширить воронку продаж за счет снижения первого взноса по ипотеке или переноса даты первого платежа на месяц переезда в новую квартиру. Ставки по таким кредитам могут быть и немного выше нынешнего уровня. Но не исключено, считает Боим, что может быть пересмотрен целевой показатель нацпроекта в сторону еще более низкой ставки.

При отсутствии внешних потрясений ставка наверняка продолжит движение вниз и в 2021 году, считает коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьевна. Но при условии восстановления и развития экономики в целом. Что касается возможного продления программы льготной ипотеки, то, как отметил на днях глава минстроя Владимир Якушев, после неоднократных дискуссий на площадке правительства был сделан вывод о том, что сначала нужно посмотреть результаты ее работы. Решение, продлевать ли ее или, может быть, как-то переформатировать, будет приниматься по итогам программы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *