Внесение изменений в договор аренды

Содержание

Примерная форма дополнительного соглашения к договору аренды об условиях внесения арендных платежей

            Дополнительное соглашение к договору аренды

               об условиях внесения арендных платежей

г. __________________                        «___» ______________ 200_ г.

__________________________________, именуемое в дальнейшем «Арендодатель»

(полное наименование юридического лица)

в лице _________________________________________________________________,

                             (должность, Ф.И.О.)

действующего    на    основании    Устава,    с      одной    стороны,  и

________________________________________________________________________,

             (полное наименование юридического лица)

именуемое       в       дальнейшем             «Арендатор»      в    лице

________________________________________________________________________,

                          (должность, Ф.И.О.)

с  другой  стороны,  заключили  настоящее  дополнительное   соглашение  о

нижеследующем:

     1. Принимая во внимание возникшие у Арендатора финансовые  трудности

и учитывая его задолженность по оплате арендных платежей, Арендодатель  и

Арендатор договорились аннулировать текст статьи ___  «Арендная   плата и

условия оплаты» Договора аренды от »  » _________ 200__ г. N _____.

     2. Статья _____ «Арендная плата и условия оплаты» Договора аренды от

»  » _______ 200__ г. принимается в следующей редакции:

     3. «Арендная плата и условия оплаты».

     3.1.   Размер   арендной   платы    с    учетом    НДС    составляет

________________________________ рублей за 1 (один) кв. м.

Доп соглашение к договору о снижении арендной платы

в месяц.

     (цифрами и прописью)

     3.2. Арендная плата выплачивается в безналичном порядке на расчетный

счет Арендодателя в банке _______________________________________________

                          (указать наименование банка и все необходимые

                                      банковские реквизиты)

не позднее _________ числа наступившего месяца.

     3.3. В частичное погашение суммы задолженности  по  оплате  арендных

платежей  Арендатор передает в собственность Арендодателя  2  компьютера,

описание которых дано в  приложении  N  1  к  настоящему  дополнительному

соглашению. Стоимость компьютеров составляет ____________________ рублей.

                                             (цифрами и прописью)

     Сумма задолженности по оплате арендных платежей с  учетом  стоимости

2-х компьютеров составляет ______________________________________ рублей.

                                  (цифрами и прописью)

     Арендатор   обязуется   образовавшуюся   задолженность    в    сумме

_______________________________ погасить в следующие сроки:

      (цифрами и прописью)

     Сумма ______________________________ рублей выплачивается не позднее

                (цифрами и прописью)

«__» _________ 200_ г.

     Сумма ______________________________ рублей выплачивается не позднее

               (цифрами и прописью)

«__» _________ 200_ г.

     Сумма ______________________________ рублей выплачивается не позднее

               (цифрами и прописью)

«__» _________ 200_ г.

     3.4. В арендную плату не включаются  стоимость  коммунальных  услуг,

электроэнергии и абонентская плата за телефон.

     3.5. Арендатор возмещает Арендодателю стоимость коммунальных  услуг,

электроэнергии и  абонентскую  плату  за  телефон  на  основании  счетов,

предъявляемых Арендодателем.

     3.6. Задолженность по оплате коммунальных  услуг,   электроэнергии и

абонентской   плате   за   телефон   на   дату      подписания настоящего

дополнительного соглашения составляет ___________________________ рублей.

                                         (цифрами и прописью)

     Сумма задолженности будет возмещена Арендодателю полностью в течение

_____ месяцев с даты подписания настоящего дополнительного соглашения.

     3.7. Международные и междугородние телефонные  переговоры  Арендатор

оплачивает  самостоятельно   согласно  счетам,  выставляемых   телефонной

станцией.

     3.8. Размер арендной платы  является  фиксированным  и   изменению в

течение __________ месяцев с даты подписания  настоящего  дополнительного

соглашения не подлежит.

     3.9. В случае задержки в оплате  какой-либо  из  вышеуказанных  сумм

Арендатор  обязан  выплатить  Арендодателю  пеню  в   размере   ___%   от

неоплаченной суммы за каждый день  просрочки,  но  не  более   ______% от

неоплаченной в срок суммы.

     4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим  дополнительным

соглашением, остаются в силе и действуют условия Договора аренды от «___»

_______ 200__ г. N _________.

                                 Подписи сторон

Арендатор                                     Арендодатель

___________ ________________                  ___________ _______________

(подпись)       (Ф.И.О.)                      (подпись)       (Ф.И.О.)

м.п.                                          м.п.

Сайт-источник файла документа:https://dogovor-blank.ru

Дополнительное соглашение N _____ к договору аренды N _____ от «__»______ ____ г.

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения

о правопреемстве по договору аренды

г. __________

«___»________ ____ г.

__________________ в лице ___________________, действующ__ на основании _________________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ___________________ в лице ____________________, действующ__ на основании ____________________, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение о нижеследующем:

1. В связи с ____________________ Стороны договорились о правопреемстве прав и обязанностей по Договору аренды N _______ от «__»___________ ____ г. от Арендатора (или: Арендодателя) к _______________________________________ (наименование третьего лица) в связи с ______________________________________________.

2. Настоящее соглашение вступает в силу с «___»__________ _____ г. и действует в течение всего срока действия Договора аренды N _______ от «__»___________ ____ г.

3. Во всем, что не предусмотрено настоящим Соглашением, Стороны руководствуются Договором аренды N _______ от «__»___________ ____ г.

4. Вариант в случае заключения Дополнительного соглашения к Договору аренды недвижимого имущества:

Настоящее Дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Обязанность представить Дополнительное соглашение на регистрацию несет Арендодатель (или: Арендатор).

Адреса и реквизиты Сторон

Арендодатель: Арендатор: __________________________________ __________________________________ __________________________________ __________________________________ __________________________________ __________________________________ ________________/_________________ ________________/_________________

Дополнительное соглашение к договору аренды помещения: образец

Требование арендатора о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, обоснованное наличием недостатков помещения, не оговоренных арендодателем при подписании договора, подлежит отклонению в силу положений пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, поскольку недостатки помещения были заранее известны арендатору

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 по делу N А56-23960/2009

Метки:Аренда, Договоры, Изменение и расторжение договора, 13 апелляционный суд

Дата:08 февраля 2010

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2010 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Желтянникова В.И., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Марченковой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-17377/2009) ООО «Фирма Востконтакт»

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2009 г. по делу N А56-23960/2009 (судья Рагузина П.Н.), принятое

по иску ООО «Фирма Востоконтакт»

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

об обязании внести изменения в договор

при участии:

от истца: директор Винокуров М.С. протокол N 2 от 22.03.2001 г.

от ответчика: не явился

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма Востконтакт» (далее — Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — ответчик, КУГИ) об обязании ответчика внести изменения в договор аренды от 01.12.2006 г. N 20-А077430 в соответствии с фактическими обстоятельствами аренды согласно условиям проекта дополнительного соглашения, представленного истцом, для использования арендуемого помещения в соответствии с целями, указанными в договоре.

Решением от 02.11.2009 г. в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ООО «Фирма «Востконтакт» просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным.

По мнению подателя апелляционной жалобы, суд, установив, что между сторонами в 2006 году заключен договор аренды на часть нежилого помещения площадью 47,8 кв. м в помещении 4Н общей площадью 82,6 кв. м, не исследовал и не дал оценки тому обстоятельству, что в соответствии с договором от 2001 г. во владении ответчика уже находился объект всей площадью 82,6 кв. м, за которое арендатор полностью уплачивал арендные платежи, рассчитываемые с учетом наличия коммуникаций: водоснабжения, канализации, отопления и электричества, расположенных в части помещения площадью 32,8 кв. м.

Ответчик указывает, помещение можно использовать только полностью, поскольку в арендуемой ответчиком части помещения площадью 47,8 кв. м отсутствует водоснабжение, канализация, отопление и узел электроснабжения, находящиеся во второй части помещения площадью 32,8 кв. м, переданная в аренду часть помещения не может являться самостоятельным объектом аренды в силу запрета Госпожарнадзора на использование объекта по частям.

Поскольку арендодатель не сдавал часть помещения площадью 47,8 кв. м по акту приема-передачи по договору 2006 года, а арендатор не принимал ее, арендатор не мог отразить все недостатки и невозможность самостоятельного использования этой части помещения в целях аренды, что выяснилось только в ходе исполнения договора.

КУГИ письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 30.01.2001 г. между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 20-А077430 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная, д. 7, лит. А, общей площадью 82,6 кв. м помещение 4Н, подвал кадастровый номер 78:1515В:0:22:2, сроком действия до 05.01.2006 г. (пункт 1.3 договора) для использования под магазин.

Из акта приема-передачи нежилого помещения от 05.01.2001 г. следует, что арендатор принял нежилое помещение по вышеуказанному адресу площадью 50,4 кв. м, использование помещения площадью 32,3 кв. м согласно заключению о противопожарном состоянии объекта N 1748 от 18.05.2000 г. невозможно.

01.12.2006 г. между сторонами заключен договор N 0-А077430 аренды части нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная, д. 7, лит. А, общей площадью 47,8 кв. м в помещении 4Н площадью 82,6 кв. м, подвал с заглублением более 1,5 кв. м, кадастровый номер 78:1515В:0:22:2, сроком на три года для использования под магазин.

В соответствии с пунктом 5.1 договора вносимые в него дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями, кроме случая, предусмотренного п. 3.3 договора.

Общество направило в адрес КУГИ письмо, полученное ответчиком 15.12.2008 г., в котором просило подписать приложенное к письму дополнительное соглашение, в соответствии с которым пункт 1.1 раздела 1 договора «Общие положения» изложить в следующей редакции: «арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда — нежилое помещение (здание, сооружение), именуемый далее Объектом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Гончарная, д. 7, лит. А, помещение 4Н общей площадью 82,6 кв.

Примерная форма дополнительного соглашения к договору аренды об условиях внесения арендных платежей

м (восемьдесят две целые и шесть десятых), подвал с заглублением более 1,5 кв. м, кадастровый номер 78:1515В:0:22:2. Общая площадь, сдаваемая в аренду, 82,6 (восемьдесят две целые и шесть десятых) кв. м»; раздел 6 «Особые условия» дополнить пунктом 6.7: «В связи с заключением о противопожарном состоянии объекта за N 2.25-2040-3224 от 23.11.2006 г. арендатор оплачивает арендную плату только за помещение 50,4 (пятьдесят целых и четыре десятых) кв. м».

КУГИ письмом от 06.04.09 г. N 1804 отказало Обществу в предоставлении части помещения 4Н(2) площадью 32,8 кв. м, указав, что предоставление данной части помещения невозможно в силу закона (ст. 17 Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.08 г.) и запрета Госпожарнадзора (письмо от 05.12.05 г. N 78/2.25-3668).

Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указывая, что помещение можно использовать не нарушая санитарных норм и правил, требований Госпожарнадзора, только арендуя всю площадь объекта — 82,6 кв. м, часть помещения площадью 47,8 кв. м не является самостоятельным объектом аренды, не имеет технической документации, его недостатки и невозможность использования для целей аренды без второй части помещения не были оговорены при подписании договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве основания изменения и расторжения договора предусмотрено существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал на нарушение ответчиком при заключении договора от 01.12.06 г.

п. 3 ст. 607, ст. 307, ст. 309, п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то время как названные нормы не предусматривают права арендатора на внесение требуемых истцом изменений условий заключенного договора аренды.

Учитывая, что истцом длительное время использовалось на праве аренды помещение 4Н, частью которого является переданное в аренду по договору от 01.12.06 г. помещение площадью 47,8 кв. м, довод истца о том, что недостатки помещения и невозможность его использования для целей аренды не были оговорены ответчиком при подписании договора, не может быть признан обоснованным.

В силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В нарушение требований п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал, что у ответчика имеется обязанность по заключению договора аренды на дополнительное помещение, которое согласно письму Управления государственного пожарного надзора Центрального района ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу от 23.11.06 г. N 2.25-2040-3224 не соответствует требованиям пожарной безопасности и не может эксплуатироваться.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленного иска судом первой инстанции отказано правомерно, оснований для отмены обжалуемого решения апелляционный суд не усматривает.

Руководствуясь статьями 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.11.2009 г. по делу N А56-23960/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий ТИМУХИНА И.А.

Судьи ЖЕЛТЯННИКОВ В.И. СЕРИКОВА И.А.

Аналитическая Записка для Руководителя
«РИСКИ СОВРЕМЕННОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА»

Назначение аналитической записки – информировать руководителя организации о существующих и возникающих рисках законодательства, осложняющих его жизнь и работу

Для кого (для каких случаев): Для случаев избегания арендатором индексации арендной платы

Сила документа: Постановление Арбитражного Суда Округа РФ

Цена вопроса: Индексация арендной платы

Схема ситуации: В ситуации, описанной ниже, речь пойдет о рисках Арендодателя при отсутствии государственной регистрации соглашения об изменении арендной платы. Дело было так. Между Арендодателем и Арендатором был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 5 лет.

Согласно договора арендная плата за пользование помещением состояла из постоянной и переменной частей. Переменная часть включала в себя эксплуатационные расходы и коммунальные платежи. Постоянная часть арендной платы была выражена в твердой сумме и включала земельные платежи, эксплуатационные расходы и коммунальные платежи, не вошедшие в переменную часть.

В договоре стороны также предусмотрели возможность и механизм увеличения арендной платы – повышать арендную плату можно один раз в год путем умножения базового размера постоянной части арендной платы на индекс инфляции потребительских цен за истекший год арендной платы. Все это дело должно оформляться дополнительным соглашением к договору. И надо же было такому случиться, что по договору аренды, Арендатор должен был регистрировать дополнительное соглашение об изменении постоянной части арендной платы (за счет собственных средств).

Но Арендатор несколько лет подряд, почему-то, платил арендные платежи без учета индексации. Тогда Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с Арендатора недоплаченных арендных платежей в размере 1 287 562 рублей и неустойки в сумме 21 888 рублей 55 копеек.

Выяснилось, что Арендодатель неоднократно отправлял уведомления (об изменении арендной платы по договору) по адресу электронной почты Арендатора. Но Арендатор уведомления игнорировал. В качестве доказательств Арендодатель представил суду расчеты-уведомления об изменении постоянной части арендной платы, врученные региональному представителю Арендатора. Но суд счел, что эти документы не могут служить основанием для взимания с арендатора арендной платы в увеличенном размере, поскольку нет дополнительного соглашения. Было бы зарегистрированное дополнительное соглашение – была бы индексация арендных платежей. А нет дополнительного соглашения, значит, и арендную плату не индексируем!

Вот так Арендатор ушёл от индексации! На него возложили обязанность сделать дополнительное соглашение, а он его не сделал. Ну не смог! И что ему за это было? А и ничего, оказывается.

Выводы и возможные проблемы: Маленькое лирическое отступление. На практике (как и в данном случае) часто возникают споры о том, что считается надлежащим уведомлением. Как правило, суды признают надлежащим уведомлением заказное письмо, с описью вложения, с уведомлением о вручении. А по какому адресу его отправлять? Законодательством не предусмотрено, по каким адресам должны направляться юридически значимые сообщения, поэтому стороны свободны здесь в установлении своих условий. В договоре, например, можно прописать, что уведомления о любых изменениях или расторжении договора надо отправлять по «такому-то» адресу. И ничего, если этот адрес будет отличаться от юридического адреса. Важно помнить – ЗАКАЗНОЕ ПИСЬМО. ОПИСЬ ВЛОЖЕНИЯ. УВЕДОМЛЕНИЕ О ВРУЧЕНИИ.

Но для нашей ситуации это не имеет принципиального значения, поскольку для суда важны не столько доказательства уведомления, сколько регистрация дополнительного соглашения. Нужно настаивать, требовать от Арендатора подписанного соглашения, а не скромно уведомлять его о повышении арендной платы. Ещё лучше самим регистрировать такие важные изменения в договоре.

Возможно, если бы наш Арендодатель, записав порядок изменения арендной платы в договоре, не сделал оговорку про это злосчастное дополнительное соглашение, то мог бы спокойно получать с Арендатора индексированную арендную плату. О подобных ситуациях есть предупреждение в Путеводителе по договорной работе, «Аренда зданий и сооружений. Риски арендодателя при заключении договора» п. 9.2.1 и в Путеводителе по судебной практике, «Аренда зданий и сооружений» п. 16.1. В частности, в Путеводителе по договорной работе, «Аренда зданий и сооружений. Риски арендодателя при заключении договора» п. 9.2.1 говорится, что, если изменение размера арендной платы осуществляется в соответствии с порядком, установленным зарегистрированным договором аренды, оно является исполнением согласованного сторонами условия договора.

Доп соглашение к договору аренды о снижении арендной платы

В этом случае заключать дополнительное соглашение и регистрировать его не нужно (Путеводитель по судебной практике, «Аренда. Общие положения», п. 6.1). 

Строка для поиска похожих ситуаций в КонсультантПлюс: «Увеличение арендной платы дополнительным соглашением».

Где посмотреть комментируемые документы: КонсультантПлюс, Архив Определений Арбитражных Судов»: РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 20.10.2016 ПО ДЕЛУ N А07-15572/2016

Нет КонсультантПлюс?
Оформите заявку
на доставку полной версии документа
или самостоятельно подберите комплект, с учетом особенностей именно Вашей организации

‹ ДекабрьВверхИ другие аффилированные лица… ›

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *