Ветхое строение

Содержание

Износ дома нормальное и закономерное явление

К сожалению, постепенный износ — удел всего, и дома не исключение. Всё разрушается, время оставляет на всём свои следы, а вечный материал ещё не придуман. Все дома так же подвержены старению износу, просто какой-то быстрей, а какой-то медленней и это не зависит, из какого материала сделан дом.

Поэтому износ дома – это нормальное и закономерное явление, в котором нет ничего страшного.

Стоит так же заметить, что при правильной эксплуатации деревянный дом – один из самых долговечных и надёжных. И сейчас есть тому доказательства: некоторое образцы деревянного домостроения простояли не одну сотню лет и до сих пор выглядят отлично. И, согласитесь, что это очень хороший показатель, если учесть специфику древесины.

1% в год – нормальный и естественный показатель износа древесины в год.

Но помните, что эта цифра совершенно условная и она никак не может приниматься за правило, потому что каждый дом индивидуален и, конечно, его показатели износа тоже. Так же долгая жизнь дома зависит от ряда причин: качества дерева, использование защитных средств для сруба, добросовестности проведения строительных работ, ухода за домом и многих других немаловажных факторов.

Первая причина…

Одной из главных причин преждевременного износа дома считается — некачественный материал или нарушение технологии заготовки (сборки).

Когда мы говорим о преждевременном износе деревянного дома, нужно учитывать всё: технологию заготовки и сборки, пароизоляцию дома, как сделана вентиляция, как утеплены стены и полы, какая выполнена пароизоляция пола и перекрытий, были ли учтены проёмы для окон и дверей с учётом усадки дома. Только правильное и неукоснительное соблюдение всех этих правил поможет продлить срок вашей службы на много лет. А если же вы решите сэкономить, то это может отразиться весьма плачевно на вашем доме.

Не стоит забывать, что износ дома так же зависит от того, как его обслуживают.

Уже не раз писали, что оптимальная влажность воздуха в деревянном доме 50-70 % и это стоит запомнить и придерживаться этого. В противном случае от пересушенного воздуха деревянный дом начнёт трещать и, возможно, это будет влиять на неправильную усадку дома. Влажный воздух в доме стоит проверять, ведь вы и сами не заметите, как в доме стало сухо. Особо пристальное внимание деревянному дому стоит уделить в первые годы эксплуатации, пока ещё активно будет идти усадка и усушка. Ведь в этот период дом постоянно находится в движении и возможно, что усадка по какой-нибудь причине будет происходить неравномерно, а потом появятся перекосы и напряжения. Крыша тоже требует особо пристального внимания в период усадки и усушки. А именно стропильная система, в которой могут начать проявляться проседания и перекосы.

Всегда помните: дерево – живой материал, который требует к себе пристального внимания и бережного отношения.
Определение износа деревянного дома

Очень часто обращаются с вопросом:

  • как определить степень износа деревянного дома?

Ведь это нужно при покупке готового дома, ремонте или просто для осмотра.

Это можно сделать самостоятельно, без специальной техники. Всё очень просто: берёте шило (или другой похожий инструмент) и пытаетесь аккуратно проткнуть.

  • Если дерево практически не оказывает сопротивления, а шило легко проходит между венцами – износ велик.

В этом случае сделать ничего нельзя и такой элемент конструкции подлежит замену.

  • Но если таких брёвен больше десяти, то весь сруб нужно разбирать.

Если же в вашем доме загнили нижние венцы, то нужно менять не только их, а ещё и половые лаги.

Но чтобы не прибегать к крайним мерам и сруб служил как можно дольше, помните: следите и ухаживайте за своим домом, тогда он будем служить вам очень долго.

Узнать больше

► Все про деревянные дома

► Защита древесины

Проекты деревянных домов

Фундамент

Фундамент – это «сердце» будущего дома, и от того, как он запроектирован и построен, зависит надежность всего жилища. При заливке фундамента можно выделить главные этапы: укладка подушки, бетонирование с гидроизоляцией и обратной засыпкой, строительство цоколя. В зависимости о того, на каком этапе приостановлено строительство и произведена консервация объекта, на рынке представлены к продаже три вида объектов:

  • • участок c фундаментной подушкой и частичным бетонированием;
  • • участок с возведенным фундаментом, гидроизоляцией и засыпкой;
  • • участок с фундаментом и оформленным цоколем.

Если вы предпочли бы строить с нуля, то участок с фундаментной подушкой – это идеальный выбор. Наличие на участке фундаментной подушки может как упросить начальный этап строительства, так и усложнить его. Качество выполненных работ и используемых материалов стоит проверить с помощью строительной экспертизы, а не просто полагаться на оценки и слова продавца. Если же вердикт специалистов вас не устроит, то при наличии только подушки проще переделать фундамент под свои требования и пожелания.

Чаще всего сегодня на рынке встречаются земельные участки с возведенным фундаментом. Их разновидностей достаточно много, но, в основном, это ленточные, столбчатые, плитные и свайные.

Вид почвы, наиболее распространенный в нашем регионе, позволяет строительство простого и недорогого мелкозаглубленного ленточного фундамента. Он универсален и подойдет практически для любого здания от небольшой хозяйственной постройки до крупного многоэтажного особняка. Различие будет лишь в глубине заложения и ширине ленты. Такой фундамент позволяет организовать полноценный подвал или цокольный этаж, провести качественное утепление полов, удобно разместить все подходящие к дому инженерные коммуникации.

В последние годы появлялись новые тенденции в строительстве. Люди отдают предпочтение небольшим по площади жилым домам из легкой каркасной конструкции, включающим в себя холл, кухню, компактные подсобные помещения и от двух до трех жилых комнат. Именно такие строения могут быть возведены на более экономном в материалах и трудозатратах столбчатом фундаменте.

По этой технологии опора создается не по всему периметру здания, а только по углам, в точках пересечения стеновых конструкций, и с определенным шагом – на прямых участках. Опоры-столбы могут быть выложены из кирпича или бутового камня, выполнены монолитными из бетона, сооружены из готовых железобетонных блоков, а иногда даже сделаны из качественной древесины устойчивых к гниению пород.

Если грунт неустойчивый, например, заболоченный или торфяной, что не редкость для нашей местности, то лучшим решением, как правило, является плитный фундамент – самый прочный и надежный из всех известных видов. Он различается от степени погружения в грунт и комбинирования плитно-свайных и плитно-ленточных вариантов.

Такой фундамент требует больших затрат на бетон и изоляционные материалы, ведь размер его равняется габаритам основания дома. По этой причине он является самым дорогостоящим, что влияет на цену продаваемого объекта.

Достаточно редко, но встречаются и свайные фундаменты. Как и плитные, они возводятся в местности с высокой влажностью почв и неустойчивым грунтом. В этом случае в почвы погружаются вертикальные железобетонные опоры. Сверху они обычно связываются монолитной плитой или ростверком, которые являются основанием для стен. Аналогично плитному, свайный фундамент требует больших финансовых затрат, что отражается на цене земельного участка.

Если говорить о фундаменте с оформленным цоколем, то визуально разница между фундаментом и цоколем обывателю не видна. Тем более, если последний выполнен в одной плоскости с фундаментом и залит в опалубке монолитным бетоном. По строительным нормам между этими двумя элементами обязательно прокладывается гидроизоляция, поэтому можно условно разделять так: все, что ниже нее, – фундамент, выше – цоколь.

Цоколь защищает фундамент от воздействия окружающей среды и природных факторов и является переходной зоной между ним и стенами. По строительным нормам высота цокольной части определяется индивидуально, но не может быть ниже 50 сантиметров. Пренебрежение данной рекомендацией снижает прочность стройматериалов, сокращает их срок эксплуатации, так как при уменьшении высоты стены дома будут подвержены переувлажнению от тающих снегов, дождевых брызг или капельного поступления влаги из почвы.

Встречаются три вида цоколя: выступающий, западающий и цоколь в одной плоскости. По разновидности цокольная конструкция бывает ленточной, столбчатой и плитной в соответствии с конструктивными особенностями фундамента. На более поздних этапах строительства цоколь требует облицовки, но объекты в стадии готовности «фундамент с цоколем» продаются без нее.

Покупая земельный участок с любым типом фундамента, необходимо соотнести три параметра. Во-первых, оценить месторасположение объекта: район размещения, близость к инфраструктуре, подъездные пути, какие есть коммуникации на участке или рядом с ними.

Во-вторых, рассчитать стоимость объекта, находящегося на земле, а именно оценить качество используемого материала, профессионализм выполненных работ, «возраст» фундамента, возможность использовать его для строительства дома по выбранному вами проекту. Попросите у продавца архитектурный проект жилого дома, возможно, ваши взгляды совпадают в главном – размере дома по периметру и высоте строения, с небольшой корректировкой во внутренней планировке. Тогда вам не нужно будет менять конструктивную часть фундамента, а только провести экспертизу возведенного строения, чтобы убедиться в его качестве.

В-третьих, проанализировать обустройство самого участка: выровнен ли он, установлено ли ограждение, сделана ли подсыпка, есть ли чернозем. Нередко продаются наделы, на которых владелец уже провел работы по благоустройству, сам или с участием соседей огородил по периметру, вымостил дорожки, оборудовал стоянку для автомобиля, организовал зону отдыха. Это выгодно, потому что стоимость строительных материалов, транспортные расходы, оплата труда рабочих существенно могут удорожить ваше строительство. Поэтому наличие на участке полностью или частично выполненного благоустройства – весомый аргумент в пользу данной покупки.

Возможно, ваша главная цель – приобретение земельного участка в определенном районе. Если вы будете демонтировать сооружение при любых обстоятельствах, выбор сделать проще – стоит ориентироваться только на параметры самого надела. Но если ваши финансовые возможности ограничены, то лучше всего купить земельный участок с хорошим фундаментом, чтобы не увеличивать затраты на перестройку, демонтаж и заливку нового.

Для осуществления операций по купле-продаже загородной недвижимости владелец заказывает ее оценку. На основе экспертного заключения определяется реальная стоимость дома с учетом всех моментов, связанных с износом здания. Этот фактор является ключевым и, в дальнейшем, влияет на эксплуатационные характеристики постройки.

Определить износ можно самостоятельно с использованием специальных алгоритмов. Воспользуйтесь приведенными инструкциями, чтобы провести предварительную оценку износа частного дома.

Классификация износа

У каждого построенного здания есть заявленные сроки эксплуатации и параметры, по которым определяется ценность дома, его конкурентоспособность на рынке недвижимости. По мере использования объекта ему может наноситься механический ущерб, вследствие чего его оценочная стоимость снижается.

На установленную цену влияет:

  • внешнее состояние дома, его пригодность для проживания;
  • техническое состояние (надежность самой конструкции);
  • текущая рыночная ситуация и месторасположение объекта.

Единица измерения износа – это проценты. Эксперты разделяют этот показатель на две категории: устранимый и неустранимый физический износ дома. Если постройка имеет факторы, указывающие на обесценивание, специалист определяет финансовую целесообразность и стоимость устранения недостатков. Когда затраты на устранение слишком велики и полностью обесценивают объект, от покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться.

Сколько времени может прослужить дом?

Период эксплуатации каждой постройки можно определить с точностью до нескольких лет. Факторы, влияющие на возраст и пригодность эксплуатации дома разделяют на физические, хронологические, экономические и эффективные.

Физические факторы

Под физическими сроками службы подразумевается время, в течение которого сама конструкция здания (коробка и фундамент) могут служить и не представляют опасности для жильцов. Если здание изношено настолько, что есть риски обрушения и неустойчивости несущих конструкций, такой объект непригоден для эксплуатации и подлежит сносу.

Хронологические

Во время оценки профессионалы берут во внимание также хронологический возраст объекта. Это временной промежуток между вводом коттеджа в эксплуатацию и настоящим временем. Существуют нормативы, по которым можно понять сколько «прослужит» без капремонта та или иная постройка.

Экономические

При определении стоимости дома анализируют параметр экономической жизни здания (срок, на протяжении которого объект приносит владельцу доход). Если внесенные улучшения или затраты на дом не окупятся, экономическая жизнь такого дома подошла к концу.

Эффективный возраст

Эффективный возраст – это критерий, который отличается от хронологического. К примеру, если здание было построено 10 лет назад, а эксплуатировалось лишь 5, то мы получаем эффективный возраст в два раза меньше хронологического. На основе определения возраста дома определяется оставшийся срок его эксплуатации.

Срок службы дома также определяется оценкой экспертов, которые проводят анализ по ряду параметров, собранных во время осмотра здания и на основе правоустанавливающих документов (с техническим паспортом). На срок пригодности здания также влияет качество строительства. Имейте также ввиду, что заявленный в документах срок эксплуатации может отличаться от фактического состояния коттеджа.

Как рассчитывается износ?

В арсенале экспертов есть несколько формул, которые собственник также может применить для предварительного расчета износа своего жилого дома. На практике каждый из критериев износа просчитывается отдельно. Итоговая оценка включает в себя данные по каждому из следующих расчетов:

Физический износ

Возникает под воздействием внешних факторов (погоды, климата) и зависит от того, как за домом ухаживали жильцы. Описываемый метод применяют по отношению, как к частным домам, так и к многоквартирным жилым комплексам.

Во время нормативной оценки специалисты БТИ используют формулы, руководствуются законодательными нормами и проводят инвентаризацию домов с целью планирования строительства, капитального ремонта и оценки общего состояния жилого фонда.

Оценку физического износа можно проводить как ко всему зданию, так и по отношению к отдельным элементам его конструкции. Сами жильцы могут применять упрощенную формулу для оценки своей недвижимости:

хронологический возраст объекта / стандартный срок физической жизни * 100%

Эта формула используется для метода сравнительной продажи и, конечно, влияет на цену. Поэтому, чтобы продать такой объект недвижимости дороже, проводится его модернизация (реновация).

Сегодня это очень развитый сектор рынка услуг на западе, и он постепенно становится популярным и в России. Реновацию коттеджей выполняют как сами собственники, так и агенты по недвижимости, специализированные фирмы по перепродаже домов (флипперы).

Временной износ

Когда оценку делает эксперт, он пользуется формулой, в которой эффективный возраст делится на стандартный показатель и умножается на 100%. Эффективный возраст определяется исключительно в ходе осмотра конструктивных частей здания. Рассмотрим сравнительную оценку физического возраста на конкретном примере.

Предположим на участке расположен дом, построенный в 1988 году. В документах заявлено 150 лет допустимой эксплуатации. Если сравнить земельный участок с аналогичными по текущему состоянию рынка, то он будет стоить порядка 4-4,5 миллионов рублей. Цена замещения коттеджа находится на уровне 11,4 миллионов и была определена методикой сравнительной единицы.

Отталкиваясь от текущих данных, если оценка проводится в 2018 году, то объекту 30 лет (хронологический возраст). Так как эффективный возраст нам неизвестен, используем следующую формулу:

хронологический возраст (30) / стандартный срок физической жизни (150) * 100%.

Получается, что износ дома равен 30%.

3). Экономический (внешний) износ

На показатели внешнего износа недвижимости влияет целый ряд факторов. В первую очередь, это месторасположение дома. В данном аспекте оценивается наличие поблизости:

  • транспортной инфраструктуры (шоссе, развязок, дорог с круглогодичным подъездом);
  • близости к городу и крупным пригородам;
  • автономность населенного пункта (поселка);
  • наличие магазинов, школ, детских садов, поликлиник, спортивных центров;
  • близость природных благ (леса, речки, озера) и т.д.

Немаловажно также текущее состояние рынка недвижимости (соотношения спроса и предложения, востребованность частного сектора и др.).

Экономический износ также зависит от политики государства и профильных ведомств. К примеру, если за период существования дома издавались нормативные акты, затрудняющие процедуры купли-продажи в определенном регионе или домов определенного назначения, то спрос на подобные объекты может быть низким. Соответственно, коэффициент экономического износа тоже будет минимальным.

В экономической оценке имеют вес негативные факторы. К примеру, если вблизи дома с участком построили промышленное предприятие, к коттеджу ведет разбитая дорога, ремонтом которой никто не занимается, или плохой воздух ввиду наличия рядом свалки или крупного шоссе. Определить негативные факторы далеко не всегда можно во время осмотра здания.

Стоит отметить, что в отдельных случаях экономический износ может стать устранимым с течением какого-то времени. Например, если условия на рынке поменяются в обратную сторону и правительство выдаст другой нормативный акт. Показатель экономического износа является плавающим и не подлежит оценки с помощью конкретной формулы.

Функциональный износ

Ущерб, нанесенный объекту недвижимости в процессе эксплуатации, может быть устранен посредством модернизации, замены, добавления отдельных элементов и сверхулучшений. В качестве отправной точки для оценки функционального износа здания берут нормы современных эксплуатационных стандартов. Стоимость устранения функционального износа измеряется количеством улучшений и их стоимостью, включая монтаж.

Если рассмотреть ситуацию на конкретном примере, можно отметить, что несоответствие современным эксплуатационным стандартам – это отсутствие счетчиков на газ и воду, наличие устаревшей канализации, или системы теплоснабжения.

Если в помещениях присутствуют явные недостатки внутренней отделки, в сумму функционального износа включаются затраты на проведение ремонтных работ по рыночной стоимости базовых стройматериалов.

Какие части дома подлежат оценке?

Как и говорилось ранее, экспертный метод предполагает осмотр специалистом основных конструктивных элементов постройки для общей оценки износа дома. Среди основных конструктивных элементов, подлежащих осмотру, выделяют:

  • фундамент;
  • перекрытия;
  • перегородки и внутренние стены;
  • полы;
  • кровля и крыша;
  • внутренняя отделка;
  • дверные проемы;
  • коммуникации.

Во время проверки эксперт фиксирует выявленные недостатки, определяет физический износ каждой части по формуле и указывает процентное соотношение удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости здания. На основании заключения определяется стоимость воспроизводства или итоговая сумма, которая потратится на устранение недостатков.

Собственник может принять решение в пользу ремонта и реконструкции объекта, а может снизить стоимость дома во время продажи, основываясь на конкретных цифрах. Предварительная оценка без эксперта поможет владельцу приблизительно прикинуть стоимость дома с участком. В свою очередь, покупатель может, во время покупки дома, обратить внимание на конструктивные части здания, чтобы установить корректность суммы, которую запрашивает продавец.

Купить тепловизор, уровень

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

К такому выводу пришёл эксперт из Омска — он предложил вновь сделать его кинотеатром.

Здание «Металлиста» на улице Римского-Корсакова больше года стоит разломанным — его начали разрушать, но потом снос остановили.

Здание кинотеатра «Металлист» в Ленинском районе Новосибирска признали памятником — такой вывод сделал эксперт из Омска по чертежам, найденным в архивах «Сибсельмаша».

Об этом следует из акта государственной историко-культурной экспертизы, который опубликовали на сайте областной инспекции по охране объектов культурного наследия.

Из документа следует, что экспертизой занимался омский историк, ведущий инженер сектора методов исследования проблем развития регионов Омского научного центра СО РАН, член Омского областного отделения ВООПИК Олег Свиридовский. Экспертизу он проводил по заказу Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Новосибирской области.

«Я выезжал на место, коллеги помогли дополнительные материалы собрать, которые были обнаружены буквально в ходе экспертизы, и в соответствии с критериями я и пришёл к такому выводу . Это моё мнение как эксперта, — коротко объяснил корреспонденту НГС Олег Свиридовский. — Экспертиза историко-культурная, она всё-таки не является такой сугубо математической — определённые субъективные моменты остаются».

Историк добавил, что это решение не окончательно — в ближайшее время его доводы исследуют на предмет соответствия законам и нормативам.

«Архитектурный облик кинотеатра «Металлист» не утратил силы эмоционального воздействия. Несмотря на близость высотных зданий, сохранилось гармоничное восприятие его объемов и форм, чёткости линий. <…> В архитектурно-эстетическом отношении здание кинотеатра «Металлист» представляет собой сохранившийся с перестройками, не изменившими его основные параметры, образец использования проекта повторного применения звукового кинотеатра на 1140 мест, выполненного в стиле конструктивизма. Обладает выразительным архитектурным обликом и представляет историко-культурную ценность как образец клубного здания эпохи социализма», — следует из результатов экспертизы.

В заключение эксперт обратил внимание, что Ленинский и Кировский районы — единственные в Новосибирске, в которых нет районных музеев, картинных галерей, поэтому что-то из этого можно открыть в отреставрированном «Металлисте»: «Зданию кинотеатра «Металлист» может быть возвращена функция культурно-досугового центра Ленинского района, с сохранением функции показа кино, либо приспособления его помещений под использование муниципальным театром, либо для размещения музея, рассказывающего об истории строительства Соцгорода левобережного Новосибирска, о градостроительном развитии города как одного из центров советского авангарда, жизни, культуре, быте советских граждан».

«Металлист» начал работать в начале 1930-х годов и стал первым звуковым кинотеатром Новосибирска. Здание построено в модном тогда стиле конструктивизма и для своего времени выглядело просто огромным. В последнее десятилетие никакого кино здесь уже не показывали.

Весной архитекторы отказались признать здание кинотеатра памятником архитектуры — его начали ломать ещё в начале прошлого августа, но после того как на стройку приехали общественники, работу техники остановили.

Фото: Александр Ощепков / НГС

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *