Закон о долевом строительстве

Содержание

Настоящая публикация подготовлена адвокатами Бюро, специализирующимися на делах долевого строительства, и посвящена обзору изменений в Федерального закона №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», вступившим в законную силу с 01.01.2017.

С 01 января 2017 года введена в действие часть 2.3 статьи 1 Закона №214-ФЗ, которая расширила сферу действие Закона на правоотношения, возникающие при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков. Речь идет о малоэтажных жилых домах (таунхаусах) и подобных им жилых домах, которые имеют общие стены, но отдельные входы в жилые помещения.

Законодатель исключил из Закона указание на то, что в состав объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику, включается общее имущество. Согласно ч.5 ст.16 Закона при регистрации права собственности на объект долевого строительства у дольщика возникает доля в праве собственности на общее имущество.

В отношении застройщика, привлекающего денежные средства для долевого строительства объектов недвижимости, отвечающий определенным требованиям на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган, т.е. с 01 июля 2017 вводятся ряд требований, несоответствие которым исключает для застройщика возможность осуществлять деятельность в области долевого строительства объектов недвижимого имущества. Эти требования касаются как размера уставного капитала, так и отсутствия у застройщика налоговых, административных и других проблем, обозначенных в части 2 статьи 3 Закона 214-ФЗ. Требования к размеру уставного капитала застройщика напрямую зависят от размера общей площади долевого строительства.

Законодатель обязал застройщика размещать на сайте помимо проектной декларации, разрешения на строительство, подтверждения прав на земельный участок, также  заключения уполномоченного органа о соответствии как проектной документации, так и самого застройщика установленным законом требованиям, проекта договора долевого участия, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства за предшествующие три года, способы обеспечения исполнения обязательств, договор поручительства с застройщиком, фотографии стройки.

К договору долевого участия в строительстве установлено требование об обязательном включении в него кроме определения самого объекта, подлежащего передаче, также подробных схем, планов с расположением комнат, вспомогательных помещений, лоджий, террас и т.п., расположение на этаже, указанием подробных характеристик объекта долевого строительства (площадь, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс сейсмоустойчивости и энергоэффективности). Причем данные характеристики должны соответствовать проектной декларации на момент заключения договора, в противном случае у дольщика есть право обратиться в суд с иском о признании договора недействительным. Безусловно, данное нововведение направлено на защиту интересов дольщика, зачастую получающего от застройщика объект, далекий по своим качественным характеристикам, от рекламируемого на стадии заключения договора долевого участия.

В статье 5 Закона 241-ФЗ конкретизировано положение о цене договора в части объекта долевого строительства, включающего балконы, лоджии, террасы. Теперь застройщик обязан применять понижающие коэффициенты на указанные части помещений при определении цены договора.

В Закон введено положение, защищающее застройщика от недобросовестного поведения дольщика, необоснованно отказывающегося принимать объект долевого строительства, освободив застройщика от уплаты неустойки, в случае если застройщик надлежащим образом исполнил свои обязательства (что означает предложить принять объект в установленный договором срок и данный объект соответствует условиям договора и проектной документации, а также стандартным требованиям к качеству строительства).

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ФЗ-214

В случае обнаружение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства в течение гарантийного срока, дольщик вправе предъявить требование об их устранении. В новой редакции Закона прямо прописано положение, по которому в случае обнаружения недостатков, делающих помещение непригодным для использования по назначению, застройщик уплачивает неустойку согласно закону «О защите прав потребителей» в размере 1% от цены договора в день, а в случае обнаружения несущественных недостатков неустойку в размере 1% от стоимости расходов на устранение обнаруженных недостатков.

Важным изменением в законе является положение о том, что правом расторгнуть договор в судебном порядке согласно статье 9 Закона дольщик может воспользоваться не только когда застройщик существенно изменил проектную документацию (что в общем-то для дольщика является понятием абстрактным, решения суда по таким спорам при одинаковым исходных данных бывают прямо противоположны), но и увеличил площадь жилого (нежилого) помещения относительно допустимого более, чем на 5 %. В договоре долевого участия должна быть прописана возможность такого увеличения площади, но она ограничена указанными в Законе 5%.

На застройщика возложена обязанность передать дольщику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, приложив его к Акту приема-передачи объекта долевого строительства. Естественно, застройщики, скорее всего, будут включать в Акт приема-передачи пункт о состоявшейся передаче такой инструкции, в связи с чем дольщикам рекомендуется отслеживать данное обстоятельство и в случае отсутствия инструкции по эксплуатации требовать ее фактической передачи или исключения из Акта указанного пункта.

В статью 9 Закона 214-ФЗ внесен пункт 1.2., согласно которому при надлежащем исполнении своих обязательств застройщиком дольщик не имеет права на односторонний отказ от договора. Предполагается, данный пункт будет использоваться недобросовестными застройщиками для отказа в удовлетворении законных требований дольщиков о признании расторжения договора  состоявшимся и возврате внесенных денежных средств. Обращаем внимание, что просрочка передачи объекта долевого строительства сама по себе свидетельствует о ненадлежащем исполнении застройщиком своих обязательств, именно просрочка является наиболее частым основанием для одностороннего отказа дольщика от договора долевого участия.

В случае приобретения объекта долевого строительства по договору уступки прав требования у юридического лица данный договор должен быть зарегистрирован и только потом должна производиться оплата цены уступки.

Напоминаем, что оплата дольщиком цены договора уступки прав требования не означает, что у застройщика не может быть претензий по исполнению обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Обзор 214 ФЗ с последними изменениями 2018 года

Помимо договора уступки прав требования на руках у нового дольщика в обязательном порядке должна быть копия или оригинал первоначального договора долевого участия в строительстве (дольщик должен знать условия договора, по которому ему уступают права и обязанности), подтверждение оплаты цены договора в полном объеме по передаваемому праву требования (платежное поручение или справка от застройщика, подтверждающие, что по договору в целом или по конкретном объекту долевого строительства обязательства по оплате исполнены полностью, застройщик претензий не имеет).

Контроль за осуществлением застройщиком деятельности в области долевого строительства осуществляется уполномоченным государственным органом, который наделен широкими полномочиями в отношении застройщика – от контроля за соблюдением застройщиком положений Федерального закона 214-ФЗ, проведения проверок его деятельности до обращения в суд с иском о приостановлении деятельности застройщика или его ликвидации либо в уполномоченные органы с заявлением о совершении преступления при обнаружении признаков преступления в ходе проверки застройщика.

В соответствии с внесенными в Закон изменения с 01.07.2017 будет работать Единый реестр застройщиков, сведения из которого являются общедоступными, открытыми. Следует отметить, что в данном реестре помимо наименования застройщика указывается бренд, под которым он рекламирует свою деятельность. Часто граждане путают застройщика с этим брендом, полагая, что крупное юридическое лицо несет ответственность за застройщика, выступающего от его имени, однако, это не так.

Обширные изменения Закона 214-ФЗ позволяют говорить о законодательной защите граждан, заключающих ДДУ, поскольку ужесточение требований, предъявляемых к застройщику, устранит с рынка недвижимости недобросовестных предпринимателей, вступающих в договорные отношения с дольщиками без должных гарантий исполнения своих обязательств.

Адвокат Надежда Домкина

Статья 6.

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Главная>Новые законы Российской Федерации 2017-2018>Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 29.07.2018)>Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

11 Мая | 2017

ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве

Привлечение денег от граждан для долевого строительства жилых многоквартирных домов регулируется специальным законом – ФЗ-214. Его еще называют в народе – «Закон о защите прав дольщиков».

ФЗ-214 – это Федеральный Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон принят в целях защиты интересов дольщиков от неправомерных и недобросовестных действий Застройщиков (Девелоперов). Закон периодически дорабатывается, в него вносятся изменения, в соответствии с текущими реалиями рынка.

Этим законом защищены ТОЛЬКО те дольщики, которые заключили Договоры долевого участия (ДДУ). Другие типы договоров с Застройщиком (в том числе Предварительные договоры) не дают такой защиты. Собственно, «защита» сводится к тому, что закон ФЗ-214 ужесточает требования к Застройщику при реализации строительного проекта, и привлечении денег с рынка (т.е. с граждан). А также – к четкой формулировке прав дольщиков на конкретные квартиры в строящемся доме.

Федеральный закон о долевом участии в строительстве 214-ФЗ и реформа законодательства

В частности, защита прав дольщиков согласно закону ФЗ-214, выражается в следующем:

  • В обязанности Застройщика (Девелопера) иметь на руках ключевые документы для реализации строительного проекта – разрешение на строительство, и зарегистрированные права на участок застройки (собственность или аренда); Для справки – ранее Застройщики часто собирали деньги с граждан (т.е. продавали квартиры), и вели стройку, не дожидаясь разрешений и согласований, а пытались получить это все потом, задним числом, и не всегда это получалось;
  • В обязанности Застройщика публично представлять подробные сведения о себе, своем финансовом состоянии, и о проекте – в виде Проектной декларации;
  • В обязанности Застройщика вложить в проект собственные средства, в размере не менее трети от общего бюджета проекта;
  • В обязанности Застройщика использовать привлеченные от дольщиков деньги строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше;
  • В обязанности Застройщика зафиксировать в ДДУ окончательную цену на квартиру, и невозможности решения своих финансовых проблем за счет дополнительных платежей дольщика (в отличие от ЖСК, например);
  • В обязанности Застройщика зарегистрировать каждый ДДУ в УФРС, что исключает возможность «двойных продаж» строящихся квартир;
  • В обязанности Застройщика четко обозначать срок передачи построенной квартиры дольщику, и нести финансовую ответственность (уплата пени) за нарушение этого срока;
  • В возможности Дольщика выйти из проекта путем продажи своих прав на квартиру третьему лицу (через Договор уступки прав требования);
  • В возможности Дольщика требовать от Застройщика (Девелопера) бесплатного устранения обнаруженных строительных дефектов, либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму;
  • В обязанности Застройщика предоставлять гарантию на построенное жилье (не менее пяти лет);
  • В возможности Дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, и потребовать возвращения уплаченной суммы с процентами, при грубом нарушении Застройщиком (Девелопером) условий договора (ФЗ-214 устанавливает правила возврата денег дольщику);
  • В обязанности Застройщика (Девелопера) обеспечивать защиту инвестиций дольщиков путем страхования своей гражданской ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или расчетов через счета эскроу.

Кроме того, по ФЗ-214 (статьи 13 – 15), обеспечением исполнения обязательств Застройщика по ДДУ является залог земельного участка и строящегося на нем жилого дома. В случае «недостроя» и/или банкротства Застройщика, залог реализуется в пользу Дольщиков, позволяя им компенсировать (полностью или частично) свои вложения.

На практике, в случае банкротства Застройщика, государство (в лице местной власти), обычно, предлагает другому Застройщику завершить стройку, привлекая его с помощью персональных льгот (например, бесплатного земельного участка для нового строительства).

Выполнение условий закона ФЗ-214 – это действительно жесткие условия для Застройщика. И возможностей ухода от ответственности у него здесь остается очень мало. Но они все-таки есть.

Несмотря на то, что этот закон действительно во многом защищает Дольщика, и «напрягает» Застройщика, тем не менее, следует понимать, что закон ФЗ-214 – это не абсолютная гарантия безопасности. Во-первых, не все хорошие идеи, заложенные в законе, имеют механизм воплощения в реальной жизни (пока). Во-вторых, финансовые и административные проблемы, экономические кризисы, «долгострой», и банкротство Застройщиков – все равно случаются, так же как случаются пожары, наводнения и землетрясения (отменить или запретить их пока ни у кого не получается).

Правда, с января 2014 года начали действовать очередные изменения в ФЗ-214 (приятные для Дольщиков). Речь идет об обязательном страховании гражданской ответственности Застройщика перед Дольщиками, которое позволяет вернуть покупателям квартир в новостройках все вложенные средства, в случае банкротства строительной компании.

А с января 2017 новые поправки в ФЗ-214 обязали всех Застройщиков при запуске новых проектов, вместо страхования своей ответственности отчислять денежные взносы в единый государственный компенсационный фонд долевого строительства. В случае банкротства Застройщика, деньги из этого фонда будут использоваться для финансирования достройки дома или для выплаты компенсаций дольщиком.

С того же января 2017 года введены новые ужесточения для Застройщиков (и все в угоду Дольщикам). Увеличились требования к размеру уставного капитала компании-застройщика, и увеличились требования к раскрытию информации о проекте, которую каждый Застройщик должен опубликовать на своем сайте. Кроме того, введена уголовная ответственность Застройщика за привлечение денег на строительство с нарушением закона (ст. 200.3 УК РФ).

Отдельно стоит добавить о введении в 2017 году альтернативного механизма защиты интересов дольщиков (вместо залогов и страхования ответственности) – о расчетах с Застройщиком через счета эскроу. Все это еще больше снижает риски Дольщиков при покупке новостроек по ДДУ.

В целом, можно сказать, что закон ФЗ-214 позволяет дольщикам влиять на Застройщика (Девелопера), пока у него дела идут хорошо (в частности, влиять на сроки сдачи дома, на условия передачи квартиры, на качество строительства).

Но если у Застройщика начались проблемы (например, административные или финансовые), то Дольщик тут уже ничего поделать не может. Приходится принимать этот риск, надеясь в случае чего, получить компенсацию от реализации залога, от страховщиков, от банка (возврат денег со счета эскроу) или из компенсационного фонда.

К слову, требования ФЗ-214 не распространяются на общее имущество многоквартирного дома после передачи квартир дольщикам. То есть, условно говоря, если треснет стена в подъезде, а не в квартире, то привлечь Застройщика к ответственности не получится (во всяком случае, в рамках ФЗ-214).

Справедливости ради стоит отметить, что риск покупки новостройки по ФЗ-214 все-таки гораздо ниже риска всех остальных способов покупки новостройки.

Закон ФЗ-214 по праву называют законом о защите прав дольщиков, так как он целиком и полностью разрабатывался в их интересах. И хотя он далеко не идеален, лучшей альтернативы ему при покупке новостройки пока не существует.

Вкладываться в новостройку на этапе строительства действительно выгодно, но нужно понимать, какие риски существуют при покупке новостройки, и затем еще самостоятельно снижать риски.

Самостоятельное снижение рисков здесь происходит путем:

  • грамотного выбора Застройщика (Девелопера) (с оценкой его добросовестности, административных возможностей и финансовой устойчивости),
  • осознанного выбора строительного проекта и этапа вхождения в проект (в начале, в середине, или в конце строительства), а также
  • тщательной проработки условий договора (при поддержке специализированных юристов).

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

ФЗ 214 об участии в долевом строительстве

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Комментарии к ст. 6

Вы также можете получить комментарии к ст. 6 О долевом строительстве (214-ФЗ). Юристы сайта, специализирующиеся на конкретных сферах кодексов и законов, дадут исчерпывающий комментарий по любым вопросам.

Другие статьи раздела

Изменения ст. 6 О долевом строительстве (214-ФЗ)

Быстрый переход к статье
Запомни: Договор-Юрист
— это юристы, кодексы и бланки

Ст. 6 О долевом строительстве (214-ФЗ) всегда поддерживается в актуальном состоянии, и здесь вы всегда найдёте последнюю действующую редакцию закона. А также наш консультант ответит на ваши вопросы.
Если вы ищите поправки к статье 6 — ищите их в клубе!

Обновления кодексов
Ответы юристов
Кодексы РФ
Юристы Киева

Чтобы попасть в список юристов Киева, пройдите бесплатную регистрацию и укажите в анкете свой город.

Навигация по закону
Активные юристы

ответов за неделю: 9

ответов за неделю: 9

Телефон: WhatsApp: +79627437356

ответов за неделю: 5

ответов за неделю: 5

Лучшие юристы

г. Нижний Новгород

Типовые договоры
Информация
Документы
О разделе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (214-ФЗ)»

Раздел посвящён кодексам и законам Российской Федерации. База Договор-Юрист.Ру ежедневно проверяется и обновляется. Здесь вы можете найти самые последние действующие редакции О долевом строительстве (214-ФЗ). Комментарии к статьям закона вы можете получить, нажав кнопку «Задать вопрос ». По любой статье кодекса вам будет дан самый подробный персональный комментарий с учётом вашей ситуации. Живое онлайн обсуждение норм законов – это лучший способ разобраться в хитросплетениях российского законодательства.

На сайте предусмотрен удобный поиск статей, например «ст. 6 О долевом строительстве (214-ФЗ) », вам сразу будет предоставлена статья законодательного документа, судебная практика и комментарии к нему.

Копирование материалов с сайта «Договор-Юрист. Ру» возможно только с разрешения администрации сайта и с индексируемой ссылкой на источник.

Под «бесплатными юридическими консультациями» подразумеваются ответы на типовые вопросы, справочная информация по статьям кодексов и законов

Положения ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

При заключении договорённостей между застройщиком и будущим собственником жилого помещения, который желает стать дольщиком, должен заключаться соответствующий договор.

Этот порядок регламентирован Гражданским кодексом, действующим на территории Российской Федерации.

Статья 309 ГК РФ обязывает стороны данного договора в полном объёме и без нарушения сроков выполнять взятые на себя обязательства.

Основные понятия закона

При составлении договора стороны должны опираться на действующие нормативно-правовые акты.

Основным является Федеральный закон № 214 от 30 декабря 2004 года, в котором используются следующие понятия:

  1. Застройщик – представитель малого или среднего бизнеса, осуществляющий свою хозяйственную деятельность в статусе юридического лица. Он должен иметь законные права на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом.
  2. Объект долевого строительства – под этим понятием может подразумеваться как жилое, так и нежилое помещение, расположенное в объекте недвижимости, возведением которого занимается застройщик.

ФЗ-214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Новый закон регулирует правовые отношения между застройщиками и дольщиками, которые на момент проведения строительно-монтажных работ будут выступать в качестве частных инвесторов.

Право собственности у физических лиц, своими средствами оплачивающих процесс возведения многоквартирного дома, возникает только после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Если денежные средства потенциального покупателя жилого помещения будут переданы строительной компании, которая не имеет законного права ни на земельный участок, ни на выполнение строительных работ, то он может потребовать вернуть их в двойном размере.

Федеральное российское законодательство обязывает такого застройщика выплатить штрафные санкции, рассчитанные, исходя из действующей учётной ставки Центробанка.

Предмет регулирования

Федеральный закон о долевом участии в строительстве 2015 призван регулировать права дольщиков и застройщиков.

Данное законодательство вступило в действие с 01.04.2005 года, но, несмотря на это, многие участники правовых отношений не спешат выполнять его основные требования.

Благодаря разработке Федерального закона 214 с отечественного рынка недвижимости сотрудникам правоохранительных органов удалось убрать большое количество мошенников, на протяжении многих лет наживающихся за счёт доверчивых российских граждан.

В настоящее время именно этот закон защищает дольщиков от обмана со стороны застройщиков, он:

  • регулирует их правоотношения;
  • если выявляются любые нарушения, принуждает стороны решать возникшие проблемы в юридическом поле.

ФЗ № 214 ограничивает неправомерные действия застройщиков и вынуждает их следовать всем пунктам договоров, подписанных с дольщиками.

Как осуществляется расторжение договора долевого участия по инициативе участника? Смотрите тут .

Заключение договора

Договор, который заключается между застройщиком и будущим собственником жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, должен составляться на бумажном носителе, по одному экземпляру для каждой из сторон.

В этом документе должны указываться следующие данные:

  • персональная и контактная информация о застройщике и дольщике;
  • объект договора, в данном случае квартира;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за нарушение условий договора;
  • цена договора;
  • порядок проведения финансовых расчётов;
  • гарантия и срок её действия;
  • сроки сдачи объекта в эксплуатацию и передача жилья собственнику и т. д.

Сроки передачи объекта

В соответствии со статьёй 6 Федерального закона № 214 сроки передачи объекта в собственность дольщика должны оговариваться в соответствующем договоре.

При этом стоит отметить, что если застройщиком не будут переданы собственникам в указанный срок жилые помещения, то он обязан будет выплатить им неустойку.

Если в процессе проведения строительно-монтажных работ возникнут форс-мажорные обстоятельства, влияющие на срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик должен своевременно уведомить всех дольщиков о сложившейся ситуации.

Для этого законодательством устанавливается срок – 2 месяца до даты передачи жилья собственникам.

Гарантии качества

В фз 214 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов сказано, что при заключении соответствующего договора в обязательном порядке следует включать пункт о гарантии качества предоставленных услуг и выполненных работ.

При передаче жилого объекта в собственность дольщикам должны проверяться все технические параметры.

Планировка строения и расположение необходимых инженерных коммуникаций должны соответствовать проектной документации.

В том случае, когда дольщиками будут выявлены различные нарушения, они должны предъявить претензии застройщику, который обязан за свой счёт устранить все несоответствия.

Образец претензии по договору долевого участия скачать можно тут .

Расторжение договора

В соответствии со статьей 9 Федерального закона № 214. любой из участников договора о долевом строительстве многоквартирного дома может в одностороннем порядке прекратить выполнять взятые на себя обязательства.

Для этого должны быть веские основания, которые прописаны в данном нормативно-правовом акте:

  • застройщик больше чем на 2 месяца задерживает процесс передачи объекта недвижимости в собственность дольщикам;
  • застройщиком были нарушены некоторые пункты договора;
  • дольщиков не устроило качество выполненных строительно-монтажных работ, которые негативно отразились на технических характеристиках жилого строения и его эксплуатационных возможностях;
  • застройщиком самовольно, без согласования с дольщиками, была изменена проектная документация;
  • готовое к передаче помещение находится в аварийном состоянии, так как возводилось с нарушением установленных стандартов;
  • инженерные коммуникации были смонтированы с нарушением норм и стандартов и т. д.

Если вторая сторона не желает соглашаться с расторжением договора в одностороннем порядке, то решение этой проблемы переносится в зал судебных заседаний.

При подаче искового заявления следует передать суду мощную доказательную базу, которая позволит доказать правоту стороны, недовольной работой застройщика.

В том случае, когда требование о расторжении договора основывается только на желании дольщика, и не имеет под собой документальных доказательств, представители Фемиды примут решение не в его пользу.

Какой срок регистрации договора долевого участия в Россреестре? Читайте здесь .

Договор долевого участия не зарегистрирован, что делать дальше? Подробная информация в этой статье .

Ответственность за нарушение обязательств

Если дольщик или застройщик нарушит взятые на себя обязательства, оговоренные в соответствующем договоре, к нему должны быть применены финансовые санкции.

Этот порядок регламентируется статьей 10 Федерального закона № 214 от 30.12.2004 года, и гласит о том, что виновник должен оплатить все причинённые убытки, в том числе штрафы и пени.

На видео о заключении договор долевого участия

Комментариев пока нет!

Закон о долевом строительстве

О долевом участии в жилищном строительстве

В настоящее время, как известно, подавляющее большинство жилых зданий строится за счет средств частных инвесторов (именуемых в договорных отношениях дольщиками): физических и юридических лиц. Государство свое участие в жилищном строительстве ограничивает, как правило, предоставлением на определенных условиях земельных участков, находящихся в государственной собственности. Договор долевого участия в жилищном строительстве, являясь разновидностью договора строительного подряда, регулируемого нормами ГК РК , получил детальную правовую регламентацию в Законе РК от 07.07.2006 г. «О долевом участии в жилищном строительстве». Согласно статье 7 названного Закона по данному договору одна сторона, именуемая «Застройщик», обязуется в предусмотренный договором срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать другой стороне, которая именуется «Дольщик», его долю в жилом доме по условиям договора, а «Дольщик» обязуется внести деньги в размере и порядке, обусловленных договором . В договор после его заключения по согласию сторон могут быть внесены изменения или заключены дополнительные соглашения.

Исходя из своих интересов, Дольщик может передать свои права по договору долевого участия в строительстве любому третьему лицу в порядке, предусмотренном нормами ГК РК о перемене лиц в обязательстве. Для этого между Дольщиком и третьим лицом должен быть заключен договор об уступке права требования (договор цессии), по которому право на получение доли в построенном объекте переходит от Дольщика третьему лицу.
В качестве Застройщика по вышеназванному Закону может выступать только юридическое лицо, осуществляющее лицензируемую деятельность по привлечению денег дольщиков для организации строительства жилых зданий на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности или на праве землепользования, предоставленном местным исполнительным органом. При этом данное юридическое лицо должно иметь на момент заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве собственный капитал в объеме не менее 12 процентов от привлеченных денег по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве. Если на конец финансового года этот объем уменьшится, то действие его лицензии может быть приостановлено сроком до шести месяцев. Застройщик осуществляет строительство жилых зданий путем инвестирования собственных и (или) заемных средств, а также денег дольщиков. Иностранные организации осуществляют деятельность по организации строительства жилых зданий путем привлечения денег дольщиков только посредством учреждения юридического лица на территории Республики Казахстан .

Закон устанавливает к застройщикам весьма жесткие требования. В частности, согласно статье 8 Закона застройщик обязан предоставить лицам, обратившимся к нему в целях заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве, следующую информацию:
1) о фирменном наименовании и местонахождении;
2) свидетельство о государственной регистрации (перерегистрации);
3) свидетельство налогоплательщика;
4) статистическую карточку;
5) аудиторский отчет (при его наличии) за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности в жилищном строительстве;
6) лицензию на осуществление деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков;
7) о проектах строительства жилых зданий, которые застройщик осуществил в течение двух лет, с указанием местонахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию, при их наличии;
8) об объекте строительства (разрешение на строительство по этапам, указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной документацией, сведения об этапах строительства и сроках его завершения, основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах, где он действовал в лице генерального подрядчика);
9) документы, подтверждающие соответствующие права застройщика на земельный участок .

Застройщик в целях строительства жилых зданий на началах долевого участия вправе заключать договоры генерального подряда (подряда) и поручения, правовая регламентация которых осуществляется нормами ГК РК и других нормативных правовых актов. Так, согласно п.3 статьи 65 Закона РК от 16 июля 2001 г. № 242-11 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» подрядчиками, выполняющими подрядные работы в строительстве, могут быть физические и юридические лица (включая совместные предприятия), имеющие лицензию на осуществление соответствующих видов архитектурной, строительной и (или) строительной деятельности на территории РК . Кстати, в старой редакции этого пункта содержалось ограничение максимального размера доли иностранного участия в уставном капитале совместных предприятий 49-ю процентами, в настоящее время это ограничение снято. Дольщиками могут быть любые физические (за исключением временно пребывающих в РК иностранных граждан) или юридические лица, которые своими деньгами участвуют в строительстве жилых зданий с целью удовлетворения потребностей в жилье .

Уступка дольщиком права требования по договору о долевом участии в жилищном строительстве допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика и только в период с момента учета договора до момента подписания сторонами акта о передаче дольщику соответствующей доли в построенном жилом здании.
В случае смерти гражданина — участника долевого строительства (дольщика) или объявления его умершим его права и обязанности по договору как дольщика переходят к его наследникам в соответствии с гражданским законодательством РК. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в переходе прав и обязанностей умершего дольщика.

Застройщик и дольщики вправе осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщиков на условиях, которые определяются соглашением сторон (договором страхования). Договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме на основании типового договора, утвержденного Правительством РК, в порядке, им определяемом, подлежит учету и считается заключенным с момента (даты) такого учета.

Статья 9 Закона определяет, а практика подтверждает, что обязательными условиями договора о долевом участии в жилищном строительстве являются следующие:

1) определение для дольщика в соответствии с проектной документацией его доли в жилом здании, подлежащей передаче ему застройщиком после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. При этом надо учитывать, что на практике существуют два вида передачи дольщику построенной квартиры: а) в черновой обработке, когда новоиспеченному владельцу квартиры необходимо своими силами и средствами производить побелку(покраску) стен, панелей и потолка, установку сантехнического оборудования, кафеля, настилку полового покрытия и т.д. и б) «под ключ», когда переданная квартира полностью готова к заселению. Учитывая это, в договоре должно быть четко указано, в каком виде квартира будет передаваться дольщику;

2) срок передачи застройщиком доли в жилом здании дольщику (эта передача может быть произведена не ранее получения Застройщиком разрешения на ввод построенного жилого здания в эксплуатацию). Лучше всего приложить к договору график строительства, по которому Дольщик сможет сам отслеживать темпы работы Застройщика. Полезно знать дольщикам и о том, что строительные организации (подрядчики) в конце каждого месяца подтверждают и подписывают выполненные ими объемы строительно-монтажных работ у заказчиков, для чего представляют им акты по форме №2 «Объемы выполненных строительно-монтажных работ» и справки по форме № 3 «Стоимость выполненных строительно-монтажных работ», в которых отражаются все их фактические расходы;

3) цена договора, то есть сумма денег, подлежащих внесению дольщиком, исходя из расчета за квадратный метр полезной площади жилища (квартиры). В этом разделе рекомендуется отразить правомочия Застройщика и Дольщика при удорожании строительства жилого здания по объективным причинам, в том числе указать конкретный перечень условий, при наступлении которых Дольщик обязан компенсировать Застройщику разницу между первоначальной и последующей ценами на причитающее ему жилище. Однако при этом необходимо учитывать, что в соответствии с п.1 статьи 13 Закона в случае, если дольщик уплачивает цену договора в полном объеме согласно условию договора, дальнейшее изменение цены за 1 квадратный метр общей площади жилого здания не допускается, и содержание п.5 статьи 17 Закона, согласно которому Дольщик не несет ответственности за финансовые и прочие риски Застройщика при осуществлении строительства жилого здания. При определении стоимости строительства следует учитывать и вид договора, который может быть с фиксированной ценой или договором «затраты плюс» (по такому договору подрядчику возмещаются допустимые или по-иному определяемые затраты, плюс процент от этих затрат или фиксированное вознаграждение) .

Для сведения: затраты, которые относятся непосредственно к конкретному договору, включают:
— заработную плату рабочих (включая архитектурно-строительный надзор) на строительной площадке;
— стоимость материалов, использованных при строительстве;
— амортизацию зданий и оборудования, использованных для выполнения договора;
— затраты на аренду зданий и оборудования;
— затраты на перемещение зданий, оборудования и материалов на стройплощадку и со стройплощадки;
— затраты на конструкторскую и техническую поддержку, непосредственно связанную с договором;
— предполагаемые затраты на исправление ошибок и выполнение гарантийных работ, в том числе затраты на гарантийный ремонт;
— претензии третьих сторон.
4) гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве (этот срок не может быть менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию);
5) обязательное приложение к договору части архитектурной проектной документации (планов застройки и жилища, этажности), относящейся квартире в жилом здании, подлежащей передаче дольщику;
6) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в объекте недвижимости;
7) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа .

Статья 17 Закона определяет указанные в вышеприведенных пунктах 6 и 7 величины в размере 0,1% от суммы, внесенной дольщиком или его задолженности, за каждый день просрочки исполнения обязательств сторон, однако целесообразно, чтобы эта величина имела определенные ограничения (например, не более 15-20% от общей суммы). Тем более, что в соответствии с пунктом 3 этой же статьи дольщику в случае, если его доля в объекте недвижимости будет построена с отступлениями от условий договора или с иными недостатками, предоставлено право по своему выбору потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в согласованный сторонами срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков .

Согласно п.5 статьи 14 Закона дольщик до подписания акта о передаче ему его доли жилища вправе потребовать от застройщика указать в передаточном акте ее несоответствие требованиям, указанным в настоящем Законе или в договоре, либо отказаться от подписания передаточного акта. При этом застройщик обязан внести в передаточный акт данные сведения.
Дольщик, получивший письменное уведомление застройщика о завершении строительства и готовности доли в построенном жилом здании к передаче, обязан приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не указан, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного уведомления.

Если же дольщик без уважительных (предусмотренных в Законе или в договоре) причин более десяти рабочих дней со дня, предусмотренного договором (или по истечении семи рабочих дней), уклоняется или отказывается от принятия своей доли в жилом здании, то заказчик вправе расторгнуть договор и вернуть дольщику ранее внесенные им деньги, вычтя из этой суммы сумму неустойки (пени), причитающуюся в возмещение убытков, понесенных из-за этого застройщиком. Закон предусматривает, что риск случайной гибели или случайного повреждения доли в возведенном жилом здании до ее передачи дольщику несет застройщик, а после подписания сторонами передаточного акта – дольщик .

Учитывая сложность и недостаточность правового регулирования отношений между застройщиком и дольщиками, а также возможность возникновения споров между ними по исполнению договорных обязательств, к договору на долевое участие в жилищном строительстве в качестве приложений необходимо приложить оригиналы или надлежащим образом заверенные копии следующих документов:

— акт местного исполнительного органа о выделении земельного участка для строительства;

— разрешение на производство строительно-монтажных работ;

— свидетельства о государственной регистрации Застройщика и дольщиков — юридических лиц;

— удостоверения личности дольщиков — физических лиц;

— государственная лицензия на право ведения строительных работ;

— план жилого здания на земельном участке;

— план квартиры, которую должен получить дольщик;

— график строительства .

Список использованных источников

  1. Закон РК от 07.07.2006 г. «О долевом участии в жилищном строительстве»

  2. Закон РК от 16 июля 2001 г. № 242-11 «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан»

  3. Гражданский кодекс РК (Общая часть) от 27.12.1994 г

  4. Постановление Правительства Республики Казахстан от 10 ноября 2009 года № 1798 "Об утверждении типового договора о долевом участии в жилищном строительстве"

  5. www.gask.kz

  6. www.builder.kz

  7. www.pavlodar.com

Похожие страницы:

  1. Долевоеучастие в жилищномстроительстве, правовые проблемы и пути их разрешения

    Закон >> Государство и право

    … решения долевогоучастия в жилищномстроительстве 53 3.1 Правовые проблемы долевогоучастия в жилищномстроительстве 53 3.2 Пути решения проблем долевогоучастия в жилищномстроительстве 58 Заключение …

  2. Жилищная политика государства

    Реферат >> Экономика

    … помещений в составе ЖСК, КИЗ и в порядке долевогоучастия в жилищномстроительстве (Постановление СМ РБ №351 от … недвижимости. Совершенствование договора долевогостроительства. ЛИТЕРАТУРА ПРИЛОЖЕНИЯ. ВВЕДЕНИЕ. Жилищноестроительство – один из главных …

  3. Жилищный сертификат

    Реферат >> Государство и право

    … выделение эмитенту земельного участка под жилищноестроительство; нотариально заверенную копию договора эмитента … своему экономическому содержанию является договором долевогоучастия в жилищномстроительстве, поэтому он подлежит учетной регистрации …

  4. Договор участия в долевомстроительстве (2)

    Реферат >> Государство и право

    долевогоучастия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. – 2008. — №2 Резцова Е.В. Правовая природа договора долевогоучастия в жилищномстроительстве

  5. Жилищная проблема и пути её решения в современных условиях

    Курсовая работа >> Экономика

    … происходит, например, в форме долевогоучастия в финансирование строительства уже начатых домов, на которые … кредита и долевогоучастия или сочетания бюджетного финансирования и долевогоучастия. В настоящее время жилищноестроительство ведётся подрядным …

Хочу больше похожих работ…

В чем суть ФЗ-№214 «Об участии в долевом строительстве»?

Минстроем России даны разъяснения по вопросу применения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с учетом изменений, внесенных в него (в часть 2 статьи 3) Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-Ф3 (Письмо Минстроя России от 28.08.2017 N 30640-АМ/07 «О применении Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»).

Требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика не применяются, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществлена до 1 июля 2017 года

Сообщается, что Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-Ф3 (далее – Закон 304-ФЗ) в часть 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон 214-ФЗ) внесены изменения, устанавливающие обязательные требования к размеру и оплате уставного (складочного) капитала, уставного фонда юридического лица – застройщика и предоставляющие застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства.

Согласно внесенным изменениям правом на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, уставный капитал которого полностью оплачен и должен составлять не менее чем минимальный размер, указанный в части 2.1 статьи 3 Закона 214-ФЗ, в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию.

Иных условий, связанных со способами исчисления суммы площадей жилых и нежилых помещений, в частности, вытекающих из даты регистрации договоров участия в долевом строительстве или начала фактического строительства многоквартирных домов, Законом 214-ФЗ не предусмотрено.

Таким образом, поскольку Законом 214-ФЗ не установлено иное, при определении соответствия застройщика требованиям к уставному капиталу учитывается сумма общей площади всех жилых помещений и площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства и которые не введены в эксплуатацию.

Действие положений пункта 1 части 2 и части 2.1 статьи 3, части 3 статьи 12.1, статьи 15.3 Закона 214-ФЗ (в ред. Закона 304-ФЗ), устанавливающих, в том числе, требования к уставному (складочному) капиталу, уставному фонду застройщика, распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после 1 июля 2017 года.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *