Закон об оценке недвижимости

Оценка и сопровождение процедур изменения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

В соответствии с действующим законодательством кадастровая стоимость недвижимости определяется для целей налогообложения и иных предусмотренных законодательством случаев. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, которые не учитывают индивидуальных особенностей объектов недвижимости, в отличие от определения их рыночной стоимости, что в свою очередь рождает множество споров относительно справедливой величины кадастровой стоимости, ее соответствия рыночной стоимости и соблюдения баланса публичных и частных интересов.

Законодательством предусмотрены следующие способы изменения и оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, причем как уже утвержденной, так и еще только определяемой, в частности:

  • предоставление деклараций об объекте недвижимости;
  • продоставление замечаний к проекту отчёта об определении кадастровой стоимости;
  • обращение в ГБУ о предоставлении разъяснений, связанных с определенем кадастровой стоимости;
  • обращение о рассмотрении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;
  • оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре или суде.

Лицу, не обладающему профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, крайне затруднительно разобраться в методологии определения кадастровой стоимости, чтобы принять обоснованное решение о целесообразности её оспаривания. Поэтому для результативного осуществления процедур изменения и установления кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо привлечение команды профессионалов, состоящей из независимых оценщиков, аналитиков рынка недвижимости, юристов и экспертов.

В целях информационно-аналитического обеспечения собственников и арендаторов объектов недвижимости Центрально-Черноземном региона Аналитическим центром ООО «АКГ «ИнвестОценка» разработан сервис «Мониторинг кадастровой стоимости регионов Черноземья» (www.мониторинг-гко.рф). Это онлайн-платформа, позволяющая проанализировать результаты проведения ГКО в регионе, а также провести экспресс-расчет диапазонов значений рыночной стоимости недвижимости на основании автоматизированного анализа массивов текущих и ретроспективных рыночных данных, а также сложившейся в регионе практики оспаривания кадастровой стоимости.

Работу Сервиса обеспечивает опытная команда профессионалов, состоящая из оценщиков, аналитиков рынка недвижимости, юристов и IT-специалистов, способных обеспечить высокую результативность процедур аналитики и экспертизы результатов определения кадастровой стоимости.

Целевая аудитория Сервиса:

  • собственники и арендаторы недвижимости, а также их представители, в обязанность которых входит налоговое планирование и принятие решений о целесообразности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости;
  • независимые оценщики и судебные эксперты, участвующие в процессах установления кадастровой стоимости в размере рыночной;
  • сотрудники ГБУ, уполномоченные на определение кадастровой стоимости и контроль качества результатов ГКО.

В ближайшее время Сервис будет дополнен функционалом экспресс расчета диапазонов значений рыночной стоимости объектов недвижимости на основании автоматизированного анализа массивов текущих и ретроспективных рыночных данных из открытых источников, а также сложившейся в регионе практики оспаривания кадастровой стоимости. При этом обращаем внимание, что никакие экспресс-расчеты и сервисы онлайн-оценки недвижимости не способны заменить методологию рыночной оценки. Поэтому, чтобы учесть индивидуальные количественные и качественные характеристики вашего объекта недвижимости и судить о его рыночной стоимости и перспективах оспаривания результатов кадастровой оценки, обращайтесь к независимым оценщикам за отчетом об оценке, подготовленным в соответствии с действующим законодательством.

Компания «АКГ «ИнвестОценка» обладает положительным опытом сопровождения процедур изменения и оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Мы предлагаем Вам бесплатно оценить экономический эффект от потенциального изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости для последующего принятия решения об оспаривании результатов определения его кадастровой стоимости. При этом Вам не придется сразу тратить деньги на составление отчета об оценке и юридические услуги.

В течение 1-го рабочего дня специалисты нашей компании проведут экспресс-анализ рыночной ситуации и предоставят предварительные расчеты стоимости Вашего объекта недвижимости, на основании которого Вы сможете самостоятельно принять решение о целесообразности оспаривании результатов кадастровой оценки.

Для проведения экспресс-анализа целесообразности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости Вам следует предоставить следующие данные по объекту недвижимости:

• кадастровый номер объекта;

• текущая налоговая ставка;

• тип собственника (физическое или юридическое лицо).

Более подробную информацию о порядке, сроках и стоимости оказания услуг Вы можете получить, обратившись по телефонам:

+7 (473) 232-25-01 (Воронеж – офис в Центрально-Черноземном регионе)

+7 (495) 765-56-32 (Москва – офис в Московском регионе)

по электронной почте Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. или заполнив форму обратной связи.

Экспертиза стоимости недвижимости

Оценка недвижимости требуется при получении кредитов, для определения стоимости материального обеспечения Заказчика, продажи-покупки недвижимости или недвижимого имущества в составе бизнеса, для определения рыночной стоимости и принятия основанных на результатах оценки решений.

АНО «Байкальский центр Судебных экспертиз, Права и Землеустройства» осуществляет независимую оценку недвижимости всех видов:

  • Оценка зданий и сооружений
  • Оценка квартир
  • Оценка домов, коттеджей, таунхаусов
  • Оценка офисов (коммерческой недвижимости)
  • Оценка складских помещений
  • Оценка дачных участков
  • Оценка гаражей, стоянки, стояночного места
  • Оценка арендной платы
  • Оценка производственных помещений
  • Оценка незавершенного строительства

Оценка зданий и сооружений

Оценка зданий и оценка сооружений, как отдельно стоящих, так и группами является одним из приоритетных направлений нашей компании. Мы оцениваем, как крупные производственно-складские комплексы зданий, так и отдельно стоящие здания и сооружения принадлежащие физическим и юридическим лицам.

Оценка квартир

В соответствии с действующим законодательством РФ, практически каждый человек рано или поздно сталкивается с необходимостью произвести независимую оценку квартиры.

Для физических лиц оценка квартиры необходима :

  • при разделе имущества между супругами в случае развода,
  • для оформления в качестве наследства,
  • определения налогов при дарении квартиры,
  • определения стоимости для продажи, залога для получения кредита, ипотеки и т.д.

Стоимость оценки квартиры зависит от «стандартности” квартиры и её планировки, а так же от наличия аналогов на рынке недвижимости и правоустанавливающих документов(на владение квартирой) у Заказчика оценки.

Оценка домов, коттеджей, тайнхаусов

В соответствии с действующим законодательством РФ, практически каждый человек рано или поздно сталкивается с необходимостью произвести независимую оценку дома, коттеджа или таунхауса.

Данные объекты имущества могут быть оценены, как с землей, на которой они располагаются, так и без неё. Результаты оценки могут быть предоставлены в регистрирующие организации, нотариусам, суду, налоговой и прочим органам. Составленный отчет по оценке дома / коттеджа является юридически заверенным документом, составленным в соответствии с действующим законодательство Российской Федерации.

Оценка офиса (коммерческой недвижимости)

Офис в качестве имущества играет для компании зачастую значительную роль, т.к. является объектом недвижимости, имеющим постоянно растущую, как правило, стоимость.

Оценка офиса необходима в случае переоценки стоимости имущества, для того, чтобы снизить налоги, оплачиваемые государству за обладание имуществом. Офис так же является идеальным залогом при получении кредитов и иного финансирования Компании. Оценка офиса необходима при продаже или переуступке прав. В случае, если Компания-собственник решила сдавать офис – может быть полезна услуга «оценка аренды» для получения объективной информации о возможной стоимости аренды.

Оценка складских помещений

Большая часть промышленных и производственных зданий è сооружений, а так же имущественных комплексов содержат в себе отдельно стоящие здания складов или складские помещения.

Оценка складского помещения может производиться, как оценка отдельного объекта имущества, так и в комплексе с имеющимся оборудованием, транспортными средствами и спецтехникой и пр. В случае, если складское помещение – находится в аренде, может быть оценена арендная ставка, т.е. право аренды на данный объект имущества.

Оценка дачных участков

Дача и дачные участки – объекты собственности широко распространенные среди населения. В состав дачи может входить, как земельный участок, так и строения размещенные на нем.

Независимая Оценка дачи необходима, при дарении, для продажи, залога с целью получения кредита или ипотеки, а так же при решении споров связанных с разделом имущества (развод, наследство и пр. спорные вопросы).

Оценка гаражей, стоянки, стояночного места

Гараж и стояночное место является объектом недвижимости, имеющее собственную рыночную стоимость.

Для частного лица оценка гаража или стояночного места может быть нужна для определения стоимости налога на недвижимое имущество, продажи / дарения / переоформления на иное частное или юридическое лицо.

Оценка гаражей / стояночного места может так же быть необходима при судебных разбирательствах (к примеру, разделе имущества).

Оценка арендной платы

Практически каждая компания, будь то маленький, средний или крупный бизнес арендует офисные, производственные и складские помещения. Зачастую аренда поглощает значительную часть средств Компании. Естественно любое повышение арендной платы, тем более, необоснованное, влечет за собой снижение рентабельности Бизнеса. Для того, чтобы избежать конфликта между арендатором и арендодателем, придя к обоюдовыгодному и приемлемому решению, производится независимая оценка аренды.

Так же может быть оценено право аренды земли, зданий и помещений.

Отчет независимой оценки права аренды может быть использован, как документ для определения стоимости переуступки прав аренды, а так же в качестве залога при получении кредита или иных видов финансирования, как для юридических, так и физических лиц.

Оценка незавершенного строительства

Объекты незавершенные строительством не являются недвижимостью до момента получения застройщиком акта государственной приемной комиссии. Необходимость оценки объектов подобного рода часто возникает при оценке земельных участков с расположенными на них объектами незавершенными строительством. Категории участников рынка, заинтересованные в определении стоимости объектов незавершенных строительством условно делятся на две группы: первая группа, это лица уже владеющие подобными объектами и вторая, это лица готовые инвестировать средства в дальнейшее строительство с целью получения выгоды в будущем.

Для того, чтобы финансовые ресурсы, вложенные в строительство, не оказались что называется «деньгами, закопанными в землю» и собственнику объекта незавершенного строительством, который уже вложил средства в проект и инвестору, который только планирует это сделать, необходимо четко определить все экономические составляющие, которые могут оказать влияние на стоимость реализации рассматриваемого проекта, а также на величину будущей отдачи от него.

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей:

  • Постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации.
  • Определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.
  • Принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства.
  • При реорганизационной трансформации (создание холдинга, выделение подразделений, банкротство).
  • Покупкой или продажей объекта незавершенного строительства.
  • Затем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительством. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства.

С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Как оценка может помешать купить квартиру

Как я уже говорил, стоимость квартир определяется с помощью «метода сравнительных продаж».
При оценке с помощью сравнительного метода сравнение производится с квартирами, которые были проданы недавно в близлежащих домах со схожими параметрами.

Но как узнать цену проданных квартир?
По данным регистрирующих органов?
Но многие квартиры проданы по заниженным ценам, например, за 1 миллион в договоре.
По данным, которые публикуются в газетах объявлений?
Но эти квартиры не проданы, возможно, потому, что в рекламных объявлениях стоимости завышены.
Как быть?
C чем сравнивать?
?
Но ведь оценщики с чем-то сравнивают!

И что получается с определением стоимости?

А получается, что при оценке в разных фирмах одной и той же квартиры, стоимость получается немного разной.
И проблема не в том, что кто-то из них оценивает необъективно: был бы выбор, к каким оценщикам обратиться. Но выбора есть не всегда.
Фирму-оценщика называет банк. Банк ей доверяет, банк считает результаты оценки, проведенной этой фирмой, наиболее достоверными. Хорошо, когда при банке аккредитовано несколько фирм, хуже — когда одна.

Напомню, что банк, в большинстве случаев, дает кредит — 70% — 80% от стоимости квартиры, названной оценщиками. Допустим, Вы обратились в тот банк, который дает 80% от стоимости квартиры.

    И, если Вы покупаете квартиру за 5 000 000, рассчитывая на кредит 4 000 000 рублей, а оценщик оценил квартиру в 4 000 000 рублей, и поэтому Вам дают кредит 3 200 000, то у Вас есть выбор:

  • либо найти недостающие 800 000 (где только?) и приобрести эту квартиру;
  • либо отказаться от этой квартиры и найти другую.
  • либо оценить квартиру в другой оценочной компании.

На самом деле, если оценщики занижают стоимость одной квартиры, то бесполезно искать другую квартиру: ее стоимость — также занизят. Лучше обратиться к другим оценщикам (если при банке аккредитовано несколько компаний) или, если при банке аккредитована единственная компания — найти другой банк, который работает с другими оценщиками, которые, в свою очередь, оценивают более объективно.

А это — время (учитывая, что или оценку, или даже все придется начать сначала).
Кстати, услуги оценщиков тоже что-то стоят. Дали Вам кредит или отказали: оценка проведена, стоимость определена — заплатите оценщикам.
Даже если в кредите отказали из-за того, что стоимость оценщики занизили.

А можно и «ситуацией воспользоваться»: когда банки не предоставляют выбора, к каким оценщикам обращаться, значит оценщики могут объявить за свои услуги стоимость, раз в несколько большую, чем обычно. Тут, однако, хочу оговориться, что «рвачей» среди оценщиков не так уж и много. И если кто-то «пользуется ситуацией», то это — скорее исключение, чем правило.

Еще одна неприятная новость заключается в том, что оценщиков, чьей оценке доверяют банки — мало, а банков, выдающих кредиты, — стало много.
При этом разные банки пользуются услугами одних и тех же оценщиков.
Иногда к оценщикам надо записываться за 7 — 10 дней, чтобы оценщик выехал на оценку объекта.

Ликвидационная стоимость

Как я уже писал, оценщики определяют не только рыночную, но и ликвидационную стоимость объекта.
Что это такое: ликвидационная стоимость объекта?
Это та стоимость, по которой объект (в нашем случае квартиру) можно быстро продать при условии, что продажа носит вынужденный характер.
Рассчитывая эту величину, оценщики пользуются достаточно сложными формулами. Я их приводить не буду, скажу лишь, что ликвидационная стоимость квартиры составляет примерно 70 — 75% от ее рыночной стоимости.
А теперь представим, что заемщик не может расплатиться с банком, и квартира, как предмет залога, продается по решению суда.
Продажа явно носит вынужденный характер.
Интересно, по какой стоимости эта квартира будет продаваться: по рыночной или по ликвидационной?

Юридические тонкости, которые стоит прочитать

Законы чётко регламентируют тему оценки квартиры или земельного участка, бизнеса или доли в нем, оспаривание стоимости и другие задачи оценочной деятельности.

Что такое стоимость?

Рыночная стоимость – самая вероятная стоимость потенциальной продажи объекта будет на рынке. С учетом того, что участники сделки обладают достаточной информацией и действуют в личных интересах.

Законы об оценочной деятельности:

Основной закон, регламентирующий деятельность оценщиков:
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №-135-ФЗ.

Закон предусматривает единый порядок расчета рыночной стоимости вне зависимости от принадлежности физическому или юридическому лицу. А также нахождения его в государственной или непосредственно в частной собственности. Этот же документ обстоятельно перечисляет объекты оценки. Сюда входят вещи и их совокупность; права на имущество, требования и долги; услуги, информация. И прочие объекты, способные участвовать в гражданском обороте.

Эксперт-оценщик – важнейший и неотъемлемый участник процесса определения стоимости. Его привлечение в случае оценки общегосударственного имущества обязательно. Это исключает самовольное определение стоимости госимущества служащими. Посмотреть полный список обязательных случаев оценки можно по ссылке: Статья. 8, ФЗ №135 «Обязательные случаи оценки».

В законе подробно прописана процедура оценочной деятельности, подходы и методы, учреждены саморегулируемые общества независимых профессиональных оценщиков, которые контролируют деятельность оценщиков.

Благодаря профессии, они владеют методиками и подходами. Благодаря Закону не стремятся к искажению стоимости имущества и способны честно исполнять свои договорные обязательства. Профессиональный оценщик не предвзят, независим и объективен. Подробнее о том, как это в Законе Об оценочной деятельности написано здесь: п. 4 ФСО №3 «Принципы оценки».

Важно:

Вы сможете защитить свои интересы перед лицом других лиц, как физических, так и юридических, в том числе государственных органов. Для этого используйте отчет независимого оценщика. Составленный по всем нормам и правилам, он имеет юридическую силу и признается всеми инстанциями, в т.ч судами, и государственными органами. Налоговой инспекцией, например.

Также важными регулирующими документами являются Федеральные стандарты оценки.
Оценочный стандарт – важнейший ориентир качества выполнения отчета об оценке.
Мы перечислили их ниже.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №-135-ФЗ
ФСО №1 — Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
ФСО №2 — Цель оценки и виды стоимости
ФСО №3 — Требования к отчету об оценки
ФСО №4 — Определение кадастровой стоимости
ФСО №5 — Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения
ФСО №6 — Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков
ФСО №7 — Оценка недвижимости
ФСО №8 — Оценка бизнеса
ФСО №9 — Оценка для целей залога
ФСО №10 — Оценка стоимости машин и оборудования
ФСО №11 — Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности

На что обратить внимание

Если вы хотите оценить квартиру или другой объект есть ряд моментов, на которые стоит обращать внимание на разных этапах работы с оценочной компанией:

  • выбор оценщика
  • заключение договора
  • приемка итогового отчета

Выбор оценщика:

Индивидуальные предприниматели вправе проводить оценку наравне с юридическими лицами. Помимо этого при нем должны быть все необходимые документы: лицензия, страховой полис и членский билет в саморегулируемой организации (СРО) оценщиков.

Однако наличие этих документов не гарантирует высокий квалификационный уровень оценщика. Мы рекомендуем заранее знакомиться с его профессиональным портфолио.

Здесь вы можете посмотреть наши выполненные проекты: Наши выполненные проекты .

Заключение договора

На этом этапе определяется объект оценки, прописываются допущения и ограничения, на основе которых оценщик построит дальнейшие расчеты. А также устанавливается стоимость работ оценщика.

Любые споры о стоимости объекта оценки разрешает суд. В том числе при предъявлении нескольких отчетов по одному объекту.

Через суд заказчик может компенсировать стоимость небрежной оценки имущества Поэтому оценщик обязан быть застрахован — полисом обязательного страхования ответственности оценщика. Страхуются интересы граждан, которые до начала работы с экспертом вправе ознакомиться с документом и сроком его действия. В случае нанесения ему ущерба в результате некорректно выполненной оценки, будет назначена компенсация.

Уже на этапе заключения договора важно не забыть проверить документы, разрешающие вести деятельность оценщика или организации, с которой у него трудовой договор. Выяснить, есть ли у него страховой полис, и каков срок его действия. Не забыть про название СРО, в которой он состоит.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *